مبارزه با سفته‌بازی، کنترل قیمت املاک و مستغلات: سخت‌تر کردن وام‌ها یا مالیات؟

پیشنهاد محدود کردن وام به خریداران خانه دوم یا بیشتر

پیشنهاد محدود کردن وام به خریداران خانه‌های دوم یا بیشتر، توجه زیادی را به خود جلب کرده است، به خصوص از سوی سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت. این پیشنهاد، همان محتوایی است که در پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد سازوکار کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات ذکر شده است که وزارت ساخت و ساز برای اظهار نظر به وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه ارسال کرده است.

به طور خاص، این پیش‌نویس سه محتوای تنظیم بازار را تشریح می‌کند، از جمله: سیاست وام برای خریداران خانه، مراکز معاملات املاک و مستغلات و توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه. در مورد سیاست وام برای خریداران خانه، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد می‌کند که دولت از موسسات اعتباری بخواهد محدودیت‌هایی را برای وام‌های خرید خانه، به جز مسکن اجتماعی، اعمال کنند.

به طور خاص، برای خریدار دوم خانه، انتظار می‌رود که آنها فقط بتوانند تا ۵۰٪ از ارزش قرارداد خرید وام بگیرند. برای خریدار سوم خانه، مبلغ وام از ۳۰٪ تجاوز نخواهد کرد.

وزارت ساخت و ساز، همراه با پیشنهاد ایجاد مرکز معاملات املاک و مستغلات برای اطلاع رسانی عمومی در مورد معاملات و ترویج توسعه مسکن مقرون به صرفه، اعلام کرد که این مصوبه با هدف ایجاد یک سازوکار قانونی خاص برای کنترل، تنظیم و کاهش تدریجی قیمت مسکن به سطحی مناسب برای درآمد اکثر مردم، به ویژه گروه‌های درآمدی مناسب و متوسط، تدوین شده است. تمرکز بر تنظیم بازار املاک و مستغلات به شیوه‌ای عمومی و شفاف، و کنترل دقیق سفته بازی و دستکاری قیمت‌ها است.

سخت‌گیری در وام‌ها یا مالیات - کدام یک «داروی» مناسب برای بازار املاک و مستغلات است؟ - عکس ۱.

پیشنهادی برای محدود کردن وام به خریداران خانه دوم، به ویژه در میان سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت، مورد توجه قرار گرفته است. عکس تزئینی.

نظرات متناقض زیادی

طبق گفته بازار، حداکثر سقف وام برای خرید خانه به نوع ملک و مقررات هر بانک بستگی دارد. بسیاری از سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی تجاری، سیاست‌های انعطاف‌پذیری را اعمال می‌کنند، به طوری که خریداران فقط باید 10 تا 30 درصد پیش‌پرداخت را پرداخت کنند. پس از آن، بانک مبلغ باقیمانده را پرداخت می‌کند، به این معنی که خریداران می‌توانند 70 تا 90 درصد از کل قیمت ملک را وام بگیرند.

با وجود چنین مزیت بزرگی، پیشنهاد محدود کردن وام برای خانواده‌های دوم و بیشتر، نظرات متفاوتی را به خود جلب کرده است. به گفته‌ی کسب‌وکارها، در صورت اعمال این سیاست، سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت - کسانی که از برنامه‌های وام بانکی برای خرید املاک و مستغلات برای تجارت کوتاه‌مدت استفاده می‌کنند - محدود خواهند شد. از سوی دیگر، نظراتی نیز وجود دارد مبنی بر اینکه سیاست محدودیت وام می‌تواند بر گروهی از افرادی که نیاز به خرید املاک و مستغلات یا سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند، تأثیر بگذارد.

آقای دین هوانگ تانگ (بخش لانگ ترونگ، شهر هوشی مین ) به عنوان یک سرمایه‌گذار قدیمی در بازار املاک و مستغلات، در حال سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای است و از این طریق درآمد خانواده‌اش را افزایش می‌دهد.

او گفت پیشنهاد محدود کردن وام برای خرید خانه دوم به دلسرد کردن سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت، به ویژه سفته‌بازان، کمک خواهد کرد. اگر این سیاست اجرا شود، او همچنین به طور فعال وام‌ها را زیر ۵۰ درصد ارزش ملک متعادل خواهد کرد تا با سبد سرمایه‌گذاری خود متناسب باشد.

آقای تانگ اظهار داشت: «هنگام تصمیم‌گیری، باید محاسبه و بررسی کنیم که چگونه این تصمیم بر سبد سرمایه‌گذاری ما تأثیر خواهد گذاشت. و واضح است که این قانون تعداد افراد و انگیزه برای داشتن ملک دوم یا سوم را کاهش می‌دهد و باعث کاهش سفته‌بازی می‌شود. در درازمدت، فکر می‌کنم این برای جامعه خوب خواهد بود.»

سخت‌گیری در وام‌ها یا مالیات - کدام یک «داروی» مناسب برای بازار املاک و مستغلات است؟ - عکس ۲.

