افرادی که می‌خواهند مسکن اجتماعی بخرند، برای دسترسی به وام‌های کم‌بهره با مشکل مواجه هستند.

لزوم رفع موانع وام برای خریداران مسکن

بر این اساس، هر ساله نخست وزیر تصمیمی در مورد نرخ بهره ترجیحی وام ۴.۸٪ در سال برای خرید یا اجاره مسکن اجتماعی در بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام صادر می‌کند. رئیس بانک مرکزی نیز تصمیمی در مورد نرخ بهره ترجیحی وام ۴.۸ تا ۵٪ در سال برای خرید یا اجاره مسکن اجتماعی در بانک‌های تجاری تعیین شده توسط بانک مرکزی صادر کرده است.

با این حال، بسیاری از مردم معتقدند که در سال‌های اخیر، اکثر خریداران مسکن اجتماعی نتوانسته‌اند وام‌های ترجیحی دریافت کنند، بلکه مجبور به دریافت وام‌های تجاری با نرخ بهره حدود ۹٪ در سال شده‌اند. دلیل این امر این است که قانون مسکن سال ۲۰۱۴ هنوز به مؤسسات اعتباری تعیین‌شده توسط دولت اجازه نداده است که وام‌های ترجیحی را به خانوارها و افراد برای خرید یا اجاره-خرید مسکن اجتماعی اعطا کنند.

علاوه بر این، کمیته دائمی مجلس ملی هنوز هزینه‌های بودجه ایالتی را برای تأمین مالی مجدد و یارانه نرخ بهره برای بانک سیاست اجتماعی و چهار بانک تجاری تعیین شده توسط بانک دولتی اختصاص نداده است. به همین دلیل، خریداران خانه در دریافت وام‌های ترجیحی مشکل دارند و باید وام تجاری با نرخ بهره حدود ۹٪ در سال دریافت کنند.

افرادی که می‌خواهند مسکن اجتماعی بخرند، در دسترسی به سرمایه مشکل دارند و نرخ بهره پایینی دارند. — وام‌های ترجیحی عامل مهمی در ترویج توسعه مسکن اجتماعی هستند.

علاوه بر این، تنها مواردی که مانده وام ترجیحی برای خرید مسکن اجتماعی و مسکن تجاری با قیمت کمتر از ۱.۰۵ میلیارد دانگ ویتنام تحت بسته اعتباری ترجیحی ۳۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام طبق مصوبه ۰۲/NQ-CP مورخ ۷ ژانویه ۲۰۱۳ دولت وجود دارد، همچنان نرخ بهره وام ترجیحی اعمال خواهد شد. در حالی که در واقعیت، بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی در مقایسه با سطح فوق قیمت فروش بسیار بالایی دارند، حتی برخی از پروژه‌ها در مکان‌های خوب، قیمت فروش کمی پایین‌تر از پروژه‌های مسکن تجاری دارند.

در مواجهه با مسائل مطرح شده، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین اخیراً سندی را به دولت و کمیته دائمی مجلس ملی ارائه داده است تا ارائه ضمیمه‌ای به مصوبه شماره 29/2021/QH15 مجلس ملی مورخ 28 ژوئیه 2021 در مورد طرح سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت برای دوره 2021-2025 به مجلس ملی را بررسی کند تا هزینه‌های تجدید سرمایه برای بانک سیاست اجتماعی و یارانه‌های نرخ بهره برای بانک‌های تجاری تعیین شده توسط بانک دولتی برای اجرای وام‌های ترجیحی برای مسکن اجتماعی از هم اکنون تا سال 2025 و دستیابی به هدف توسعه 1 میلیون واحد مسکن اجتماعی در دوره 2021-2020 را تخصیص دهد.

علاوه بر نرخ بهره برای خریداران خانه، پروژه ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی هنوز با برخی مشکلات نوظهور مواجه است، به طور خاص، از میان ۱۰۰ پروژه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری که مجوز ساخت دارند، تنها ۲۴ پروژه واجد شرایط دریافت وام هستند و کل سرمایه مورد نیاز آنها نزدیک به ۱۲۵۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است.

اگرچه بسیاری از مناطق، سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی برای کارگران کم‌درآمد را به عنوان یک مورد سرمایه‌گذاری در منابع سرمایه‌ای میان‌مدت و بلندمدت در نظر گرفته‌اند، اما مشکلات جدید زیادی هنگام اجرای پروژه‌ها بروز می‌کند. از جمله آنها، مسئله تأمین زمین برای اجرای پروژه، یافتن سرمایه‌گذار و آماده‌سازی محل، مشکلات بسیار دشواری هستند.

یافتن راهکارهای بیشتر

برای رفع تدریجی موانع در پیشبرد توسعه مسکن اجتماعی، اخیراً سازمان‌های مربوطه نیز به طور فعال ثبت و جذب کرده‌اند تا مسائل قانونی را متناسب با شرایط عملی تنظیم و اصلاح کنند. به عنوان مثال، در مورد سیاست حمایت از افراد کم‌درآمد، طبق گفته وزارت ساخت و ساز، در حال حاضر دو برنامه اعتباری برای حمایت از خریداران و مستاجران مسکن اجتماعی وجود دارد.

