«درگیری» مداوم بین سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن

در واقع، بسیاری از آپارتمان‌ها در هانوی با مشکلاتی در رابطه با فضاهای مشترک و خصوصی مواجه هستند. اختلاف اصلی از آنجا ناشی می‌شود که طرفین نمی‌توانند تعریف و توافق کنند که کدام فضاها مشترک و کدام‌ها خصوصی هستند و این منجر به اختلاف بین طرفین می‌شود.

در این خصوص، اسناد قانونی دولت مربوط به مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی، مقررات کاملاً مفصل و کاملی را ارائه داده‌اند. اخیراً، بخشنامه شماره ۵ وزارت ساخت و ساز ، سندی که اسناد مربوط به مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی را تجمیع می‌کند، صادر شده است.

به گفته خانم وو کیو هان، مدیر بخش مدیریت املاک و مستغلات ساویلز هانوی، اختلافات در پروژه‌های آپارتمانی از عدم کامل بودن و شفافیت اسناد مربوط به استفاده از فضاهای مشترک و خصوصی در هنگام توسعه و ساخت پروژه‌ها توسط سرمایه‌گذاران ناشی می‌شود؛ اگرچه این موارد در اسناد قانونی به وضوح تعریف شده‌اند. این امر منجر به ابهام در تعیین حقوق مالکیت و استفاده در آینده می‌شود.

تصویر ۱: فضای پارکینگ مناسب بین سرمایه‌گذاران و خریداران خانه — بسیاری از آپارتمان‌ها در هانوی با مشکلاتی در رابطه با فضاهای مشترک و خصوصی، به ویژه اختلاف بر سر پارکینگ، مواجه هستند. (عکس: BG)

خانم هان افزود: «مهم است که درک کنیم همه بخش‌های مربوط به سیستم سازه‌ای، راهروها، مسیرهای پیاده‌روی مشترک و سیستم‌های جدایی‌ناپذیر، بخش‌های مشترک هستند. با این حال، یکی از بخش‌هایی که اغلب در ساختمان‌های آپارتمانی با اختلاف مواجه می‌شود، بخش پارکینگ است.»

طبق قانون مسکن مصوب ۲۰۱۴، فضاهای پارکینگ دوچرخه، وسایل نقلیه معلولین، وسایل نقلیه موتوری دوچرخ و سه چرخ تحت مالکیت مشترک و استفاده مشترک صاحبان آپارتمان هستند. در مورد فضاهای پارکینگ خودروها، مستاجران/خریداران آپارتمان می‌توانند آنها را خریداری یا اجاره دهند.

خانم هان تحلیل کرد: «در واقع، در بیشتر ساختمان‌های آپارتمانی، درآمد حاصل از پارکینگ موتورسیکلت (مالکیت مشترک) به صندوق عملیاتی ساختمان بازگردانده می‌شود. با این حال، نحوه برنامه‌ریزی این منطقه، مساحت مالکیت مشترک چقدر است و از آنجا، تعیین درآمد خاص برای هر وسیله نقلیه هنوز مشخص نیست. این امر منجر به بحث‌های بی‌پایان می‌شود.»

خانم هان گفت، برای حل اختلافات و محدود کردن تأثیرات بر مراحل بعدی، سرمایه‌گذاران باید از مرحله طراحی، مناطق مشترک و خصوصی را پیش‌بینی و به درستی محاسبه کنند، و همچنین آنها را به وضوح در قرارداد فروش و گزارش اقتصادی و فنی سرمایه‌گذاری ساختمانی ارائه دهند. هیئت مدیره باید به تمام سوابق تکمیل پروژه طبق مفاد مندرج در بخشنامه سند تلفیقی 05/VBHN-BXD در مورد مقررات مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی دسترسی داشته باشد.

علاوه بر این، سرمایه‌گذار باید با طرف‌های مربوطه برای تعیین قوانین مربوط به مناطق و تأسیسات مشترک به توافق برسد. از آنجا، یک توافق کلی و اجماع در مورد مفاد مربوط به حقوق، استفاده و حفاظت از دارایی‌ها ایجاد شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

بخش‌های مشترک و خصوصی پروژه نیز تا حدودی به تعیین هزینه خدمات پروژه که هر مالک باید پرداخت کند، مربوط می‌شود. به گفته خانم هان، مقررات مربوط به حداکثر هزینه خدمات در پروژه‌های آپارتمانی دارای آسانسور در شهر نباید از 16500 دونگ ویتنامی در هر متر مربع در ماه تجاوز کند.

همچنین مقرر شده است که هزینه خدمات در قرارداد فروش لحاظ شود، بنابراین خریدار باید به سطح هزینه‌ای که مالکان باید پرداخت کنند، اشاره کند. زیرا، هنگام بهره‌برداری، ذهنیت عمومی ساکنان همیشه به سمت شفافیت در سطح هزینه و نحوه استفاده از پول حاصل از هزینه خدماتی است که پرداخت کرده‌اند. این امر مستلزم آن است که سرمایه‌گذار و واحد مدیریت نیز به این موضوع توجه دقیقی داشته باشند.

پارکینگ بین سرمایه‌گذاران و خریداران خانه، تصویر ۲ — عکس نمایشی. (منبع: CP)

کارشناسان ساویلز معتقدند که برای تعیین قیمت مناسب خدمات، سرمایه‌گذاران و واحدهای مدیریتی باید عواملی را که مستقیماً بر هزینه خدمات ساختمان آپارتمان تأثیر می‌گذارند، در نظر بگیرند. این هزینه به مقیاس، ویژگی‌های معماری، طراحی و تجهیزات پروژه بستگی دارد. پس از داشتن تمام اطلاعات لازم، واحد مدیریت می‌تواند هزینه عملیاتی را که کارمزد خدمات را تشکیل می‌دهد، محاسبه کند.

اگرچه این موارد نکات بسیار کوچکی در زنجیره کاری واحد مدیریت بهره‌برداری هستند، اما مستقیماً بر قیمت واحد کارمزد بهره‌برداری تأثیر می‌گذارند. بنابراین، مدیریت باید سختگیرانه و توسط یک واحد مدیریت بهره‌برداری حرفه‌ای انجام شود تا بتواند از سرمایه‌گذاران و ساکنان برای بهینه‌سازی هزینه‌های مدیریتی و همچنین شفافیت در فعالیت‌ها و خدمات مدیریتی در پروژه پشتیبانی کند.

می‌توان مشاهده کرد که در روند توسعه قوی بازار مسکن در ویتنام، سرمایه‌گذاران باید به کار مدیریت و عملیات توجه کنند و آن را به عنوان یک ارزش افزوده برای پروژه و همچنین راه حلی برای جلوگیری از خطر اختلاف بین واحدهای مرتبط در نظر بگیرند. قیمت فروش یک محصول ملکی توسط سرمایه‌گذار از مرحله قبل از شکل‌گیری و بهره‌برداری پروژه برنامه‌ریزی می‌شود.

خانم هان تأکید کرد: «با این حال، عامل حفظ قیمت به کیفیت مدیریت و بهره‌برداری پروژه بستگی دارد. بنابراین، نقش واحد مدیریت و بهره‌برداری در زمینه افزایش تعداد مناطق شهری با جمعیت زیاد و عرضه زیاد، اهمیت می‌یابد.»

منبع