El mercado de alquiler está medio activo y medio desierto.

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Ciudad Ho Chi Minh: Las casas en alquiler todavía tienen una tasa de ocupación positiva del 65% o más, por el contrario, las casas adosadas que dan a la calle tienen muy pocos inquilinos y a menudo están vacías.

Los registros de VnExpress muestran que, desde principios del segundo trimestre hasta el 21 de mayo, el mercado de alquiler de viviendas en Ciudad Ho Chi Minh se divide claramente en dos mitades: la de vivienda activa y la de vivienda pasiva. En concreto, las viviendas de alquiler con un precio inferior a 3,5 millones de VND al mes, ubicadas a 10 km o más del centro y destinadas principalmente a estudiantes y trabajadores con ingresos medios (menos de 12 millones de VND al mes), registraron una tasa de ocupación del 90-95%. Las viviendas de alquiler con un precio entre 3,5 y 5 millones de VND al mes, ubicadas a 3-6 km del centro y destinadas a trabajadores con buenos ingresos (entre 13 y 20 millones de VND al mes), también alcanzaron una tasa de ocupación del 85-90%.

En el segmento de viviendas de alquiler con precios superiores a 5-7 millones de VND al mes, se observan ligeras fluctuaciones, con una tasa de ocupación del 80 %. Tras cada vencimiento de contrato de seis meses o un año, entre el 20 % y el 30 % de los inquilinos abandonan la vivienda y deben buscar nuevos inquilinos. En el segmento de viviendas de alquiler con precios de 8-15 millones de VND al mes o más, la tasa de ocupación desciende al 70-75 %, con la salida de los inquilinos habituales. El segmento de viviendas de alquiler con precios de 1000 USD al mes o más presenta una tasa de ocupación más baja, del 65-70 %, pero se mantiene en un nivel positivo.

En contraste con la tasa ideal de ocupación de viviendas en alquiler, la cantidad de casas con fachada a la calle en alquiler en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh es bastante desalentadora, con numerosos terrenos vacíos. Desde abril, al caminar por las calles Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, la calle de la moda Nguyen Trai y la calle Bui Vien Western (Distrito 1), se observa que las casas con fachada a la calle que antes eran un bullicio comercial ahora están vacías en gran número.

La retirada de muchas marcas también se produjo en la zona de la rotonda de la Catedral de Notre Dame y la Oficina de Correos . Mellower Coffee, ubicada en el edificio Metropolitan, cerró a finales de abril. Recientemente, eDiGi, una tienda premium autorizada de Apple (APR) en el mercado vietnamita, perteneciente al sistema empresarial del multimillonario Jonathan Hanh Nguyen, ubicada junto a la Oficina de Correos, también devolvió sus instalaciones. Cerca de allí, Saigon La Poste Cafe se mudó y aún no ha encontrado un nuevo inquilino. Junto a la calle de los libros, McDonald's se retiró hace tiempo, pero este local sigue vacío.

Anteriormente, las casas adosadas frontales en el núcleo del Distrito 1 estaban alquiladas por grandes marcas, pequeñas y medianas empresas o negocios individuales, pero ahora los antiguos inquilinos se van uno tras otro y los nuevos inquilinos no han llegado, lo que provoca que la tasa de desocupación aumente.

Casa adosada en alquiler frente a la calle Le Loi, Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh. Foto: Quynh Tran — Casa adosada en alquiler frente a la calle Le Loi, Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh. Foto: *Quynh Tran*

Al analizar la evolución anterior, el Sr. Le Quoc Kien, experto inmobiliario independiente, evaluó que el mercado de alquiler de viviendas se divide claramente en dos mitades: la luminosa y la oscura. La luminosa corresponde a las viviendas de bajo coste o asequibles, pertenecientes al grupo inmobiliario de consumo, que pueden clasificarse como necesidades esenciales y que han mantenido una buena tasa de ocupación desde la recuperación pospandemia. Sin embargo, las casas adosadas con fachada a la calle, destinadas al alquiler de oficinas o locales comerciales en zonas céntricas, generalmente el Distrito 1, se encuentran bajo presión debido a la caída de la demanda y las dificultades económicas .

El Sr. Kien analizó que, durante el período epidémico 2020-2021, casi todos los negocios que necesitaban locales tuvieron que cerrar y reducir su tamaño. A partir del segundo trimestre de 2022, comenzó la reapertura gradual de nuevas actividades comerciales y la búsqueda de locales se intensificó.

Sin embargo, los efectos negativos de la pandemia, además de la inflación, la guerra y la amenaza de una recesión global, han comenzado a pasar factura: los consumidores globales están reduciendo sus gastos, y las empresas aún enfrentan muchas dificultades y aún no se han recuperado a la etapa prepandemia. Por lo tanto, la demanda de oficinas y locales comerciales sigue siendo baja, razón por la cual muchas casas adosadas con fachada a la calle en la zona central se encuentran actualmente vacías.

Según el Sr. Kien, desde principios de año, la economía ha presentado muchas dificultades y desafíos, las empresas tienden a "defenderse" en lugar de "atacar", priorizando el recorte de costos y áreas de negocio ineficaces.

Cuando las operaciones comerciales son inestables, las empresas tenderán a cambiar gradualmente de costos fijos a costos variables. Por ejemplo, en lugar de alquilar oficinas o locales fijos, reducirán su escala fija y adoptarán un modelo de trabajo flexible que no dependa demasiado de las instalaciones.

En lugar de alquilar locales comerciales, los puntos de venta físicos, independientemente de su éxito, siguen generando costes fijos. Los inquilinos están adoptando gradualmente formas de negocio más económicas. Por lo tanto, solo incurren en costes cuando generan ingresos, como por ejemplo: costes de realizar pedidos online, costes promocionales para pedidos entregados sin usar locales físicos y costes pagados a intermediarios de ventas (agentes, plataformas de comercio electrónico) al vender productos.

Además, el rápido cambio en el comportamiento del consumidor durante la pandemia, que traslada gradualmente las transacciones fuera de línea en las tiendas a las transacciones en línea, también reduce gradualmente la posición y la demanda de locales para casas adosadas con frente a la calle en áreas centrales.

El Sr. Kien también afirmó que una de las razones por las que muchas casas en alquiler con fachada a la calle están actualmente desiertas es que la mayoría de los propietarios son personas con un alto potencial económico. Los ingresos provenientes de este tipo de alquiler no son necesariamente vitales para ellos. Además, son personas egocéntricas a las que no les gusta la sensación de verse obligados a pagar alquileres más bajos. Por lo tanto, al negociar un precio más bajo, los propietarios prefieren dejar el local vacío.

Por el contrario, en el segmento de vivienda asequible o de gama media, los propietarios pueden negociar los precios con mayor facilidad y el precio del alquiler también es moderado, la oferta y la demanda se encuentran, por lo que la tasa de vacancia es baja.

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