Tras cuatro reducciones en las tasas de interés operativas desde principios de año, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) ha indicado un cambio de política, pasando de una flexibilización cautelosa a una controlada. Sin embargo, para las empresas inmobiliarias, la cuestión de las tasas de interés no es tan importante como su acceso al capital.
Economista , Dr. Nguyen Tri Hieu
Recientemente, se ha propuesto promover el crédito inmobiliario mediante un sistema de "círculo cerrado". De esta manera, el sector bancario puede estudiar e implementar paquetes de crédito inmobiliario para ciertos segmentos de precio (rango medio e inferior). El crédito se desembolsará en un sistema de "círculo cerrado", en el que el banco controlará el 100% del flujo de caja (banco - comprador de vivienda - inversor - banco).
Con esta solución, los inversores sufrirán una pequeña pérdida al reducir los precios de venta, pero liberarán inventario. Se espera que esta solución ayude a resolver el problema de vivienda de las personas con gran potencial y capital disponible, ayudando a los bancos a desembolsar crédito de forma selectiva y con control de riesgos.
Sin embargo, el economista Dr. Nguyen Tri Hieu afirmó que es necesario reexaminar la realidad del mercado inmobiliario en cuanto a la relación entre las tres partes: bancos, inversionistas y compradores de vivienda. Señaló que en Estados Unidos, los bancos solo otorgan préstamos a los compradores de vivienda una vez finalizado el proyecto, y el banco puede tasar el valor para que los clientes tengan dinero para pagar a los inversionistas.
En Vietnam, es más creativo, pero algo peligroso. Los inversores exigen a los compradores de viviendas que depositen y paguen según el progreso. Esto significa que los inversores han solicitado préstamos a los bancos para desarrollar proyectos futuros, pero al mismo tiempo siguen cobrando dinero de los compradores. Cuando hay mucho dinero, los inversores lo utilizan para financiar otros proyectos. Los inversores que "pescan con las manos vacías" corren el riesgo de que el proyecto no se complete, mientras que los compradores ya han pagado, analizó el experto.
En consecuencia, el Dr. Nguyen Tri Hieu planteó la cuestión de cómo controlar el flujo de caja para que, al final, los compradores adquieran una vivienda, el banco reciba el dinero y el inversor complete el proyecto y obtenga ganancias. Explicó que, en realidad, en Vietnam aún no existe un mecanismo para un circuito cerrado de crédito, debido a los numerosos problemas que surgen al ejecutar proyectos.
La solución sencilla es que, para cada proyecto que se forme en el futuro, cuando los compradores de vivienda paguen, deberán pagar directamente al banco para deducirlo de la deuda pendiente del inversor. Si bien el propietario del proyecto tiene la garantía, ya que el proyecto se formará en el futuro, su valor disminuirá gradualmente cuando el activo se venda a los compradores de vivienda y se deduzca del activo original en poder del banco. Por lo tanto, el banco solo acepta la disminución del valor de la garantía cuando la deuda pendiente disminuye en consecuencia, explicó el experto.
El Dr. Nguyen Tri Hieu comentó que el problema actual del bloqueo del crédito inmobiliario se debe a que los bancos no pueden controlar el flujo de caja, por lo que no se atreven a prestar en el contexto del mercado inmobiliario congelado. Por ello, propuso tres soluciones para desbloquear el crédito inmobiliario.
En primer lugar, no rebajen los estándares actuales para los préstamos inmobiliarios. Las empresas aún deben calcular y garantizar el flujo de caja, los ratios de rentabilidad y el apalancamiento financiero.
En segundo lugar, las empresas prestatarias deben reestructurar sus sistemas financieros y sus flujos de caja para poder pagar sus deudas.
En tercer lugar, debería haber un programa de préstamos especial para apoyar la vivienda social, como el paquete de 30 billones de VND que se implementó, apoyando a las empresas para que proporcionen productos que satisfagan las necesidades de la mayoría de la sociedad.
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