برنامه اول، یک بسته وام ترجیحی طبق مصوبه شماره 11/2022 دولت و مصوبه شماره 43/2022/QH15 مجلس ملی از طریق بانک سیاست اجتماعی برای افراد و خانوارها جهت خرید، اجاره-خرید مسکن اجتماعی، مسکن برای کارگران؛ ساخت خانه‌های جدید یا بازسازی، تعمیر خانه‌ها طبق سیاست مسکن اجتماعی است. حداکثر سرمایه وام این برنامه 15000 میلیارد دانگ ویتنام است.

طبق گزارش بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام، با احتساب منبع سرمایه ۱۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای وام‌های مسکن اجتماعی طبق فرمان ۱۰۰/۲۰۱۵ مندرج در برنامه بهبود، تا ۱۶ آگوست ۲۰۲۳، بدهی معوق بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام به ۷۳۵۱ میلیارد دانگ ویتنام با نزدیک به ۱۹۹۰۰ مشتری رسیده است.

برنامه دوم طبق مصوبه شماره ۳۳/۲۰۲۳ دولت است. این مصوبه، راهکاری برای بسته اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام با هدف حمایت از سرمایه برای اجرای پروژه ساخت ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی ارائه کرده است.

این بسته اعتباری در دوره ۲۰۲۳-۲۰۳۰ با مشارکت سرمایه‌گذاران (برای افزایش عرضه)، مشتریان حقیقی که برای خرید یا اجاره مسکن اجتماعی وام می‌گیرند (برای حمایت از تقاضا) و با نرخ بهره ترجیحی ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از میانگین نرخ بهره بانک‌های تجاری، پرداخت خواهد شد.

وزارت ساخت و ساز همچنین اعلام کرد که در حال حاضر با بانک دولتی ویتنام، بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام، وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی هماهنگی نزدیکی دارد تا اجرای بسته‌های اعتباری فوق را ترغیب و هدایت کند.

به ویژه، در مورد موضوع کاهش قیمت مسکن اجتماعی، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که دولت در حال حاضر در حال دریافت و اصلاح پیش نویس قانون مسکن (اصلاح شده) است.

بر این اساس، ماده ۸۴ این پیش‌نویس، تعیین قیمت اجاره، اجاره به شرط تملیک و فروش مسکن اجتماعی را به شرح زیر تصریح می‌کند: قیمت فروش بر اساس محاسبه تمام هزینه‌های بازیابی سرمایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن، شامل غرامت، پشتیبانی، هزینه‌های اسکان مجدد و هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت سیستم‌های زیرساخت فنی (در صورت وجود) در محدوده پروژه تعیین می‌شود...

سود استاندارد برای مساحت ساخت مسکن اجتماعی ۱۰٪ است، به استثنای مشوق‌های دولتی و هزینه‌های نگهداری که خریدار باید طبق مقررات پرداخت کند. قیمت خرید اجاره به عنوان قیمت فروش تعیین می‌شود و شامل هزینه‌های نگهداری مسکن که خریدار باید طبق مفاد قانون مسکن پرداخت کند، نمی‌شود. قیمت اجاره بها توسط سرمایه‌گذار و مستاجر توافق می‌شود.

ماده ۸۲ پیش‌نویس قانون همچنین مشوق‌هایی را برای سرمایه‌گذاران در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی تعیین می‌کند، به طور خاص: معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، مشوق‌های مالیاتی طبق قوانین مالیاتی، مشوق‌هایی برای مساحت زمین یا مساحت طبقه تجاری و عدم احتساب آن در قیمت مسکن اجتماعی...

پس از تصویب مقررات فوق، سرمایه‌گذاران را به مشارکت در بازار توسعه مسکن اجتماعی تشویق می‌کند و از این طریق تضمین می‌کند که قیمت این نوع مسکن مناسب‌تر خواهد بود، به طوری که افراد کم‌درآمد فرصت انتخاب داشته باشند.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، تا به امروز، ساخت ۱۸۱ پروژه مسکن اجتماعی در سراسر کشور، با مقیاس ساخت حدود ۹۴۳۹۰ آپارتمان و مساحت کل زیربنای ۴.۸ میلیون متر مربع، به پایان رسیده است. همچنین، اجرای ۲۹۱ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس ساخت حدود ۲۷۱۵۰۰ آپارتمان و مساحت کل زیربنای حدود ۱۴۵۲۰۰۰۰ متر مربع در مناطق مختلف ادامه دارد.
علاوه بر این، ۱۱ منطقه فهرستی از ۲۴ پروژه واجد شرایط دریافت وام ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ را اعلام کرده‌اند که تقاضای وام آنها حدود ۱۲۴۰۰ میلیارد دونگ است.

منبع