به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، مسکن اجتماعی طبیعتاً باید مقرون به صرفه باشد زیرا توسعهدهندگان از هزینههای استفاده از زمین معاف هستند و مشوقهای مالیاتی مانند مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد شرکتها را دریافت میکنند. علاوه بر این، توسعهدهندگان اعتبار ترجیحی نیز دریافت میکنند، بنابراین قیمت مسکن اجتماعی حدود ۱۵٪ ارزانتر از مسکن تجاری مشابه در همان منطقه خواهد بود.
با این حال، او استدلال کرد که از آنجا که تمام هزینههای مشروع و معتبر تجاری در قیمت لحاظ شده است، قیمت مسکن اجتماعی در برخی پروژهها به ۲۱ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است. در برخی پروژهها در هانوی ، قیمت حتی از ۲۹ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع نیز فراتر میرود. این همچنین بدان معناست که هزینههای سرمایهگذاری پروژههای مسکن اجتماعی در حال حاضر مشمول هیچ محدودیتی نیستند.
آقای لو هوانگ چائو ارزیابی کرد: «در حال حاضر، ما با کمبود عرضه مسکن اجتماعی مواجه هستیم. دولت همچنین هدف ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی را دنبال میکند و پس از آنکه نخست وزیر ۱۵۰۰۰ واحد دیگر به هدف توسعه مسکن اجتماعی برای سال ۲۰۲۶ اضافه کرد، ۲۱۱۰۰۰ واحد برای شهر هوشی مین در دوره زمانی از اکنون تا ۲۰۳۰ اختصاص داده شده است. این فرصتی برای مشاغل خواهد بود تا در توسعه مسکن اجتماعی مشارکت کنند .»
به گفته کارشناسان، نباید سقف قیمتی برای مسکن اجتماعی وجود داشته باشد.
به گفته آقای چائو، نباید هیچ سقف قیمتی برای مسکن اجتماعی وجود داشته باشد. او استدلال میکند که در گذشته، قیمت مسکن اجتماعی کمتر از ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود که این امر سرمایهگذاران را از انجام پروژههای مسکن اجتماعی منصرف میکرد.
با این حال، در حال حاضر، قانون مسکن اجازه میدهد که تمام هزینههای مشروع، معتبر و معقول تجاری در قیمت مسکن لحاظ شود؛ در عین حال، سرمایهگذاران از هزینههای استفاده از زمین معاف هستند، تخفیف مالیاتی دریافت میکنند و از اعتبار ترجیحی برخوردار میشوند. بنابراین، قیمت مسکن اجتماعی هنوز توسط مکانیسمهای بازار تعیین میشود.
آقای نگوین آنه کو، رئیس گروه G6، با همین دیدگاه معتقد است که مقررات جدید، همراه با تورم که منجر به افزایش هزینههای نیروی کار و ساخت و ساز شده است، باعث شده است که قیمت مسکن اجتماعی در مقایسه با قبل 20 تا 30 درصد افزایش یابد.
برای مثال، در سال ۲۰۲۲، قیمت پیشبینیشده برای مسکن اجتماعی در کیم هوا، هانوی، حدود ۱۶.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود، در حالی که قیمت مسکن اجتماعی در ها دین، طبق مقررات قدیمی، ۱۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود. با این حال، بر اساس اطلاعات ارائه شده توسط سرمایهگذاران و منتشر شده توسط وزارت ساخت و ساز، قیمت فعلی مسکن اجتماعی در ها دین ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است؛ در کیم هوا، این قیمت ۲۱ تا ۲۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. پروژههایی با سازههای ساختمانی پیچیده حتی میتوانند به ۲۷ تا ۲۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برسند. بنابراین، اعمال سقف قیمت برای مسکن اجتماعی به افزایش دسترسی مردم به آن کمک میکند.
با این حال، در واقعیت، اجرای این امر بسیار دشوار است زیرا در شرایط فعلی، هزینههای سرمایهگذاری پروژه در حال افزایش است و اعمال سقف قیمت ممکن است سود کسب و کارها را تضمین نکند و آنها را نسبت به ساخت مسکن اجتماعی بیمیلتر کند. اینکه آیا یک پروژه مسکن اجتماعی قابل اجرا است یا خیر، به پیشرفت رویهها، آزادسازی زمین و اینکه آیا سودآوری تضمین شده است یا خیر، بستگی دارد. آقای کوئه اظهار داشت: «به طور ناخواسته، طرح اجرای پروژه ۱ میلیون مسکن اجتماعی نیز تحت تأثیر قرار گرفته است.»
آقای له هو نگیا، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، نیز این دیدگاه را داشت که به چند دلیل نباید سقف قیمت برای مسکن اجتماعی اعمال شود. به عنوان مثال، قیمت زمین از استانی به استان دیگر متفاوت است؛ قیمتهای شهر هوشی مین با لانگ آن و برعکس متفاوت خواهد بود.
در حال حاضر، دو نوع مسکن اجتماعی وجود دارد: یکی که در آن کسب و کارها زمین خود را خریداری میکنند و آن را میخرند، و دیگری که در آن دولت زمین پاک را فراهم میکند. در مورد کسب و کارهایی که زمین میخرند، هزینه زمین به قیمت خانه اضافه میشود و آن را بالاتر از قیمت پروژههایی میکند که در آنها دولت زمین پاک را فراهم میکند. علاوه بر این، شرایط زمینشناسی از مکانی به مکان دیگر متفاوت است، بنابراین هزینههای ساخت و ساز نیز متفاوت خواهد بود.
به همین ترتیب، هزینههای ساخت مسکن اجتماعی بلندمرتبه با هزینههای ساخت ساختمانهای کوتاهمدت متفاوت خواهد بود و قیمتها بسته به اینکه ساختمان زیرزمین داشته باشد یا نه، متفاوت خواهد بود. مسکن اجتماعی استانداردهای یکسانی ندارد؛ برخی از آنها به زیبایی و با کیفیتی قابل مقایسه با مسکن تجاری ساخته میشوند، در حالی که برخی دیگر با استاندارد پایینتری ساخته میشوند. بنابراین، چگونه میتوانیم سقف قیمت مسکن اجتماعی را در سطح کشور پیشبینی و تعیین کنیم؟
در همین حال، اگر سقف قیمت اعمال شود، توسعهدهندگان قیمت فروش را برعکس محاسبه میکنند و از هر نوع مصالح به گونهای استفاده میکنند که هزینهها را برای رسیدن به سقف به حداقل برساند. این امر منجر به این خواهد شد که میلیونها خانه در آینده کیفیت بسیار پایینی داشته باشند.
کاهش قیمت مسکن اجتماعی نیازمند اجرای راهکارهای متعدد است.
آقای لی هو نگیا گفت: « اعمال سقف قیمت برای مسکن اجتماعی بسیار دشوار است. در حال حاضر، حتی بدون سقف قیمت، دولت همچنان قیمت مسکن اجتماعی را بر اساس هزینههای ورودی و خروجی و حاشیه سود استاندارد مشاغل تصویب و مدیریت میکند. این امر به دلیل معافیت از هزینههای استفاده از زمین و کاهش مالیات بر ارزش افزوده ۵ درصدی، به حفظ قیمت مسکن اجتماعی ۱۵ تا ۲۰ درصد پایینتر از مسکن تجاری کمک میکند. علاوه بر این، وامهای بانکی نیز مطلوبتر هستند .»
چطور میتوانم تخفیف بگیرم؟
آقای نگوین آنه کو پیشنهاد داد که برای کاهش قیمت مسکن اجتماعی، حاشیه سود میتواند به ۱۳ تا ۱۵ درصد افزایش یابد، مالیات بر ارزش افزوده مسکن اجتماعی لغو شود، در حالی که مالیات بر ارزش افزوده مسکن تجاری همچنان وصول شود، هزینههای استفاده از زمین برای مسکن تجاری لغو شود و کل سود حاصل از مسکن اجتماعی و تجاری به جای تفکیک، با هم ترکیب شوند... با این حال، تعدیل سیاستها باید با کنترل همراه باشد.
به گفته آقای کیو، برای جلوگیری از اختلاف بیش از حد قیمت بین مناطق، باید یک مکانیسم دقیق برای محاسبه هزینههای ساخت و ساز ایجاد شود. هدف از این کار تضمین شفافیت و انصاف است. قیمتگذاری باید تضمین کند که سرمایهگذاران را "تحت فشار" قرار نمیدهد و به آنها انگیزه میدهد تا در توسعه مسکن اجتماعی شرکت کنند، در عین حال که برای جلوگیری از سودجویی و افزایش قیمت، بیش از حد "سهلگیرانه" نیست.
رئیس گروه G6 تأکید کرد: « به جای اعمال سقف قیمت، بیایید راهی برای ایجاد یک موقعیت برد-برد برای هر سه طرف پیدا کنیم. دولت به اهداف خود در زمینه رفاه اجتماعی، تثبیت قیمت مسکن، تأمین نیازهای مسکن افراد کمدرآمد، گروههای اولویتدار جامعه و کسانی که در داشتن خانه با مشکل مواجه هستند، دست مییابد و در نتیجه فشار مسکن کاهش مییابد، کیفیت زندگی بهبود مییابد و به توسعه پایدار جامعه کمک میشود؛ مردم میتوانند با قیمتهای معقول خرید کنند و با آرامش خاطر کار و تولید کنند؛ و سرمایهگذاران میتوانند پروژههای مسکن اجتماعی را زودتر تکمیل کنند و حداقل سود را تضمین کنند .»
لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، نیز معتقد است که برای بازگرداندن قیمت مسکن اجتماعی به سطح معقول، به راهحلهای زیادی نیاز است، نه فقط حمایت سیاستهای دولتی. به گفته وی، مدیریت بازار بسیار مهم است زیرا قیمت مصالح ساختمانی، برق، آب، بنزین و غیره همگی به شدت افزایش یافتهاند و مستقیماً بر قیمت مسکن تأثیر میگذارند. علاوه بر این، لازم است زمان پردازش مراحل پروژه مسکن اجتماعی کوتاه شود و شرایط مطلوبی برای سرمایهگذاران برای اجرای پروژهها و افزایش عرضه مسکن اجتماعی ایجاد شود.
منبع: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html
نظر (0)