برای مهار «رونق بیش از حد» بازار املاک و مستغلات چه باید کرد؟

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) به تازگی بر اساس درس‌های آموخته‌شده از کشورهای قبلی، تعدادی راه‌حل برای مهار «رونق بیش از حد» بازار املاک و مستغلات پیشنهاد کرده است.

طبق گزارش VARS، بازار املاک و مستغلات در ویتنام اغلب با چالش‌های عمده‌ای از جمله بدهی‌های معوق، موجودی بالای املاک و مستغلات، مشکلات در بسیج سرمایه و کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران مواجه است. این مشکلات نه تنها به طور مستقیم بر توسعه بازار تأثیر می‌گذارند، بلکه پیامدهای گسترده‌ای را برای کل اقتصاد به همراه دارند.

بنابراین، بر اساس احترام حداکثری به قوانین طبیعی عرضه و تقاضا، بسیار ضروری است که دولت به طور پیشگیرانه، زمانی که بازار «نشانه‌هایی از بی‌ثباتی» را نشان می‌دهد، تنظیم بازار املاک و مستغلات را تقویت کند.

در جهان ، برای اطمینان از توسعه پایدار و باثبات بازار املاک و مستغلات، بسیاری از دولت‌ها از سیاست اعتباری به عنوان ابزاری برای تنظیم بازار املاک و مستغلات استفاده کرده‌اند. با تشدید یا کاهش اعتبار، دولت می‌تواند قیمت املاک و مستغلات را کنترل کند، از حباب‌ها جلوگیری کند و ثبات بازار را تضمین کند.

سیاست اعتباری ابزاری مهم برای تنظیم بازار املاک و مستغلات است.

با این حال، VARS معتقد است که انعطاف‌پذیری در این سیاست به هر بازار و وضعیت اقتصادی و تجربه خاص هر کشور بستگی دارد.

در چین، برای کنترل جریان سرمایه گذاری، دولت چین محدودیت های زیادی را در مورد خرید املاک و مستغلات با استفاده از اعتبار، به ویژه وام برای سفته بازی، اعمال کرد. آنها همچنین جریان سرمایه به خارج از کشور را کنترل کردند تا از ورود پول سفته بازانه به بازارهای املاک و مستغلات خارجی جلوگیری کنند.

در سنگاپور، به منظور کنترل سفته‌بازی و جلوگیری از حباب املاک و مستغلات، دولت سنگاپور حداقل نرخ سپرده را هنگام دریافت وام برای خرید املاک و مستغلات، به ویژه برای خریداران خانه دوم یا سوم، افزایش داده است. در عین حال، برای کاهش مبلغ وام و کنترل قیمت املاک و مستغلات، دولت مدت وام را نیز محدود کرده و سیاست اعتباری سختگیرانه‌ای را در پیش گرفته است.

در ایالات متحده، پس از بحران مالی سال ۲۰۰۸، فدرال رزرو ایالات متحده (FED) نرخ بهره را برای تقویت اقتصاد و تحریک تقاضای خرید خانه کاهش داد. با این حال، FED همچنین استانداردهای اعتباری سختگیرانه‌تری را برای وام گیرندگان اعمال کرد و برای جلوگیری از خطرات ناشی از وام‌های رهنی درجه دو، سابقه اعتباری بهتری را الزامی کرد.

تجربیات سایر کشورها نشان می‌دهد که سیاست‌ها و قوانین اعتباری یکی از ابزارهای مهم دولت‌ها برای تنظیم بازار املاک و مستغلات هستند. بسیاری از سیاست‌هایی که با موفقیت توسط سایر کشورها به کار گرفته شده‌اند را می‌توان به طور کامل در ویتنام به کار برد، آموخت و به کار برد.

بر اساس درس‌های آموخته‌شده از کشورهای قبلی، به منظور مهار «رونق بیش از حد» بازار املاک و مستغلات، VARS تعدادی راه‌حل سیاست اعتباری برای تنظیم بازار در هنگام نوسانات پیشنهاد می‌کند.

به طور خاص، VARS توصیه می‌کند که سیاست‌های اعتباری برای سفته‌بازی‌ها سختگیرانه‌تر شود. برای کاهش تعداد افرادی که برای اهداف سفته‌بازی پول قرض می‌گیرند یا از اهرم مالی بیش از حد استفاده می‌کنند، موسسات اعتباری می‌توانند با تنظیم نسبت وام به ارزش، الزام به نسبت پرداخت حقوق صاحبان سهام بالاتر یا اعمال نرخ بهره بالاتر برای خریداران خانه دوم یا بیشتر، محدودیت‌های وام را تنظیم کنند.

دولت می‌تواند مقرراتی را در مورد کنترل کیفیت اعتبار وضع کند و بانک‌ها را ملزم به گزارش جزئیات بیشتر در مورد وام‌های مرتبط با املاک و مستغلات کند و از این طریق نظارت بر ریسک را تقویت کند. یک مکانیسم اعتباری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد کند و بودجه پروژه‌های توسعه مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه را در اولویت قرار دهد تا نیازهای مسکن افراد کم‌درآمد را برطرف کند.

علاوه بر این، دولت باید سیاستی برای تسهیل اعتبار، از جمله کاهش نرخ بهره و حمایت از وام‌های بلندمدت با نرخ بهره ترجیحی برای خریداران خانه اولی یا برخی دیگر از گروه‌های اولویت‌دار به منظور ثبات اجتماعی مانند زوج‌های جوان تازه ازدواج کرده، داشته باشد.

به منظور اعمال «صحیح و دقیق» این سیاست، VARS معتقد است که ایجاد یک سیستم پایگاه داده به اندازه کافی بزرگ، دقیق و به‌روز ضروری است تا تمایز روشنی بین خریداران واقعی مسکن که از آن برای اهداف تولیدی و تجاری واقعی استفاده می‌کنند و دلالان و سودجویان ایجاد شود.

VARS تأکید کرد: «برای تنظیم جامع‌تر بازار املاک و مستغلات، سیاست اعتباری باید با اعمال مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات یا مالیات بر دارایی ترکیب شود. اعمال سیاست‌های نظارتی باید انعطاف‌پذیر باشد و ثبات و نظم را در بازار املاک و مستغلات تضمین کند و خطرات را به حداقل برساند.»

ها آنه

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/lam-gi-de-kim-ham-da-tang-nong-cua-thi-truong-bat-dong-san/20240928050046687