زمین‌های کشاورزی توجه بیشتری نسبت به آپارتمان‌ها جلب می‌کنند، آیا وقت آن رسیده که «پول بگذاریم»؟ مراحل تبدیل زمین باغ به زمین مسکونی

زمین و زمین‌های پروژه‌ای بیش از آپارتمان‌ها مورد توجه قرار گرفته‌اند، کارشناسان زمان مناسبی را برای سرمایه‌گذاری پیشنهاد می‌کنند، دا نانگ یک قطعه زمین میلیارد دلاری را به حراج می‌گذارد... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

در شرایطی که بازار املاک و مستغلات به تدریج در ابتدای سال گرم می‌شود، دلالان، تالارهای معاملاتی و سرمایه‌گذاران کمپین‌های تجاری زیادی را زودتر آغاز کرده‌اند تا فرصت دسترسی به تعداد زیادی از مشتریان بالقوه را از دست ندهند. (منبع: روزنامه XD)

عرضه جدید در بازار به زودی بهبود خواهد یافت

آخرین داده‌های Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات در ابتدای امسال، نشانه‌های مثبت‌تری را هم در سطح علاقه و هم در تعداد آگهی‌ها نشان داده است. این نشان می‌دهد که تقاضا برای املاک و مستغلات برای فروش در سراسر کشور در ژانویه ۲۰۲۴ در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۶۶ درصد افزایش یافته و تعداد آگهی‌های املاک و مستغلات نیز ۵۲ درصد افزایش یافته است.

نکته قابل توجه این است که در هانوی و هوشی مین، زمین و زمین‌های پروژه‌ای بیشتر از آپارتمان‌ها مورد توجه قرار گرفته‌اند. به طور خاص، در ژانویه 2024، تعداد جستجوهای زمین در هانوی 110 درصد افزایش یافته، زمین‌های پروژه‌ای 77 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. در همین حال، تعداد جستجوهای آپارتمان در هانوی 71 درصد افزایش یافته است. به طور مشابه، در هوشی مین، تقاضای جستجو برای زمین و زمین‌های پروژه‌ای 71 تا 73 درصد افزایش یافته و برای آپارتمان‌ها تنها 59 درصد افزایش یافته است.

داده‌های فوق تا حدودی نشان‌دهنده تمایل بسیاری از مردم به مالکیت زمین است، حتی با اینکه بازار دیگر مانند اوایل سال ۲۰۲۲ تب زمین را تجربه نمی‌کند. گزارش و شاخص تمایلات مصرف‌کننده املاک و مستغلات (CSS) Batdongsan.com.vn در نیمه اول سال ۲۰۲۴ نیز نشان داد که تا ۶۵٪ از پاسخ‌دهندگان گفته‌اند که هنوز قصد خرید املاک و مستغلات را در سال آینده دارند. نسبت خریدها برای سرمایه‌گذاری ۶۰٪ بوده و قطعات زمین هنوز هم نوع ملکی هستند که خریداران آینده بیشتر به آن علاقه دارند.

در شرایطی که بازار املاک و مستغلات در ابتدای سال به تدریج "گرم" می‌شود، دلالان، تالارهای معاملاتی و سرمایه‌گذاران کمپین‌های تجاری زیادی را زودتر از موعد راه‌اندازی کرده‌اند تا فرصت دسترسی به تعداد زیادی از مشتریان بالقوه را از دست ندهند.

آقای دین مین توان، مدیر batdongsan.com.vn، با ارزیابی روانشناسی و روندهای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، اظهار داشت: در حال حاضر، بسیاری از سرمایه‌گذاران مصمم هستند که محصولات خود را در اوایل سال 2024 عرضه کنند، زیرا اگر تا سال 2025 که قانون کسب‌وکار املاک و مستغلات 2023 لازم‌الاجرا می‌شود، صبر کنند، جمع‌آوری پول دشوارتر و زمان‌برتر خواهد بود، زیرا در آن زمان، سرمایه‌گذاران فقط مجاز به جمع‌آوری سپرده‌هایی به میزان حداکثر 5٪ از قیمت فروش خانه‌ها و کارهای ساختمانی که در آینده تشکیل می‌شوند، خواهند بود. پس از انجام تمام تعهدات فروش، به آنها اجازه داده می‌شود 25٪ دیگر نیز جمع‌آوری کنند. بنابراین، این متخصص پیش‌بینی می‌کند که عرضه جدید در بازار املاک و مستغلات به زودی در سال 2024 بهبود خواهد یافت.

طبق تحقیقات آقای دین مین توان با بیش از 10 واحد معاملات زمین در دونگ نای، بین دونگ، لانگ آن ، همه مشاغل به این نتیجه رسیدند که تعداد معاملات زمین در ابتدای امسال افزایش یافته است. اکثر آنها بر روی قطعات زمین با وضعیت قانونی استاندارد، با قیمت زیر 2 میلیارد دونگ ویتنامی، واقع در شعاع 60 کیلومتری اطراف شهر هوشی مین متمرکز بودند.

