با پیش‌بینی بهبود بازار، قیمت خانه در هانوی و هوشی مین سیتی سر به فلک کشیده و آپارتمان‌های مقرون به صرفه کمیاب هستند.

بازار هنوز با مشکلات زیادی روبرو است، سیاست‌ها برای بهبود به زمان نیاز دارند و در نیمه دوم سال 2024 بهبود خواهند یافت؛ قیمت خانه در هانوی و هوشی مین سیتی در مقایسه با درآمد مردم بسیار بالاست؛ تای نگوین به شدت در حال بازپرداخت بدهی‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین است... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

بخش املاک و مستغلات هنوز با مشکلات زیادی روبرو است، اما ممکن است در نیمه دوم سال 2024 بهبود یابد. (منبع: بانک دولتی ویتنام)

بازار املاک و مستغلات در نیمه دوم سال 2024 رونق خواهد گرفت.

یکی از شاخص‌هایی که پیش‌بینی می‌کند بخش املاک و مستغلات بهبود یابد، این است که نرخ بهره وام پایین‌تر، نیروی محرکه اصلی برای احیای کل صنعت خواهد بود. در حالی که نرخ بهره سپرده از سه‌ماهه اول ۲۰۲۳ تعدیل شده است، تغییر نرخ بهره وام دارای تأخیر زمانی است.

طبق گزارش WiGroup در مورد نتایج تجاری سه‌ماهه دوم/۲۰۲۳، صنعت املاک و مستغلات هنوز با مشکلات زیادی روبرو است، اما ممکن است در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ بهبود یابد.

به طور خاص، رشد سود پس از کسر مالیات (NPAT) در سه ماهه دوم سال 2023 برای کل بخش املاک و مستغلات مسکونی (به استثنای Vinhomes) نرخ رشد منفی تقریباً -46٪ را در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ثبت کرد. اگرچه ارزش مطلق در مقایسه با سه ماهه اول سال 2023 افزایش یافته است، اما هیچ کاتالیزور واقعاً قوی برای تقویت بهبود سود کلی این بخش از نقطه پایین آن وجود نداشته است.

تحلیل دقیق‌تر رشد ۲۰ شرکت (که ۹۰ درصد از کل ارزش بازار این صنعت را تشکیل می‌دهند) نشان می‌دهد که تنها ۵ شرکت املاک و مستغلات در سه‌ماهه دوم رشد مثبت داشته‌اند.

با این حال، این امر از دو دلیل اصلی ناشی می‌شود: یا افزایش ناگهانی سود از منابع دیگر که به کسب‌وکار اصلی مرتبط نیستند، یا رشد بالا به دلیل حاشیه سود پایین در همان دوره.

سایر شرکت‌های بزرگ این صنعت نیز کاهش سود بیش از 20 درصدی را نسبت به سال گذشته ثبت کردند که نشان دهنده مشکلات کلی در بازار املاک و مستغلات است.

ارزش موجودی کالا در کل صنعت در مقایسه با سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ کاهش یافته است. چارچوب‌های قانونی سختگیرانه‌تر و جریان اعتبار محدود به بازار املاک و مستغلات، دو دلیل اصلی هستند که چرا کسب‌وکارها در اجرای پروژه‌ها با مشکل مواجه هستند.

در سمت تقاضا، چشم‌انداز نیز چندان امیدوارکننده نیست، به طوری که کل معاملات املاک و مستغلات در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۳ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۶۶ درصد و در مقایسه با سه‌ماهه قبل ۹ درصد کاهش یافته است.

طبق گفته WiGroup، برای تضمین «بقا»، مدیران املاک و مستغلات باید با کاهش اهرم مالی به سطح ایمن، کاهش هزینه‌های بهره و جلوگیری از ورشکستگی در حالی که فروش به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد، یک استراتژی دفاعی را اجرا کنند. در پایان سه ماهه دوم سال 2023، نسبت کل بدهی به حقوق صاحبان سهام برای کل صنعت به 0.48 برابر رسید.

کل هزینه‌های بهره برای این دوره به 2030 میلیارد دونگ ویتنام رسید که در مقایسه با سه ماهه اول افزایش اندکی داشته است و نشان می‌دهد که نرخ بهره وام همچنان بسیار بالاست و هیچ نشانه‌ای از کاهش آن دیده نمی‌شود. توانگری مالی مشاغل این صنعت، که با نسبت EBIT/هزینه بهره اندازه‌گیری می‌شود، در مقایسه با سه ماهه اول سال 2023 کاهش یافته است.

