رفع موانع نرخ بهره برای توسعه قوی مسکن اجتماعی در دوره آینده

حمایت از توسعه طرح‌های مسکن اجتماعی

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، در حال حاضر ۱۵/۶۳ اداره ساخت و ساز در سراسر کشور اسناد را بررسی کرده و فهرستی از پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن کارگری واجد شرایط را برای ارائه به کمیته مردمی استان جهت بررسی و انتشار فهرستی از ۴۰ پروژه با مجموع سرمایه‌گذاری ۴۳۷۰۷ میلیارد دونگ و تقاضای وام ۱۸۰۱۰ میلیارد دونگ، تهیه کرده‌اند.

از این تعداد، ۱۱ کمیته مردمی استانی فهرستی از ۲۴ پروژه واجد شرایط دریافت وام تحت برنامه اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنام را با مجموع سرمایه سرمایه‌گذاری ۳۱۶۷۳.۱ میلیارد دونگ ویتنام، تقاضای وام ۱۲۴۴۲.۷۸ میلیارد دونگ ویتنام اعلام کرده‌اند که به ۱۰.۳۷ درصد از سرمایه پرداخت شده در بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنام می‌رسد.

استان‌هایی که پروژه‌های واجد شرایط دریافت وام را اعلام کرده‌اند عبارتند از: ترا وین (۲ پروژه)؛ تای نین (۱ پروژه)؛ ها تین (۱ پروژه)؛ بین دونگ (۴ پروژه)؛ با ریا - وونگ تاو (۱ پروژه)؛ آن جیانگ (۲ پروژه)؛ باک جیانگ (۱ پروژه)؛ کین جیانگ (۲ پروژه)؛ باک نین (۶ پروژه)؛ هاو جیانگ (۱ پروژه)؛ شهر دا نانگ (۳ پروژه).

ادارات عمران سایر استان‌ها و شهرها نیز در حال بررسی اسناد و تهیه فهرستی از پروژه‌های واجد شرایط برای ارائه به کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها جهت بررسی و اعلام هستند. در صورت تأیید وام برای پروژه‌ها، ۱۲۴۴۲ میلیارد دانگ ویتنام از بسته تشویقی ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی پرداخت خواهد شد.

ادامه افزایش نرخ توسعه مسکن اجتماعی برای ادامه توسعه قوی در دوره بعدی، شکل 1 — اگر پروژه‌های در حال انجام تکمیل شوند، پروژه ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی و مسکن کارگری تقریباً یک سوم راه را طی کرده است.

برنامه توسعه مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد در مناطق شهری نیز سرمایه‌گذاری در ساخت ۳۴ پروژه با مقیاس ساخت حدود ۱۴۲۰۲ آپارتمان را به پایان رسانده است. در حال حاضر، ۲۰۱ پروژه با حدود ۱۶۱۲۲۷ آپارتمان در حال اجرا است. با برنامه مسکن کارگران شهرک صنعتی، ۷ پروژه با مقیاس ساخت حدود ۵۳۱۴ آپارتمان تکمیل شده است. در حال حاضر، ۹۳ پروژه با مقیاس ساخت حدود ۱۲۷۲۷۲ آپارتمان در حال اجرا است.

تنها در 7 ماه اول سال 2023، 10 پروژه مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران شهرک صنعتی آغاز شده است که در مجموع حدود 19853 آپارتمان را شامل می‌شود. از این تعداد، 7 پروژه مسکن اجتماعی دارای مقیاس 8815 آپارتمان هستند؛ 3 پروژه مسکن دارای مقیاس 11038 آپارتمان برای کارگران هستند.

با توجه به نتایج اجرای بسته حمایتی اعتباری تحت قطعنامه شماره 11/NQ-CP در مورد برنامه بهبود و توسعه اجتماعی-اقتصادی ، وزارت ساخت و ساز سه بار لیست پروژه‌های واجد شرایط برای وام را در پورتال اطلاعات الکترونیکی وزارتخانه اعلام کرده و آن را با 24 پروژه واجد شرایط مسکن اجتماعی، مسکن برای کارگران و نوسازی آپارتمان‌های قدیمی، با مقیاس 20188 آپارتمان، به بانک دولتی ارسال کرده است. کل سرمایه‌گذاری برای 24 پروژه فوق حدود 19014 میلیارد دونگ ویتنامی و تقاضای سرمایه پیشنهادی توسط مناطق حدود 7516 میلیارد دونگ ویتنامی است.

لزوم رفع موانع بر سر نرخ سود وام‌ها

در مورد مشکلات و معضلات باقی‌مانده در توسعه مسکن اجتماعی، دولت همچنین اعلام کرد که رویه‌های سرمایه‌گذاری، ساخت، خرید و فروش مسکن اجتماعی هنوز پیچیده و طولانی است. به طور خاص، تعیین قیمت قبل از فروش، اجاره یا اجاره-خرید مسکن اجتماعی که با سرمایه غیربودجه‌ای سرمایه‌گذاری و ساخته شده است، باید توسط آژانس ایالتی استانی ارزیابی شود که این امر نیز زمان‌بر و برای مشاغل پرهزینه است.

علاوه بر این، این قانون که پروژه‌های مسکن اجتماعی باید حداقل 20٪ از مساحت پروژه را برای اجاره اختصاص دهند و سرمایه‌گذار فقط پس از 5 سال استفاده می‌تواند آن را بفروشد، هنوز نامناسب است. زیرا در واقعیت، پروژه‌های زیادی وجود دارند که نمی‌توانند این منطقه را اجاره دهند و این منجر به خالی ماندن و هدر رفتن آپارتمان‌ها می‌شود، در حالی که سرمایه‌گذار نمی‌تواند آنها را بفروشد و این منجر به عدم توانایی در بازیابی سرمایه، ایجاد ضایعات اجتماعی و کاهش جذب سرمایه‌گذاری در پروژه‌های اجتماعی برای اجاره می‌شود...

ادامه افزایش نرخ توسعه مسکن اجتماعی برای ادامه توسعه قوی در دوره بعدی، تصویر ۲ — رفع مشکلات حقوقی، سازمانی و به ویژه مشکلات وام، به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به مسکن اجتماعی علاقه‌مندتر شوند.

در مورد موانع باقی‌مانده، طبق نظرسنجی انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA)، مسائل مربوط به اجرا و قانونی بودن هنوز هم از مسائل مبرم امروز هستند. مشکلات قانونی عمدتاً مربوط به زمین، رویه‌های سرمایه‌گذاری، تنظیمات برنامه‌ریزی و آزادسازی سایت، نوسانات هزینه‌های سرمایه‌گذاری، مواد اولیه و قیمت‌های غیرمنطقی مسکن است.

VNREA همچنین پیشنهاد داد که باید سازوکارهای تشویقی قوی برای جذب سرمایه‌گذاران، مانند سیاست‌های مربوط به صندوق‌های زمین، انتخاب سرمایه‌گذار، تخصیص زمین و غیره برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، وجود داشته باشد. در عین حال، فرآیند سرمایه‌گذاری باید خاص باشد و زمان پردازش را از ۲۴ تا ۳۶ ماه به ۱۲ ماه کاهش دهد. همچنین، مناطق باید سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های خارج از حصار پروژه را در اولویت قرار دهند تا وقتی پروژه‌های مسکن اجتماعی اجرا می‌شوند، بتوانند بلافاصله به هم متصل شوند و اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی از سال ۲۰۲۴ به بعد تسریع شود.

علاوه بر این، به گفته آقای نگوین ون خوی - رئیس VNREA - موضوع نرخ‌های بهره ترجیحی برای خریداران مسکن اجتماعی هنوز هم مانعی برای بسیاری از مالکان پروژه‌ها و همچنین خریداران است. بررسی VNREA نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی در مناطقی که پروژه دارند و تقاضا برای مسکن اجتماعی وجود دارد، مجبور به وام گرفتن با نرخ بهره بالا هستند که معادل ۸.۷٪ در سال برای سرمایه‌گذاران و ۸.۲٪ در سال برای خریداران است.

این واقعیت، بسیج جریان نقدی را برای سرمایه‌گذاران و خریداران دشوار می‌کند. بنابراین، VNREA پیشنهاد داده است که به سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی اجازه داده شود با نرخ بهره کمتر از 6٪ در سال و به خریداران خانه با نرخ بهره کمتر از 4.5٪ در سال وام بگیرند.

با رفع موانع قانونی و وام‌های ترجیحی، پروژه‌های مسکن اجتماعی می‌توانند در اواخر سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ به شدت توسعه یابند. از آنجا، پروژه ساخت ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی و مسکن کارگران به زودی تکمیل خواهد شد.

منبع