¿El círculo crediticio cerrado resuelve el 'bloqueo' del mercado inmobiliario?

Tras cuatro reducciones en las tasas de interés operativas desde principios de año, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) ha indicado un cambio de política, pasando de una flexibilización cautelosa a una controlada. Sin embargo, para las empresas inmobiliarias, la cuestión de las tasas de interés no es tan importante como su acceso al capital.

Economista , Dr. Nguyen Tri Hieu

Recientemente, se ha propuesto promover el crédito inmobiliario mediante un sistema de "círculo cerrado". De esta manera, el sector bancario puede estudiar e implementar paquetes de crédito inmobiliario para ciertos segmentos de precio (rango medio e inferior). El crédito se desembolsará en un sistema de "círculo cerrado", en el que el banco controlará el 100% del flujo de caja (banco - comprador de vivienda - inversor - banco).

Con esta solución, los inversores sufrirán una pequeña pérdida al reducir los precios de venta, pero liberarán inventario. Se dice que esta solución ayuda a resolver el problema de la vivienda de personas con gran potencial y capital disponible, ayudando a los bancos a desembolsar crédito de forma selectiva y con control de riesgos.

Sin embargo, el economista Dr. Nguyen Tri Hieu cree que es necesario reexaminar la realidad del mercado inmobiliario en cuanto a la relación entre tres partes: bancos, inversores y compradores de vivienda. Señala que en Estados Unidos, los bancos solo otorgan préstamos a los compradores de vivienda una vez finalizado el proyecto, y el banco puede tasar el valor para que los clientes tengan dinero para pagar a los inversores.

En Vietnam, es más creativo, pero algo peligroso. Los inversores exigen a los compradores de viviendas que depositen y paguen según el progreso. Esto significa que los inversores han solicitado préstamos a los bancos para desarrollar proyectos futuros, pero al mismo tiempo siguen cobrando dinero de los compradores. Cuando tienen mucho dinero, lo utilizan para financiar otros proyectos. Si los inversores "pescan con dos manos", corren el riesgo de que el proyecto no se complete, mientras que los compradores ya han pagado el dinero, analizó el experto.

En consecuencia, el Dr. Nguyen Tri Hieu planteó la cuestión de cómo controlar el flujo de caja para que, al final, el comprador tenga una vivienda, el banco reciba el dinero y el inversor complete el proyecto y obtenga ganancias. Explicó que, en realidad, en Vietnam aún no existe un mecanismo para un ciclo crediticio cerrado, debido a los numerosos problemas que surgen al ejecutar un proyecto.

La solución sencilla es que, para cada proyecto que se constituya en el futuro, cuando los compradores de vivienda paguen, deberán pagar directamente al banco para deducirlo de la deuda pendiente del inversor. Si bien el propietario del proyecto tiene la garantía, ya que el proyecto se constituirá en el futuro, su valor disminuirá gradualmente cuando la propiedad se venda a los compradores y se deduzca de la propiedad original en poder del banco. Por lo tanto, el banco solo acepta la disminución del precio de la garantía cuando la deuda pendiente disminuye en consecuencia, explicó el experto.

El Dr. Nguyen Tri Hieu comentó que el problema actual del bloqueo del crédito inmobiliario se debe a que los bancos no pueden controlar el flujo de caja, por lo que no se atreven a prestar en el contexto del mercado inmobiliario congelado. Por ello, propuso tres soluciones para desbloquear el crédito inmobiliario.

En primer lugar, no se deben rebajar los estándares actuales para los préstamos inmobiliarios. Las empresas aún deben calcular y garantizar el flujo de caja, los ratios de rentabilidad y el apalancamiento financiero.

En segundo lugar, las empresas prestatarias deben reestructurar sus sistemas financieros y sus flujos de caja para poder pagar sus deudas.

En tercer lugar, debería haber un programa especial de préstamos para apoyar la vivienda social, como el paquete de 30 billones de VND que se implementó, apoyando a las empresas para que proporcionen productos adecuados a las necesidades de la mayoría de la sociedad.

Fuente: https://www.congluan.vn/vong-tron-tin-dung-khep-kin-go-the-bi-cho-thi-truong-bat-dong-san-post255724.html