رها کردن گسترده سپرده‌های حراج زمین: برخی گروه‌ها این را یک شوخی می‌دانند و باید به شدت مجازات شوند.

«پدیده پیشنهاد قیمت بسیار بالا برای برخی قطعات زمین و سپس چشم‌پوشی از سپرده‌ها برای دستکاری بازار»

اخیراً، نتایج مزایده‌های زمین در حومه هانوی مانند مناطق هوآی دوک، تان اوآی، دن فونگ و ... بسیاری از مردم را شوکه کرده است، زیرا قیمت‌های برنده چندین برابر بیشتر از قیمت‌های اولیه بود. علاوه بر این، بلافاصله پس از مزایده، اکثر قطعات زمین با اختلاف ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون دانگ ویتنامی برای فروش آگهی شدند. نه تنها این، بلکه پس از این مزایده‌ها، قیمت فروش زمین در بازار اطراف نیز بلافاصله به ۵ تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع افزایش یافت.

اخیراً، حراج ۶۸ قطعه زمین در منطقه تان اوآی منجر به مصادره ۵۵ قطعه زمین با سپرده‌های توقیف‌شده شد، از جمله گران‌ترین قطعه زمین با بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع. از ۱۳ قطعه زمینی که به طور کامل پرداخت شده بود، بالاترین قیمت کمی بیش از ۵۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

به گفته وزارت ساخت و ساز ، حراج اخیر حقوق استفاده از زمین، محدودیت‌ها و جنبه‌های منفی را آشکار کرده است. در فرآیند سازماندهی حراج‌های زمین در برخی مکان‌ها، پدیده‌هایی مانند «دلالان حراج»، تبانی... نیز وجود دارد که بر شرکت‌کنندگان در حراج تأثیر می‌گذارد: «پدیده پرداخت قیمت‌های بسیار بالا برای برخی از قطعات زمین و سپس رها کردن سپرده، ایجاد یک سطح قیمت مجازی برای دستکاری بازار، خرید و فروش مجدد بسیاری از قطعات زمین حراج شده برای کسب سود غیرقانونی، در بسیاری از مکان‌ها کاملاً رایج و حتی سازمان‌یافته است».

حراج اخیر ۱۹ قطعه زمین در هوای دوک (عکس: دونگ تام).

اخیراً، کمیته مردمی هانوی سندی را صادر کرد که واحدهای مربوط به مزایده‌های حقوق استفاده از زمین را راهنمایی می‌کند. هانوی از پلیس شهر درخواست کرد تا اقدامات حرفه‌ای را برای تشخیص سریع تخلفات مزایده‌های زمین در نظر بگیرد و کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهرستان‌ها را راهنمایی کند تا اقداماتی را برای جلوگیری از ادامه شرکت در مزایده‌ها توسط متخلفان مقررات مزایده انجام دهند.

علاوه بر این، نیروی پلیس باید راهکارهایی را برای جلوگیری و محدود کردن ادامه شرکت در مزایده‌ها برای کسانی که در مزایده‌ها شرکت کرده‌اند، قیمت‌های «غیرعادی» بالایی برای برنده شدن در مزایده پرداخت کرده‌اند اما پول برنده مزایده را طبق مقرر پرداخت نکرده‌اند، پیشنهاد دهد.

هانوی همچنین از مناطق درخواست کرد تا فهرستی از مواردی که پیشنهاددهندگان برای برنده شدن در مزایده، قیمتی بالاتر از قیمت بازار پرداخت کرده‌اند اما پرداخت نکرده‌اند، تهیه کنند. این فهرست سپس در وب‌سایت‌های مناطق و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست منتشر خواهد شد.

«گروهی از مردم که قیمت بسیار بالایی پرداخت کردند اما سپرده را رها کردند، این را یک شوخی دانستند.»

وکیل فام تان توان - کارشناس حقوقی املاک و مستغلات - در گفتگو با خبرنگار دن تری گفت که دو دلیل وجود دارد که چرا حراج‌های اخیر زمین تعداد زیادی از شرکت‌کنندگان را به خود جذب کرده است.

اولاً، پیش از این، زمین‌های تفکیک‌شده از شرکت‌های توسعه پروژه و زمین‌های حراج‌شده دولتی، معمولاً از مراکز و سازمان‌های توسعه صندوق زمین، تأمین می‌شد. با این حال، از اول آگوست، قانون تجارت املاک و مستغلات لازم‌الاجرا شد و شرکت‌های املاک و مستغلات را از تقسیم زمین در مناطق شهری ویژه، نوع اول، دوم و سوم منع کرد.

بنابراین، عرضه زمین محدود شده است. افرادی که می‌خواهند زمین برای ساخت خانه بخرند، فقط می‌توانند به دنبال مزایده‌های زمین سازماندهی شده توسط دولت باشند. این نوع زمین وضعیت قانونی مشخصی دارد و امن است، بنابراین مورد توجه بسیاری از مردم قرار گرفته است.

مورد دوم در مورد قیمت پایه است. در سال ۲۰۱۷، قیمت پایه با روش ضریب تعدیل قیمت زمین تعیین شد. به طور خاص، سازمان مشاوره ارزیابی زمین ضریب را تعیین می‌کند، سپس آن را برای تأیید به شورای ارزیابی زمین محلی و کمیته مردمی استان ارائه می‌دهد. بنابراین، قیمت پایه در آن زمان نزدیک به قیمت بازار بود. این بدان معناست که مبلغ ودیعه (۲۰٪ از قیمت پایه) شرکت‌کنندگان نیز زیاد است.

وکیل فام تان توان - کارشناس حقوقی املاک و مستغلات (عکس: NVCC).

با این حال، فرمان شماره ۱۲ که از فوریه امسال لازم‌الاجرا است، تعیین قیمت‌های اولیه را ملزم می‌کند که توسط خود کمیته مردمی منطقه سازماندهی شود و دیگر نیازی به استخدام یک شرکت ارزیابی قیمت نیست.

روش محاسبه قیمت اولیه اکنون استفاده از ضریب تعدیل سالانه قیمت زمین به جای روش ضریب تعدیل قبلی ضرب در فهرست قیمت زمین تنظیم شده توسط کمیته مردمی استان یا شهر تحت مدیریت مرکزی است. این امر منجر به قیمت اولیه و ودیعه پایین می‌شود.

قیمت اولیه پایین باعث می‌شود بسیاری از مردم با این ذهنیت که «اگر مشکلی نیست، پس مشکلی نیست، اگر نه، پس بی‌خیالش شو» در این بازار مشارکت کنند. علاوه بر این، نرخ بهره بانکی فعلی نسبتاً پایین است و مردم کانال‌های سرمایه‌گذاری زیادی ندارند. بنابراین اکثر مردم هنوز ذهنیت سرمایه‌گذاری در زمین برای کسب سود را دارند.

به گفته خانم فام تی مین - معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE) - در بحث در مورد این موضوع، مزایده‌های اخیر زمین هزاران شرکت‌کننده داشت، در حالی که تعداد قطعات زمین محدود بود. این موضوع به وضوح مشکل ناهماهنگی عرضه و تقاضا را در زمانی که تقاضا برای سرمایه‌گذاری و مسکن بسیار بالاست، نشان می‌دهد.

با این حال، به گفته او، قیمت برنده بسیار بالاتر از میانگین است که پذیرش آن هم برای سرمایه‌گذاری و هم برای نیازهای مسکونی دشوار است. علاوه بر این، مستقیماً در حراجی‌ها، افرادی هستند که پیشنهاد فروش با قیمت بالاتر را می‌دهند، که نشانه‌هایی از سفته‌بازی و تورم قیمت را در اینجا نشان می‌دهد.

خانم میِن گفت: «نرخ فعلی رها کردن سپرده‌ها بالا است و زمین‌هایی که به طور کامل پرداخت شده‌اند، همگی قیمت‌های متوسطی دارند، به این معنی که زمین‌های رها شده با قیمت‌های بالا نشانه‌هایی از سفته‌بازی دارند.»

آقای فام تان توان در مورد این موضوع که آیا گروه‌هایی از «بازیگران بزرگ» در سفته‌بازی و دستکاری بازار مشارکت دارند یا خیر، گفت که قوانین فعلی هیچ مقرراتی برای تعریف، توصیف و مجازات تورم قیمت در بخش املاک و مستغلات ندارند. بنابراین، رسیدگی هنوز فقط در سطح مدنی است، یعنی برنده حراج که مبلغ کامل را پرداخت نکند، سپرده را از دست خواهد داد.

آقای توآن گفت: «قانون هیچ مقرراتی در مورد مجازات رفتارهای سوداگرانه و تورم قیمتی که بازار املاک و مستغلات را مختل می‌کند، ندارد. ما فقط برخی از اشکال خاص رفتارهای سوداگرانه و تورم قیمتی مانند کلاهبرداری، فریب و تقلب در معاملات املاک و مستغلات؛ جعل اسناد، جعل عمدی اطلاعات در مورد املاک و مستغلات... را تنظیم کرده‌ایم. بنابراین، مشخص نشده است که چه چیزی تورم قیمتی یا دستکاری بازار را تشکیل می‌دهد، بنابراین هیچ مبنای قانونی برای برخورد با رفتاری که مشابه تورم قیمتی است، وجود ندارد.»

به گفته او، شناسایی رفتار سوداگری املاک و مستغلات دشوار است، اما مدیریت آن حتی دشوارتر است. زیرا حتی اگر رفتار تورم قیمت شناسایی شود، جریمه‌ای که اعمال می‌شود، ارزش سودی را که دریافت می‌کنند، ندارد.

رسیدگی به پرونده کسانی که قیمت‌های بالایی پرداخت می‌کنند اما سپرده‌های خود را رها می‌کنند، طبق قانون جزا، به روند تحقیقات برای کشف هرگونه تبانی بین پیشنهاد دهنده و حراج‌گذار یا سازمان حراج بستگی دارد. باید منتظر نتایج تحقیقات سازمان بازرسی باشیم.

به گفته آقای توآن، برخی افراد و گروه‌های مردم قیمت‌های بسیار بالایی پرداخت می‌کنند اما سپرده‌گذاری نمی‌کنند زیرا این را یک شوخی می‌دانند. عواقب این امر باعث سردرگمی در اطلاعات بازار املاک و مستغلات و در عین حال ایجاد این ذهنیت در بین مردم می‌شود که قیمت املاک و مستغلات در حال افزایش است و همه آنها روی زمین‌های حراج شده گمانه‌زنی می‌کنند. در واقع، اکنون روند "حرفه حراج" پدیدار شده است.

علاوه بر این، روند تملک زمین توسط دولت و شرکت‌ها برای اجرای پروژه‌ها با مشکلاتی مواجه خواهد شد، زیرا افرادی که زمین آنها تملک می‌شود، باید قیمت زمین جبرانی را با قیمت زمین حراج شده مقایسه کنند.

حراج اخیر ۶۸ قطعه زمین در تان اوی (عکس: دونگ تام).

دولت هنگام برگزاری مزایده‌های زمین، دو هدف دارد: ایجاد مسکن برای مردم و ایجاد درآمد برای بودجه. پیشنهاد بالا اما بدون سپرده، هر دوی این اهداف را نقض کرده است.

برخی معتقدند که شرکت‌کنندگانی که سپرده‌های بودجه خود را از دست می‌دهند، سپرده‌های بیشتری از شرکت‌کنندگان دریافت خواهند کرد. با این حال، قطعات زمینی که از دست می‌روند باید دوباره به حراج گذاشته شوند که هزینه بیشتری برای بودجه دولت دارد.

خانم فام تی مین در مورد پیامدهای حراج‌های با قیمت بالا اما لغو سپرده، اظهار داشت که قیمت بازار زمین در منطقه حراج بالا خواهد ماند. اگرچه وضعیت لغو سپرده رخ می‌دهد، اما مردم فقط قیمت بالای برنده را به خاطر می‌سپارند و از آن به عنوان مرجعی برای فروش زمین استفاده می‌کنند. او گفت: «اگر زمین در منطقه حراج به طور غیرمنطقی بالا برود و لنگر بیندازد، عواقب آن بسیار زیاد خواهد بود و در نتیجه مالکیت زمین و مسکن را برای افرادی که نیازهای واقعی دارند غیرممکن می‌کند.»

کارشناس: بدون تحریم‌های مشخص، وضعیت رها کردن سپرده‌ها دوباره تکرار خواهد شد

به گفته کارشناسان، وضعیت قیمت‌های بالای حراج و سپس از دست دادن سپرده‌ها، به ویژه در دوره گذار، یعنی گذار از قانون زمین ۲۰۱۳ به قانون زمین ۲۰۲۴، زمانی که فهرست قیمت قدیمی زمین که قبلاً صادر شده بود، هنوز توسط مردم محلی مورد استفاده قرار می‌گیرد، همچنان تکرار خواهد شد.

«همه می‌گویند که پیشنهاد قیمت بالا و سپس لغو سپرده، عملی از تورم قیمت است که باعث دستکاری بازار می‌شود. با این حال، برای تعیین این عمل، قانون باید به روشنی تعریف شود. وقتی هیچ نظارتی وجود ندارد، هیچ مجازاتی برای مجازات آن وجود ندارد.»

با این حال، حتی اگر مکانیسم جریمه‌ای وجود داشته باشد، جلوگیری از سفته‌بازی و تورم قیمت هنوز دشوار است. به عنوان مثال، در بخش اوراق بهادار، مقرراتی در مورد دستکاری بازار وجود دارد، اما تخلفات همچنان رخ می‌دهد. مشکل این است که مزایا و جریمه‌ها در حال حاضر وجود ندارند و تطبیق آنها دشوار خواهد بود. بدیهی است که قانون فعلی هنوز فاقد آن است.

آقای توآن در خصوص افشای عمومی هویت پیشنهاددهندگان بالای سهام که سپرده‌های خود را از دست می‌دهند توسط هانوی، گفت که این اقدام صرفاً جهت اطلاع‌رسانی است و هیچ پیامدی برای کسانی که سپرده‌های خود را از دست می‌دهند، نخواهد داشت. زیرا آنها از شرکت در حراج منع نشده‌اند یا منافعشان تحت تأثیر قرار نمی‌گیرد.

به گفته وی، قانون اصلاح‌شده مزایده املاک، مجازات‌هایی را برای رسیدگی به تخلفات علیه شرکت‌کنندگان در مزایده در ماده ۷۰ اضافه کرده است. بر این اساس، در صورت واگذاری یا اجاره زمین برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری یا حقوق بهره‌برداری از مواد معدنی، برنده مزایده که سپرده را از دست می‌دهد و منجر به لغو نتایج می‌شود، از ۶ ماه تا ۵ سال اجازه شرکت در مزایده را نخواهد داشت.

با این حال، این ماده فقط در مواردی اعمال می‌شود که حراج‌گذار، پروژه‌های سرمایه‌گذاری یا حقوق بهره‌برداری از مواد معدنی را انجام می‌دهد. قانون اصلاح‌شده حراج املاک از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد شد.

یافتن و شناسایی موضوع تورم قیمت املاک و مستغلات مؤثر نخواهد بود. برای جلوگیری از سفته‌بازی، به یک ابزار مالیات بر املاک و مستغلات بر اساس کمیت یا زمان انتقال نیاز است. به عنوان مثال، املاک و مستغلاتی که ظرف یک ماه منتقل می‌شوند، نرخ مالیاتی متفاوتی نسبت به املاک و مستغلاتی که پس از ۵ سال خریداری و فروخته می‌شوند، خواهند داشت. علاوه بر این، می‌توان مالیات را بر اساس کمیت و مساحت در مقایسه با میانگین نیازهای استفاده هر فرد تعیین کرد.

خانم میِن در مورد راهکارهای جلوگیری از سفته‌بازی گفت که اکنون مقررات روشنی وجود دارد که اگر قیمت املاک و مستغلات ظرف ۳ ماه به طور غیرطبیعی ۲۰ درصد افزایش یابد یا زمانی که بازار نوسانات دیگری داشته باشد که بر ثبات اجتماعی -اقتصادی تأثیر بگذارد، دولت برای تنظیم آن مداخله خواهد کرد.

با این حال، برای درک افزایش غیرمعمول قیمت املاک و مستغلات، لازم است یک سیستم پایگاه داده ایجاد شود و مرتباً آن را به‌روزرسانی شود تا دولت بتواند اقدامات مداخله‌ای به موقع داشته باشد.

در عین حال، او گفت که استفاده از ابزارهای مالیاتی و مداخله در سیاست‌های اعتباری ضروری است. به طور خاص، مواردی که مالک تعداد زیادی ملک باشد اما از آنها استفاده نکند و آنها را رها کند، باید مالیات بیشتری بپردازند. املاکی که در مدت زمان کوتاهی خرید و فروش می‌شوند، مشمول مالیات بالایی خواهند بود. هر چه دوره انتقال ملک طولانی‌تر باشد، مالیات کمتر خواهد بود.

خانم میِن در مورد سیاست اعتباری گفت که اگر بازار نشانه‌هایی از بی‌ثباتی نشان دهد، سطح اعتبار کاهش خواهد یافت.

برای مثال، معمولاً هزینه سرمایه 30٪ است، 70٪ باقیمانده از بانک وام گرفته می‌شود. اما اگر بازار به طور غیرقابل پیش‌بینی نوسان کند، سطح اعتبار به حدود 40 تا 50٪ کاهش می‌یابد، سرمایه باقیمانده سرمایه خریدار خواهد بود. حتی ممکن است نرخ بهره بالاتری اعمال شود. با این حال، او خاطرنشان کرد که این اقدام فقط باید برای کسانی که خانه دوم یا بیشتر می‌خرند اعمال شود. برای کسانی که خانه اول خود را برای زندگی می‌خرند، باید سیاست ترجیحی‌تری وجود داشته باشد.

علاوه بر این، خانم میِن گفت برای جلوگیری از وضعیت پیشنهاد قیمت بالا اما رها کردن سپرده، باید اقداماتی برای ارزیابی سطح اعتبار انجام شود. کسانی که در حراج برنده می‌شوند اما سپرده را رها می‌کنند، برای مدت معینی از شرکت در حراج محروم خواهند شد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm