پارادوکس «نداشتن موجودی کالا در املاک و مستغلات شهر هوشی مین»

بازار برای معامله بسته است…

به طور خاص، گزارش بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه چهارم سال 2023 و کل سال 2023، که اخیراً توسط اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین منتشر شده است، نشان می‌دهد که فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات هنوز با مشکلات زیادی روبرو هستند اما به تدریج بهبود یافته‌اند و هر سه ماهه بعدی رشد منفی کمتری نسبت به سه ماهه قبل نشان می‌دهد. به طور خاص، شش ماه اول شاهد رشد منفی 11.58 درصد، نه ماه 8.71 درصد و کل سال تنها شاهد رشد منفی 6.38 درصد بوده است.

در مورد عرضه، تنها در سه ماهه چهارم سال 2023، شهر هوشی مین 4 پروژه مسکونی تجاری با بیش از 3700 واحد واجد شرایط برای عرضه به بازار داشت که 100٪ از عرضه متعلق به بخش آپارتمان‌های لوکس بود. عرضه در سال 2023 در مقایسه با مدت مشابه در سال 2022، 20.6٪ افزایش یافت و همه این واحدها فروخته شدند و هیچ موجودی باقی نماند.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — تنها در پروژه کنتون نود تقریباً ۱۶۰۰ آپارتمان فروخته نشده وجود دارد.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، املاک فروخته نشده از یک سال پس از واجد شرایط بودن ملک برای فروش محاسبه می‌شوند، اما همچنان فروخته نشده یا نشده باقی مانده‌اند. این ممکن است توضیح دهد که چرا اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین در گزارش خود رقم نسبتاً "مطلوبی" ارائه داده است و با وجود معاملات کند و رشد منفی بازار، هیچ ملک فروخته نشده‌ای را نشان نمی‌دهد. با این حال، آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر تحقیق و توسعه در گروه DKRA، استدلال می‌کند که این آیین‌نامه غیرواقعی است زیرا بسیاری از پروژه‌ها فقط مجوز دریافت کرده‌اند و هنوز اخطاریه واجد شرایط بودن برای فروش دریافت نکرده‌اند، اما مشاغل از قبل شروع به فروش زودهنگام آنها کرده‌اند. تا زمانی که پروژه واجد شرایط فروش شود، تمام املاک فروخته شده‌اند.

برعکس، بسیاری از پروژه‌هایی که دهه‌هاست در بازار هستند، هنوز موجودی کالای فروخته نشده دارند. بنابراین، محاسبه موجودی کالا در زمانی که پروژه واجد شرایط فروش است و توسعه‌دهنده محصول را به بازار عرضه می‌کند، دقیق‌تر است. موجودی کالا که به این روش محاسبه می‌شود، در نقاط آماری مختلف در زمان متفاوت خواهد بود. در نتیجه، روش محاسبه فعلی مورد استفاده توسط وزارت ساخت و ساز ممکن است برخی از جنبه‌های بازار را در نظر نگیرد. موجودی کالا باید از زمان فروش محاسبه شود و در طول سال‌ها تا زمانی که پروژه ۱۰۰٪ فروخته شود، انباشته شود.

بر اساس نکات فوق، آقای وو هونگ تانگ اظهار داشت که گزارش اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین نادرست است زیرا در واقع، میزان موجودی هر دو نوع قدیمی و جدید در شهر بسیار زیاد است. واضح‌ترین مدرک این است که از ابتدای سال تاکنون، معاملات بسیار کمی انجام شده، کالاها فروخته نشده‌اند و بسیاری از پروژه‌ها موجودی فروخته نشده دارند.

یک کارشناس املاک و مستغلات همچنین اظهار داشت که این ادعا که شهر هوشی مین هیچ موجودی املاک و مستغلاتی ندارد، غیرمنطقی است زیرا قدرت خرید در طول سال 2023 پایین بوده است. تنها یک یا دو پروژه که تقاضای مشتری را برآورده کرده و خریداران واقعی را هدف قرار داده بودند، فروش خوبی داشتند، در حالی که سایر پروژه‌های املاک و مستغلات سطح بالا بسیار کند یا حتی اصلاً فروش نرفتند. اگرچه منطقی است که بگوییم هیچ موجودی در یک پروژه خاص که مناسب بازار باشد، وجود ندارد، اما غیرممکن است که کل بازار هیچ موجودی نداشته باشد. این کارشناس توضیح داد: «بسیاری از پروژه‌هایی که از طریق آژانس‌ها یا اقوام فروخته می‌شوند، ممکن است فروش 100٪ را اعلام کنند، اما در واقعیت، این آژانس‌ها موجودی را برای فروش مجدد «احتکار» می‌کنند.»

... اما این کسب و کار هنوز کالاهای فروخته نشده دارد.

طبق آمار تا پایان سپتامبر ۲۰۲۳، گزارش‌های مالی ۱۰ شرکت املاک و مستغلات، ارزش کل موجودی بیش از ۳۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را ثبت کرده‌اند که نسبت به مدت مشابه ۵٪ افزایش داشته است. ارزش موجودی گروه نوالند در پایان سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ بیش از ۱۳۷۷۵۵ میلیارد دانگ ویتنام بود. خانگ دین موجودی ۱۷۱۵۲ میلیارد دانگ ویتنام را ثبت کرد. گروه نام لانگ موجودی ۱۶۸۰۰ میلیارد دانگ ویتنام داشت. گروه دات زان موجودی ۱۴۷۸۸ میلیارد دانگ ویتنام داشت. کووک کونگ گیا لای نیز موجودی ۷۱۰۰ میلیارد دانگ ویتنام داشت... طبق آمار گروه DKRA، در حال حاضر، تنها در شهر هوشی مین، بخش آپارتمان موجودی ۷۸۹۰ واحد دارد که نسبت به سال ۲۰۲۲ افزایش ۱۳.۲ درصدی داشته است. در حالی که بخش خانه‌های شهری و ویلا در حال حاضر ۲۹۰۴ واحد موجودی دارد.

اخیراً، در یک تحلیل اولیه از گزارش‌های مالی ۱۵۷۹ شرکت بورسی (در ۱۰ بخش)، هیئت تحقیقات توسعه اقتصادی خصوصی (هیئت چهارم) اعلام کرد که از اواسط سال ۲۰۲۲ تا پایان سه‌ماهه دوم ۲۰۲۳، درآمد در همه بخش‌ها کاهش یافته است. جدی‌ترین مشکلات در بخش‌های املاک و مستغلات و ساخت و ساز بود. این دو گروه با بزرگترین مشکلات جریان نقدی مواجه بودند، به طوری که تعداد روزهای موجودی کالا و روزهای حساب‌های دریافتنی (میانگین زمان وصول بدهی‌ها پس از فروش) چندین برابر افزایش یافته بود. این تحلیل نشان داد که میانگین تعداد روزهای موجودی کالا برای املاک و مستغلات در سه‌ماهه اول ۲۰۲۳ به ۵۶۶۲ روز رسیده است، و برخی از شرکت‌ها به ۵۴۳۳۴ روز رسیده‌اند. این بدان معناست که یک شرکت برای فروش کل موجودی خود به ۱۴۹ سال زمان نیاز دارد.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین همچنان راکد است.

