هشدار در مورد سوءاستفاده از مزایده‌های زمین برای سفته‌بازی، ۴ مورد از زمین‌های غصب‌شده برای صدور دفترچه قرمز در نظر گرفته شده است

بین دونگ ده‌ها قطعه زمین «طلایی» را به مزایده می‌گذارد، قیمت تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی طبق قانون جدید، ۴ مورد تجاوز و تخلف برای دفاتر قرمز در نظر گرفته شده است... از جدیدترین اخبار املاک و مستغلات هستند.

املاک و مستغلات: زمین حراج شده در منطقه هوآی دوک، هانوی . (منبع: Vietnamnet)

هشدار در مورد سوءاستفاده از مزایده‌های زمین برای سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها

در روزهای اخیر، توجه عمومی به حراج ۱۹ قطعه زمین در منطقه لانگ خوچ (کمون تین ین، ناحیه هوآی دوک، هانوی) معطوف شده است. قیمت پیشنهادی برنده در مقایسه با قیمت‌های قبلی برخی از مناطق حومه هانوی، تا ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، یک "رکورد" محسوب می‌شود. بسیاری از "دلالان زمین" برای فروش قطعات زمینی که انتظار می‌رود با موفقیت به حراج گذاشته شوند، با اختلاف ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنامی یا بیشتر، آگهی داده‌اند.

طبق اطلاعات مربوط به لائو دونگ ، آقای دین مین توان - کارشناس املاک و مستغلات - اظهار داشت: «با توجه به اینکه قیمت حراج ۲ تا ۳ برابر بیشتر از میانگین است، افرادی که در مناطق اطراف زمین دارند، این ذهنیت را دارند که قیمت فروش زمین خود را بالا ببرند. قیمت بالای ناگهانی زمین همچنین می‌تواند روندی از سفته‌بازی زمین ایجاد کند، زمانی که بسیاری از مردم به امید کسب سود از افزایش مداوم قیمت زمین، برای خرید زمین هجوم می‌آورند. با این حال، این می‌تواند وضعیتی ایجاد کند که پول در زمین راکد بماند، به جای اینکه در سایر فعالیت‌های اقتصادی به گردش درآید.»

برای اطمینان از رعایت قانون، تبلیغات و شفافیت، نخست وزیر فام مین چین درخواست اصلاح مزایده‌های زمین را داده است. در این گزارش به وضوح آمده است که در برخی موارد، قیمت برنده چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه بوده است، از جمله موارد غیرمعمول بالا. بنابراین، نخست وزیر به روسای کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها مأموریت داد تا به سازمان‌های ذیصلاح دستور دهند تا سازماندهی مزایده‌های حقوق استفاده از زمین در منطقه را بررسی کنند.

در حالی که منتظر بررسی و نتیجه‌گیری نهایی مقامات هستیم، شرکت حراج سهامی لاک ویت از تعلیق دو حراج ۵۲ قطعه زمین خبر داده است. کارشناسان می‌گویند کنترل سوداگری زمین یک وظیفه فوری است. کنترل و مدیریت سوداگری و تورم قیمت از همان ابتدا به توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

وکیل ترونگ آنه تو - رئیس دفتر حقوقی TAT (کانون وکلای هانوی) اظهار داشت که سوداگری زمین به یک مسئله داغ تبدیل شده است که باعث افزایش قیمت املاک و مستغلات شده و دسترسی جوانان و افراد با درآمد متوسط ​​به مسکن را دشوار می‌کند. برای جلوگیری از این وضعیت، وکیل تو تعدادی راه حل برای مهار سوداگری و تثبیت بازار املاک و مستغلات پیشنهاد کرد.

«یکی از اقدامات مؤثر، وضع مالیات بالا بر خرید زمین بدون استفاده واقعی است. وقتی شخص یا سازمانی زمینی را خریداری می‌کند و در مدت زمان مشخصی اقدام به ساخت و ساز نمی‌کند، مشمول مالیات بیشتری خواهد شد. این امر نه تنها فشار اقتصادی بر دلالان وارد می‌کند، بلکه استفاده کارآمدتر از زمین را نیز تشویق می‌کند.»

اعمال مقررات مربوط به محدودیت‌های اجباری زمان ساخت و ساز در زمین‌های حراج شده، راه حل دیگری برای مبارزه با احتکار است. هنگامی که برنده حراج نتواند ساخت و ساز را در مدت زمان مقرر انجام دهد، مالکیت زمین می‌تواند لغو شود. این امر تضمین می‌کند که زمین به طور بی‌فایده احتکار نشود و توسعه شهری را ارتقا دهد.

به گفته وکیل ترونگ آنه تو، محدود کردن زمان انتقال زمین پس از خرید نیز یک اقدام مهم است.

علاوه بر این، دولت می‌تواند با تشدید شرایط وام مسکن برای سرمایه‌گذارانی که نیاز واقعی به استفاده از زمین ندارند، سیاست اعتباری را تنظیم کند. این امر نه تنها میزان سرمایه‌های سوداگرانه‌ای را که به بازار مسکن سرازیر می‌شوند کاهش می‌دهد، بلکه از خریداران خانه با نیازهای واقعی مسکن نیز محافظت می‌کند. ارائه پروژه‌های مسکن اجتماعی متعدد و مسکن کم‌هزینه به تعادل عرضه و تقاضا در بازار کمک خواهد کرد. وقتی گزینه‌های مسکن زیادی برای بودجه افراد با درآمد متوسط ​​​​مناسب باشد، فشار بر قیمت زمین کاهش می‌یابد و قیمت املاک و مستغلات را معقول‌تر می‌کند.

آقای تو گفت: «در نهایت، اصلاح قانون تجارت املاک و مستغلات به گونه‌ای که امکان تقسیم و فروش قطعات زمین در برخی موارد خاص فراهم شود، می‌تواند راه حلی برای افزایش عرضه زمین در بازار باشد و به کاهش قیمت زمین کمک کند.»

بین دونگ ده‌ها قطعه زمین «زمین طلایی» را به مزایده گذاشت

برای کسب درآمد، استان بین دونگ تصمیم گرفت ده‌ها قطعه زمین، از جمله بسیاری از مناطقی که قبلاً مقر دولت بودند و "زمین‌های طلایی" با ارزش بالا محسوب می‌شوند را به حراج بگذارد.

این اطلاعاتی است که کمیته راهبری برای اجرای پروژه بهره‌برداری از صندوق زمین، تولید درآمد از زمین برای خدمت به توسعه اجتماعی-اقتصادی استان بین دونگ در دوره 2024-2025، با چشم‌اندازی تا سال 2030، در جلسه اخیر ارائه داده است.

بر این اساس، قطعات زمینی که قرار است به حراج گذاشته شوند، عمدتاً شامل زمین برای دفاتر کاری و تأسیسات عملیاتی سازمان‌های دولتی و واحدهای خدمات عمومی؛ زمین‌های بازیابی شده و تحویل داده شده به سازمان‌های توسعه صندوق زمین برای مدیریت؛ زمین‌های عمومی تحت مدیریت محلی؛ زمین‌های شرکت‌های دولتی سهامی، مدیریت و بازیابی مجدد شده؛ زمین‌های با منشأ فردی و سازمانی که در حال حاضر مورد استفاده قرار می‌گیرند و انتظار می‌رود طبق برنامه‌ریزی کاربری زمین و برنامه‌ریزی برای توسعه مناطق شهری، پارک‌های صنعتی، خدمات تجاری، لجستیک و غیره بازیابی شوند.

در میان این موارد، قطعات زمین زیادی در مکان‌های عالی استان بین دونگ واقع شده‌اند که مقر بسیاری از سازمان‌ها و واحدهای دولتی هستند و به دلیل ارزش فراوانشان «زمین‌های طلایی» محسوب می‌شوند.

پیش‌بینی می‌شود ۳۸ قطعه زمین با مساحتی نزدیک به ۴۰۰ هکتار (حقوق کاربری زمین، دارایی‌های عمومی) به حراج گذاشته شود. این حراج به صورت مرحله‌ای انجام خواهد شد و تنها در سال ۲۰۲۴، ۱۰ قطعه زمین با مساحت حدود ۸.۳ هکتار به حراج گذاشته خواهد شد.

تا سال ۲۰۲۵، این استان به حراج ۱۷ قطعه زمین با مساحت بیش از ۳۳۱ هکتار ادامه خواهد داد و در دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰، ۱۱ قطعه زمین با مساحت ۵۲.۲ هکتار را به حراج خواهد گذاشت.

با به حراج گذاشتن قطعات زمین فوق، بین دونگ مبلغ "عظیمی" پول برای خدمت به توسعه اجتماعی-اقتصادی جمع‌آوری خواهد کرد.

رئیس مرکز توسعه صندوق زمین استان بین دونگ گفت که این استان علاوه بر حراج قطعات زمین، برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای ۷۵ قطعه زمین، که ۷۵ منطقه شهری جدید و مناطق توسعه شهری هستند، مناقصه برگزار خواهد کرد.

در حال حاضر، این پروژه برای بررسی و دریافت نظرات قبل از اجرا، به کمیته مردمی استان بین دونگ ارائه شده است.

