«تعارض» مداوم بین توسعه‌دهندگان و خریداران خانه.

Công Luận•10/06/2023

در واقع، بسیاری از مجتمع‌های آپارتمانی در هانوی با مشکلاتی در رابطه با تقسیم مناطق مشترک و خصوصی مواجه هستند. درگیری اصلی ناشی از ناتوانی طرفین در تعریف و توافق بر سر اینکه کدام مناطق مشترک و کدام مناطق خصوصی هستند، می‌باشد که منجر به اختلافاتی بین آنها می‌شود.

در این خصوص، اسناد قانونی دولت مربوط به مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی، مقررات کاملاً مفصل و جامعی را ارائه داده‌اند. اخیراً، بخشنامه شماره ۵ وزارت ساخت و ساز ، سندی تلفیقی از اسناد مربوطه در مورد مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی، صادر شده است.

به گفته خانم وو کیو هان، مدیر مدیریت املاک و مستغلات در ساویلز هانوی، اختلافات در پروژه‌های آپارتمانی، علیرغم وجود مقررات قانونی روشن، ناشی از عدم کامل بودن و شفافیت در مقررات حاکم بر استفاده از فضاهای مشترک و خصوصی در طول توسعه و ساخت پروژه است. این امر منجر به ابهام در تعیین مالکیت و حقوق استفاده در مراحل بعدی می‌شود.

فضای پارکینگ: یک درگیری دیرینه بین توسعه‌دهنده و خریداران خانه (شکل 1) — بسیاری از مجتمع‌های آپارتمانی در هانوی با مشکلاتی در رابطه با فضاهای مشترک و خصوصی، به ویژه اختلافات بر سر فضای پارکینگ، مواجه هستند. (عکس: BG)

خانم هان افزود: «مهم است که درک کنیم همه مناطق مربوط به سیستم‌های سازه‌ای، راهروها، مسیرهای پیاده‌روی مشترک و سیستم‌های جدایی‌ناپذیر، مناطق مشترک ملک هستند. با این حال، یکی از مناطقی که اغلب در ساختمان‌های آپارتمانی مورد اختلاف قرار می‌گیرد، منطقه پارکینگ است.»

طبق قانون مسکن سال ۲۰۱۴، فضاهای مخصوص دوچرخه، وسایل نقلیه مخصوص معلولین، وسایل نقلیه موتوری دوچرخ و سه چرخ، اموال مشترک هستند و همه مالکان آپارتمان از آنها استفاده می‌کنند. در مورد پارکینگ، مستاجران/خریداران آپارتمان‌ها می‌توانند آنها را خریداری یا اجاره کنند.

خانم هان تحلیل کرد: «در واقع، در بیشتر ساختمان‌های آپارتمانی، درآمد حاصل از پارکینگ موتورسیکلت (مالکیت مشترک) به صندوق عملیاتی ساختمان بازگردانده می‌شود. با این حال، چگونگی برنامه‌ریزی این منطقه، آنچه مالکیت مشترک را تشکیل می‌دهد و بنابراین نحوه تعیین درآمد خاص برای هر موتورسیکلت هنوز مشخص نیست. این موضوع باعث بحث‌های مداوم می‌شود.»

خانم هان اظهار داشت که برای حل اختلافات و به حداقل رساندن تأثیر آنها در مراحل بعدی، سرمایه‌گذار باید از مرحله طراحی، مناطق مشترک و خصوصی را پیش‌بینی و به طور دقیق محاسبه کند و این موضوع را به وضوح در قرارداد فروش و گزارش اقتصادی -فنی در مورد سرمایه‌گذاری ساختمانی ارائه دهد. هیئت مدیره باید به تمام اسناد تکمیل پروژه، همانطور که در سند تلفیقی 05/VBHN-BXD، بخشنامه مربوط به مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی، تصریح شده است، دسترسی داشته باشد.

علاوه بر این، توسعه‌دهنده باید با طرف‌های ذی‌ربط برای ایجاد قوانین مربوط به مناطق و امکانات مشترک هماهنگی کند. این امر منجر به توافق و اجماع مشترک در مورد مسائل مربوط به حقوق مالکیت، استفاده و حفاظت می‌شود و در نتیجه از اختلافات احتمالی جلوگیری می‌کند.

بخش‌های مشترک و خصوصی در یک پروژه نیز تا حدودی به تعیین هزینه خدماتی که هر مالک باید پرداخت کند، مربوط می‌شود. به گفته خانم هان، مقررات شهر تصریح می‌کند که حداکثر هزینه خدمات برای ساختمان‌های آپارتمانی دارای آسانسور نباید از 16500 دونگ ویتنامی در هر متر مربع در ماه تجاوز کند.

هزینه‌های خدمات نیز باید در قرارداد فروش لحاظ شود، بنابراین خریداران باید هزینه‌هایی را که باید از مالکان دریافت کنند، بررسی کنند. زیرا پس از بهره‌برداری از ساختمان، ساکنان معمولاً شفافیت در میزان هزینه‌ها و نحوه استفاده از پول حاصل از هزینه‌های خدماتی که پرداخت کرده‌اند را ترجیح می‌دهند. این امر، شرکت توسعه‌دهنده و مدیریت را ملزم می‌کند که به این موضوع توجه دقیقی داشته باشند.

فضای پارکینگ: یک درگیری دیرینه بین توسعه‌دهنده و خریداران خانه (شکل 2) — تصویر تزئینی. (منبع: CP)

کارشناسان Savills پیشنهاد می‌کنند که برای تعیین هزینه‌های خدمات مناسب، توسعه‌دهندگان و شرکت‌های مدیریتی باید عواملی را که مستقیماً بر اجزای هزینه هزینه‌های خدمات ساختمان آپارتمان تأثیر می‌گذارند، در نظر بگیرند. این هزینه‌ها به مقیاس، ویژگی‌های معماری، طراحی و تجهیزات پروژه بستگی دارد. تنها پس از جمع‌آوری تمام اطلاعات لازم، شرکت مدیریت می‌تواند هزینه‌های عملیاتی تشکیل‌دهنده هزینه خدمات را محاسبه کند.

اگرچه این موارد جزئیات جزئی در کار کلی واحد مدیریت عملیات هستند، اما مستقیماً بر هزینه عملیاتی تأثیر می‌گذارند. بنابراین، مدیریت باید دقیق باشد و توسط یک واحد مدیریت عملیات حرفه‌ای انجام شود تا از سرمایه‌گذاران و ساکنان در بهینه‌سازی هزینه‌های مدیریتی و تضمین شفافیت در فعالیت‌ها و خدمات مدیریتی در پروژه پشتیبانی کند.

بدیهی است که در چارچوب بازار مسکن به سرعت در حال توسعه ویتنام، توسعه‌دهندگان باید توجه دقیقی به مدیریت عملیاتی داشته باشند و آن را به عنوان یک ارزش افزوده برای پروژه و راهی برای جلوگیری از اختلافات احتمالی بین طرف‌های مرتبط ببینند. قیمت فروش یک محصول ملکی حتی قبل از تکمیل و بهره‌برداری از پروژه توسط توسعه‌دهنده تعیین می‌شود.

خانم هان تأکید کرد: «با این حال، حفظ سطح قیمت‌ها به کیفیت مدیریت و عملیات پروژه بستگی دارد. بنابراین، نقش واحد مدیریت پروژه در زمینه افزایش تعداد شهرهایی با جمعیت زیاد و عرضه زیاد، بسیار مهم می‌شود.»

منبع