در بازار هانوی، با بخش‌هایی که نیازهای واقعی مانند خرید، فروش و اجاره آپارتمان‌های دست دوم یا فضای خرده‌فروشی در بافت مرکزی شهر را برآورده می‌کنند، بسیاری از دلالان املاک نیز بلافاصله پس از تعطیلات تت شروع به کار کرده‌اند. کمبود عرضه در حالی که تقاضا هنوز وجود دارد، وضعیت معاملات پس از تت را در این بخش‌ها پر جنب و جوش‌تر کرده است.

چه زمانی سرمایه‌گذاری کنیم؟

طبق نظرسنجی که در پایان سال ۲۰۲۳ توسط مرکز تحقیقات بازار و بینش مشتری املاک و مستغلات وان مانت انجام شد، از ۶۳ درصد افرادی که در سال ۲۰۲۴ به املاک و مستغلات نیاز دارند، بیشتر کسانی که به املاک و مستغلات نیاز دارند به آپارتمان، زمین و خانه‌های مسکونی علاقه‌مند هستند.

طبق داده‌های تازه منتشر شده از یک واحد تحقیقات املاک و مستغلات، پس از تعطیلات عید تت، علاقه به املاک و مستغلات دوباره به سرعت افزایش یافته است.

پیش از این، تعداد جستجوهای املاک و مستغلات در سراسر کشور از روز دوم تت شروع به افزایش کرد و به شدت افزایش یافت و در روز دهم تت در مقایسه با یک هفته قبل از تت به ۱۲۴ درصد افزایش یافت.

به طور قابل توجهی، در هانوی و هوشی مین سیتی، زمین‌های مسکونی و زمین‌های پروژه‌ای افزایش بیشتری نسبت به آپارتمان‌ها داشته‌اند.

یک نظرسنجی در هوای دوک (هانوی) نشان می‌دهد که تقاضا برای زمین‌های حومه شهر در مقایسه با ماه‌های اول سال ۲۰۲۳ اخیراً افزایش یافته است. با این حال، تعداد معاملات موفق زیاد نیست و بهبود چندانی حاصل نشده است.

در حال حاضر، مشتریان هنوز عمدتاً در حال جستجو و بررسی بازار هستند. تقاضای جستجوی سرمایه‌گذاران با منابع مالی حدود ۲ میلیارد دانگ ویتنام در نوسان است.

در مورد قیمت خانه‌ها و زمین در کوچه‌های حومه شهر، این یک محصول ملکی است که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند. ارزش محاسبه شده بر اساس متر مربع زیاد است، اما ارزش کل خانه در مقایسه با خانه و ویلای مجاور هنوز بسیار کمتر است زیرا مساحت آن کوچک است و فقط حدود 30 تا 50 متر مربع است، بنابراین قیمت خانه‌های این کوچه با گذشت زمان افزایش یافته است.

سبد خانه‌ها در کوچه‌ها عمدتاً در مناطقی مانند دونگ آن، هوای دوک، تان تری، گیا لام متمرکز شده است... قیمت خانه‌ها در کوچه‌هایی با عرض حدود ۲.۵ تا ۳ متر، عمدتاً حدود ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

برای سرمایه‌گذاران، نرخ بهره پایین برای خریداران خانه یک مزیت برای مشکل اهرم مالی است. اگرچه نرخ بهره پایین است، اما کارشناسان توصیه می‌کنند که از استفاده بیش از حد از آن خودداری شود.

به گفته کارشناسان، شما فقط باید در این زمان سرمایه‌گذاری کنید، زمانی که پول در دسترس دارید و املاک و مستغلات را با قیمت خوب و ارزان پیدا می‌کنید. در کوتاه مدت، بازار املاک و مستغلات نمی‌تواند فوراً بهبود یابد. بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ زمان سرمایه‌گذاری و گشت و گذار نیست، این هنوز مرحله‌ای است که باید خرید را برای سرمایه‌گذاری بلندمدت، خرید برای زندگی در نظر بگیرید. بنابراین، شما نباید از اهرم مالی بیش از حد استفاده کنید و فقط باید پروژه‌هایی را هدف قرار دهید که دارای اسناد قانونی کامل، سیاست‌های فروش آسان و مشوق‌های نرخ بهره خوب باشند.

دا نانگ زمینی «طلایی» به ارزش هزاران میلیارد دونگ را که از چهار طرف رو به جاده است، به حراج می‌گذارد.

مرکز توسعه صندوق زمین تحت نظر وزارت منابع طبیعی و محیط زیست دا نانگ، از حراج قطعه زمینی با کد A1-2-1 در جاده پل رودخانه هان به دریا در خیابان فام ون دونگ خبر داد.

وضعیت فعلی زمین نزدیک پل رودخانه هان که توسط دا نانگ به حراج گذاشته شده است. (منبع: دن تری)

مساحت کل زمین نزدیک به ۱۰،۰۰۰ متر مربع است، قیمت اولیه بیش از ۱۳۷ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع است. مدت استفاده از زمین ۵۰ سال است، مستاجر یک بار اجاره را پرداخت می‌کند. این زمین از ۴ طرف رو به جاده است.