پیشنهاد محدود کردن وام به خریداران خانه دوم یا بیشتر، نظرات متفاوتی را دریافت کرده است.

در حال حاضر، خانم تران تی هونگ های (بخش تان فو، شهر هوشی مین) به دنبال یک محصول مناسب در حوزه املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری در آینده نزدیک است. این اولین باری است که او وارد این بازار می‌شود. علاوه بر پس‌انداز، وام نیز برای جوانانی مانند او بسیار مهم است. وقتی او در مورد پیشنهاد سخت‌تر کردن اعتبار برای وام‌های مسکن دوم شنید، نگران شد زیرا این امر می‌تواند دسترسی به محصولات سرمایه‌گذاری را کاهش دهد.

خانم های گفت: «به نظر من، این پیشنهاد منابع و پشتیبانی را نیز محدود می‌کند، و همچنین تا حدودی خطوط تولیدی را که می‌توانم جستجو کنم محدود می‌کند، یا به نوعی مرا در جستجوی سرمایه‌گذاری‌های بیشتر در سبد املاک و مستغلات مرددتر می‌کند.»

برخی از کسب و کارها اعلام کردند که بازار املاک و مستغلات در مسیر بهبود است. عرضه محصولات در حال حاضر بر بخش‌های میان‌رده و گران‌قیمت متمرکز است که برای سرمایه‌گذاران در نظر گرفته شده است. در همین حال، بازار هنوز در بخش مسکن ارزان‌قیمت که به افراد با نیازهای واقعی مسکن خدمات ارائه می‌دهد، کمبود دارد. کسب و کارها معتقدند که اگر وام‌های اعتباری برای خرید خانه محدود شود، می‌تواند بر نقدینگی در بازار تأثیر بگذارد.

آقای تران خان کوانگ - مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ - گفت: «در حال حاضر، شاهدیم که در بازار املاک و مستغلات، بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد سرمایه‌گذاران هستند، در حالی که ساکنان واقعی تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد هستند. اگر ما این قانون را بیش از حد کامل اعمال کنیم، یعنی وام‌ها را برای خانه‌های دوم و سوم محدود کنیم و اعتبار را به طور فزاینده‌ای محدود کنیم، واضح است که بازار شوکه خواهد شد.»

نظرات دیگر نیز حاکی از آن است که پیشنهاد محدود کردن اعتبار برای کسانی که خانه دوم یا بیشتر می‌خرند، تمایز روشنی بین کسانی که برای اقامت واقعی خانه می‌خرند و کسانی که برای اجاره بلندمدت سرمایه‌گذاری می‌کنند، قائل نمی‌شود. در واقع، مواردی وجود دارد که والدین برای خرید خانه برای فرزندانشان پول قرض می‌گیرند، در حالی که شرایط مالی کافی ندارند. بنابراین، اگر این محدودیت اعتباری اعمال شود، ممکن است بر نیازهای مشروع بسیاری از خانواده‌های امروزی تأثیر بگذارد.

راهکارهای جامع برای کنترل پایدار قیمت مسکن

این پیش‌نویس افراد را از داشتن خانه دوم یا سوم منع نمی‌کند. در اینجا، این پیش‌نویس فقط سیاست اعتباری را تنظیم می‌کند، به این معنی که دولت از ابزارهای تنظیم جریان سرمایه برای کنترل سفته‌بازی و ریسک‌های مالی استفاده می‌کند. کارشناسان ارزیابی می‌کنند که این یک جهت‌گیری مطابق با مفاد قانون و رویه بین‌المللی است.

سیاست اعتباری پلکانی پیشنهادی بر منافع مردم تأثیری ندارد، اما هدف آن مدیریت ریسک‌های سیستماتیک است. با این حال، این امر باید با راه‌حل‌های جامع‌تری برای کنترل قیمت مسکن همراه باشد.

داده‌های واحدهای تحقیقاتی نشان داده است که افزایش اخیر قیمت مسکن عمدتاً به دلیل سرمایه‌گذاری نیست، بلکه به دلیل کمبود عرضه است. علت آن مشکلات حقوقی، هزینه‌های بالای زمین و هزینه‌های سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز است. بنابراین، سرمایه‌گذاران برای کسب سود بر روی پروژه‌های سطح بالا تمرکز خواهند کرد.

برای مثال، طبق گزارش آویسون یانگ، در شهر هوشی مین، تعداد پروژه‌های آپارتمانی جدید که در سه ماهه سوم راه‌اندازی شده‌اند، عمدتاً آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت بوده‌اند و میانگین قیمت فروش آنها ۱۲۵ تا ۲۳۲ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع بوده است. این قیمت در مقایسه با سه ماهه قبل ۵ تا ۸ درصد افزایش یافته است.

شرکت تحقیقات بازار Savills Vietnam معتقد است که به جای انتخاب ابزارهای اعتباری، سیاست‌ها باید بر حل مشکل رفع موانع عرضه مسکن تمرکز کنند.

