امواج ماهواره‌ای و فرصت‌هایی برای توسعه بازار املاک و مستغلات

در این زمینه، از بازار املاک و مستغلات ماهواره‌ای به عنوان یک فرصت عالی یاد می‌شود. در مجمع املاک و مستغلات مسکن ۲۰۲۵ با موضوع «موج ماهواره‌ای» که توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) با همکاری روزنامه لائو دونگ و انجمن بررسی املاک و مستغلات در بعدازظهر ۱۸ سپتامبر در شهر هوشی مین برگزار شد، مجموعه‌ای از مسائل کلیدی برای شکل‌دهی به یک مدل توسعه مناسب برای دوره آینده مورد بررسی قرار گرفت.

تغییرات مثبت

از منظر سیاست‌گذاری، دکتر نگوین ون خوی - رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، عضو شورای مشورتی اصلاحات نخست وزیر، نایب رئیس سابق کمیته خلق هانوی - گفت که بازار املاک و مستغلات اخیراً با همگرایی ۳ نیروی محرکه، فرصت‌های بزرگی را ایجاد کرده است: نرخ بهره ارز - کاهش اعتبار؛ سرمایه‌گذاری عمومی با بزرگراه‌ها، مترو، فرودگاه‌ها، نزدیک‌تر کردن زیرساخت‌ها به حومه شهرها؛ و چارچوب قانونی جدید و شفاف‌تر. به گفته وی، کاهش نرخ بهره مستقیماً قدرت خرید واقعی مسکن را افزایش می‌دهد؛ پروژه‌های زیرساختی در مقیاس بزرگ یک "جاذبه" طبیعی به سمت مناطق اقماری ایجاد می‌کنند؛ قوانین اصلاح شده و تکمیل شده به مشاغل کمک می‌کند تا خطرات قانونی را کاهش داده و استقرار عرضه را تسریع کنند.

عرضه املاک و مستغلات نیز تصویر روشن‌تری را ثبت کرد. آقای وونگ دوی دونگ، معاون مدیر بخش مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات - وزارت ساخت و ساز ، گفت که از ابتدای سال، عرضه فراوان بوده است، معادل ۱۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه. ساختار محصول متنوع‌تر است، از جمله بخشی که به افراد کم‌درآمد و مسکن اجتماعی در مناطق شهری خدمات ارائه می‌دهد.

آقای دانگ در مورد قیمت‌ها اذعان کرد که اگرچه سطح قیمت‌ها هنوز بالاست، اما «کل بازار عموماً نسبتاً پایدار و بدون تب است». در مورد مقرون‌به‌صرفه بودن، به گفته وی، لازم است به جای مقایسه دستگاه‌ها با میانگین درآمد ماهانه، از منظر درآمد انباشته و ساختار هزینه‌های خانوار به آن نگاه شود.

آقای دانگ اظهار داشت: «امروزه، خریداران نه تنها خانه دارند، بلکه از زندگی باکیفیتی نیز برخوردارند.» او تأکید کرد که استانداردهای زندگی در مناطق شهری امروز با 20 سال پیش بسیار متفاوت است و منجر به قیمت‌هایی می‌شود که منعکس‌کننده عوامل بسیاری مانند امکانات رفاهی، خدمات و عملیات هستند.

به طور خاص، آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، گفت که در 8 ماه اول سال 2025، شهر هوشی مین و استان‌های مجاور نشانه‌های مثبتی از بهبود را ثبت کرده‌اند. عرضه آپارتمان به 28114 واحد رسید که نسبت به مدت مشابه 58 درصد افزایش یافته است. جذب بیش از 20000 واحد بود که 3.1 برابر بیشتر از سال 2024 است.

بخش خانه‌های شهری و ویلاها ۱۰۱۳۳ محصول ارائه دادند که ۷۱ درصد افزایش داشت؛ با ۴۸۱۷ محصول مصرف شده که ۴ برابر بیشتر از مدت مشابه بود. قطعات زمین ۷۱۶۷ محصول ارائه دادند که تنها ۳ درصد افزایش داشت، اما حجم جذب به ۱۱۳۰ محصول رسید که ۲.۲ برابر افزایش داشت. نکته قابل توجه این است که تقاضای سرمایه‌گذاری هنوز بیشتر از تقاضای مسکونی است؛ گروه علاقه‌مند به خرید املاک و مستغلات عمدتاً در گروه سنی ۳۵ تا ۴۴ سال (۳۶ درصد) هستند، در حالی که خریداران مسکن معمولاً در گروه سنی ۲۵ تا ۳۴ سال هستند که ۴۰ درصد را تشکیل می‌دهند.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — انجمن املاک و مستغلات مسکن ۲۰۲۵ تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران و کارشناسان را برای شرکت در این رویداد جذب کرد. عکس: HOANG TRIEU

باید معیارهای چندگانه را برآورده کند

در این مجمع، نظرات مطرح شده حاکی از آن بود که برنامه‌ریزی باید شرایط لازم را برای تبدیل شدن «امواج ماهواره‌ای» به یک نیروی محرکه بلندمدت فراهم کند.

دکتر نگو ویتنام سون، متخصص برنامه‌ریزی، معتقد است که در آینده نزدیک، شهر هوشی مین "تقریباً به یک منطقه فرعی شهری بزرگ تبدیل خواهد شد" و نقش یک هسته مرکزی را ایفا می‌کند که صنعت و خدمات را در مناطق تابعه متصل و ارتقا می‌دهد. به گفته وی، مشاغل زیاد در مورد خدمات رفاهی صحبت می‌کنند، اما "فروش زندگی به مردم جذابیت دارد". شهرهای تابعه‌ای که می‌خواهند مردم در آنها زندگی کنند، باید دارای مدارس، مشاغل و مراقبت‌های بهداشتی عمومی باشند تا آنها شغل پایدار و درآمد کافی داشته باشند. "والدین می‌توانند برای خرید یا اجاره به منطقه شهری نزدیک‌تر شوند، هر دو هنوز هم خوب هستند".

آقای سون به عنوان مثال به منطقه سایگون جنوبی اشاره کرد که قبلاً به صورت سیستماتیک برنامه‌ریزی شده بود، به طوری که زیرساخت‌های اجتماعی قبل از فروش املاک و مستغلات در اولویت قرار داشتند و یک برنامه دقیق که به طور مداوم برای کمک به افزایش پایدار ارزش اجرا می‌شد. به گفته وی، سه نقطه ضعفی که هنگام توسعه مناطق شهری باید در نظر گرفته شوند، عبارتند از: سازوکار - قانونی بودن، محیط اطراف (مانند سیل، حتی در یک منطقه با برنامه‌ریزی خوب) و مسئله هویت - مدیریت فضایی در زمانی که منطقه اطراف نامرتب است، که می‌تواند کیفیت کلی را کاهش دهد.

از منظر بازار، آقای نگوین خان دوی، مدیر بخش فروش مسکونی ساویلز ویتنام، معیارهای عملی را برای جلوگیری از "شهرهای ارواح" اضافه کرد. به طور خاص، یک شهر اقماری موفق باید حداقل ساکن داشته باشد، در شعاع 30 تا 40 کیلومتری از مرکز شهر واقع شده باشد، حداکثر زمان سفر 40 تا 45 دقیقه با حمل و نقل عمومی داشته باشد، فضای سبز و تراکم جمعیت متوسطی داشته باشد تا مردم مایل به سفر به مناطق دور برای زندگی باشند. قیمت فروش باید مناسب، مقرون به صرفه و 40 تا 50 درصد کمتر از منطقه مرکزی باشد. این معیارها مستقیماً با ظرفیت اتصال زیرساخت‌های بین منطقه‌ای، کیفیت خدمات در محل و استراتژی قیمت‌گذاری سرمایه‌گذار مرتبط هستند.

در حوزه سیاست‌گذاری، آقای وونگ دوی دونگ تأکید کرد که جهت‌گیری دولت در آینده، ادامه اصلاح قانون، حذف رویه‌های مربوط به سرمایه‌گذاری، زمین، برنامه‌ریزی و ساخت‌وساز برای ساده‌سازی و ایجاد شرایطی برای کسب‌وکارها جهت کاهش هزینه‌ها، افزایش عرضه به بازار، به‌ویژه در گروه‌های کالایی مناسب برای افراد کم‌درآمد است.

به گفته وی، بهبود همزمان کیفیت و کمیت به افزایش حق انتخاب برای خریداران واقعی، محدود کردن افزایش قیمت به دلیل کمبود محلی و در عین حال ایجاد یک پلتفرم عملیاتی پایدار برای شهرهای اقماری کمک خواهد کرد.

دکتر نگوین ون خوی در چشم‌انداز بلندمدت تأکید کرد که «امواج ماهواره‌ای» یک روند اجتناب‌ناپذیر در دوره 2025-2030 هستند. پیروی از مسیر درست شامل سیاست‌های شفاف، برنامه‌ریزی همزمان و سازوکارهایی برای تشویق مسکن با تقاضای واقعی، به املاک و مستغلات کمک می‌کند تا نه تنها در خدمت اهداف مسکونی باشند، بلکه به پایه و اساس توسعه اقتصادی پایدار نیز تبدیل شوند.

این کارشناس تأکید کرد: «در واقع، ترکیبی از نرخ‌های بهره پایین‌تر، سرمایه‌گذاری عمومی شتاب‌یافته و چارچوب‌های قانونی بهبودیافته، «شرایط برون‌زا»ی مطلوبی را ایجاد می‌کند. برای تبدیل فرصت‌ها به ارزش، شهرهای اقماری باید «شرایط درون‌زا» را به‌طور کامل بپذیرند: مشاغل محلی، خدمات عمومی باکیفیت، حکومتداری شفاف و قیمت‌هایی که برای اکثر مردم مقرون‌به‌صرفه باشد.»

روزنامه نگار، دکتر تو دین توان - سردبیر روزنامه نگوئی لائو دونگ:

همراهی با بازار املاک و مستغلات

موضوع این انجمن «امواج ماهواره‌ای» موضوعی روز و الهام‌بخش است. انتظار می‌رفت مفهوم «شهرهای ماهواره‌ای» بار منطقه مرکزی را کاهش دهد، فضای زندگی را گسترش دهد و فرصت‌های مسکونی را برای تعداد زیادی از مردم فراهم کند.

در سال‌های اخیر، مردم شاهد رونق پروژه‌های شهری اقماری در اطراف شهر هوشی مین، هانوی و بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر بوده‌اند. با این حال، اجرای آنها مطابق انتظار نبوده است. پروژه‌های شهری اقماری تنها زمانی می‌توانند به یک موج واقعی تبدیل شوند که با نیازهای واقعی مسکن مرتبط باشند، زمانی که مردم جایی برای زندگی پیدا کنند و نه فقط محصولی برای سفته بازی. در این فرآیند، نقش مطبوعات بسیار مهم است.

در مورد روزنامه لائو دونگ، ما سال‌هاست که به طور مداوم بازار املاک و مستغلات را همراهی می‌کنیم و آن را یکی از حوزه‌های اصلی محتوای خود می‌دانیم. هر ساله، روزنامه لائو دونگ بیش از ۵۰ رویداد، سمینار، کارگاه، برنامه گفتگو و غیره، از جمله برنامه‌های بسیاری در مورد بازار املاک و مستغلات، برگزار می‌کند که در آن متخصصان، مشاغل و مدیران می‌توانند در مورد آن بحث کنند، اطلاعات را به اشتراک بگذارند و راه‌حل‌هایی پیدا کنند. از طریق این کار، ما امیدواریم که در ایجاد یک بازار املاک و مستغلات سالم و شفاف مشارکت داشته باشیم و سهم مهمی در توسعه کلی اقتصاد کشور داشته باشیم.

دکتر کان ون لوک - اقتصاددان ارشد BIDV، عضو شورای مشورتی سیاستگذاری نخست وزیر:

رساندن قیمت املاک به سطح معقول

در حال حاضر، بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات تمایل دارند چندین پروژه را همزمان در یک منطقه اجرا کنند که منجر به فشار بر سرمایه، جریان نقدی و افزایش ریسک‌های مالی می‌شود. این چیزی است که باید از قبل هشدار داده شود تا از عواقب منفی در درازمدت جلوگیری شود.

یک آمار نشان می‌دهد که یک کارمند دولت در ویتنام برای خرید یک آپارتمان به نزدیک به ۲۶ سال کار نیاز دارد، که به وضوح نشان‌دهنده تفاوت زمانی است که قیمت املاک و مستغلات بسیار سریع‌تر از درآمد افزایش می‌یابد و شکاف بزرگی را در مقایسه با میانگین جهانی ایجاد می‌کند. بنابراین، کنترل قیمت‌ها، رساندن قیمت املاک و مستغلات به سطح معقول‌تر و تنوع بخشیدن به منابع سرمایه و محصولات برای برآوردن نیازهای واقعی مردم، یک نیاز فوری است.

برای توسعه پایدار، شرکت‌ها باید به طور فعال به صورت دیجیتالی و سبز تغییر شکل دهند و در ایجاد یک پایگاه داده املاک و مستغلات برای افزایش شفافیت مشارکت کنند. از طرف دولت، باید راه‌حل‌های عملی برای تثبیت و کاهش تدریجی سطح قیمت‌ها، تنوع‌بخشی به منابع سرمایه، توسعه تأمین مالی املاک و مستغلات، احیای بازار اوراق قرضه، ایجاد صندوق ملی مسکن، ترویج پرداخت‌های بدون پول نقد و داشتن یک نقشه راه مالیاتی معقول وجود داشته باشد... اگر به خوبی اجرا شود، فرصت‌های فعلی بر چالش‌ها غلبه می‌کنند و پایه‌ای برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کنند.

به گفته دکتر علوم و معمار نگو ویتنام سان، بزرگترین گلوگاه توسعه شهری مرتبط با حمل و نقل عمومی (TOD)، چارچوب قانونی برای برنامه‌ریزی و پاکسازی سایت است. بدون یک مکانیسم جبران خسارت روشن و شفاف، پروژه به راحتی می‌تواند راکد بماند.

تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد که برای حل این مشکل، اعمال یک مکانیسم «دو قیمتی» ضروری است. بر این اساس، جبران خسارت زودهنگام بر اساس قیمت زمین، زمانی که زیرساخت‌ها در دسترس هستند، مردم می‌توانند به راحتی زمین را تحویل دهند و دولت می‌تواند پس از بهره‌برداری از زیرساخت‌ها از ارزش افزوده بهره‌مند شود.

منبع: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm