افزایش قیمت اجاره زمین در شهرک‌های صنعتی شمال، مزیت رقابتی را کاهش می‌دهد

جذابیت املاک صنعتی در شمال

در نیمه اول سال 2023، استان‌ها و شهرهای شمالی با 3.4 میلیارد دلار، بزرگترین سرمایه‌گذاری خارجی را در بخش تولید جذب کردند که معادل 63 درصد از پروژه‌های تولیدی FDI ثبت شده جدید با 238 پروژه جدید است.

از این تعداد، شرکت باک گیانگ با ۱.۰۶ میلیارد دلار، ۲۰٪ از کل پروژه‌های تازه ثبت‌شده را به خود اختصاص داده است که شامل سرمایه‌گذاری در کارخانه فناوری دقیق فولیان سنگاپور به ارزش ۶۲۱ میلیون دلار و پروژه شرکت فناوری انرژی سبز لونگی به ارزش ۱۴۰ میلیون دلار می‌شود. شرکت باک نین با ۹٪ از کل سرمایه ثبت‌شده به ارزش ۴۸۶ میلیون دلار، رتبه سوم جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش تولید را در سراسر کشور دارد.

از نظر بخش‌های سرمایه‌گذاری، در نیمه اول سال ۲۰۲۳، تجهیزات الکتریکی با ۲۱ درصد، به ارزش ۱.۱۴ میلیارد دلار، بزرگترین کل سرمایه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی ثبت‌شده جدید در بخش تولید را به خود اختصاص دادند. پس از آن، صنعت کامپیوتر، الکترونیک و محصولات الکتریکی با ۲۰ درصد و محصولات لاستیکی و پلاستیکی با ۱۵ درصد قرار داشتند.

قیمت اجاره زمین در شهرک صنعتی شمال افزایش می‌یابد و مزیت رقابتی را کاهش می‌دهد تصویر ۱ — عکس نمایشی. (منبع: DK)

بر اساس منطقه اقتصادی ، می‌توان مشاهده کرد که در منطقه اقتصادی شمالی، بخش‌های اصلی دریافت‌کننده سرمایه‌های جدید، کامپیوتر، الکترونیک و محصولات الکتریکی هستند که ۱۹٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری کل منطقه را تشکیل می‌دهند؛ پس از آن تجهیزات الکتریکی (۱۵٪)؛ محصولات لاستیکی و پلاستیکی تنها ۵٪ و وسایل نقلیه موتوری ۴٪ قرار دارند. در همین حال، در منطقه اقتصادی جنوبی، تصویر تا حدودی برعکس است، به طوری که محصولات لاستیکی و پلاستیکی بیشترین میزان سرمایه سرمایه‌گذاری را دارند و ۱۰٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری کل منطقه را تشکیل می‌دهند، تولید فلز ۴٪ و آب آشامیدنی حدود ۳٪ را تشکیل می‌دهد.

علاوه بر این، اشاره شده است که تولیدکنندگان و انرژی خورشیدی نیز در حال انتقال به شمال هستند. سه مورد از پنج پروژه تولیدی برتر در منطقه اقتصادی شمالی تا سال 2022 در بخش مرتبط با انرژی خورشیدی هستند. از 30 تولیدکننده محصولات خورشیدی در سراسر کشور، 77٪ در منطقه اقتصادی شمالی و تنها 23٪ در منطقه اقتصادی جنوبی واقع شده‌اند.

در میان آنها، شرکت Trina Solar با پروژه‌ای به ارزش ۲۷۵ میلیون دلار در پارک صنعتی ین بین، استان تای نگوین، بزرگترین سرمایه‌گذار است. سرمایه‌گذاران عمدتاً از چین، هنگ کنگ و سنگاپور می‌آیند. در نیمه اول سال ۲۰۲۳، شرکت آمریکایی تولیدکننده ماژول خورشیدی Thornava Solar نیز تولید خود را در یک کارخانه مدرن با ظرفیت سالانه ۱ گیگاوات در پارک صنعتی Que Vo، استان باک نین آغاز کرد.

در سال ۲۰۲۳، گروه خصوصی ویتنامی AD Green یک کارخانه ۳ گیگاواتی به ارزش ۴۵ میلیون دلار افتتاح کرد که پنل‌های خورشیدی را برای بازارهای داخلی و خارجی تولید می‌کند. این تأسیسات مساحتی نزدیک به ۸ هکتار را در خوشه صنعتی آن نین، منطقه تین های، استان تای بین پوشش می‌دهد.

می‌توان مشاهده کرد که گروه‌های اصلی مستاجر در منطقه شمالی، مستاجران بخش‌های با ارزش افزوده بالا از جمله الکترونیک و کامپیوتر، خودرو، ماشین‌آلات و تجهیزات و تولیدات مرتبط با انرژی خورشیدی هستند و مستاجران، شرکت‌های بزرگی مانند سامسونگ، ال‌جی الکترونیکس، فاکسکان، کانن، هیوندای، هوندا و وین‌فست می‌باشند.