خانم جیان هوین - مدیر دپارتمان تحقیقات ساویلز ویتنام - پیشنهاد داد: «ما باید فرآیندهای تصویب پروژه را اصلاح کنیم تا پیشرفت پروژه‌های جدید در بازار سرعت یابد. پروژه‌هایی که متوقف شده‌اند باید با سازوکارهای ویژه حل شوند. مشکل عرضه را برطرف کنید، عرضه متنوعی ایجاد کنید، به ویژه عرضه مسکن ارزان قیمت. وقتی عرضه برای پاسخگویی به تقاضا کافی باشد، بازار خود به خود قیمت‌ها را تنظیم خواهد کرد.»

با پیشنهاد وزارت سازندگی، واحدهای تحقیقاتی معتقدند که مداخله در محدودیت‌های اعتباری می‌تواند بر استقلال بانک‌های تجاری تأثیر بگذارد. زیرا فعالیت‌های وام‌دهی به فرآیند ارزیابی ریسک و معیارهای وام‌دهی هر بانک بر اساس توانایی پرداخت وام‌گیرنده بستگی دارد.

علاوه بر این، تعیین تعداد املاکی که وام‌گیرنده در اختیار دارد نیز یک چالش است زیرا نیاز به اتصال یا دسترسی به سیستم پایگاه داده املاک و مستغلات دارد. در حالی که این داده‌ها هنوز در حال تکمیل هستند و اعمال آنها در عمل زمان زیادی طول خواهد کشید.

مالیات کارآمدتر؟

آقای دیوید جکسون، مدیر کل شرکت آویسون یانگ ویتنام، با بیان دیدگاه‌های خود در مورد راه‌حل‌های مدیریت بازار املاک و مستغلات، گفت که روش مالیات‌بندی مؤثرتر خواهد بود. به طور خاص، اعمال مالیات بر درآمد شخصی بالاتر بر املاک و مستغلات دوم و سوم، یا مالیات بر معاملات املاک و مستغلات بر اساس مدت زمان نگهداری، راه‌حل عملی‌تری برای محدود کردن فروش مجدد و در نتیجه کاهش انگیزه سفته‌بازی است.

موسسه اقتصاد منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، با موافقت با آویسون یانگ، ارزیابی کرد که این پیش‌نویس باید مدیریت بازار املاک و مستغلات و سیاست اعتباری را از هم جدا کند. زیرا صنعت بانکداری در مسیر حذف فضای اعتباری است و فضای وام‌دهی نامحدودی دارد. بنابراین، اگر محدودیت‌هایی برای وام برای خرید خانه دوم یا بیشتر اعمال شود، ممکن است بر پرداخت از سوی بانک تأثیر بگذارد.

دکتر فام ویت توان - مدیر موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین پیشنهاد داد: «برای محدود کردن آن، فکر می‌کنم باید از نرخ‌های مالیاتی بر اساس زمان نگهداری سوابق استفاده کنیم. به عنوان مثال، اگر کسی ظرف ۱۲ ماه ملکی بخرد یا در حراجی برنده شود، اگر آن را بفروشد، ما ۲۰٪ از قیمت فروش را دریافت خواهیم کرد. برعکس، اگر کسی بیش از ۳۶ ماه سابقه داشته باشد، ما ۱۰٪ و بیش از ۶۰ ماه سابقه داشته باشد، مانند الان ۲٪ مالیات دریافت خواهیم کرد.»

می‌توان دریافت که محدود کردن سفته‌بازی گامی ضروری است، اما استفاده از ابزارهای اعتباری نیازمند یک نقشه راه گام به گام و روشن است. اول از همه، لازم است پایگاه داده معاملات املاک و مستغلات تکمیل شود تا به وضوح مشخص شود چه کسانی سرمایه‌گذاران، سفته‌بازان و چه کسانی خریداران خانه برای سکونت هستند. از آنجا، ابزارهای اعتباری مؤثر خواهند بود و به توسعه بازار در مسیری شفاف، واضح و عادلانه برای همه شرکت‌کنندگان کمک می‌کنند.

اخیراً، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد ایجاد کدهای املاک و مستغلات و مدیریت آنها در سیستم اطلاعات را داده است. در عین حال، سازمان‌ها و افراد را ملزم به ارائه اطلاعات مالکیت خانه برای ادغام در سیستم اطلاعات ملی از سال 2026 کرده است. این پیشنهاد در پیش‌نویس فرمان ساخت و مدیریت پایگاه‌های داده در مورد مسکن و بازار املاک و مستغلات آمده است.

بر این اساس، به هر پروژه املاک و مستغلات به طور خودکار یک کد منحصر به فرد اختصاص داده می‌شود که شناسایی و عدم تغییر در طول چرخه حیات داده‌ها را تضمین می‌کند. سازمان تخصصی استانی این کد را در زمان تأیید پروژه در منطقه آغاز خواهد کرد.

وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که این آیین‌نامه جدید به بهبود کیفیت داده‌های جمع‌آوری‌شده کمک می‌کند و در نتیجه اطلاعات را شفاف، بازار را تنظیم و نیازهای مشروع جامعه را برآورده می‌سازد.

منبع: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm