پیش نویس لیست قیمت زمین شهر هوشی مین 2026: مردم نگران عدم توانایی در پرداخت هزینه های استفاده از زمین هستند

اخیراً، وزارت کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین سندی را به واحدهای مربوطه ارسال کرده است تا در مورد پیش‌نویس قطعنامه شورای خلق شهر هوشی مین که اولین فهرست قیمت زمین را از اول ژانویه ۲۰۲۶ در شهر هوشی مین تنظیم می‌کند، نظرات خود را دریافت کند. کارشناسان در اظهار نظر در مورد این پیش‌نویس گفتند که مهمترین عامل این است که پایگاه داده زمین ورودی باید کامل و بی‌طرف باشد؛ در عین حال، لازم است ضریب کاربری زمین هنگام اعمال قیمت زمین در نظر گرفته شود.

مردم و کسب و کارها با مشکلاتی مواجه هستند

طبق اعلام وزارت کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین، فهرست قیمت زمین سال ۲۰۲۶ بر محدودیت‌های فهرست قیمت فعلی زمین (تصمیم ۷۹/۲۰۲۴) غلبه خواهد کرد. بر این اساس، قیمت زمین در برخی از خیابان‌های مرکزی شهر هوشی مین در پیش‌نویس تقریباً مشابه فهرست قیمت قدیمی زمین است و تنها ۶۰٪ از قیمت واقعی انتقال است.

با این حال، طبق پیش‌نویس قطعنامه رفع مشکلات و موانع در اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ که توسط مجلس ملی در حال بررسی است، قیمت زمین با ضرب فهرست قیمت در ضریب تعدیل (ضریب K) اعمال شده برای همه موارد تعیین می‌شود. در این ضریب، ضریب K در مقایسه با فهرست قیمت زمین‌های غیرکشاورزی از ۱.۵ به ۲ برابر افزایش می‌یابد؛ برای زمین‌های کشاورزی از ۱.۵ به ۱۰ برابر افزایش می‌یابد.

بنابراین، این پیش‌نویس جدید فهرست قیمت زمین، مردم و مشاغل را نگران عدم توانایی در پرداخت تعهدات مالی هنگام تغییر کاربری زمین، اجاره زمین و غیره کرده است.

یک منطقه مسکونی در کمون بین هونگ، شهر هوشی مین

آقای NK (شهرستان فو هوا دونگ، شهر هوشی مین) گفت که منتظر است تا شهر هوشی مین لیست قیمت جدید زمین را صادر کند، به این امید که هزینه استفاده از زمین هنگام تغییر کاربری زمین کاهش یابد. آقای K. گفت که در پایان اکتبر 2024، وقتی شنید که شهر هوشی مین طبق تصمیم 79 لیست قیمت زمین را صادر خواهد کرد، درخواستی برای تبدیل نزدیک به 960 متر مربع زمین کشاورزی به زمین مسکونی ارائه داد.

با این حال، پس از ۲ ماه انتظار، او اخطاریه‌ای مبنی بر پرداخت هزینه‌های کاربری زمین دریافت کرد که بر اساس آن، فهرست بهای زمین طبق تصمیم ۷۹، با مبلغی بیش از ۴.۳ میلیارد دانگ ویتنامی اعمال می‌شد. آقای ک. گفت: «از آنجا که ما نمی‌توانیم بیش از ۴.۳ میلیارد دانگ ویتنامی پرداخت کنیم، خانواده‌ام مجبور شدند از ایده تغییر کاربری به زمین مسکونی صرف نظر کنند و منتظر فهرست جدید قیمت زمین بمانند. با این حال، با این پیش‌نویس جدید فهرست بهای زمین، هزینه‌های کاربری زمین می‌تواند دو برابر شود. چگونه می‌توانیم از پس چنین مبلغ بالایی برآییم؟»

از دیدگاه تجاری، آقای تران ون چائو، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی املاک چو لون، تحلیل کرد که پیش‌نویس لیست قیمت زمین صادر شده در سال ۲۰۲۶، به جز منطقه مرکزی، عمدتاً بسیار بالا است. برای مشاغل، اگر قیمت زمین بیش از حد افزایش یابد، جنبه‌های زیادی را محدود می‌کند، به خصوص سرمایه‌گذاران بازار را ترک خواهند کرد.

بنابراین، برای حرکت به سمت قیمت‌های شفاف و منصفانه بازار، داشتن یک پایگاه داده زمین و نظارت توسط واحدهای مستقل، دریافت آشکار نظرات مردم، مشاغل و سازمان‌های تخصصی ضروری است.

