پارادوکس «نداشتن موجودی کالا در املاک و مستغلات شهر هوشی مین»

بازار تعطیل است…

به طور خاص، گزارش بازار املاک و مستغلات در سه ماهه چهارم سال 2023 و کل سال 2023 که اخیراً توسط اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین اعلام شده است، نشان می‌دهد که فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات هنوز با مشکلات زیادی روبرو هستند اما به تدریج بهبود یافته‌اند و رشد منفی در سه ماهه بعدی کمتر از سه ماهه قبل بوده است. به طور خاص، 6 ماه اول سال شاهد رشد منفی 11.58 درصد، 9 ماه اول شاهد رشد منفی 8.71 درصد و کل سال تنها منفی 6.38 درصد بوده است.

در مورد عرضه، تنها در سه ماهه چهارم سال 2023، شهر هوشی مین 4 پروژه مسکونی تجاری با بیش از 3700 واحد واجد شرایط برای عرضه به بازار دارد که 100٪ عرضه در بخش آپارتمان‌های لوکس است. عرضه در سال 2023 در مقایسه با مدت مشابه در سال 2022، 20.6٪ افزایش یافته است و همه این خانه‌ها فروخته شده‌اند، هیچ موجودی وجود ندارد.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — پروژه کنتون نود به تنهایی حدود ۱۶۰۰ آپارتمان در انبار دارد.

طبق گفته وزارت ساخت و ساز ، موجودی کالا از زمانی پس از یک سال از تاریخی که املاک و مستغلات واجد شرایط برای راه‌اندازی کسب و کار هستند اما فروخته نمی‌شوند یا فروخته نشده‌اند، محاسبه می‌شود. شاید به همین دلیل باشد که در گزارش، وزارت ساخت و ساز شهر هوشی مین عدد نسبتاً "خوبی" را همانطور که در بالا ذکر شد، ارائه داده است، هیچ موجودی کالا وجود ندارد، اگرچه معاملات هنوز بسیار کند هستند و بازار همچنان در حال رشد منفی است. با این حال، آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر تحقیق و توسعه گروه DKRA، گفت که این آیین‌نامه به واقعیت نزدیک نیست زیرا بسیاری از پروژه‌های جدید دارای مجوز هستند و اخطار واجد شرایط بودن برای فروش دریافت نکرده‌اند، اما مشاغل "برنج سبز" را فروخته‌اند. زمانی که پروژه واجد شرایط فروش می‌شود، تمام آن فروخته شده است.

برعکس، بسیاری از پروژه‌هایی که دهه‌هاست فروخته شده‌اند، هنوز موجودی کالای فروخته نشده دارند. بنابراین، به طور دقیق‌تر، موجودی کالا باید در زمانی محاسبه شود که پروژه واجد شرایط فروش است و سرمایه‌گذار محصول را به بازار عرضه می‌کند. میزان موجودی کالا که به این روش محاسبه می‌شود، در هر زمان آماری تغییر خواهد کرد. بنابراین، روش محاسبه فعلی وزارت ساخت و ساز ممکن است واقعیت بازار را نادیده بگیرد. موجودی کالا باید از زمان فروش شروع شود و در طول سال‌ها جمع شود تا زمانی که پروژه ۱۰۰٪ مصرف شود.

آقای وو هونگ تانگ با توجه به استدلال‌های فوق اظهار داشت که گزارش اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین دقیق نیست، زیرا در واقع، میزان موجودی کالاهای قدیمی و جدید در شهر بسیار زیاد است. واضح‌ترین مدرک این است که از ابتدای سال تاکنون، معاملات بسیار کمی، کالاهای فروخته نشده و پروژه‌های زیادی در موجودی انبار وجود داشته است.

یک کارشناس املاک و مستغلات نیز تأیید کرد: غیرمنطقی است که شهر هوشی مین هیچ موجودی املاک و مستغلاتی نداشته باشد زیرا قدرت خرید در طول سال 2023 پایین است. تنها یک یا دو پروژه که نیازهای مشتری را برآورده می‌کنند و مشتریان واقعی را هدف قرار می‌دهند، فروش خوبی دارند، در حالی که بقیه پروژه‌های املاک و مستغلات گران‌قیمت بسیار کند فروش می‌روند یا حتی اصلاً فروش نمی‌روند. اگر منطقی باشد که بگوییم هیچ موجودی در پروژه‌ای که برای بازار مناسب است وجود ندارد، منطقی است، اما غیرممکن است که کل بازار هیچ موجودی نداشته باشد. این کارشناس اشاره کرد: «بسیاری از پروژه‌هایی که از طریق طبقات یا اقوام فروخته می‌شوند، می‌توانند اعلام کنند که 100٪ فروخته شده‌اند، اما در واقعیت، طبقات «کالاها را برای فروش مجدد نگه می‌دارند».

... اما کسب و کارها هنوز کالاهای فروخته نشده دارند

آمارها تا پایان سپتامبر 2023، گزارش‌های مالی 10 شرکت املاک و مستغلات، ارزش کل موجودی بیش از 300000 میلیارد دانگ ویتنام را ثبت کرده‌اند که نسبت به مدت مشابه 5 درصد افزایش داشته است. شرکت سهامی گروه سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نو وا ( نووالند )، ارزش موجودی در پایان سه ماهه سوم سال 2023 بیش از 137755 میلیارد دانگ ویتنام بوده است. شرکت خانگ دین، موجودی 17152 میلیارد دانگ ویتنام را ثبت کرده است. گروه نام لانگ موجودی 16800 میلیارد دانگ ویتنام داشته است. گروه دات زان موجودی 14788 میلیارد دانگ ویتنام داشته است. شرکت کووک کونگ گیا لای نیز موجودی 7100 میلیارد دانگ ویتنام داشته است... طبق آمار گروه DKRA، تاکنون در شهر هوشی مین، بخش آپارتمان به تنهایی 7890 واحد موجودی دارد که نسبت به سال 2022، 13.2 درصد افزایش داشته است. و برای بخش خانه‌های شهری و ویلا، موجودی تاکنون ۲۹۰۴ واحد است.

اخیراً، در یک تحلیل اولیه از صورت‌های مالی ۱۵۷۹ شرکت (در ۱۰ صنعت) فهرست‌شده در بورس اوراق بهادار، هیئت تحقیقات توسعه اقتصادی خصوصی (هیئت چهارم) اعلام کرد که از اواسط سال ۲۰۲۲ تا پایان سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳، درآمد همه صنایع کاهش یافته است. جدی‌ترین این کاهش‌ها مربوط به گروه‌های املاک و مستغلات و ساخت‌وساز است. این دو گروه، زمانی که تعداد روزهای موجودی کالا و تعداد روزهای قابل وصول (میانگین زمان وصول بدهی پس از فروش) چندین برابر افزایش یافت، بیشترین مشکلات جریان نقدی را داشتند. نتایج تحلیل نشان داد که میانگین تعداد روزهای موجودی کالا در املاک و مستغلات در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ تا ۵۶۶۲ روز بوده است، که برخی از شرکت‌ها تا ۵۴۳۳۴ روز این زمان را داشته‌اند. یعنی تا ۱۴۹ سال طول کشیده تا شرکت‌ها کل سبد محصولات خود را بفروشند.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — بازار املاک و مستغلات هوشی مین سیتی همچنان راکد است

برای حل مشکلات کسب‌وکارها، کمیته چهارم سیاست‌هایی را توصیه می‌کند که بر حمایت از جریان نقدی کسب‌وکارها از طریق دسترسی به سرمایه، افزایش و کاهش هزینه‌ها تمرکز دارند. این امر به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا حداقل در نیمه دوم سال 2023 یا تا نیمه اول سال آینده، جریان نقدی کوتاه‌مدت ایجاد کنند. کمیته چهارم همچنین معتقد است که علاوه بر سیاست‌های پولی، باید سیاست‌های مالی ضد چرخه‌ای دیگری نیز برای افزایش تقاضای کل وجود داشته باشد. به عنوان مثال، ترویج سرمایه‌گذاری عمومی، تمرکز بر زیرساخت‌های بزرگ، توسعه مسکن اجتماعی. از یک سو، حمایت از کسب‌وکارها در صنایع ساخت و ساز، مصالح ساختمانی و املاک و مستغلات؛ از سوی دیگر، تأمین نیازهای واقعی کارگران. علاوه بر این، کاهش و افزایش مالیات‌ها و سایر هزینه‌ها ضروری است، زیرا اکنون زمان استراحت قدرت مردم است.

در درازمدت، کمیته چهارم توصیه می‌کند که برای جلوگیری از وابستگی بیش از حد رشد به اعتبار، به توسعه یک بازار سرمایه مدرن توجه شود. به انجام تجزیه و تحلیل برای طراحی سیاست‌های مالیات بر درآمد شرکت‌ها متناسب با هر گروه و صنعت با مقیاس درآمدی ادامه دهید تا هدف افزایش درآمد بودجه برای کمک به توسعه مشاغل تضمین شود.

فان مین چان، کارشناس املاک و مستغلات، اظهار داشت که واقعیت نشان می‌دهد موجودی املاک و مستغلات بسیار زیاد است. به عنوان مثال، فقط یک پروژه کنتون نود در منطقه نها به، ۱۶۰۰ آپارتمان فروخته نشده دارد. یا یک پروژه در شهر تو دوک، هزاران محصول را عرضه کرده است، اما فروش آن نیز کند است. در واقع، موجودی به دلیل کاهش معاملات و نقدینگی ضعیف، در حال افزایش است. بخش املاک و مستغلات عمدتاً شامل محصولات لوکس و گران‌قیمت است که به سرمایه‌گذاران خدمت‌رسانی می‌کنند. نه تنها این، بلکه مشکلات قانونی، مشکل در بسیج سرمایه اوراق قرضه، دسترسی محدود به سرمایه اعتباری، مشکلات جریان نقدی و... نیز باعث افزایش موجودی املاک و مستغلات شده است.

این متخصص برای «نجات» کسب‌وکارها و حمایت از بازار برای بهبود سریع، توصیه می‌کند که بزرگترین راه‌حل در حال حاضر، افزایش تلاش‌ها برای حل و فصل موجودی کالا، حل مسائل حقوقی و «باز کردن گره» پروژه‌های ناتمام املاک و مستغلات است. این راه‌حل‌ها باید عملی باشند، نه فقط شعارهای توخالی.

موجودی املاک و مستغلات در سراسر کشور کاهش یافت

بر اساس داده‌های گزارش‌شده از ۵۳/۶۳ منطقه، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌ها در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ حدود ۱۶۳۱۵ واحد (شامل آپارتمان، خانه‌های شخصی و زمین) است. از این تعداد، ۲۸۲۶ آپارتمان، ۵۱۷۳ خانه شخصی و ۸۳۱۶ قطعه زمین وجود دارد. این موجودی عمدتاً در بخش‌های مسکن شخصی و زمین‌های شخصی پروژه‌ها است. موجودی در بخش آپارتمان در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ حدود ۸۸.۴۲٪ است. موجودی در بخش زمین در مقایسه با سه‌ماهه سوم حدود ۱۱۵.۶۶٪ و موجودی در بخش مسکن شخصی در مقایسه با سه‌ماهه سوم حدود ۷۸.۹۳٪ است.

بنابراین، می‌توان مشاهده کرد که در سال 2023، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌های مسکن آپارتمانی، مسکن شخصی و بخش‌های زمین تمایل به کاهش دارد.

لینک منبع