برای رونق بازار مسکن، نرخ بهره وام باید چقدر باشد؟

تقاضای بالا برای وام مسکن

اخیراً، Batdongsan.com.vn نظرسنجی‌ای را در مورد گروهی از افرادی که می‌خواهند خانه بخرند، در مورد اینکه آیا نیاز به استفاده از اهرم مالی دارند یا خیر، انجام داد. در این نظرسنجی، بیش از ۷۳٪ از مردم گفتند که برای خرید خانه باید از بانک وام بگیرند و تنها ۲۷٪ وام نمی‌گیرند. از مشتریانی که برای خرید خانه نیاز به وام دارند، تا ۴۱٪ نیاز به وام کمتر از ۳۰٪ از ارزش محصول و ۳۰٪ باید ۳۰ تا ۷۰٪ از ارزش خانه را وام بگیرند.

طبق نتایج این مطالعه، هنگام بحث در مورد انتظار نرخ بهره وام مسکن در سال‌های 2023-2024، حدود 44 درصد از پاسخ‌دهندگان گفتند که نرخ بهره وام مسکن زیر 8 درصد برای مدیریت امور مالی آنها منطقی است و انتظار دارند که نرخ بهره در سال 2024 به این سطح کاهش یابد. علاوه بر این، 33 درصد از خریداران مسکن در صورت نوسان نرخ بهره وام از 8 تا 10 درصد، وام می‌گیرند و تنها حدود 14 درصد با نرخ بهره 10 تا 13 درصد موافق هستند.

برای احیای بازار املاک و مستغلات، نرخ وام باید چقدر باشد؟ شکل 1 — تقاضا برای وام مسکن همچنان بالاست.

به گفته آقای لی بائو لانگ، مدیر استراتژیک Batdongsan.com.vn، دلیل اینکه بسیاری از خریداران خانه جرات استفاده جسورانه از اهرم مالی را ندارند، نگرانی آنها از مشکلات اقتصادی ، مشاغل ناپایدار و درآمدهای نامشخص است که آنها را تحت فشار قرار می‌دهد و باعث می‌شود نتوانند از پس بهره وام برآیند.

آقای لانگ گفت: «بیشتر خانواده‌هایی که درآمدشان کمتر از ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، فقط می‌توانند حداکثر ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی یا کمتر را برای خرید ملک در هر ماه هزینه کنند. خانواده‌هایی که درآمدشان بیش از ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، فقط می‌توانند هزینه‌های بازپرداخت وام مسکن ثابت ماهانه حداکثر تا ۳۰ میلیون دونگ ویتنامی را بپذیرند. برای مشتریان کم‌درآمد، که درآمدشان کمتر از ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، این رقم حداکثر حدود ۸ تا ۱۰ میلیون دونگ ویتنامی می‌شود.»

تاکنون، نرخ بهره و قیمت مسکن دو عاملی بوده‌اند که تأثیر زیادی بر تصمیم خرید خانه داشته‌اند. این همچنین مشکلی است که بسیاری از افراد با نیازهای واقعی مسکن اما نیازمند استفاده از اهرم مالی نتوانسته‌اند در مورد آن تصمیم بگیرند، زیرا نرخ بهره بسیج هنوز در مقایسه با زمان قبل از همه‌گیری کووید-۱۹ در سطح بالایی قرار دارد.

همچنین از طریق نظرسنجی Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که ۷۲٪ از خریداران خانه ارزیابی می‌کنند که قیمت‌های فعلی املاک و مستغلات هنوز در سطح بالا و بسیار بالایی است که فراتر از توان مالی اکثر کارگران در بازار فعلی است. ۷۵٪ از افراد مورد بررسی همچنین اظهار داشتند که نرخ بهره فعلی وام نیز در سطح بالا و بسیار بالایی است و باعث می‌شود بسیاری از مردم جرات وام گرفتن نداشته باشند. علاوه بر این، رویه‌های پیچیده وام‌دهی نیز باعث می‌شود بسیاری از افراد نتوانند یا جرات نکنند به کانال‌های بسیج سرمایه از بانک‌ها نزدیک شوند.

نرخ بهره به سختی به شدت کاهش خواهد یافت

تاکنون، نرخ بهره عملیاتی توسط بانک مرکزی ویتنام (SBV) 4 بار کاهش یافته است. مصوبه دولت به شماره 97/NQ-CP مورخ 8 ژوئیه 2023 به همین جا ختم نشد و تأکید کرد که SBV به اجرای راه‌حل‌های همزمان و جدی برای کاهش سطح نرخ بهره، به ویژه کاهش نرخ بهره وام، ادامه خواهد داد و تلاش می‌کند تا حداقل حدود 1.5 تا 2 درصد کاهش یابد.

به لطف این تغییر جهت شدید، انتظار می‌رود که میانگین نرخ بهره سپرده ۱۲ ماهه تا پایان سال ۲۰۲۳ به ۶ تا ۶.۵ درصد در سال کاهش یابد، زیرا SBV هنوز جا برای کاهش نرخ بهره عملیاتی دارد.

با این حال، کارشناسان می‌گویند اگرچه بانک مرکزی اقداماتی را برای کاهش نرخ بهره انجام داده است، اما نرخ بهره خرید و فروش در 6 ماه آخر سال به شدت کاهش نخواهد یافت. بر این اساس، در حال حاضر، نرخ بهره شناور در برخی از بانک‌های تجاری هنوز معمولاً بین 12 تا 13.5 درصد است. برخی از بانک‌ها حتی پس از پایان دوره ترجیحی، نرخ بهره 14.2 درصد دارند. انتظار می‌رود این نرخ بهره برای مدت طولانی ادامه یابد و بعید است که به زیر 10 درصد کاهش یابد.

برای احیای بازار املاک و مستغلات، نرخ وام باید چقدر باشد؟ شکل 2 — بازار مسکن همچنان منتظر تاثیر مثبت نرخ سود بانکی است.

کارشناسان Batdongsan.com.vn همچنین گفتند که برای بازگشت به دوره "پول ارزان"، بازار به عوامل زیادی برای تأثیرگذاری نیاز دارد. بنابراین، در کوتاه‌مدت، انتظار کاهش شدید نرخ بهره دشوار خواهد بود. در سال 2024، نرخ بهره ممکن است همچنان کاهش یابد اما به سختی کمتر از 10٪ خواهد بود. بنابراین، انتظار بهبود بازار در کوتاه‌مدت دشوار است زیرا نرخ بهره واقعاً جذاب نیست.

طبق اعلام انجمن دلالان املاک ویتنام، جریان نقدی نشانه‌هایی از بازگشت به بازار را نشان می‌دهد، یک مشتری به وام جدیدی با نرخ بهره ۱۰ تا ۱۱ درصد دسترسی پیدا کرده است. با این حال، تنها زمانی که میانگین نرخ بهره به زیر ۱۰ درصد کاهش یابد، بازار املاک واکنش نشان خواهد داد. زیرا ۱۰ درصد رقمی است که سرمایه‌گذاران می‌توانند از عهده وام گرفتن برآیند.

با این حال، نرخ بهره تنها یکی از عواملی است که بر بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. کاهش نرخ بهره فعلی فقط از افرادی که وام با نرخ بهره شناور دارند حمایت می‌کند، اما کسانی را که نیاز به وام دارند جذب نمی‌کند. در همین حال، بازار املاک و مستغلات هنوز باید منتظر بهبود نقدینگی باشد. این عامل تنها زمانی بهبود می‌یابد که اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار بازگردد و وضعیت داخلی اقتصاد به وضعیت خوبی بازگردد.

منبع