خرج کردن میلیاردها دلار برای خرید یک آپارتمان کوچک که هنوز «متولد نشده» هیچ فرقی با اجاره بلندمدت ندارد.

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک EZ (EZ Property) تأیید کرد که در حال حاضر، آپارتمان‌های کوچک، نوعی مبادله مفهومی از نوعی مسکن هستند که توسط قانون تنظیم نشده‌اند. بنابراین، این واقعیت که بسیاری از مردم میلیاردها دلار برای خرید آن هزینه می‌کنند، هنوز هیچ معنایی از مالکیت ندارد، آنها هنوز مانند اجاره کردن آپارتمان خودشان هستند.

به گفته تحلیلگران، آپارتمان‌های کوچک هیچ مبنای قانونی برای شناخته شدن به عنوان نوعی مسکن فروشی ندارند. در واقع، اکثر آنها افرادی هستند که زمین می‌خرند، سپس برای ساخت خانه‌های شخصی درخواست مجوز می‌دهند و سپس آنها را به آپارتمان‌های بسته برای فروش تقسیم می‌کنند.

این یک توافق‌نامه‌ی مدنی است، نه یک قرارداد فروش، زیرا هیچ شرطی برای فروش بخشی از ملک وجود ندارد.

آقای توان مثالی زد: فردی قطعه زمینی به مساحت حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع دارد. هنگام ساخت ساختمان‌های بلند و فروش آپارتمان‌ها، به مالکان این آپارتمان‌ها دفاتر قرمز جداگانه‌ای داده نمی‌شود، بلکه نام آنها به صورت مشترک در یک دفتر قرمز، به شکل دارایی‌های مشترک، ثبت می‌شود.

آقای توان گفت: « بنابراین، اگرچه صاحبان آپارتمان‌های کوچک میلیاردها دلار برای خرید خانه هزینه می‌کنند، اما در واقع گواهی جداگانه‌ای به آنها داده نمی‌شود، آنها فقط یک دفترچه قرمز کپی شده مشترک دارند که برای کل ساختمان استفاده می‌شود و هیچ تفاوتی با اجاره خانه ندارد .»

آپارتمان‌های کوچک بدون دفترچه راهنما برای خریداران بسیار پرخطر هستند. (تصویر: کنگ هیو).

وکیل نگوین تی مین تو - شرکت حقوقی هاپ نات لیمیتد، از کانون وکلای هانوی ، با همین دیدگاه گفت که قانون فعلی مفهوم آپارتمان‌های کوچک را ندارد. از آنجا که هیچ سابقه‌ای از این نوع به عنوان نوعی پروژه مسکن تجاری وجود ندارد، آپارتمان‌های کوچک همچنان خانه‌های مستقل محسوب می‌شوند. به خریداران گواهی جداگانه‌ای داده نمی‌شود، بلکه فقط گواهی کل ساختمان به آنها داده می‌شود.

طبق مفاد بند ۲، ماده ۶ فرمان شماره ۹۹/۲۰۱۵/ND-CP دولت که ناظر بر مقررات دقیق و اجرای تعدادی از مواد قانون مسکن سال ۲۰۱۴ است، به سازمان‌ها و خانوارهای دارای خانه‌های قانونی، شامل خانه‌های شخصی طراحی و ساخته شده با طبقات زیاد و آپارتمان‌های زیاد، با حداقل مساحت ۳۰ متر مربع یا بیشتر، به سبک بسته و مطابق با الزامات ساختمان‌های آپارتمانی، گواهی مالکیت توسط یک سازمان دولتی ذیصلاح به مالک هر آپارتمان اعطا می‌شود تا حقوق و منافع قانونی مالکان تضمین شود.

در صورتی که مالک، آپارتمانی در این خانه را به سازمان، خانوار یا فرد دیگری که واجد شرایط مالکیت مسکن در ویتنام است، بفروشد، اجاره دهد، اهدا کند یا به ارث ببرد، حق استفاده از زمین متصل به این خانه متعلق به افرادی است که آپارتمان را خریداری، اجاره داده، دریافت کرده یا به ارث برده‌اند.

وکیل تو گفت: « بنابراین، برای نوع آپارتمان کوچک - مسکن شخصی، اگر شرایط مقرر را داشته باشد، برای هر آپارتمان یک گواهی صادر می‌شود. اگر آپارتمان کوچک شرایط مقرر را نداشته باشد، فقط یک گواهی برای کل ساختمان صادر می‌شود و ممکن است نام مالکان مشترک را داشته باشد.»

به گفته خانم تو، در حال حاضر اکثر آپارتمان‌های کوچک در هانوی شرایط صدور گواهی برای هر آپارتمان را ندارند. بنابراین، به خریداران آپارتمان‌های کوچک، دفترچه قرمز داده نمی‌شود، بلکه فقط یک کپی از دفترچه قرمز را نگه می‌دارند که نمی‌توان از آن به عنوان وثیقه برای وام‌های بانکی برای اهداف تجاری استفاده کرد.

