نکات جدید قانون مسکن اصلاح‌شده ۲۰۲۳: دانشجویان می‌توانند خانه‌های ارزان بخرند

اخیراً، پانزدهمین مجلس ملی در ۲۷ نوامبر قانون اصلاح‌شده مسکن را تصویب کرد. در یک گزارش تحلیلی تازه منتشر شده در صنعت املاک و مستغلات، شرکت اوراق بهادار ویتکاپ به تغییرات مهم بین قانون مسکن ۲۰۱۳ و قانون اصلاح‌شده مسکن ۲۰۲۳ اشاره کرد.

صندوق زمین برای توسعه مسکن اجتماعی در پروژه‌های تجاری

در قانون مسکن سال ۲۰۱۳، الزام تخصیص زمین مسکن اجتماعی در پروژه‌های تجاری به طور خاص تنظیم نشده است. با این حال، فرمان ۴۹/۲۰۲۱/ND-CP (که از اول آوریل ۲۰۲۱ لازم‌الاجرا است) تصریح می‌کند که پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن تجاری و مناطق شهری با مقیاس کاربری زمین ۲ هکتار یا بیشتر در مناطق شهری ویژه و نوع اول یا ۵ هکتار یا بیشتر در مناطق شهری نوع دوم و نوع سوم باید ۲۰٪ از کل مساحت زمین مسکونی را در پروژه‌های برنامه‌ریزی تفصیلی تأیید شده توسط مراجع ذیصلاح رزرو کنند و در ساخت سیستم‌های زیرساخت فنی برای ساخت مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری کرده باشند.

قانون مسکن اصلاح‌شده سال ۲۰۲۳ به‌وضوح تصریح می‌کند که کمیته مردمی استان باید طبق برنامه و طرح مصوب توسعه مسکن استان، بودجه کافی برای توسعه مسکن اجتماعی اختصاص دهد.

در مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم، بر اساس مقررات دولتی ، کمیته مردمی استان تصمیم می‌گیرد که سرمایه‌گذار یک پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری باید بخشی از مساحت زمین مسکونی در پروژه‌ای را که در ساخت سیستم زیرساخت فنی برای ساخت مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری کرده است، رزرو کند یا صندوق زمین مسکن اجتماعی را که در ساخت سیستم زیرساخت فنی در مکانی غیر از محدوده پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری در آن منطقه شهری سرمایه‌گذاری کرده است، ترتیب دهد یا معادل ارزش صندوق زمینی را که در ساخت سیستم زیرساخت فنی برای ساخت مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری کرده است، بپردازد.

بنابراین، می‌توان دریافت که سرمایه‌گذاران می‌توانند در انجام تعهدات خود برای توسعه مسکن اجتماعی انعطاف‌پذیرتر باشند زیرا ملزم به ساخت مسکن اجتماعی در داخل پروژه‌های تجاری نیستند و می‌توانند گزینه‌های جایگزینی مانند تنظیم زمین مسکن اجتماعی در خارج از پروژه‌های تجاری یا پرداخت پول به مقامات محلی را انتخاب کنند.

مشوق‌های مالی برای سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکن اجتماعی

قانون مسکن سال ۲۰۱۳ تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین (LUP) و اجاره زمین برای زمین‌هایی که توسط دولت برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی اختصاص داده شده یا اجاره داده شده‌اند، معاف هستند.

با این حال، در واقعیت، برخی از سرمایه‌گذاران قبل از انجام رویه‌های معافیت، باید منتظر رویه‌هایی برای تعیین قیمت زمین، محاسبه حقوق استفاده از زمین و اجاره زمین باشند.

طبق قانون مسکن اصلاح‌شده سال ۲۰۲۳، سرمایه‌گذاران از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای کل مساحت زمین پروژه معاف هستند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران مجبور نیستند رویه‌هایی را برای تعیین قیمت زمین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین معاف انجام دهند و همچنین مجبور نیستند رویه‌هایی را برای درخواست معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین انجام دهند.

طبق ارزیابی ویت‌کپ، با بیان صریح قانون مبنی بر اینکه نیازی به رویه‌هایی برای تعیین حقوق کاربری زمین نیست، به کوتاه شدن رویه‌ها برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی کمک خواهد کرد.

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — به سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی این فرصت داده می‌شود که زمان را کوتاه کرده و حاشیه سود را افزایش دهند (عکس: های لانگ).

حاشیه سود برای سرمایه‌گذاران

قانون مسکن سال ۲۰۱۳ به وضوح حاشیه سود پروژه‌های مسکن اجتماعی را تعیین نمی‌کند، با این حال، دستورالعمل‌های دقیق‌تری در فرمان ۱۰۰/۲۰۱۵ (که از ۱۰ دسامبر ۲۰۱۵ لازم‌الاجرا است) ارائه شده است که تصریح می‌کند قیمت فروش مسکن اجتماعی توسط سرمایه‌گذار پروژه بر اساس محاسبه تمام هزینه‌های بازیابی سرمایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن، بهره وام (در صورت وجود) و سود استاندارد کل پروژه که بیش از ۱۰٪ از کل هزینه سرمایه‌گذاری نباشد، تعیین می‌شود؛ بدون احتساب مشوق‌های تعیین‌شده توسط دولت. بخش تجاری باید در کل پروژه مسکن اجتماعی در نظر گرفته شود و اصل حداکثر سود استاندارد ۱۰٪ را تضمین کند.

نکته جدید در قانون مسکن اصلاح‌شده سال ۲۰۲۳ این است که سرمایه‌گذاران حق دارند حداکثر ۱۰٪ از کل هزینه سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز را برای حوزه ساخت‌وساز مسکن اجتماعی سود ببرند و مجازند حداکثر ۲۰٪ از کل مساحت زمین مسکونی در محدوده پروژه را برای سرمایه‌گذاری در ساخت سیستم‌های زیرساخت فنی برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز کارهای تجاری، خدماتی، تجاری و مسکن تجاری رزرو کنند.

سرمایه‌گذار پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی مجاز است هزینه سرمایه‌گذاری ساخت پروژه‌های خدماتی، تجاری و مسکن تجاری را به طور جداگانه محاسبه کند، هزینه سرمایه‌گذاری ساخت پروژه‌های خدماتی، تجاری و مسکن تجاری را در هزینه پروژه مسکن اجتماعی لحاظ نکند و حق دریافت تمام سود حاصل از مساحت پروژه‌های خدماتی، تجاری و مسکن تجاری را داشته باشد. در صورت سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن تجاری، سرمایه‌گذار باید طبق مفاد قانون زمین، مالیات استفاده از زمین را برای مساحت ساخت مسکن تجاری پرداخت کند.

بنابراین، سرمایه‌گذاران می‌توانند از طریق توسعه مسکن اجتماعی از طریق منطقه تجاری، سود بیشتری کسب کنند.

افزایش مشمولان واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی

قانون مسکن اصلاح‌شده سال ۲۰۲۳، دو گروه از افراد واجد شرایط برای سیاست‌های حمایتی مسکن اجتماعی را اصلاح و تکمیل می‌کند.

اولاً، دانشجویان دانشگاه‌ها، آکادمی‌ها، کالج‌ها، مدارس حرفه‌ای، مدارس تخصصی طبق قانون؛ دانشجویان مدارس شبانه‌روزی دولتی برای اقلیت‌های قومی.

دوم، بنگاه‌ها، تعاونی‌ها، اتحادیه‌های تعاونی در شهرک‌های صنعتی است.

اصول فروش، اجاره به شرط تملیک و اجاره مسکن اجتماعی

طبق مفاد قانون مسکن سال ۲۰۱۳، مستاجر یا خریدار مسکن اجتماعی مجاز به فروش مجدد خانه در حداقل مدت ۵ سال از تاریخ پرداخت کامل اجاره به شرط تملیک یا خرید خانه نیستند.

در صورتی که ظرف ۵ سال از تاریخی که خریدار یا مستاجر هزینه خرید یا اجاره خانه را به طور کامل پرداخت کرده باشد و نیاز به فروش خانه داشته باشد، خانه فقط می‌تواند به واحد مدیریت مسکن اجتماعی یا به فردی واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی فروخته شود، در صورتی که این واحد آن را با حداکثر قیمت فروش معادل قیمت فروش همان نوع مسکن اجتماعی در همان مکان و زمان فروش خریداری نکند.

طبق قانون مسکن اصلاح‌شده سال ۲۰۲۳، خریداران و مستاجران فقط مجازند ظرف مدت ۵ سال، ملک خود را به سرمایه‌گذار پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی یا به افراد واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی با حداکثر قیمت فروش معادل قیمت فروش این مسکن اجتماعی در قرارداد فروش با سرمایه‌گذار پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی، بفروشند.

منبع