۴ پرونده تصرف زمین و تخلفات برای صدور کتاب قرمز در نظر گرفته شده است

طبق قانون زمین ۲۰۲۴ که از اول آگوست لازم‌الاجرا است، ۴ مورد از تخلفات مربوط به کاربری زمین قبل از اول جولای ۲۰۱۴ وجود دارد که برای اعطای گواهی‌های حق کاربری زمین (دفترچه‌های قرمز) در نظر گرفته خواهند شد.

به طور خاص، ماده ۱۳٩ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که در حالت اول، خانوارها و افرادی که قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ از زمین استفاده می‌کردند، به دلیل تجاوز به حریم امن کارهای ساختمانی پس از اعلام و نصب علائم توسط دولت؛ تجاوز به جاده‌ها، کنار جاده‌ها و پیاده‌روها پس از اعلام مرزهای ساخت و ساز؛ تجاوز به زمین مورد استفاده برای ساخت دفتر مرکزی آژانس، کارهای عمومی و سایر کارهای عمومی، دولت باید زمین را برای بازگرداندن آن به ساخت و ساز، بدون صدور دفترچه قرمز برای منطقه مورد تجاوز، پس بگیرد.

با این حال، در موارد فوق از تخلفات زمین، اگر اصلاحاتی در برنامه‌ریزی کاربری زمین و برنامه‌ریزی ساخت و ساز توسط مرجع ذیصلاح تأیید شده باشد، اما منطقه زمین مورد تجاوز دیگر در کریدور ایمنی کارهای عمومی نباشد؛ در محدوده ساخت و ساز جاده نباشد؛ برای استفاده به عنوان دفتر مرکزی آژانس‌ها، کارهای عمومی یا سایر کارهای عمومی در نظر گرفته نشده باشد، در این صورت شخصی که از زمین استفاده می‌کند، مشمول جریمه خواهد شد. مالک زمین باید هنگام تهیه جریمه برای این زمین، تعهدات مالی خود را انجام دهد.

در حالت دوم، شخصی که از زمین غصب شده متعلق به برنامه‌ریزی جنگلداری برای جنگل‌های با کاربری ویژه و جنگل‌های حفاظتی استفاده می‌کند، توسط کمیته مردمی استان موظف می‌شود تا زمین غصب شده را بازپس گرفته و آن را برای مدیریت و استفاده به هیئت مدیریت جنگل تحویل دهد. شخصی که از زمین غصب شده استفاده می‌کند، طبق مفاد قانون جنگلداری، توسط هیئت مدیریت جنگل برای حفاظت و توسعه جنگل در نظر گرفته می‌شود.

اگر منطقه مورد نظر فاقد هیئت مدیریت جنگل باشد، به شخصی که از زمین‌های مورد تجاوز یا اشغال استفاده می‌کند، توسط دولت زمینی برای حفاظت و توسعه جنگل‌های حفاظتی اختصاص داده می‌شود و نام او در فهرست قرمز قرار می‌گیرد.

اگر زمین مورد غصب، منشأ کشاورزی و جنگلداری داشته باشد و برای زیرساخت‌های عمومی برنامه‌ریزی شده باشد، کمیته مردمی استان آن را بازپس گرفته و برای ساخت و ساز به سرمایه‌گذار تحویل خواهد داد. شخصی که از این زمین به صورت غیرقانونی استفاده می‌کند، مجاز است تا زمان بازپس‌گیری آن توسط دولت، به طور موقت از آن استفاده کند و باید وضعیت فعلی را حفظ کرده و زمین را ثبت کند.

زمین‌های غصب‌شده‌ای که از مزارع جنگلداری منشأ گرفته‌اند و در حال حاضر قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ برای تولیدات کشاورزی یا مسکن مورد استفاده قرار می‌گرفته‌اند، در برنامه‌ریزی جنگلداری برای جنگل‌های با کاربری ویژه، جنگل‌های حفاظتی لحاظ نشده‌اند، و در برنامه‌ریزی کاربری زمین به منظور ساخت تأسیسات زیربنایی عمومی لحاظ نشده‌اند، کاربر زمین برای صدور دفترچه قرمز در نظر گرفته می‌شود و باید تعهدات مالی را طبق مفاد قانون انجام دهد.

مورد سوم، خانوارها و افرادی که به دلیل تجاوز یا تصرفی که در موارد فوق قرار نمی‌گیرد، از زمین استفاده می‌کنند و زمین را برای اهداف نادرست به کار می‌برند، در صورتی که از زمین به طور پایدار، مطابق با برنامه‌ریزی کاربری اراضی در سطح منطقه یا برنامه‌ریزی عمومی یا برنامه‌ریزی منطقه‌بندی یا برنامه‌ریزی ساخت و ساز یا برنامه‌ریزی روستایی استفاده کنند، برای صدور دفترچه قرمز در نظر گرفته می‌شوند و باید طبق مفاد قانون، تعهدات مالی خود را انجام دهند.