در همین حال، مستاجران اصلی در جنوب، شرکت‌های فرآوری محصولات لاستیکی و پلاستیکی، مواد غذایی و آشامیدنی، مصالح ساختمانی و پوشاک هستند - صنایعی که ارزش افزوده کمتری دارند.

آقای توماس رونی، مدیر ارشد خدمات مشاوره صنعتی، ساویلز هانوی، اظهار داشت: منطقه اقتصادی شمالی موقعیت استراتژیکی دارد و دسترسی خوبی به بازارهای داخلی و بین‌المللی دارد.

در طول ۵ سال گذشته، زیرساخت‌های این منطقه با مجموعه‌ای از پروژه‌های بزرگراه که سه بندر اصلی، از جمله بندر های فونگ، بندر آب‌های عمیق لاچ هوین و بندر کای لان را به هم متصل می‌کند، به طور قابل توجهی بهبود یافته است. علاوه بر این، منطقه اقتصادی شمالی دارای یک صندوق زمین بزرگ است که نیازهای منطقه را برای مستاجرانی که در بخش‌های با ارزش افزوده بالا فعالیت می‌کنند، برآورده می‌کند و بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری بزرگ در مونتاژ خودرو، قطعات الکترونیکی و محصولات انرژی خورشیدی را جذب می‌کند.

آقای توماس رونی گفت: «مشاهده می‌شود که منطقه اقتصادی شمالی مزیت بزرگی برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود، نه تنها از یکی از مسیرهای مهم واردات و صادرات ویتنام از طریق های فونگ بهره‌مند می‌شود، بلکه می‌تواند به راحتی کالاها را به بازارهای همسایه منتقل کند.»

اجاره‌های بالا می‌تواند مزیت رقابتی را کاهش دهد

طبق گزارش Savills Vietnam، در نیمه اول سال 2023، شمال 68 پروژه شهرک صنعتی با مساحت کل تا 12000 هکتار را ثبت کرده است. میانگین نرخ اشغال به 83 درصد رسیده است که نسبت به 81 درصد در مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. میانگین قیمت اجاره زمین به 138 دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره رسیده است که نسبت به 102 دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره افزایش یافته است.

قیمت اجاره زمین در شهرک صنعتی شمال افزایش می‌یابد و مزیت رقابتی را کاهش می‌دهد، تصویر ۲ — نرخ مالیات بر زمین در مناطق صنعتی شمالی در حال افزایش است و این امر رقابت‌پذیری منطقه اقتصادی شمالی را در مقایسه با منطقه جنوبی کاهش می‌دهد. (عکس: DP)

از این میان، باک نین بیشترین افزایش قیمت اجاره زمین را با ۴۸ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۲ دارد و به لطف علاقه مجدد شرکت‌های الکترونیکی و تأمین‌کنندگان با نیاز به تنوع‌بخشی به زنجیره‌های تأمین در خارج از چین، به ۱۵۶ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره رسیده است.

هونگ ین در مدت مشابه ۴۵ درصد افزایش یافت و به ۱۳۲ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره رسید. به طور مشابه، استان‌های کلیدی نیز افزایش قیمت را ثبت کردند، به طوری که های دونگ (با افزایش ۳۳ درصدی، به ۱۰۱ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره) و های فونگ (با افزایش ۲۸ درصدی، به ۱۲۹ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره) افزایش قیمت داشتند.

گزارش ساویلز همچنین نشان می‌دهد که عرضه کارخانه‌های آماده در منطقه اقتصادی شمالی به ۳.۵ میلیون متر مربع مساحت خالص قابل اجاره (NLA) رسیده و حدود ۶۱۸۰۰۰ متر مربع از NLA باقی مانده است. میانگین قیمت اجاره در نیمه اول سال ۲۰۲۳، ۴.۸ دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده) است. در همین حال، میزان اشغال کارخانه‌ها و انبارهای آماده در منطقه شمالی به دلیل عرضه جدید در های فونگ و باک نین، کاهشی ۸۳ درصدی را ثبت کرده است.

به گفته آقای جان کمپبل، معاون مدیر و رئیس خدمات صنعتی، Savills Vietnam: «قیمت‌های فعلی اجاره زمین در منطقه اقتصادی شمالی از دو رقم فراتر رفته است و رقابت‌پذیری منطقه اقتصادی شمالی را در مقایسه با منطقه اقتصادی جنوبی کاهش می‌دهد. قیمت‌های بالاتر زمین ممکن است مانع ورود شرکت‌های جدید تولید لوازم الکترونیکی، خودرو و انرژی خورشیدی شود. اینها سرمایه‌گذارانی هستند که می‌خواهند زمین‌های بزرگ را با قیمت‌های معقول در اختیار داشته باشند.»

منبع