رقابت نابرابر در بازار مسکن

کسب‌وکارها کوچک می‌شوند و با ضرر فعالیت می‌کنند.

صنعت املاک و مستغلات از پایان سال ۲۰۲۲ شاهد غربالگری بسیار سختگیرانه‌ای در مقیاس وسیع بوده است.

شرکت‌هایی با سلامت مالی ناسالم، ظرفیت مدیریتی ضعیف... به تدریج در معرض مشکل بررسی بازار قرار می‌گیرند. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که «سطحی» را دنبال می‌کنند و پروژه‌هایی بدون ضمانت قانونی انجام می‌دهند نیز با مشکلات زیادی روبرو می‌شوند، مجبور به تحمل ضرر می‌شوند و حتی برای حفظ عملیات، فروش دارایی‌ها را می‌پذیرند.

شرکت سهامی سرمایه‌گذاری LDG زمانی سیاستی برای واگذاری ۲ پروژه شامل Bai But - Son Tra Beach Resort، Da Nang و مجتمع آپارتمانی C1 در Binh An Ward، شهر Di An، استان Binh Duong داشت. این اقدام بخشی از طرح تجدید ساختار دارایی‌های شرکت برای پرداخت بدهی‌های بانکی و اوراق قرضه است.

تفرجگاه ساحلی بای بوت - سون ترا زمانی توسط LDG "مثل یک تخم مرغ" رفتار می‌شد، که یکی از پروژه‌های استراتژیک با چشم‌انداز بلندمدت محسوب می‌شود. قبل از قصد فروش، این شرکت یافتن شریکی برای مشارکت با نسبت ۵۰ تا ۷۰ درصد را در نظر گرفت، اما رهبران LDG همچنین اذعان کردند که این احتمال در شرایط فعلی بازار املاک و مستغلات بعید است.

پیش از تکمیل این معامله، آقای نگوین خان هونگ، رئیس هیئت مدیره LDG، به جرم کلاهبرداری از مشتری دستگیر شد. آقای هونگ در ساخت غیرقانونی ۶۸۰ ویلا و خانه شهری توسط شرکت LDG در پروژه منطقه مسکونی تان تین در کمون دوی ۶۱، منطقه ترانگ بوم، استان دونگ نای دست داشت.

وضعیت دشوار کسب و کار و فقدان پروژه‌های جدید نیز LDG را به سمت ضرر سوق داد. در دوره ۲۰۱۸-۲۰۱۹، این شرکت بیش از ۶۰۰ میلیارد دانگ ویتنام در سال درآمد داشت. در طول همه‌گیری، سود به طور قابل توجهی کاهش یافت. تا سال ۲۰۲۲، این شرکت ۴ میلیارد دانگ ویتنام درآمد داشت که کمترین میزان تاکنون بود. در ۹ ماه اول سال ۲۰۲۳، LDG پس از کسر مالیات ۲۰۹ میلیارد دانگ ویتنام ضرر کرد، در حالی که در مدت مشابه سال گذشته بیش از ۸ میلیارد دانگ ویتنام ضرر کرده بود.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — شرکت LDG در اجرای پروژه با مشکلاتی مواجه شد (عکس از: خونگ چیم).

شرکت سهامی سرمایه‌گذاری های فات همچنین تمام سهم سرمایه خود را به سرمایه‌گذار زمین تجاری TM 1، بخشی از پروژه مسکونی Tan Lap Islet در نها ترانگ، فروخت. طبق برنامه، این پروژه شامل ۳ برج ۴۰ طبقه، شامل ۳ طبقه تجاری، ۱۰ طبقه هتل و ۲۷ طبقه آپارتمان است. در کنار آن، های فات قصد دارد بر عمده‌فروشی محصولات در تعدادی از پروژه‌های دیگر در لائو کای، باک گیانگ و کوانگ نین تمرکز کند.

اگرچه مدت زیادی است که از بخش املاک و مستغلات خارج شده است، اما گروه Hoang Anh Gia Lai هتل Hoang Anh Gia Lai در شهر Pleiku، Gia Lai - آخرین ملک متعلق به آقای Duc - را نیز فروخته است. طبق اعلام این شرکت، درآمد حاصل از فروش حدود ۱۸۰ میلیارد VND نیز برای پرداخت بدهی اوراق قرضه استفاده شده است.

چندین کسب و کار دیگر نیز به طور دسته جمعی در حال تعطیلی و تعلیق فعالیت هستند. شرکت سهامی توسعه و بازرگانی مسکن (HDTC) اعلام کرد که به دلیل مشکلات مالی و عدم وجود منبع درآمد برای پرداخت حقوق کارکنان خود، موقتاً فعالیت خود را به حالت تعلیق درآورده است.

شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری PVR هانوی نیز موقتاً فعالیت‌های تجاری خود را از ۱۵ نوامبر ۲۰۲۳ تا ۱۴ نوامبر ۲۰۲۴ به حالت تعلیق درآورد تا پرسنل خود را مجدداً سازماندهی کند و مسیرهای تجاری جدیدی پیدا کند.

شرکت‌های کارگزاری نیز در شرایط دشواری قرار دارند. خانم ترین تی کیم لین، مدیر فروش شرکت خدمات دات زان، اخیراً در یک رویداد گفت که پس از ۳ سال همه‌گیری و بیش از ۱ سال بحران بازار املاک و مستغلات، اکثر شرکت‌های کارگزاری پس‌انداز خود را به پایان رسانده‌اند.

خانم لین گفت که در سال ۲۰۲۳، تعداد دلالان املاک در مقایسه با پایان سال گذشته ۶۰ تا ۷۰ درصد کاهش یافته است. واحدهایی که هنوز فعالیت می‌کنند با مشکلاتی در استخدام کارکنان فروش، هزینه‌های بالای استخدام و فشار رقابتی بر سیاست‌های حقوق، پاداش و کمیسیون مواجه هستند. بسیاری از طبقات باید برای حفظ سرمایه خود، توقف فعالیت را در نظر بگیرند و منتظر مرحله بعدی بازار باشند.

خانم لین گفت: «در تاریخ تجارت، هیچ‌وقت شرکت‌های دلالی املاک با چنین مشکلات شدیدی مانند سال‌های اخیر مواجه نبوده‌اند.»

بسیاری از کسب‌وکارها برای به دست آوردن صندوق‌های زمین خیز برداشته‌اند.

برعکس، بسیاری از کسب‌وکارها در شرایطی که بازار هنوز با مشکلات زیادی روبرو است، اما انتظار می‌رود از امسال صفحه جدیدی را ورق بزنند، از اعلام خرید دارایی‌های بیشتر و افزایش بودجه زمین دریغ نمی‌کنند.

نماینده شرکت املاک و مستغلات An Gia گفت که آنها همچنان قصد دارند به گسترش صندوق‌های زمین پاک ادامه دهند و پروژه‌هایی را که برای سیاست‌های سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند، برای توسعه پروژه‌های مقرون به صرفه مناسب هستند و زمان اجرای سریعی دارند، در اولویت قرار دهند.

این شرکت در حال ارزیابی عمیق دو صندوق زمین بالقوه در ناحیه ۸ و Thu Duc (HCMC) است. پس از اتمام معامله، انتظار می‌رود بیش از ۴۰۰۰ محصول را در شرایطی که صندوق‌های زمین در شهر به طور فزاینده‌ای کمیاب شده‌اند، به بازار ارائه دهد.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — بسیاری از کسب‌وکارها در رقابت برای به دست آوردن بودجه زمین جسور هستند (تصویر: نگوین مائو فوک).

شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و بازرگانی املاک و مستغلات دونگ تائو دین، طرح انتقال حق استفاده از زمین برای ۸ قطعه زمین واقع در فوک لانگ وارد، شهر تو دوک، شهر هوشی مین را تصویب کرد. مبلغ قابل پرداخت بیش از ۲۹۴ میلیارد دونگ ویتنام است.

یا گروه اکوپارک در حال مذاکره برای خرید کل شرکت سونگ تائو لیمیتد - سرمایه‌گذار پروژه تفرجگاه معدنی داغ تان توی در شهر تان توی (منطقه تان توی، استان فو تو) - است.

همزمان، به شرکت اکوپارک سونگ تائو اجازه داده می‌شود تا اصلاحاتی را پیشنهاد دهد و برنامه‌ریزی پروژه تفرجگاه معدنی گرم تان توی با مقیاس ۶۵ هکتار را از نو برقرار کند و مراحل ثبت دارایی‌های روی زمین را طبق مفاد قانون تکمیل کند.

با این حال، کسب‌وکارها هنوز در رقابت برای خرید با مشکلاتی مواجه هستند. در مورد شرکت An Duong Thao Dien، این کسب‌وکار برای ۸ تراکنش فوق باید بیش از ۲۹۴ میلیارد دونگ ویتنام هزینه کند، در حالی که میزان پول نقد در ۳۰ سپتامبر تنها بیش از ۵۳ میلیارد دونگ ویتنام بود که حدود ۱۸٪ از ارزش انتقال را تشکیل می‌دهد. این ارزش انتقال همچنین از کل ارزش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری (حدود ۲۷۴ میلیارد دونگ ویتنام) در پایان سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ بیشتر است.

یا گروه اکوپارک، اگرچه در سال ۲۰۲۲ سود آن نزدیک به ۲۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنام بود که نسبت به سال قبل ۹ درصد افزایش یافته بود، اما بدهی‌های آن در مقایسه با سال قبل ۱۱ درصد افزایش یافته و به ۱۹۴۱۵ میلیارد دانگ ویتنام رسید. نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ۳ برابر باقی ماند، اگرچه در مقایسه با ۴.۱ برابر سال قبل کاهش یافته بود.

به راحتی می‌توان دریافت که شرکت‌های داخلی هنوز با عوامل نامطلوب بسیاری مانند مشکلات اقتصادی عمومی، مسائل حقوقی حل نشده پروژه‌ها، کاستی‌های فراوان در اوراق قرضه شرکتی و عدم دسترسی به جریان‌های سرمایه مواجه هستند.

یک گزارش تحلیلی توسط شرکت سهامی خاص اوراق بهادار DSC (DSC) نشان می‌دهد که در سال 2024، این گروه تجاری املاک و مستغلات بیش از 120،000 میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه با سررسید خواهد داشت که بالاترین میزان در 5 سال گذشته است. بار بازپرداخت اوراق قرضه هنوز بر دوش مشاغل املاک و مستغلات سنگینی می‌کند و آنها برای بازیابی سلامت مالی خود به یک "جراحی اساسی" نیاز دارند.

منبع