Secretario General de la VNBA: Eliminar las regulaciones sobre el control del uso del capital de préstamos es ilegal y contraria a la práctica internacional.

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ANTD.VN - El Sr. Nguyen Quoc Hung, Vicepresidente y Secretario General de la Asociación Bancaria de Vietnam (VNBA), cree que los bancos no deberían prestar dinero como pago inicial para viviendas, y que es necesario controlar el uso del capital del préstamo para su propósito previsto en el caso de préstamos de contribución de capital.

Es necesario endurecer las regulaciones sobre los préstamos de depósito de vivienda.

La Ley modificada sobre negocios inmobiliarios, aprobada recientemente por la Asamblea Nacional en su sexta sesión de la 15ª Asamblea Nacional, incluye varios puntos nuevos, como una regulación que estipula que el depósito cobrado a los clientes para el arrendamiento con opción a compra de viviendas o proyectos de construcción no debe exceder el 5% del precio de venta; y reduce la tasa de pago para el arrendamiento con opción a compra de viviendas futuras al 50% en lugar del 70% actual.

Al comentar sobre estas nuevas regulaciones, Nguyen Quoc Hung, vicepresidente y secretario general de la Asociación Bancaria de Vietnam (VNBA), expresó su acuerdo.

El Sr. Hung argumentó que la normativa que estipula un depósito máximo del 5% del precio de venta o arrendamiento con opción a compra por parte de los clientes es coherente con las disposiciones de la Ley de Protección al Consumidor enmendada. Esta normativa busca garantizar que la naturaleza del depósito (sin fines de movilización de capital) sea lo suficientemente sustancial como para garantizar que tanto el depositante como el receptor del depósito conozcan y cumplan los requisitos y deseos de los compradores de vivienda.

Señor Nguyen Quoc Hung

En cuanto a los préstamos para depósitos de vivienda, el Sr. Hung argumentó que no se debería permitir que las entidades crediticias otorguen préstamos únicamente para depósitos de vivienda. Esto se debe a que, según la Ley de Entidades Crediticias y sus circulares rectoras, para todos los préstamos (incluidos los préstamos hipotecarios con garantía de cuentas de ahorro), los clientes deben tener un plan de préstamo, presentar un contrato de compraventa, un plan de pago y comprobante de las fuentes de pago.

Entonces, si un cliente solicita un préstamo al banco únicamente para un depósito, para asegurar un contrato de compraventa, ¿qué tipo de plan implicaría? ¿Cuál sería su efectividad? ¿Y bajo qué regulaciones otorgaría el banco un préstamo con depósito si no existe un plan integral para la compra de la vivienda que incluya el depósito? Por lo tanto, según el Sr. Hung, si un préstamo con depósito se otorga de forma aislada, el banco no tiene fundamento para prestar.

Incluso en los casos en que los clientes desarrollan un plan de compra que incluye un depósito para garantizar un préstamo, deben comprometerse a tener al menos el 20-30% de su propio capital. "Entonces, si el depósito es para garantizar el acuerdo, ¿por qué pedir prestado al banco? Porque el prestatario ya necesita al menos el 20-30% de su propio capital. No me imagino por qué alguien necesitaría pedir prestado dinero al banco para un depósito que garantice el acuerdo, cuando no se trata de un contrato de compraventa", cuestionó el Sr. Hung.

Incluso en el caso de los bancos, según el contrato de compraventa, que incluye un acuerdo de depósito para prestar el importe del depósito (si lo hubiera), el banco seguiría afrontando riesgos potenciales si el vendedor utilizara el dinero del depósito prestado. Por lo tanto, al prestar, se acuerda con el cliente que el dinero se mantendrá en custodia en el banco hasta que se cumpla la obligación.

Basándome en mis muchos años de experiencia en el sector bancario, creo que los préstamos no deben concederse únicamente con el fin de obtener un depósito. En casos excepcionales, considerando el plan general, se podría acordar con el cliente un depósito durante el período de garantía del contrato, pero ese dinero debe permanecer en la cuenta de depósito del cliente o del vendedor y no puede utilizarse a menos que se finalice el contrato de compraventa. El importe del depósito se incluye entonces en el importe del préstamo para la compra de la vivienda, según el plan general al momento de presentar la solicitud de préstamo, explicó el Sr. Hung.

No se puede abolir la obligación de que los bancos controlen el uso de los fondos de préstamos.

Recientemente, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) propuso que el Banco Estatal de Vietnam modifique y complemente la Circular No. 39/2016 para eliminar la regulación sobre "controlar el uso adecuado del capital prestado" por parte de las instituciones crediticias.

La razón dada por HoREA es que si los clientes "piden prestado para pagar contribuciones de capital de acuerdo con el contrato de contribución de capital, contrato de cooperación de inversión o contrato de cooperación empresarial para implementar el proyecto", entonces este monto del préstamo ya ha sido transferido por la institución de crédito a la cuenta del inversor del proyecto, lo que significa que el prestatario ha utilizado el capital del préstamo para el propósito previsto de "pagar contribuciones de capital".

Sin embargo, el Sr. Nguyen Quoc Hung argumentó que, según la normativa, en concreto la Cláusula 3 del Artículo 94 de la Ley de Entidades de Crédito de 2010 y las Cláusulas 1 y 2 del Artículo 24 de la Circular n.º 39/2016/TT-NHNN, las entidades de crédito tienen el derecho y la obligación de inspeccionar y supervisar el uso del capital de los préstamos y el pago de las deudas de los clientes. Asimismo, la Cláusula 2 del Artículo 14 del Decreto n.º 88/2019/ND-CP estipula sanciones administrativas, con multas de hasta 20 000 000 de VND, para las entidades de crédito que infrinjan esta normativa.

Con la citada normativa sobre sanciones administrativas, el derecho bancario ha afirmado que la inspección y supervisión son obligaciones obligatorias de los prestamistas, derivadas de los intereses comunes de las operaciones bancarias.

La teoría y la práctica demuestran que los riesgos derivados del prestatario (cliente) también pueden transformarse en riesgos para el sistema bancario. Por lo tanto, los prestatarios deben ser conscientes de sus obligaciones, cumplir estrictamente con la inspección y supervisión, y no pueden alegar ningún motivo para retrasar o evadir el cumplimiento de estas obligaciones.

"La responsabilidad de las entidades crediticias es realizar controles antes, durante y después de conceder préstamos. Los procedimientos y regulaciones para la concesión de préstamos por parte de las entidades crediticias son sumamente claros, específicos y deben cumplirse estrictamente", afirmó.

En cuanto a la emisión de bonos, el Sr. Hung afirmó que las empresas y organizaciones que deseen emitir bonos para captar capital deben desarrollar un plan de emisión que describa el propósito, la ubicación de la inversión, la eficacia y el potencial de rentabilidad. Solo entonces podrán determinar la tasa de interés. Los inversores tienen derecho a saber si la inversión se ajusta al propósito de la emisión. Esto les garantiza que la tasa de interés que reciben refleja la rentabilidad del proyecto.

Por lo tanto, según el Sr. Hung, la propuesta de abolir la regulación sobre "controlar el uso adecuado de los fondos prestados" es contraria a la ley y a la práctica internacional.

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