پیشنهاد اعمال مالیات بالا بر مالکان زمین‌های حراجی که از زمین استفاده نمی‌کنند

در روزهای اخیر، افکار عمومی دائماً با تحولات و نتایج مزایده‌های زمین در مناطق حومه هانوی مانند Thanh Oai و Hoai Duc، با تعداد زیادی ثبت نام و افزایش سرسام‌آور قیمت‌های برنده، ده‌ها برابر بیشتر از قیمت اولیه، تحریک شده است. این تحولات و نتایج، سوال بزرگی را در مورد اینکه آیا نشانه‌هایی از سفته‌بازی وجود دارد یا خیر، مطرح می‌کند؟

آیا قیمت پیشنهادی برنده خیلی بالا و «غیرعادی» است؟

بر این اساس، در 10 آگوست، بخش تان اوی با موفقیت حراج 68 قطعه زمین را در منطقه نگو با، روستای تان تان، بخش تان کائو (تان اوی، هانوی)، با مساحت‌های 60 تا 85 متر مربع با قیمت‌های پایه از 8.6 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع تا 12.5 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع برگزار کرد. این حراج 4600 درخواست را به خود جلب کرد، اما تنها 4201 درخواست از 1545 نفر واجد شرایط بودند.

نکته قابل توجه این است که در پایان حراج، قطعه زمین گوشه‌ای با بالاترین قیمت برنده، نزدیک به ۱۰۰.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که ۸ برابر بیشتر از قیمت اولیه است. قطعات معمولی قیمت برنده ۶۳ تا ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع داشتند که ۵ تا ۶.۴ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود.

افکار عمومی دائماً در مورد تحولات و نتایج مزایده‌های زمین در مناطق حومه هانوی مانند Thanh Oai و Hoai Duc بحث و جدل می‌کند. (عکس: VARS)

پس از آنکه حراج زمین در منطقه تان اوی باعث ایجاد جنجال در افکار عمومی شد، اخیراً، در ۱۹ آگوست، حراج ۱۹ قطعه زمین در منطقه LK04، روستای لانگ خوچ، کمون تین ین، منطقه هوای دوک، هانوی همچنان توجه و مشارکت بسیاری از مردم را به خود جلب کرد.

۱۹ قطعه زمین به مساحت ۷۴ تا ۱۱۸ متر مربع برای حراج گذاشته شده است. قیمت پایه حراج ۷.۳ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع است. مبلغ ودیعه از ۱۰۹ تا ۱۷۲ میلیون دونگ ویتنامی برای هر قطعه متغیر است.

پس از یک مزایده ۱۹ ساعته، ۱۹ قطعه زمین با موفقیت فروخته شد. بالاترین پیشنهاد برنده ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که تقریباً ۲۰ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود، در حالی که پایین‌ترین قیمت ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که ۱۲.۵ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود.

VARS معتقد است که تحولات و نتایج این حراج‌های زمین هم غیرمعمول و هم عادی است. زیرا امروزه، به نظر می‌رسد خط جداکننده چیزهای عادی و غیرعادی دیگر مشخص نیست. غیرعادی به عادی تبدیل شده است، و سپس آشکارا به عنوان یک «عادی» غیرعادی وجود دارد.

در واقع، این پدیده جدیدی نیست. در 6 ماه اول سال 2024، در حالی که بازار زمین به طور کلی هنوز آرام است، برخی از حراج‌های زمین در برخی مناطق هنوز هزاران تا ده‌ها هزار شرکت‌کننده، عمدتاً سرمایه‌گذاران، را به خود جذب می‌کنند. نتایج حراج در برخی مکان‌ها همچنین قیمت‌های برنده را 10 برابر بیشتر از قیمت اولیه ثبت کرده است.

VARS در توضیح دلیل این امر گفت: اولاً، در آینده، جریان نقدی مطمئناً به سمت زمین‌های حراج‌شده در مناطق شهری و مسکونی سرازیر خواهد شد، زمانی که شهرداری‌ها برای افزایش درآمد بودجه، حراج‌های زیادی را ترتیب می‌دهند. زیرا این نوع زمین‌ها، زمین‌های تمیزی هستند که درگیر اختلافات قضایی نیستند، دارای دفاتر قرمز، زیرساخت‌ها، آماده ساخت خانه برای تجارت، اجاره و کسب درآمد ماهانه می‌باشند.