اگر زمین مورد تخلف به طور پایدار مورد استفاده قرار نگیرد یا مطابق با برنامه‌ریزی نباشد، کاربر فقط می‌تواند به طور موقت از زمین استفاده کند، زمانی که دولت آن را پس بگیرد.

در نهایت، به خانوارها و افرادی که از زمین‌های کشاورزی که خودشان آنها را بازپس گرفته‌اند و هیچ اختلافی ندارند، استفاده می‌کنند، طبق محدودیت تخصیص زمین کشاورزی که توسط کمیته مردمی استان تعیین شده است، توسط دولت دفترچه قرمز داده می‌شود. مساحت زمین‌هایی که از این محدودیت تجاوز کنند، به اجاره دولتی منتقل می‌شوند.

در صورتی که خانوارها و افرادی که از زمین استفاده می‌کنند، قوانین مربوط به زمین را که از اول ژوئیه ۲۰۱۴ به بعد وضع شده است، نقض کنند، دولت دفترچه قرمز صادر نخواهد کرد و طبق مفاد قانون با آنها برخورد خواهد شد.

قیمت تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی طبق قانون جدید

طبق بندهای ۱ و ۲، ماده ۸ فرمان ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP، هنگامی که یک نهاد ذیصلاح دولتی تصمیمی صادر می‌کند که به خانوارها و افراد اجازه می‌دهد هدف کاربری زمین را به زمین مسکونی تغییر دهند، هزینه استفاده از زمین به شرح زیر محاسبه می‌شود:

که در آن: هزینه استفاده از زمین از نوع زمین پس از تبدیل به شرح زیر محاسبه می‌شود:

هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بهای انواع زمین قبل از تغییر اهداف استفاده از زمین (که از این پس به عنوان هزینه‌های زمین قبل از تغییر اهداف استفاده از زمین نامیده می‌شود) به شرح زیر محاسبه می‌شود:

برای زمینی که قبل از تغییر کاربری آن، زمین کشاورزی متعلق به یک خانوار یا فرد است که دولت بدون اخذ عوارض زمین به آن زمین اختصاص داده است، یا زمین کشاورزی که منشأ انتقال قانونی آن از خانوار یا فرد دیگری است که دولت بدون اخذ عوارض زمین به آن زمین اختصاص داده است، قیمت زمین قبل از تغییر کاربری آن با (=) مساحت زمین ضربدر (x) در قیمت زمین نوع زمین کشاورزی مربوطه در فهرست قیمت زمین محاسبه می‌شود.

برای زمینی که قبل از تغییر کاربری آن، که زمین کشاورزی است، دولت آن را اجاره می‌دهد و اجاره زمین را یک بار برای کل مدت اجاره پرداخت می‌کند، اجاره زمین قبل از تغییر کاربری به شرح زیر محاسبه می‌شود:

در آنجا:

قیمت زمین مربوط به مدت اجاره زمین قبل از تغییر هدف، قیمت زمین در فهرست قیمت زمین است تا اجاره زمین پرداخت شده به صورت یکجا برای کل مدت اجاره محاسبه شود.

مدت زمان باقیمانده استفاده از زمین با (=) مدت زمان تخصیص زمین یا اجاره قبل از تغییر هدف استفاده از زمین منهای (-) دوره استفاده از زمین قبل از تغییر هدف تعیین می‌شود.

در صورتی که زمان استفاده از زمین باقیمانده که طبق فرمول مقرر در این بند تعیین می‌شود، یک سال کامل نباشد، به صورت ماهانه محاسبه می‌شود؛ اگر زمان یک ماه کامل نباشد، زمان یک ماه کامل نباشد، زمان یک ماه کامل نباشد از ۱۵ روز یا بیشتر به عنوان ۱ ماه محاسبه می‌شود، کمتر از ۱۵ روز، هیچ هزینه استفاده از زمین برای این تعداد روز محاسبه نمی‌شود.

برای زمینی که قبل از تغییر کاربری، یعنی زمین کشاورزی که توسط دولت به صورت اجاره سالانه زمین اجاره داده شده است، اجاره زمین قبل از تغییر کاربری صفر (= 0) است.

توجه: در صورتی که هزینه استفاده از زمین پس از تغییر کاربری کمتر یا مساوی قیمت زمین قبل از تغییر کاربری باشد، هزینه استفاده از زمین هنگام تغییر کاربری صفر (=0) است.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html