پارادوکس بازار آپارتمان در شهر هوشی مین و نیاز به مسکن مقرون به صرفه

مشکل مسکن مقرون به صرفه همیشه در حلقه‌ای بین تقاضا و درآمد گیر کرده است.

در حالی که بسیاری از مردم شکایت دارند که خرید یک آپارتمان رضایت‌بخش در مرکز شهر با 5 میلیارد دونگ دشوار است، در واقع آپارتمان‌های قدیمی یا آپارتمان‌های زیادی در مناطق حومه شهر برای فروش با قیمت تنها 2-3 میلیارد دونگ وجود دارد اما تعداد کمی از مردم علاقه‌مند هستند. این تصویر شکاف بزرگ بین نیازهای واقعی و توان مالی خریداران خانه را نشان می‌دهد و به وضوح نشان‌دهنده‌ی طبقه‌بندی در بازار مسکن شهری است.

کمبود آپارتمان با قیمت ۲-۳ میلیارد دونگ وجود ندارد.

طبق گزارش CBRE ویتنام، در سه ماهه دوم، میانگین قیمت خانه‌های شهری در شهر هوشی مین به 160 تا 300 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 9 درصد افزایش داشته است. قیمت آپارتمان‌ها بین 82 تا 220 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان بوده که 29 درصد افزایش داشته است. در مناطق مرکزی، پیدا کردن آپارتمان با بودجه 5 میلیارد دانگ ویتنام دشوار شده است، اما بررسی‌های واقعی نشان داده است که در حومه شهرها یا با پروژه‌هایی که طی 10 تا 20 سال تحویل داده شده‌اند، عرضه آپارتمان‌هایی با قیمت کمتر از 3 میلیارد دانگ ویتنام هنوز بسیار زیاد است. مشکل این است که این محصولات اغلب معیارهای سختگیرانه خریداران را برآورده نمی‌کنند.

آقای هوین ون هونگ (از دونگ تاپ ) گفت که آگهی خرید آپارتمانی با قیمت حدود ۲ میلیارد دونگ ویتنامی در شهر هوشی مین برای تحصیل پسرش در دانشگاه منتشر کرده است و بلافاصله پیام‌هایی از ده‌ها دلال دریافت کرده است که پیشنهاد فروش آپارتمان‌های نوساز و قدیمی در بخش‌ها و محله‌های دور از مرکز شهر را با قیمت‌های معمول بین ۲ تا ۳ میلیارد دونگ ویتنامی می‌دهند. در نهایت، او تصمیم گرفت آپارتمانی به مساحت تقریباً ۵۰ متر مربع در وین‌هومز گرند پارک (بخش لانگ بین) را به قیمت ۲.۶ میلیارد دونگ ویتنامی خریداری کند تا پسرش بتواند در همان نزدیکی به مدرسه برود.

طبق نظرسنجی خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ، در حال حاضر آپارتمان‌های دست دوم زیادی در پروژه‌های دور از مرکز شهر مانند بلوار مون‌لایت (بخش آن لاک)؛ گرین تاون بین تان (کمون وین لوک)؛ ویژن، بلوار کونیک (بخش تان تائو)؛ آکاری سیتی (بخش آن لاک)؛ وست‌گیت (کمون بین چان)؛ سایگون اینتلا (بین هونگ) و ... وجود دارند که برای فروش تنها با قیمت ۲ تا ۳ میلیارد دونگ ویتنام آگهی شده‌اند، که آنطور که بسیاری از مردم فکر می‌کنند بالا نیست.

مجتمع آپارتمانی سانرایز ریورساید (شهرستان نها بی) در حال حاضر 2.5 تا 3 میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان قیمت دارد.

حتی شرق شهر هوشی مین که سال‌هاست بازار گرمی دارد، آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه‌ای مانند Vinhomes Central Park (بخش لانگ بین)؛ 9 View Apartment (بخش فوک لانگ)؛ The Art Gia Hoa (بخش فوک لانگ) ... دارد. با این حال، پیدا کردن خریدار برای فروشندگان همیشه آسان نیست. خانم هونگ (ساکن در ساختمان آپارتمانی Green River، بخش بین دونگ)، گفت که او آپارتمان خود را با مساحت بیش از 70 متر مربع ماه‌ها برای فروش آگهی کرده بود تا اینکه خریداری پیدا کرد، حتی اگر قیمت آن فقط 2.7 میلیارد دونگ ویتنامی بود. دلیل اصلی این است که این یک آپارتمان مسکن اجتماعی است، بنابراین خریدار نمی‌تواند بلافاصله مالکیت را منتقل کند، بنابراین معامله بسیار کند است، حتی اگر موقعیت مکانی آن کاملاً نزدیک به مرکز شهر باشد و امکانات رفاهی کامل باشد.

شایان ذکر است که هنگام مقایسه قیمت‌ها به ازای هر متر مربع، تفاوت بسیار واضح است. پروژه‌های جدید، نزدیک به مرکز، به ندرت کمتر از ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند، در حالی که پروژه‌هایی که بیش از ۱۰ سال پیش تحویل داده شده‌اند، تنها ۳۱ تا ۳۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند. به عنوان مثال، در پروژه فو هوانگ آن (شهرستان نها به)، یک آپارتمان ۱۲۹ متری با قیمت حدود ۴.۵ میلیارد دونگ ویتنامی، معادل ۳۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، برای فروش گذاشته شده است. با این حال، جذابیت زیادی ندارد زیرا پروژه به سرعت رو به زوال رفته، طراحی بهینه نیست و مساحت در مقایسه با تقاضای عمومی بسیار بزرگ است. در همین حال، پروژه‌های همسایه تا ۷۰ تا ۹۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند و از نظر ارزش بسیار قوی‌تر می‌شوند.