یکی از شاخص‌هایی که پیش‌بینی می‌کند بخش املاک و مستغلات بهبود یابد، این است که نرخ بهره وام پایین‌تر، نیروی محرکه اصلی برای احیای کل صنعت خواهد بود. در حالی که نرخ بهره سپرده از سه ماهه اول سال 2023 تنظیم شده است، حرکت نرخ بهره وام دارای تأخیر زمانی است.

علاوه بر این، رفع موانع قانونی به احیای عرضه املاک و مستغلات کمک می‌کند. بخش مسکن اجتماعی می‌تواند کاتالیزوری برای صنعت املاک و مستغلات مسکونی باشد، زیرا این بخش از سیاست‌های حمایتی دولت سود می‌برد.

وی‌گروپ ارزیابی کرد: «بر این اساس، بهبود بازار املاک و مستغلات به طور کلی و بخش املاک مسکونی به طور خاص، حدود نیمه دوم سال ۲۰۲۴، زمانی که سیاست‌های حمایتی شروع به اجرا می‌کنند، رخ خواهد داد.»

تصویب سیاست سرمایه‌گذاری برای پروژه منطقه مسکونی هو سان ۳.

نایب رئیس کمیته مردمی استان لانگ سون ، لونگ ترونگ کوئین، به تازگی تصمیم شماره 1282/QD-UBND را صادر کرده است که سیاست سرمایه‌گذاری برای پروژه منطقه مسکونی هو سون 3 در منطقه هو لونگ را از طریق فرآیند مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذار تأیید می‌کند.

طبق این تصمیم، محدوده پروژه منطقه مسکونی هو سون ۳ شامل موارد زیر است: شمال و شمال شرقی، هم‌مرز با جاده استانی DT.242 و جاده دسترسی به بزرگراه هانوی-لانگ سون؛ جنوب، هم‌مرز با بزرگراه هانوی-لانگ سون؛ شرق، هم‌مرز با زمین‌های مسکونی موجود در کمون هو سون و کمیته مردمی کمون هو سون؛ و غرب و جنوب غربی، هم‌مرز با رودخانه تونگ.

هدف این پروژه ساخت یک منطقه مسکونی با سیستم زیرساخت فنی مدرن و هماهنگ، مطابق با طرح مصوب است. این پروژه به طور کامل از منابع زمین موجود استفاده خواهد کرد، نیازهای همه کسانی که به زمین و مسکن نیاز دارند را برآورده می‌کند و به طور مثبت به برنامه توسعه مسکن منطقه هو لونگ به طور خاص و استان لانگ سون به طور کلی کمک خواهد کرد.

پروژه مسکونی هو سون ۳ با مجموع سرمایه گذاری (به استثنای هزینه های جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد) ۱۳۷۹ میلیارد دونگ ویتنام، با مساحت کل ۴۰۰۰۰۰ متر مربع (۴۰ هکتار) در زمینی به مساحت ۴۰۰۰۰۰ متر مربع ساخته شده است. این پروژه شامل اجزای زیر است: مسکن مرتفع با مساحت ۴۶۵۶ متر مربع، خانه های تراس دار کم ارتفاع با مساحت کل ۱۱۱۳۹۲ متر مربع (۱۱۰۲ قطعه زمین)، ویلاهای کم ارتفاع با مساحت کل ۲۰۵۱۰.۷ متر مربع (۱۳۱ قطعه زمین)، مسکن اسکان مجدد با مساحت کل ۸۲۱۶ متر مربع (۸۴ قطعه زمین) و سایر امکانات مانند زیرساخت های فنی، مراکز تجاری و خدماتی و غیره. جمعیت پیش بینی شده ۷۰۰۰ نفر است.

دوره عملیاتی پروژه ۵۰ سال از تاریخ اعطای تخصیص زمین یا اجاره زمین به سرمایه‌گذار است و برنامه اجرای پروژه نباید بیش از ۴۸ ماه باشد.

تای نگوین: بازپرداخت سریع بدهی‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین.

رئیس کمیته مردمی استان تای نگوین از روسای ادارات، سازمان‌ها و روسای کمیته‌های مردمی مناطق و شهرها درخواست کرد تا با فوریت و قاطعیت، تعدادی از وظایف را برای ادامه اجرای جامع راه‌حل‌ها جهت تسریع در وصول بدهی‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین در استان، اجرا کنند و برای دستیابی به بالاترین نتایج ممکن در جمع‌آوری درآمد بودجه ایالتی تلاش کنند.

در سال ۲۰۲۳، شورای مردمی استان تای نگوین وظیفه جمع‌آوری ۲۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی از درآمد بودجه ایالتی، شامل ۴۸۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی از هزینه‌های استفاده از زمین و ۷۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی از هزینه‌های اجاره زمین را بر عهده گرفت. تا ۳۱ ژوئیه، درآمد حاصل از هزینه‌های استفاده از زمین در استان تای نگوین تنها به ۷۳۴.۷۷۸ میلیارد دونگ ویتنامی رسیده بود که ۱۵.۳ درصد از هدف استانی را محقق می‌کرد، در حالی که درآمد حاصل از هزینه‌های اجاره زمین به ۲۹۶.۰۸۶ میلیارد دونگ ویتنامی رسید که معادل ۴۲.۳ درصد از هدف استانی است.

طبق اعلام مقامات مالیاتی، هزینه معوق استفاده از زمین ۶۸۱.۲۴۰ میلیارد دونگ و هزینه معوق اجاره زمین ۹۴.۸۶۵ میلیارد دونگ در ۱۴ پروژه مسکونی و توسعه شهری است.

دلایل متعددی برای پایین بودن میزان دریافت عوارض استفاده از زمین از پروژه‌ها در استان تای نگوین شناسایی شده است، از جمله رکود بازار املاک و مستغلات در طول سال گذشته که منجر به نرخ پایین معاملات شده است؛ بسیاری از مشاغل به وام و سرمایه بسیج شده وابسته هستند، در حالی که نرخ بهره وام همچنان بالا است و دسترسی به سرمایه دشوار است. علاوه بر این، برخی از مالیات دهندگان به خوبی از قوانین و مقررات مالیاتی پیروی نکرده‌اند.

طبق برنامه اداره مالیات استان تای نگوین، حداکثر تا پایان سپتامبر 2023، پروژه‌هایی که عوارض استفاده از زمین معوق دارند باید تعهدات خود را در قبال بودجه دولت انجام دهند.

در سند شماره ۴۱۵۱/UBND-KT مورخ ۱۸ آگوست، رئیس کمیته مردمی استان تای نگوین به اداره مالیات استان دستور داد: اقدامات لازم برای وصول بدهی‌های مالیاتی را برای هر پرونده بدهی مالیاتی مطابق با مقررات اجرا کند؛ به ویژه بر اعمال فوری اقدامات لازم برای ترغیب، اجرا و افشای عمومی اطلاعات طبق قانون اداره مالیات و دستورالعمل‌های اجرایی آن برای مودیان مالیاتی با بدهی‌های مالیاتی بزرگ، مداوم و طولانی مدت برای بازیابی پول مالیات معوقه به بودجه دولت تمرکز کند.

هدایت واحدهای تابعه برای بازرسی و نظارت دقیق بر پیشرفت رسیدگی به بدهی‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین در استان؛ ارائه گزارش ماهانه و دوره‌ای در مورد ارزیابی وضعیت رسیدگی به بدهی‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین در استان، خلاصه کردن مشکلات و موانع پیش آمده در حین اجرا، و ارائه گزارش و توصیه به کمیته مردمی استان برای بررسی و راهنمایی مطابق با مقررات.

کمیته‌های مردمی مناطق و شهرها: رهبری را به دست بگیرید و با اداره مالیات استان هماهنگی کنید تا مستقیماً با مشاغلی که بدهی هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین در مناطق خود دارند، همکاری کنید تا آنها را به سرعت وادار به پرداخت به بودجه دولت کنید. برنامه‌ها را تدوین کنید و وظایف خاصی را به ادارات و واحدهای تحت صلاحیت خود محول کنید تا با معاونت مالیات منطقه‌ای از نزدیک هماهنگی کنند تا بر تسریع و حل قطعی بدهی‌های معوق مربوط به زمین تمرکز کنند.

به گفته رئیس کمیته مردمی استان تای نگوین: در صورتی که برنده مناقصه ظرف ۱۲۰ روز از تاریخ تصمیم گیری در مورد شناسایی نتایج مناقصه برنده، مبلغ پیشنهاد برنده برای حقوق استفاده از زمین را پرداخت نکند یا مبلغ کافی پرداخت نکند، کمیته مردمی ذیصلاح، تصمیم شناسایی نتایج پیشنهاد برنده برای حقوق استفاده از زمین را مطابق با بند ۲، ماده ۳ فرمان دولتی شماره ۱۰/۲۰۲۳/ND-CP مورخ ۳ آوریل ۲۰۲۳ لغو خواهد کرد.

قیمت مسکن در هانوی و هوشی مین سیتی ۱۸ تا ۳۲ برابر بیشتر از درآمد است.

ساویلز به تازگی ارقامی مربوط به مقرون به صرفه بودن مسکن برای مردم در هانوی و هوشی مین سیتی منتشر کرده است.

در این گزارش، این واحد به شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن در آسیا و اقیانوسیه در سال ۲۰۲۳ توسط موسسه زمین شهری (ULI) استناد می‌کند که نشان می‌دهد شهرهای هوشی مین و هانوی دو شهر با میانگین قیمت مسکن در منطقه هستند. با این حال، اختلاف قابل توجهی بین این قیمت‌ها و درآمد مردم وجود دارد.

به طور خاص، در شهر هوشی مین، میانگین قیمت خانه ۲۹۶۰۰۰ دلار (بیش از ۷ میلیارد دونگ ویتنامی) با میانگین درآمد خانوار ۹۱۲۰ دلار در سال (تقریباً ۲۲۰ میلیون دونگ ویتنامی) است.

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

سیاست‌های حمایتی دولت، کلید ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه برای مردم است. (منبع: اسکرین‌شات/DT)

طبق گزارش تهیه‌کنندگان، شکاف درآمد به قیمت مسکن در شهر هوشی مین در حال حاضر ۳۲.۵ برابر است. این رقم پس از شنژن (۳۵ برابر) دومین رتبه بالا در منطقه و حتی بالاتر از پکن (۲۹.۳ برابر)، شانگهای (۲۴.۱ برابر) و هنگ کنگ (۲۶.۵ برابر) است.

در همین حال، این شاخص در هانوی با میانگین درآمد سالانه خانوار ۹۹۶۷ دلار آمریکا (تقریباً ۲۴۰ میلیون دونگ ویتنام) ۱۸.۳ برابر است؛ بالاتر از سئول (۱۷.۳ برابر)، توکیو (۱۶.۱ برابر) و مسکن تجاری سنگاپور (۱۳.۷ برابر).

در بازار مسکن اجاره‌ای، میانگین اجاره ماهانه هر آپارتمان در شهر هوشی مین ۵۹۲ دلار است که معادل تقریباً بیش از ۱۴ میلیون دونگ ویتنام است. این بازار عمدتاً برای کارگران جوان و پردرآمد یا خارجی‌هایی که در ویتنام کار می‌کنند مناسب است.

خانم جیانگ هوین، معاون مدیر و رئیس تحقیق و توسعه در S22M Savills شهر هوشی مین، با تجزیه و تحلیل توان مالی مردم در شهر هوشی مین برای خرید مسکن، اظهار داشت که اکثر مردم فقط می‌توانند از پس هزینه‌های مسکن مقرون به صرفه یا آپارتمان‌های ارزان قیمت برآیند.

به گفته خانم جیانگ، عرضه آپارتمان‌های مقرون به صرفه با قیمت بین ۲ تا ۴ میلیارد دونگ در حال حاضر کم است. پیش از این، این خط تولید تقریباً ۶۰٪ از عرضه بازار را تشکیل می‌داد؛ در سال ۲۰۲۳، تنها حدود ۲۵٪ از این بازار را تشکیل می‌دهد. این امر بر فرصت‌های افراد برای صاحب خانه شدن تأثیر می‌گذارد.

خانم جیانگ استدلال کرد که سیاست‌های حمایتی دولت، کلید ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه برای مردم است. تجربه عملی بسیاری از کشورهای مختلف، تأثیر مثبت راه‌حل‌های مسکن بر توسعه اجتماعی-اقتصادی را نشان داده است.

خانم هوین گفت: «بررسی مالیات توسط دولت برای مهار خرید سوداگرانه و افزایش زمین برای توسعه مسکن مقرون به صرفه، نشان دهنده تعهد آن به ارتقای بازار مسکن پایدار و باثبات است که به نفع خریداران خانه خواهد بود.»

علاوه بر این، او استدلال کرد که توسعه مسکن اجتماعی در اولویت است زیرا به حل مشکلات مسکن برای افراد کم‌درآمد کمک می‌کند، توسعه اجتماعی-اقتصادی را تا حدودی تحریک می‌کند، تمرکززدایی جمعیت را تسریع می‌کند، مناطق شهری را به حومه شهرها گسترش می‌دهد و پایداری در برنامه‌ریزی شهری را افزایش می‌دهد.

منبع