بسیاری از آپارتمان‌های کوچک در کوچه‌های تنگ و باریک واقع شده‌اند و الزامات ایمنی در برابر آتش‌سوزی را برآورده نمی‌کنند. (عکس: کونگ هیو).

در مورد قانونی بودن آپارتمان‌های کوچک، آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - گفت که در حال حاضر، آپارتمان‌های کوچک فقط در قانون به شکل مسکن خصوصی ارزان ذکر شده‌اند، اما مفهومی به نام آپارتمان‌های کوچک وجود ندارد.

به گفته آقای چائو، قانون مسکن سال ۲۰۰۵ و فرمان ۹۰/۲۰۰۶/ND-CP هیچ مقررات قانونی ندارند که اجازه «توسعه مسکن فردی و خانوادگی» را که به سبک آپارتمان‌های کوچک، با طبقات و آپارتمان‌های زیاد در مناطق شهری طراحی شده است، بدهد. توسعه مسکن فردی و خانوادگی باید مطابق با برنامه‌ریزی باشد؛ دارای مجوز ساخت باشد؛ و باید الزامات اتصال به سیستم زیرساخت فنی عمومی منطقه شهری را تضمین کند.

تا سال ۲۰۱۰، زمانی که فرمان ۷۱/۲۰۱۰/ND-CP جایگزین فرمان ۹۰/۲۰۰۶/ND-CP شد، «توسعه مسکن انفرادی برای خانوارها و افراد» که به صورت آپارتمان‌های کوچک، با طبقات زیاد و آپارتمان‌های کوچک متعدد در مناطق شهری طراحی شده بودند، مجاز نبود.

« این آیین‌نامه نامناسب و مغایر با قانون مسکن سال ۲۰۰۵ است. زمانی که فرمان ۷۱/۲۰۱۰/ND-CP هنوز در مرحله پیش‌نویس بود، HoREA و کمیته مردمی شهر هوشی مین اظهار نظر کردند و پیشنهاد دادند که اجازه «توسعه مسکن انفرادی برای خانوارها و افراد» که به صورت آپارتمان‌های کوچک با طبقات و آپارتمان‌های زیاد در مناطق شهری طراحی شده‌اند، داده نشود، با این نگرانی که این امر باعث ساخت و سازهای غیرقانونی، بدون مجوز و غیرمجاز می‌شود، برنامه‌ریزی را مختل می‌کند و فشار بر سیستم زیرساخت‌های شهری را افزایش می‌دهد.

آقای چائو گفت: «این مبنای قانونی برای توسعه ساختمان‌های آپارتمانی کوچک در دوران اخیر است و برای ساخت غیرقانونی ساختمان‌های آپارتمانی کوچک مورد سوءاستفاده قرار گرفته است .»

از آنجا که آنها هنوز «به دنیا نیامده‌اند» و با ساخت و ساز غیرقانونی «قانون را دور می‌زنند»، آپارتمان‌های کوچک علاوه بر نقض برنامه‌ریزی، فشار بر سیستم زیرساخت شهری را نیز افزایش می‌دهند، ایمنی در برابر آتش‌سوزی را تضمین نمی‌کنند و بنابراین شرایط لازم برای اعطای دفترچه قرمز به خریداران را ندارند.

به گفته وکیل نگوین کوانگ نگوک، مدیر شرکت حقوقی بین‌المللی تین ویت (VIETSKY)، فقدان دفترچه قرمز باعث شده است که بسیاری از افرادی که آپارتمان‌های کوچک می‌خرند، احساس کنند که در خانه خودشان اجاره‌نشین هستند. از آنجا که به آپارتمان دفترچه قرمز داده نمی‌شود، به این معنی است که خریدار حق مالکیت قانونی ندارد، نمی‌تواند آن را رهن کند یا در صورت لزوم در طول استفاده از آن به عنوان کمک هزینه استفاده کند.

به طور خاص، در صورتی که زمین پروژه برای پاکسازی محل، بازپس گرفته شود، حقوق خریدار به طور قابل توجهی تحت تأثیر قرار خواهد گرفت و به شدت به فروشنده وابسته خواهد بود زیرا او به عنوان شخصی که ملکش بازپس گرفته شده است، مشارکت خواهد کرد.

بنابراین، واضح است که خریداران میلیاردها دونگ برای خرید آپارتمان خرج می‌کنند، اما در واقع فقط می‌توانند در آن زندگی کنند و حق مالکیت و واگذاری ملک بسیار محدود است. خریداران خانه هیچ تفاوتی با مستاجران بلندمدت ندارند، آنها مبلغ زیادی می‌پردازند و برای مدت طولانی در آنجا می‌مانند.

چائو آنه

منبع