هانوی که در سال‌های اخیر جذابیت خاصی داشته، تقریباً هیچ پروژه جدیدی نداشته است. پیش‌بینی می‌شود با تصویب قانون جدید تجارت املاک و مستغلات که تفکیک و فروش زمین را در ۱۰۵ شهر و شهرستان ممنوع می‌کند و مشاغل را مجبور به ساخت خانه روی زمین‌های فروشی در این مناطق می‌کند، عرضه زمین نیز به طور فزاینده‌ای کمیاب شود. در همین حال، تقاضا برای املاک و مستغلات، از جمله تقاضا برای خرید برای زندگی و سرمایه‌گذاری در بین مردم بسیار زیاد است و دائماً در حال افزایش است.

دوم، افزایش ده‌ها برابری قیمت، که بسیار غیرمعمول به نظر می‌رسد، در واقع به دلیل قیمت اولیه پایین زمین حراج شده است. به طور خاص، پیش از این، مقررات تعیین قیمت زمین، استخدام مشاوران را مجاز می‌دانست.

زمینی که در حراج ۱۰ آگوست در منطقه Thanh Oai به حراج گذاشته شد، برای مشاوره نیز استخدام شد. مشاوره، قیمت پایه را از ۴۰ تا ۴۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تعیین کرد. با این حال، فرمان ۱۲ (فرمان اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد فرمان ۴۴ که راهنمای اجرای قانون زمین ۲۰۱۳ است)، و در حال حاضر فرمان ۷۱ (فرمان تنظیم قیمت زمین، صادر شده توسط دولت در ۲۷ آوریل ۲۰۲۴) مقررات استخدام مشاوران را حذف کرده و به تعیین قیمت با ضریب K ضربدر فهرست قیمت زمین شهر تغییر داده است.

در همین حال، طبق تصمیم شماره ۴۶ مورخ ۱۸ ژوئیه ۲۰۲۴ کمیته خلق هانوی، ضریب تعدیل قیمت زمین در منطقه Thanh Oai برابر با ۲.۳۵ است. فهرست قیمت مؤثر فعلی زمین که در سال ۲۰۲۰ منتشر شده است، بین ۳.۶ تا ۵.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در نوسان است. بنابراین، ضرب این دو ضریب در هم، تنها قیمتی معادل ۸.۶ تا ۱۲.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را به دست می‌دهد.

محصولات ایمن با قیمت‌های اولیه پایین و پیش‌پرداخت‌های کم (از ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنام) جذابیت زیادی برای خریداران ایجاد می‌کنند. بنابراین، درک اینکه چرا این حراج هزاران ثبت‌نام را به خود جلب کرده است، دشوار نیست. چنین تعداد زیادی از شرکت‌کنندگان کاملاً طبیعی است.

مالیات بالا بر انباشت زمین

VARها معتقدند که این قیمت بالای برنده، واقعیت عادی شکاف عرضه و تقاضا را منعکس می‌کند، زمانی که تعداد درخواست‌ها چندین برابر بیشتر از تعداد قطعات زمین در حراج است.

با این حال، این واقعیت که قیمت زمین در مکان‌هایی با زیرساخت‌ها و خدمات رفاهی معمولی، در یک منطقه حومه شهر با پتانسیل افزایش قیمت عادی، تا بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، معادل قیمت زمین در مناطق شهری و مناطق پرجمعیت، غیرطبیعی است و بسیار بیشتر از ارزش واقعی است. این نتیجه اهداف ناسالم است.

به طور خاص، بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در این حراجی‌ها شرکت می‌کنند، افرادی هستند که «حرفه» آنها در حراجی‌های زمین است. آنها اغلب با هدف «ساده» «گشت و گذار» شرکت می‌کنند، اهمیتی به ارزش واقعی نمی‌دهند، فقط برنده می‌شوند و سپس فوراً برای کسب سود خرید و فروش می‌کنند یا اگر بازار واکنشی نشان ندهد، آماده‌اند تا سپرده خود را از دست بدهند.

VARها مالیات بالایی را برای انباشت زمین پیشنهاد می‌کنند. (عکس: VS)

یا هدف «خطرناک‌تر» ایجاد «تب زمین» است. این افراد از سپرده حراج برای افزایش قیمت قطعات زمین مربوطه سوءاستفاده می‌کنند. آنها حتی خطرات را نادیده می‌گیرند و با پرداخت کامل طبق قیمت پیشنهادی برنده، قیمت را قانونی جلوه می‌دهند تا از این قیمت به عنوان مبنایی برای تحریک قیمت زمین در مناطق دورافتاده استفاده کنند و باعث شوند قیمت زمین در بسیاری از مناطق افزایش یابد، حتی تا یک «تب» مجازی.

پیامد این شرایط این است که قیمت‌های بالای املاک و مستغلات حتی بیشتر هم شده و رویای صاحب خانه شدن را برای مردم، به ویژه جوانان، به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌کند. قیمت‌های بالای حراج که «بسیار بیشتر» از ارزش واقعی هستند، نه تنها ارزیابی دارایی‌ها را برای حراج‌های بعدی در محل حراج، بلکه در بسیاری از نقاط کشور نیز با مشکل مواجه می‌کنند.

همراه با گسترش رسانه‌ها، وقتی قیمت املاک و مستغلات برای مدت زمان کافی روند صعودی خود را حفظ می‌کند، ذهنیت FOMO (ترس از عقب ماندن) "افزایش می‌یابد"، سرمایه‌گذاران انتظار دارند که قیمت‌ها همچنان افزایش یابد، سپس تصمیمات پرخطری می‌گیرند.

این تصمیم همچنین با این تصور که تنظیم جداول قیمت زمین در آینده نزدیک در مناطق محلی به طور غیرمستقیم قیمت زمین را افزایش می‌دهد، انگیزه گرفته شده است. در نتیجه، بسیاری از سرمایه‌گذاران سرمایه خود را مسدود می‌کنند، زمین‌های متروکه ایجاد می‌کنند و بر روند بهبود و توسعه در مسیری امن و سالم تأثیر منفی می‌گذارند.

برای اینکه فعالیت‌های حراج به صورت شفاف انجام شود و درآمد بودجه افزایش یابد، دولت باید به زودی سازوکارهای بیشتری برای کنترل فعالیت‌های سوداگرانه داشته باشد. برای حل مشکل سوداگری، افزایش قیمت‌ها و در نتیجه کاهش قیمت مسکن شهری، لازم است تفکر مردم در مورد مسکن تغییر کند، به طوری که مسکن مکانی برای زندگی باشد که نیازهای زندگی مردم را برطرف می‌کند، نه یک دارایی انباشته شده.

با اعمال مالیات بر کسانی که به جای کسانی که برای مصارف زندگی یا سازماندهی تولید و تجارت املاک و مستغلات می‌خرند، به انباشت و سفته‌بازی می‌پردازند، عامل دارایی‌های انباشته کاهش خواهد یافت.

نرخ مالیات ممکن است برای معاملات املاک و مستغلات که فروشنده مدت کوتاهی در اختیار دارد یا اگر مالک املاک و مستغلات، املاک و مستغلات را در فعالیت‌های تجاری قرار ندهد یا پس از دریافت زمین، ساخت و ساز انجام ندهد، به تدریج افزایش یابد...

مالیات بستن بر املاک و مستغلات در مسیر درست، انگیزه افراد برای سفته‌بازی در املاک و مستغلات را محدود یا از بین می‌برد، زیرا در کنار هزینه‌های بهره و سایر هزینه‌های فرصت، مالکیت املاک و مستغلات سفته‌بازی ریسک بیشتری پیدا می‌کند. خرید و فروش املاک و مستغلات برای کسب سود یا ایجاد عرضه و تقاضای مجازی برای افزایش قیمت املاک و مستغلات به تدریج بی‌معنی می‌شود.

بنابراین، پول‌های بلااستفاده مردم به بخش‌های تولید و تجارت هدایت می‌شود و محصولات و ارزش افزوده برای جامعه ایجاد می‌کند. این امر به بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند تا در درازمدت، به جای تب زمین و آشفتگی قیمت، به طور سالم‌تر و مؤثرتری توسعه یابد.

منبع: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html