برای کاهش مشکلات کسب و کارها، کمیته چهارم توصیه می‌کند که سیاست‌ها بر حمایت از جریان نقدی کسب و کارها از طریق دسترسی به سرمایه و کاهش هزینه‌ها متمرکز شوند. این امر به کسب و کارها کمک می‌کند تا حداقل تا نیمه دوم سال 2023 یا نیمه اول سال آینده جریان نقدی کوتاه‌مدت ایجاد کنند. کمیته چهارم همچنین معتقد است که علاوه بر سیاست‌های پولی، سیاست‌های مالی ضد چرخه‌ای برای افزایش تقاضای کل مورد نیاز است. به عنوان مثال، افزایش سرمایه‌گذاری عمومی، تمرکز بر پروژه‌های بزرگ زیرساختی و توسعه مسکن اجتماعی. این امر از یک سو از کسب و کارها در بخش‌های ساخت و ساز، مصالح ساختمانی و املاک و مستغلات حمایت می‌کند و از سوی دیگر نیازهای واقعی کارگران را برآورده می‌سازد. علاوه بر این، کاهش و تعویق مالیات و سایر هزینه‌ها ضروری است، زیرا اکنون زمان کاهش بار بر دوش مردم است.

در درازمدت، کمیته چهارم پیشنهاد می‌کند که بر توسعه یک بازار سرمایه مدرن تمرکز شود تا از اتکای بیش از حد به اعتبار برای رشد جلوگیری شود. تجزیه و تحلیل بیشتر برای طراحی سیاست‌های مالیات بر درآمد شرکت‌ها که برای گروه‌های درآمدی و صنایع مختلف مناسب باشد، مورد نیاز است و هدف افزایش درآمد بودجه برای حمایت از توسعه کسب و کار را تضمین می‌کند.

فان مین چان، کارشناس املاک و مستغلات، مشاهده می‌کند که واقعیت، موجودی بسیار زیادی از املاک و مستغلات فروخته نشده را نشان می‌دهد. به عنوان مثال، تنها یک پروژه، کنتون نود در منطقه نها به، ۱۶۰۰ آپارتمان فروخته نشده دارد. به طور مشابه، یک پروژه در شهر تو دوک هزاران واحد راه‌اندازی کرده است اما فروش آن کند است. در واقع، موجودی به دلیل کاهش معاملات و نقدینگی ضعیف در حال افزایش است. بخش املاک و مستغلات عمدتاً شامل املاک لوکس است که به سرمایه‌گذاران خدمات ارائه می‌دهد. علاوه بر این، مشکلات قانونی، دشواری در جذب سرمایه از طریق اوراق قرضه، دسترسی محدود به اعتبار و مشکلات جریان نقدی نیز در موجودی بالای املاک و مستغلات نقش داشته‌اند.

این متخصص توصیه می‌کند که برای «نجات» کسب‌وکارها و حمایت از بهبود سریع بازار، بزرگترین راه‌حل فعلی، تسریع تلاش‌ها برای حل مشکلات موجودی کالا، رسیدگی به مشکلات حقوقی و «رها کردن» پروژه‌های ناتمام املاک و مستغلات است. این راه‌حل‌ها باید اساسی باشند، نه فقط شعارهای توخالی.

موجودی املاک و مستغلات در سراسر کشور کاهش یافته است.

طبق داده‌های گزارش‌شده توسط ۵۳ منطقه از ۶۳ منطقه، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌ها در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۳ تقریباً ۱۶۳۱۵ واحد (شامل آپارتمان، خانه‌های ویلایی و قطعات زمین) بوده است. این شامل ۲۸۲۶ آپارتمان، ۵۱۷۳ خانه ویلایی و ۸۳۱۶ قطعه زمین می‌شود. بخش عمده موجودی در بخش‌های خانه‌های ویلایی و قطعات زمین پروژه‌ها است. موجودی آپارتمان‌ها در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۳ تقریباً ۸۸.۴۲٪ در مقایسه با سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ بوده است. موجودی قطعات زمین در مقایسه با سه‌ماهه سوم تقریباً ۱۱۵.۶۶٪ و موجودی خانه‌های ویلایی در مقایسه با سه‌ماهه سوم تقریباً ۷۸.۹۳٪ بوده است.

بنابراین، می‌توان مشاهده کرد که در سال 2023، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌های آپارتمان، خانه ویلایی و زمین مسکونی رو به کاهش بوده است.

لینک منبع