تقاضا برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات آسیا به شدت کاهش یافته است.

داده‌های Savills Prospects نشان می‌دهد که انتظار می‌رود فعالیت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در آسیا و اقیانوسیه در سال 2022، 6 درصد کاهش یابد، در حالی که این رقم در آمریکای شمالی 15 درصد و در اروپا 28 درصد کاهش خواهد یافت. کل سرمایه‌گذاری آسیا همچنین سهم بیشتری از سرمایه جهانی را تشکیل می‌دهد.

آقای سیمون اسمیت، مدیر تحقیقات ساویلز آسیا - اقیانوسیه، اظهار داشت: فعالیت‌های سرمایه‌گذاری همچنان دشوار خواهد بود، زیرا عدم قطعیت‌های ژئوپلیتیکی زیادی در مقیاس جهانی وجود دارد.

تقاضا برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات آسیا به شدت کاهش یافته است. (عکس: TN)

آقای سیمون گفت: «با این حال، چشم‌انداز رشد املاک و مستغلات در آسیا همچنان پابرجاست و این منطقه را برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌کند.»

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات امروزه با توجه به عوامل بی‌شماری که می‌توانند بر کارایی سرمایه‌گذاری تأثیر بگذارند، مانند تورم، بی‌ثباتی قانونی، ژئوپلیتیکی ، کاهش رشد یا تغییر عادات و نیازهای مصرف‌کنندگان، خطرات بالقوه بیشتری دارد. سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برای تصمیم‌گیری درست باید خطرات را به دقت درک کنند.

آقای سیمون همچنین به گروه‌های ریسکی اشاره کرد که سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در آسیا و اقیانوسیه در حال حاضر باید به آنها توجه کنند، از جمله: ریسک‌های ساختاری، ریسک‌های چرخه‌ای و ریسک‌های بازار.

اولاً، ریسک‌های ساختاری، دیجیتالی شدن در حال حاضر تغییر عمده‌ای در ساختار بازار در اکثر مناطق ایجاد کرده است. رایانش ابری، تجارت الکترونیک، ویدیوی آنلاین و رسانه‌های اجتماعی، بخش بیشتری از فعالیت‌های روزانه ما را به صورت آنلاین هدایت می‌کنند.

این روند در طول همه‌گیری حتی بیشتر شتاب گرفته است و انتظار می‌رود در آینده حتی سریع‌تر رشد کند.

برای مثال، در کره جنوبی - یکی از بزرگترین بازارهای خرید خرده فروشی آنلاین در جهان - ثبت شده است که 37 درصد از تراکنش‌ها در سال 2022 به صورت آنلاین پرداخت شده‌اند، رقمی که انتظار می‌رود در 5 سال آینده به 45 درصد افزایش یابد.

در بازارهای دیگر، تجارت الکترونیک یک حوزه بسیار بالقوه محسوب می‌شود و حتی می‌تواند فضای زیادی برای توسعه داشته باشد. توسعه خرده‌فروشی آنلاین، توجه بیشتر سرمایه‌گذاران را به بخش‌های مرکز داده و لجستیک جلب خواهد کرد و چهره صنعت خرده‌فروشی، به‌ویژه خرده‌فروشی مستقیم، را تغییر خواهد داد.

دوم، ریسک چرخه‌ای است که در آن تورم یک ریسک چرخه‌ای است که سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات نه تنها در آسیا، بلکه در سراسر جهان با آن مواجه هستند.

افزایش شدید نرخ بهره در گذشته باعث افزایش قیمت املاک شده است. از جنبه مثبت، تورم در حال کاهش است. در استرالیا، تورم در مارس 2023 به 6.8 درصد کاهش یافت، در حالی که در دسامبر 2022 به اوج خود یعنی 8.4 درصد رسیده بود.

با این حال، نرخ بهره بالا، همراه با افزایش هزینه‌های مواد و نیروی کار، همچنان نگرانی‌های اصلی سرمایه‌گذاران خواهد بود. نرخ بهره بالا همچنین خطراتی را برای رشد ایجاد می‌کند.

طبق گزارش صندوق بین‌المللی پول (IMF)، رشد تولید ناخالص داخلی جهانی در سال ۲۰۲۳ به ۲.۷ درصد کاهش خواهد یافت، در حالی که این رقم در سال ۲۰۲۲، ۳.۲ درصد و در سال ۲۰۲۱، ۶ درصد بود. اگر نرخ بهره بالا ادامه یابد، خطر مهار رشد همچنان وجود خواهد داشت.

سوم، ریسک ناشی از مشکلات بازار داخلی است. بازار املاک و مستغلات همیشه با ریسک عرضه بیش از حد مواجه است که دلیل اصلی رکود در این بخش است. عرضه بیش از حد در بسیاری از بازارها و بخش‌های مختلف یک مشکل است. به عنوان مثال، بازار خرده فروشی در چین.

آقای جیمز مک‌دونالد، مدیر تحقیقات و سیاست‌گذاری ساویلز چین، اظهار داشت: «عرضه بیش از حد فضای خرده‌فروشی در برخی از نقاط چین به بالاترین حد خود رسیده است و نرخ خالی بودن مغازه‌ها در بازارهای اصلی در ماه‌های اول سال ۲۰۲۳ به دو رقم رسیده است.»

بسیاری از مکان‌ها هنوز با انبوهی از کالاهای موجود و حتی کالاهای آینده مواجه هستند. در همین حال، فضای خرده‌فروشی همچنان تحت فشار رونق تجارت الکترونیک است.

سایر خطرات بازار شامل چارچوب نظارتی است. همچنین در چین، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات باید توجه بیشتری به سیاست‌های دولت داشته باشند. با وجود اقداماتی برای کاهش محدودیت‌های مالی، بحران املاک و مستغلات در این کشور هیچ نشانه‌ای از پایان ندارد.

در همین حال، در کشورهای در حال توسعه مانند اندونزی، سرمایه‌گذاران باید به شفافیت بازار توجه کنند. مورد بعدی ثبات سیاسی است، به عنوان مثال، بی‌ثباتی سیاسی در تایلند همچنان مانع اصلی سرمایه‌گذاری است.

در ویتنام، ماه‌های اول سال شاهد حمایت آشکار دولت در حل مشکلات بخش املاک و مستغلات با احکام و قطعنامه‌های تازه صادر شده بوده است. علاوه بر این، در ماه مارس، بانک مرکزی نرخ بهره عملیاتی را برای تثبیت بازار پولی و حمایت از اقتصاد برای تسریع رشد کاهش داد.

به گفته آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل، Savills Vietnam: «انتظار می‌رود این سیاست‌ها تأثیر مثبتی بر بازار داشته باشند، با این حال، بازار برای جذب به زمان نیاز دارد. انتظار می‌رود چشم‌انداز روشن‌تری از سه‌ماهه سوم سال 2023 آغاز شود.»

چالش بزرگتر حول ساختارهای معامله و مدارک قانونی، به ویژه برای پروژه‌های در حال توسعه، می‌چرخد. این نیز موضوعی است که نیاز به مداخله و پشتیبانی با یک چارچوب قانونی روشن دارد و در نتیجه سرعت فعالیت‌های سرمایه‌گذاری خارجی در ویتنام را تسریع می‌کند.

مشاهده می‌شود که هر بازار ریسک‌های سرمایه‌گذاری خاص خود را دارد. گروه‌های ریسک اغلب با هم همپوشانی دارند و به طور واضح از هم جدا نیستند. برای حل این مشکلات، نیاز به اقدامات و مشاوره همزمان از سوی کارشناسان باتجربه در بازار وجود دارد. با توجه به وضعیت فعلی بازار، سرمایه‌گذاران باید با واحدهای حرفه‌ای هماهنگی کنند تا سناریوهایی را از قبل آماده کنند تا تأثیر ریسک‌ها بر تصمیمات سرمایه‌گذاری آنها به حداقل برسد.

منبع