عدم تناسب بین نیازها و توان مالی

آقای تا ترونگ کین، مدیر شرکت املاک و مستغلات ویت آ، گفت که تنها در عرض ۲ هفته ۷۰ از ۱۰۰ آپارتمان و دفتر کار باقی‌مانده از پروژه سانرایز ریورساید (شهرستان نها به) را فروخته است. این آپارتمان‌ها کوچک هستند و مساحت آنها تنها ۵۰ تا ۵۵ متر مربع است و قیمت هر آپارتمان ۲.۵ تا ۳.۳ میلیارد دانگ ویتنامی است. به لطف امکانات کامل، خریداران می‌توانند بلافاصله به آنجا نقل مکان کنند یا آن را اجاره کنند، به علاوه از سیاست وام بانکی نیز بهره‌مند می‌شوند و تنها به سرمایه اولیه حدود ۱.۲ تا ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنامی نیاز دارند. آقای کین گفت: «مشتریان عمدتاً زوج‌های جوان یا مجردهایی هستند که ماشین دارند و به دنبال مکانی راحت و مدرن برای زندگی هستند.»

به گفته آقای کین، بزرگترین مشکل هنوز عدم تطابق بین تقاضا و توان مالی است. آقای کین گفت: «خریداران اغلب آپارتمان‌های بزرگ، ۲-۳ خوابه، موقعیت مکانی مرکزی، وام مسکن کامل و پشتیبانی بانکی برای پرداخت اقساط می‌خواهند. اما با توان مالی ۳ میلیارد دونگ، تقریباً غیرممکن است که این معیارها را برآورده کنند.»

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل شرکت خدمات املاک و مستغلات گروه DKRA، همچنین اذعان کرد که در شهر هوشی مین، به ویژه در حومه شهر یا استان قدیمی بین دونگ ، کمبود آپارتمان‌های زیر ۳ میلیارد دونگ وجود ندارد. با این حال، این پروژه‌ها اغلب دور از مرکز هستند یا آپارتمان‌های قدیمی فاقد امکانات و خدمات مدرن هستند. آقای تانگ توضیح داد: «جوانان امروز تمایل دارند امکانات رفاهی، محیط زندگی و مدیریت عملیاتی را در اولویت قرار دهند، بنابراین اغلب آپارتمان‌های قدیمی را حتی با وجود قیمت پایین «دوست ندارند». علاوه بر این، عوامل قانونی نیز تأثیر زیادی بر قیمت فروش دارند، زیرا پروژه‌هایی با دفترچه‌های صورتی و امکانات کامل همیشه ۱۰ تا ۳۰ درصد بالاتر از پروژه‌هایی با شفافیت کمتر هستند.»

او تحلیل کرد که برای خرید یک آپارتمان ۲.۵ میلیارد دانگ با سرمایه وام، خریدار باید ۱ تا ۱.۵ میلیارد دانگ پول نقد در دسترس داشته باشد. بقیه افراد برای پرداخت بدهی به درآمد پایدار ۳۵ تا ۴۰ میلیون دانگ در ماه به مدت ۱۰ سال نیاز دارند. اما این گروه از افراد با درآمد اغلب نمی‌خواهند آپارتمان‌های قدیمی و فاقد امکانات رفاهی بخرند، بلکه به دنبال پروژه‌های لوکس‌تر با قیمت ۷ تا ۱۰ میلیارد دانگ در مرکز شهر خواهند بود. برعکس، افرادی که درآمد متوسط ​​۱۵ تا ۲۰ میلیون دانگ در ماه دارند، بعید است بتوانند به اندازه کافی پس‌انداز کنند تا یک آپارتمان ۲ تا ۳ میلیارد دانگ بخرند. بنابراین، مشکل مسکن ارزان قیمت همیشه در یک حلقه بین تقاضا و درآمد گیر کرده است: وقتی خریداران آماده هستند، هیچ محصول رضایت‌بخشی وجود ندارد و وقتی محصولات موجود از توانایی پرداخت آنها فراتر می‌رود!

به گفته کارشناسان، بازار آپارتمان در آینده همچنان شاهد تمایز قوی خواهد بود. پروژه‌های مسکن اجتماعی می‌توانند تا حدودی نیازهای کارگران کم‌درآمد را برآورده کنند، اما با درآمد 10 تا 15 میلیون دانگ در ماه، خرید آپارتمان آسان نیست. آقای تانگ تأکید کرد: «حتی گروه‌هایی با درآمد بیش از 20 میلیون دانگ در ماه نیز بعید است که از سیاست خرید مسکن اجتماعی بهره‌مند شوند. این نشان می‌دهد که شکاف بین عرضه و تقاضای واقعی، به ویژه در زمینه کمبود بودجه زمین و هزینه‌های فزاینده توسعه پروژه، ادامه خواهد یافت.»

منبع: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm