چگونه می‌توانیم قیمت آپارتمان را متناسب با نیازهای واقعی مسکن کاهش دهیم؟

قیمت آپارتمان در چند سال گذشته به طور پیوسته در حال افزایش بوده است.

طبق اعلام انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، اقتصاد در حال توسعه و شهرنشینی سریع منجر به افزایش تقاضای مسکن شده است، در حالی که منابع زمین به تدریج در حال کاهش است. عرضه مسکن به دلیل اجرای کند پروژه‌ها که ناشی از سیاست‌های مربوط به منابع سرمایه و تصمیمات سازمان‌ها و ادارات در کنترل بازار املاک و مستغلات است، به طور مداوم در حال کاهش است.

املاک و مستغلات - چگونه قیمت آپارتمان را متناسب با نیازهای واقعی مسکن کاهش دهیم؟ — با ارتقاء زیرساخت‌ها و خدمات عمومی، ارزش زمین‌های شهری افزایش می‌یابد و همین امر باعث شده است که قیمت آپارتمان‌ها در چند سال گذشته به طور مداوم معیارهای جدیدی را تعیین کند.

همراه با افزایش ارزش زمین‌های شهری به دلیل ارتقاء زیرساخت‌ها و خدمات عمومی، قیمت آپارتمان‌ها در چند سال گذشته به طور مداوم معیارهای جدیدی را تعیین کرده است.

طبق داده‌های تحقیقاتی VARS، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سال ۲۰۱۹ تقریباً ۳۸ درصد افزایش یافته است، در حالی که در شهر هوشی مین ۱۶ درصد افزایش یافته است.

به طور خاص، شاخص قیمت آپارتمان یکی از شاخص‌های موجود در پروژه شاخص قیمت املاک و مستغلات است که VARS در حال تحقیق برای انعکاس نوسانات قیمت املاک و مستغلات تحت تأثیر حرکات بازار در دوره‌های مختلف است.

به طور خاص، قیمت آپارتمان در هانوی به طور مداوم در بازارهای اولیه و ثانویه در حال افزایش بوده است. در همین حال، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین نیز شروع به ورود به یک چرخه صعودی جدید کرده است و روند نزولی در پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت در بازار ثانویه کند شده است.

آمار Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که علاقه سراسری به آپارتمان‌های فروشی در ژانویه ۲۰۲۴ در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۶۶ درصد افزایش یافته و تعداد آگهی‌های املاک نیز ۴۶ درصد افزایش یافته است. به طور خاص، تعداد جستجوی آپارتمان در هانوی در ژانویه ۲۰۲۴ در مقایسه با مدت مشابه، ۷۱ درصد افزایش یافته است. به طور مشابه، در شهر هوشی مین، تقاضا برای آپارتمان نیز ۵۹ درصد افزایش یافته است. این روند در اکثر استان‌ها و شهرهای دیگر نیز مشابه بوده است.

املاک و مستغلات - چگونه قیمت آپارتمان را متناسب با نیازهای واقعی مسکن کاهش دهیم؟ (شکل 2). — طبق آمار Batdongsan.com.vn، علاقه به آپارتمان‌های فروشی در سراسر کشور در ژانویه ۲۰۲۴ در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۶۶ درصد افزایش یافته و تعداد املاک و مستغلات نیز ۴۶ درصد افزایش یافته است.

با وجود افزایش شدید تقاضا از سوی خریداران خانه، عرضه آپارتمان‌ها با این سرعت افزایش نیافته است. عرضه آپارتمان در سال 2023 شاهد کاهش در بازارهای هانوی و هوشی مین سیتی بود.

در هانوی، عرضه آپارتمان‌های جدید در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۰۵۰۰ واحد تخمین زده می‌شود که نسبت به سال قبل تقریباً ۳۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. در شهر هوشی مین، عرضه آپارتمان‌های جدید نزدیک به ۷۵۰۰ واحد تخمین زده می‌شود که نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۲ بیش از ۵۰ درصد کاهش نشان می‌دهد.

عرضه آپارتمان‌ها اخیراً به دلیل کمبود پروژه‌های املاک و مستغلات تازه تأیید شده کاهش یافته است، در حالی که پروژه‌های در حال انجام با مشکلات حقوقی و تأمین مالی دست و پنجه نرم می‌کنند. علیرغم تلاش‌های دولت و وزارتخانه‌ها برای رفع این مشکلات، نتایج قابل توجهی حاصل شده است، به طوری که افزایش قابل توجهی در تعداد پروژه‌های راه‌اندازی شده یا از سرگیری شده در سال 2023 مشاهده می‌شود. با این حال، فشار جریان نقدی برای مشاغل املاک و مستغلات همچنان بالا است.

رفع موانع برای توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکن اجتماعی برای کاهش قیمت آپارتمان.

بر این اساس، به لطف تلاش‌های سازمان‌های مدیریت دولتی، وضعیت بسیج سرمایه از طریق انتشار اوراق قرضه شرکتی از اواسط سال 2023 به تدریج بهبود یافته است.

املاک و مستغلات - چگونه قیمت آپارتمان را متناسب با نیازهای واقعی مسکن کاهش دهیم؟ (شکل 3). — مقررات جدید که با هدف کاهش مشکلات توسعه‌دهندگان و خریداران مسکن اجتماعی وضع شده‌اند، پس از اجرایی شدن رسمی، قیمت آپارتمان‌ها را به سطحی کاهش می‌دهند که برای افراد دارای نیازهای واقعی مسکن، مقرون‌به‌صرفه باشد.

با این حال، فشار سررسید اوراق قرضه همچنان برای کسب‌وکارها در سال 2024، به ویژه شرکت‌های املاک و مستغلات، یک چالش است، به طوری که طبق آخرین داده‌های انجمن بازار اوراق قرضه ویتنام (VBMA)، نزدیک به 115.7 تریلیون دونگ ویتنامی اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات سررسید شده‌اند که 41.4 درصد از کل ارزش اوراق قرضه شرکت‌هایی را که امسال سررسید می‌شوند، تشکیل می‌دهد.

فعالیت‌های انتشار اوراق قرضه در ماه‌های اولیه سال ۲۰۲۴ نیز به دلیل شرایط دشوارتر انتشار اوراق قرضه و معاملات آن، مانند مقررات مربوط به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای اوراق بهادار و مقررات اجباری رتبه‌بندی اعتباری، پس از بازگرداندن فرمان ۶۵/۲۰۲۲/ND-CP از ابتدای سال ۲۰۲۴ پس از یک دوره تمدید و تعویق طبق فرمان ۰۸/۲۰۲۳/ND-CP، با موانعی روبرو شد. با این حال، اینها فقط مشکلات کوتاه‌مدت هستند؛ در درازمدت، اجرای فرمان ۶۵ به توسعه سالم‌تر بازار اوراق قرضه شرکتی کمک خواهد کرد.

در خصوص تأمین مالی اعتباری، به لطف راهکارهای بخش بانکی، دولت و سازمان‌های مربوطه در رفع مشکلات پروژه‌ها، اعتبار معوق برای فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات همچنان در حال افزایش است.

با این حال، وام‌های اعتباری مصرفی و املاک و مستغلات در ماه‌های اول سال 2024، علیرغم نرخ بهره پایین، روند نزولی خود را نسبت به سال 2023 ادامه دادند. دلیل این امر این است که نوسانات تورم و نرخ بهره همچنان غیرقابل پیش‌بینی است. قرض گرفتن پول برای خرید خانه و پرداخت اقساط ماهانه بیش از 10 میلیون دونگ ویتنام برای بسیاری از خانواده‌ها به یک بار سنگین تبدیل شده است، زیرا آنها به اشتغال و درآمد آینده خود اطمینان ندارند.

با این حال، پس از سال نو قمری، وام مسکن در برخی از بانک‌های تجاری با سبدهای متنوع املاک و مستغلات، اندکی افزایش یافت، زیرا مردم دوباره شروع به سرمایه‌گذاری کردند.

پس از یک دوره طولانی کاهش، انتظار می‌رود عرضه آپارتمان در هر دو منطقه ویژه شهری به لطف بهبود بازار و تلاش‌های سازمان‌های مدیریت دولتی برای رفع موانع قانونی پروژه‌ها، دوباره افزایش یابد. این امر به ویژه در مورد مسکن اجتماعی و مسکن کارگران صادق است. با این حال، این عرضه قبل از ورود رسمی به بازار، برای تکمیل مراحل قانونی به زمان نیاز دارد و عمدتاً از مناطقی دور از مرکز شهر می‌آید.

بنابراین، VARS پیش‌بینی می‌کند که در کوتاه‌مدت، قیمت آپارتمان در مراکز شهرهای بزرگ، به ویژه در بخش‌های مقرون‌به‌صرفه و میان‌رده، روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد. در همین حال، قیمت فروش مجدد پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت ممکن است اندکی کاهش یابد.

VARS انتظار دارد که همراه با ایجاد مجموعه‌ای از عوامل مثبت در بازار فعلی، تا اواسط سال ۲۰۲۵، زمانی که قوانین جدید مربوط به بخش املاک و مستغلات با مقررات جدیدی با هدف رفع مشکلات سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران تصویب شود، رسماً به اجرا درآیند.

عرضه مسکن اجتماعی افزایش خواهد یافت و قیمت آپارتمان‌ها به سطحی مناسب‌تر برای افرادی که نیازهای واقعی مسکن دارند، کاهش خواهد یافت.

منبع