چه زمانی املاک و مستغلات تفریحی از مرحله «خواب زمستانی» عبور خواهند کرد؟

کاهش شدید در سال ۲۰۲۳

طبق گزارشی که اخیراً توسط انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) منتشر شده است، تنها ۳۱۶۵ محصول جدید املاک تفریحی وارد بازار عرضه شده است که در مقایسه با سال ۲۰۲۲ بیش از ۸۰ درصد کاهش یافته است. از این تعداد، بخش عمده عرضه با بیش از ۱۲۰۰ محصول در منطقه مرکزی متمرکز است.

در نیمه اول سال ۲۰۲۳، با «رکود» بازار، بسیاری از سرمایه‌گذاران اجرای طرح‌ها را متوقف یا فروش را به تعویق انداختند. در دو فصل آخر سال، عرضه نشانه‌هایی از بهبود را نشان داد، اما تنها حدود ۳۰ درصد از مدت مشابه سال گذشته بود. محصولات جدید عمدتاً در نوع آپارتمان‌های مسکونی متمرکز شده‌اند.

چه زمانی املاک و مستغلات تفریحی از مرحله رکود عبور می‌کنند؟ — حجم معاملات املاک و مستغلات تفریحی در سه ماهه چهارم سال 2023 در مقایسه با سه ماهه های قبلی اندکی افزایش یافته است.

از نظر نقدینگی، برخی از پروژه‌ها نیز تعداد زیادی تراکنش ثبت کردند، اگرچه در مقایسه با سال ۲۰۲۲ قابل توجه نیست، اما این یک سیگنال مثبت برای شرایط فعلی بازار است. به ویژه در منطقه فو کوک، ثبت صدها تراکنش در یک پروژه جدید به این بازار کمک کرده است تا نشانه‌هایی از بهبود را نشان دهد و اعتماد سرمایه‌گذاران را به همراه داشته باشد.

با این حال، طبق گزارش VARS، حجم معاملات آنطور که انتظار می‌رفت بهبود نیافته است، زیرا برخی از پروژه‌هایی که بسیاری از سرمایه‌گذاران به آنها علاقه‌مند هستند با مشکلات قانونی روبرو هستند و نمی‌توانند منتشر شوند. در همین حال، موجودی کالا عمدتاً محصولات گران‌قیمت و با ارزش بالا است که باید مستقیماً با محصولاتی که سرمایه‌گذاران با ضرر خریداری کرده‌اند، رقابت کنند.

در مورد قیمت‌های فروش، کاهش ۵۰ درصدی در بازار ثانویه وجود داشته است، اما نقدینگی هنوز دشوار است. به خصوص برای ویلاهای گران‌قیمت و خانه‌های ویلایی تفریحی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد دونگ. قیمت‌های اولیه در مقایسه با مراحل عرضه قبلی اندکی افزایش یافته است، زیرا پروژه‌ها تقریباً تکمیل شده‌اند و بر زیرساخت‌ها، آب و برق و خدمات تمرکز دارند. محصولات آپارتمانی در پایان سال نشانه‌هایی از بهبود خوب را نشان داده‌اند و افزایش اندکی در حدود ۳ تا ۵ درصد را ثبت کرده‌اند.

املاک و مستغلات تفریحی به آرامی بهبود خواهند یافت

طبق پیش‌بینی VARS، در سال ۲۰۲۴، به لطف روند بهبود عمومی بازار و همچنین سیگنال‌های مثبت از عوامل کلان، بخش گردشگری و املاک تفریحی فرصت بهبود خواهند داشت، اما نه خیلی زیاد، و در مقایسه با سال ۲۰۲۳ حدود ۲۰ درصد افزایش خواهد یافت. به طور خاص، بخش آپارتمان‌های ساحلی برجسته خواهد بود زیرا هم نیاز به مالکیت را برآورده می‌کند و هم می‌تواند برای اجاره مورد استفاده قرار گیرد و جریان نقدی ایجاد کند.

علاوه بر این، در سال ۲۰۲۴، صنعت گردشگری هدف بالاتری را برای استقبال از ۱۷ تا ۱۸ میلیون بازدیدکننده بین‌المللی، خدمت‌رسانی به ۱۱۰ میلیون گردشگر داخلی و رسیدن کل درآمد حاصل از گردشگران به حدود ۸۴۰ تریلیون دونگ ویتنام تعیین کرده است. در صورت دستیابی به اهداف تعیین‌شده، املاک و مستغلات تفریحی در مراحل بعدی سریع‌تر بهبود خواهند یافت.

چه زمانی املاک و مستغلات تفریحی از مرحله ۲ راکد عبور می‌کنند؟ — آپارتمان‌های ساحلی و آپارتمان‌های توریستی اخیراً سرمایه‌گذاران زیادی را به خود جذب کرده‌اند.

علاوه بر این، سیگنال مثبت املاک و مستغلات تفریحی همچنین از مجموعه‌ای از اقدامات برای رفع مشکلات و تکمیل چارچوب قانونی برای مجتمع‌های مسکونی ناشی می‌شود. به طور خاص، وزارت ساخت و ساز، اصلاحات و مکمل‌هایی را برای استانداردهای مجتمع‌های مسکونی تحقیق و منتشر کرده است. در کنار آن، وزارت فرهنگ، ورزش و گردشگری، مقررات مدیریتی و تجاری و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، اسناد راهنمای خاصی را در مورد رژیم‌های کاربری زمین برای این نوع منتشر کرده‌اند.

علاوه بر این، فرمان ۱۰/۲۰۲۳ دولت، که از ۲۰ مه ۲۰۲۳ لازم‌الاجرا است، راه را برای اعطای گواهی مالکیت آثار ساختمانی مورد استفاده برای اهداف اقامتی گردشگری مطابق با مفاد قانون گردشگری (آپارتمان، ویلای تفریحی و غیره) هموار می‌کند و امیدی برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان ایجاد می‌کند.

اخیراً، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست نیز ابلاغیه رسمی شماره ۱۰۸۲۹ را به کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکز صادر کرده و درخواست بررسی و هدایت سازمان صدور گواهینامه برای آپارتمان‌های توریستی، ویلاهای توریستی، آپارتمان‌های اداری همراه با اقامتگاه... مطابق با مقررات را داشته است.

این امر در کنار سیاست‌های معافیت ویزا و ارتقای سیستم زیرساخت‌های حمل و نقل با تمرکز بر فرودگاه‌های بین‌المللی، نیروی محرکه قابل توجهی برای کمک به توسعه قوی صنایع گردشگری و املاک و مستغلات تفریحی خواهد بود.

چه زمانی املاک و مستغلات تفریحی از مرحله 3 رکود عبور می‌کنند؟ — بسیاری از سیگنال‌های مثبت نشان می‌دهند که املاک و مستغلات تفریحی در آینده بهبود خواهند یافت.

با این حال، طبق پیش‌بینی‌های بسیاری از کارشناسان، اگرچه سیگنال‌های مثبت زیادی وجود داشته است، بخش گردشگری و املاک و مستغلات تفریحی همچنان با چالش‌های زیادی روبرو خواهد بود و تنها در صورتی می‌تواند اوضاع را تغییر دهد که صنعت گردشگری به نتایج چشمگیری دست یابد.

در عین حال، وقتی بازار املاک و مستغلات وارد چرخه جدیدی می‌شود، مشتریان و سرمایه‌گذاران بر روی انواعی تمرکز می‌کنند که نیازهای واقعی مسکن مانند آپارتمان‌ها، خانه‌های شخصی و خانه‌های شهری با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه را برآورده می‌کنند. انواع سفته‌بازانه مانند زمین با کندی بیشتری بهبود می‌یابند و در نهایت به املاک و مستغلات روی می‌آورند، نوعی که تحت تأثیر عوامل بسیاری قرار دارد.

منبع