این شهر عملیات پاکسازی محل و تکمیل زیرساخت‌های فنی را به پایان رسانده است. این زمین برای ساخت یک مرکز تجاری و دفاتر اداری به صورت اجاره‌ای در نظر گرفته شده است و کل سرمایه گذاری تخمینی آن نزدیک به ۲۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از برنده مناقصه خواهد بود.

دا نانگ شرطی را تعیین کرده است که واحدهای شرکت‌کننده باید 20٪ از کل ارزش قطعه زمین را از قبل پرداخت کنند. در صورتی که 2 یا چند شرکت طبق مفاد قانون شرکت‌ها، مالکیت متقابل با یکدیگر داشته باشند، فقط 1 شرکت می‌تواند در حراج شرکت کند.

شرکت‌کنندگان در مزایده همچنین باید گزارش کلی در مورد پروژه سرمایه‌گذاری مطابق با عملکردها و شاخص‌های برنامه‌ریزی، پیشرفت و کل سرمایه‌گذاری مورد انتظار پروژه داشته باشند.

باید مدارک و اسنادی وجود داشته باشد که ثابت کند حداقل سرمایه اولیه برای اجرای پروژه کمتر از 20٪ از کل سرمایه گذاری مورد انتظار نیست و تعهدی مبنی بر عدم ورشکستگی یا در حال انحلال بودن ارائه شود...

برای تبدیل زمین باغ به زمین مسکونی در سال 2024 چه مراحلی لازم است؟

تبدیل زمین باغی به مسکونی نیاز به مجوز دارد.

طبق بند ۲، ماده ۹ قانون زمین ۲۰۲۴، زمین‌های کشاورزی شامل انواع زمین‌های زیر است: زمین برای کشت محصولات سالانه، شامل زمین برنج و زمین برای کشت سایر محصولات سالانه؛ زمین برای کشت محصولات چند ساله؛ زمین جنگلداری، شامل زمین‌های جنگلی با کاربری ویژه، زمین‌های جنگلی حفاظتی، زمین‌های جنگلی تولیدی؛ زمین آبزی‌پروری؛ زمین دامداری متمرکز؛ زمین نمک‌زدایی؛ سایر زمین‌های کشاورزی.

بنابراین، طبق ماده ۹ قانون زمین ۲۰۲۴، این قانون زمین باغ را در هیچ گروه زمینی طبقه‌بندی نمی‌کند. با این حال، بر اساس هدف استفاده از زمین، زمین باغ را می‌توان به عنوان زمینی برای کشت محصولات سالانه یا زمینی برای کشت محصولات چند ساله (متعلق به گروه زمین کشاورزی) درک کرد.

در عین حال، طبق ماده ۱۲۱ قانون زمین ۲۰۲۴، تبدیل زمین کشاورزی به زمین غیرکشاورزی باید با اجازه یک سازمان دولتی ذیصلاح باشد.

مراحل تبدیل زمین باغی به مسکونی

* مراحل اجرایی

طبق ماده ۶۹ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP، تبدیل زمین باغی به زمین مسکونی در مراحل زیر انجام می‌شود:

مرحله ۱. تهیه مدارک. خانوارها و افراد باید مجموعه‌ای از مدارک را تهیه کنند، از جمله: درخواست مجوز تغییر کاربری زمین؛ گواهی (دفترچه قرمز، دفترچه صورتی)؛

مرحله 2. ارسال و دریافت مدارک:

محل ارائه مدارک: روش ۱: ارائه مدارک به اداره کل منابع طبیعی و محیط زیست برای انتقال به اداره منابع طبیعی و محیط زیست؛ روش ۲: در مکان‌هایی که اداره کل منابع طبیعی و محیط زیست تأسیس نشده است، مدارک را مستقیماً به اداره منابع طبیعی و محیط زیست ارائه دهید.

دریافت مدارک: در صورت کامل بودن مدارک، بخش دریافت، آنها را در دفتر رسید ثبت کرده و به متقاضی رسید می‌دهد (در رسید، مهلت ارسال نتایج به وضوح ذکر شده است)؛ در صورت مفقودی یا نامعتبر بودن مدارک، حداکثر ظرف ۳ روز کاری، باید به متقاضی اطلاع داده شود و دستورالعمل‌های لازم برای تکمیل و اصلاح مدارک طبق مقررات صادر شود.

مرحله ۳. رسیدگی به درخواست‌ها: در این مرحله، افراد باید توجه داشته باشند که مهم‌ترین تعهد، پرداخت عوارض استفاده از زمین است.

مرحله ۴. نتایج را برگردانید

* زمان پردازش: حداکثر ۱۵ روز از تاریخ دریافت مدارک معتبر؛ حداکثر ۲۵ روز برای مناطق کوهستانی، جزایر، مناطق دورافتاده، مناطقی با شرایط دشوار اجتماعی-اقتصادی.

توجه: زمان فوق شامل روزهای تعطیل و مرخصی طبق قانون نمی‌شود؛ شامل زمان انجام تعهدات مالی کاربران زمین نمی‌شود.

منبع