فشار ناشی از قیمت زمین و ضریب K

آقای دائو کوانگ دونگ، سرپرست دپارتمان اقتصاد زمین، دپارتمان کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین، در گفتگو با خبرنگار روزنامه SGGP اذعان کرد که اگر قیمت زمین طبق پیش‌نویس قطعنامه اعمال شود، همه موارد از ترتیبات اسکان مجدد؛ تغییر کاربری زمین از زمین کشاورزی به زمین مسکونی خانوارها و افراد؛ اجاره زمین با پرداخت اجاره سالانه زمین... باید 1.5 تا 2 برابر بیشتر هزینه استفاده از زمین را طبق ضریب K بپردازند.

به گفته آقای دونگ، در صورتی که مجلس ملی پیش‌نویس قطعنامه‌ای را با محتوای قیمت زمین برابر با جدول قیمت زمین ضربدر ضریب K تصویب کند، توصیه می‌شود که شهرداری‌ها ضریب K را حداکثر تا 31 دسامبر 2026 صادر کنند. این امر به استان‌ها و شهرها کمک می‌کند تا زمان لازم برای آماده شدن برای ساخت ضریب K را داشته باشند.

برای موارد باقیمانده مانند تخصیص زمین، تبدیل کاربری زمین، اجاره زمین با پرداخت یکجا برای کل مدت اجاره، و محاسبه غرامت در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت، دولت موارد خاصی را تعیین خواهد کرد؛ برای پروژه‌هایی با پتانسیل توسعه، روش‌هایی برای تعیین قیمت‌های خاص زمین اعمال خواهد شد.

این امر تضمین می‌کند که فرآیند تعیین قیمت زمین کوتاه‌تر می‌شود و پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین با هزینه‌هایی که کسب‌وکارها برای توسعه پروژه‌ها متحمل می‌شوند، سازگار است و منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات نمی‌شود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، با موافقت با این موضوع، پیشنهاد داد که ضریب K اعمال شده برای سال ۲۰۲۶ باید روی ۱ تنظیم شود، به این معنی که افزایش یا کاهشی نداشته باشد. این امر به مناطق کمک می‌کند تا هنگام اجرای مصوبه مجلس ملی از سردرگمی جلوگیری کنند. پس از سال ۲۰۲۷، ضریب K بسته به وضعیت بازار می‌تواند افزایش یا کاهش یابد.

در همین حال، دکتر فام ویت توان، مدیر مؤسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که این شهر باید دستورالعملی برای تهیه فهرست قیمت زمین بر اساس فهرست قیمت اعمال شده قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ ضربدر ضریب K با دامنه تعدیل ۰.۲ تا ۳ برابر هنگام تعدیل ضریب K برای اعمال در فهرست قیمت جدید زمین مسکونی در سال ۲۰۲۶ داشته باشد.

* آقای دائو کوانگ دونگ ، سرپرست دپارتمان اقتصاد زمین، دپارتمان کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین

هنگام تغییر کاربری، هزینه استفاده از زمین را طبق شرایط پرداخت خواهد کرد.

هنگام اعمال فهرست بهای زمین طبق تصمیم ۷۹، اساساً برای عمل مناسب است، به خصوص برای زمین‌های تولیدی، تجاری، بازرگانی و خدماتی. با این حال، برخی نظرات از سوی مردم در مناطق قبلی مانند بین چان، کو چی، هوک مون، نها به، کان جیو نیز وجود دارد که نشان می‌دهد هزینه استفاده از زمین هنگام تبدیل از زمین کشاورزی به زمین مسکونی در مقایسه با قبل بسیار بالا است.

برای حل این مشکل، وزارت کشاورزی و محیط زیست (قبلاً) به کمیته مردمی شهر هوشی مین توصیه کرده بود که به نخست وزیر گزارش دهد تا مقرراتی را برای اجرای بند ۲، ماده ۱۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴ در مورد معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای موارد دیگر صادر کند. در حال حاضر، این توصیه‌ها توسط دولت به مجلس ملی ارائه شده است تا قطعنامه‌ای برای رفع مشکلات و موانع در اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ تصویب شود.

اگر این قطعنامه مطابق پیشنهاد تصویب شود، خانوارها و افرادی که کاربری زمین را از کشاورزی به مسکونی تغییر می‌دهند، هزینه معقولی برای استفاده از زمین، متناسب با شرایط اقتصادی و درآمد مردم، پرداخت خواهند کرد.

برای منطقه بین دونگ (سابق)، تعدیلاتی صورت گرفت، اما تنها ۳۴ پروژه اسکان مجدد تعدیل شدند و بقیه پروژه‌ها مانند قبل باقی ماندند. با ارزیابی این ۳۴ منطقه اسکان مجدد نزدیک به قیمت‌های بازار، تعدیلاتی نیز انجام شد. برای منطقه وونگ تاو (سابق)، تعدیلاتی نیز با ضرب لیست قیمت زمین سال ۲۰۱۹ در ضریب تعدیل قیمت زمین سال ۲۰۲۳ انجام شد. بر این اساس، قیمت زمین در این منطقه نیز افزایش یافت، اما نه به طور قابل توجه.

تان هین

منبع: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html