«ترمز ناگهانی» اعتبار املاک و مستغلات نمی‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد

از نظر تاریخی، بارها در اعطای اعتبار به املاک سخت گیری و سپس سهل گیری شده است که باعث نوسان بازار شده است. به گفته کارشناسان، کنترل قیمت مسکن باید توسط راهکارهای بازار انجام شود و توقف ناگهانی اعطای اعتبار به املاک می تواند باعث فروپاشی بازار شود.

وزارت ساخت و ساز به دنبال نظرات در مورد پیش‌نویس مصوبه دولت در مورد سازوکار کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات است. این پیش‌نویس پیشنهاد می‌کند که محدودیتی برای وام‌های خرید خانه دوم یا بیشتر اعمال شود (حداکثر وام برای خانه دوم ۵۰٪ از ارزش قرارداد خرید و برای خانه سوم حداکثر ۳۰٪).

یک کارشناس اقتصادی در گفتگو با روزنامه الکترونیکی سرمایه‌گذاری - Baodautu.vn ، گفت که سخت‌گیری در اعطای اعتبار به بخش املاک و مستغلات برای دومین و سومین بار، ترمزی ناگهانی در اعطای اعتبار به بخش املاک و مستغلات خواهد بود که می‌تواند منجر به افت ناگهانی نقدینگی و رکود بازار شود. در گذشته، سخت‌گیری در اعطای اعتبار نیز منجر به بحران در بازار املاک و مستغلات شده است.

این کارشناس گفت: «بیش از یک دهه پیش، در دوره ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۳، بازار املاک و مستغلات نیز دچار بحران شد، که بخشی از آن به دلیل سخت‌گیری بانک‌ها در اعطای اعتبار به بخش املاک و مستغلات بود، در حالی که حباب املاک و مستغلات در سال‌های ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۰ ترکید. در آن دوره، وام‌دهی به بخش املاک و مستغلات توسط بانک مرکزی به عنوان «بخش غیرتولیدی» طبقه‌بندی شد و ملزم به محدود کردن وام‌دهی شد. در نتیجه، قیمت املاک و مستغلات کاهش یافت، اما نقدینگی نیز بسیار آرام بود و بازار تقریباً منجمد شد. اگر دومین و سومین سخت‌گیری در اعطای اعتبار به بخش املاک و مستغلات در دوره فعلی اجرا شود، لزوماً به دلیل کمبود عرضه، قیمت مسکن را کاهش نمی‌دهد، بلکه باعث می‌شود بازار قبل از بهبود کامل، دچار بحران نقدینگی شود.»

دکتر Le Xuan Nghia، کارشناس اقتصادی.

دکتر لی شوان نگیا، عضو شورای مشورتی سیاست‌گذاری نخست وزیر ، نیز گفت که این اقدام نباید اعمال شود. از ابتدای سال، حزب و دولت مجموعه‌ای از قطعنامه‌ها را صادر کرده‌اند که طرز فکر را از مدیریت اداری به سمت ایجاد پیشگیرانه و خدمت به مردم و مشاغل تغییر می‌دهد. در مورد اعتبار، نخست وزیر همچنین از بانک مرکزی خواست تا حذف اتاق اعتبار را در سال ۲۰۲۶ به صورت آزمایشی اجرا کند. در این زمینه، اعمال محدودیت وام برای خرید ملک برای یک یا چند نفر، غیربازاری است.

علاوه بر این، به گفته این متخصص، طبق مقررات قانونی فعلی، بانک‌های تجاری حق دارند در مورد محدودیت‌های وام خود برای مشتریان تصمیم بگیرند، بانک دولتی یا هر آژانس مدیریتی نمی‌تواند در آزادی تجارت شرکت‌ها دخالت کند. بانک دولتی فقط می‌تواند ابزارهای فنی را برای اطمینان از عملکرد ایمن و سالم بانک‌ها ارائه دهد (به عنوان مثال، مقررات مربوط به نسبت‌های ایمنی سرمایه، محدودیت‌های اعتباری، طبقه‌بندی بدهی و غیره).

در طول چند دهه گذشته، بانک مرکزی راهکارهای زیادی برای کنترل ریسک‌های اعتباری املاک و مستغلات داشته است، به عنوان مثال، افزایش/کاهش ضریب ریسک املاک و مستغلات (گاهی تا ۲۵۰٪)، کاهش نسبت سرمایه کوتاه‌مدت مورد استفاده برای وام‌های میان‌مدت و بلندمدت از ۶۰٪ به ۳۰٪... در واقع، بسیاری از ابزارهای کنترل اعتبار املاک و مستغلات بی‌اثر هستند و سرمایه بانکی هنوز هم به شدت به این حوزه سرازیر می‌شود.

با این حال، به گفته دکتر لی شوان نگی، تقریباً هیچ کشوری با تشدید سیاست‌های اعتباری، مانع از سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات نمی‌شود، بلکه عمدتاً با سیاست‌های مالیاتی این کار را انجام می‌دهد. وضع مالیات بر املاک و مستغلات دست دوم تنها زمانی می‌تواند اعمال شود که یک پایگاه داده کامل از املاک و مستغلات وجود داشته باشد. با شرایط فعلی ویتنام، این امر غیرممکن است.

دکتر لی شوان نگییا گفت: «بانک‌ها مرجع نیستند، بنابراین نمی‌توانند بدانند وام‌گیرندگان چند ملک دارند. حتی مالیات بستن بر املاک دوم هم آسان نیست. چین زمانی مالیات خانه دوم را اعمال کرد، اما شکست خورد زیرا نتوانست اطلاعات را کنترل کند و قیمت مسکن را کاهش دهد.»

به گفته این متخصص، فرآیند جمع‌آوری داده‌های املاک و مستغلات و طبقه‌بندی اینکه کدام املاک درجه یک، دو یا سه هستند، به حجم عظیمی از منابع انسانی، فناوری و زمان نیاز دارد و نمی‌تواند فوراً انجام شود.

علاوه بر این، مقیاس اعتبار املاک و مستغلات در کشور ما (حدود ۴ میلیون میلیارد دانگ ویتنام که ۲۴٪ از کل بدهی‌های معوق کل سیستم را تشکیل می‌دهد) خیلی زیاد نیست. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، این نسبت می‌تواند تا ۴۰٪ باشد. البته، در سایر کشورها، اعتبار املاک و مستغلات عمدتاً برای وام گرفتن افراد برای خرید خانه است، سرمایه‌گذاران اغلب سرمایه خود را در بازارهای اوراق قرضه و سهام پیدا می‌کنند.

از همه مهم‌تر، به گفته این متخصص، حتی اگر اعتبار املاک و مستغلات سخت‌تر شود یا خانه‌های دوم مشمول مالیات شوند، اگر عرضه به همین شکل فعلی کم باشد، قیمت املاک و مستغلات نمی‌تواند کاهش یابد.

بنابراین، کارشناسان توصیه می‌کنند به جای سخت‌گیری در اعطای اعتبار برای خانه‌های دوم و سوم، باید روی امکان‌پذیرترین و اساسی‌ترین راه‌حل برای مشکل تمرکز کنیم، یعنی افزایش عرضه املاک و مستغلات، به‌ویژه مسکن اجتماعی و مسکن ارزان‌قیمت برای افراد کم‌درآمد.

برای افزایش عرضه مسکن اجتماعی و مسکن کم‌هزینه، مهم‌ترین مسئله رفع موانع قانونی و داشتن سیاست‌هایی برای حمایت از خریداران مسکن است. در حال حاضر، بانک مرکزی بسته‌ای ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی برای وام‌های مسکن اجتماعی دارد، اما میزان پرداخت هنوز بسیار کم است. علاوه بر شرایط و موضوعات سخت‌گیرانه وام، تعداد کم پروژه‌ها و نرخ‌های بهره بالا (به دلیل عدم حمایت بودجه) از جمله دلایلی هستند که منجر به این وضعیت می‌شوند.

منبع: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html