افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه، املاک و مستغلات به سمت نیازهای واقعی

انتظارات در مورد سرعت بهبود بازار

بازار املاک و مستغلات دانانگ در سال 2023 همچنان با مشکلات و چالش‌هایی روبرو خواهد بود، اما پیش‌بینی می‌شود که در سال 2024 نقاط روشن بیشتری داشته باشد. بهبود بازار املاک و مستغلات به سختی می‌تواند پیشرفت چشمگیری ایجاد کند، اما با فرصت‌های جدید بسیاری در هم تنیده خواهد شد.

املاک و مستغلات - افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه، املاک و مستغلات به سمت نیازهای واقعی — بازار املاک و مستغلات دانانگ در پایان سال 2023 سیگنال‌های مثبت بیشتری نسبت به ابتدای سال ثبت کرد.

آقای تران ترونگ وو، عضو کارگروه تحقیقات بازار املاک و مستغلات، انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام (VARS) در دانانگ، با نگاهی به تصویر کلی بازار دانانگ در سال 2023، گفت که بازار املاک و مستغلات در پایان سال سیگنال‌های مثبت بیشتری نسبت به ابتدای سال ثبت کرده است.

در میان آنها، محصولاتی که بیشترین جذب بازار را با افزایش جستجو داشته‌اند، زمین و آپارتمان‌های ارزان قیمت در برخی مناطق مانند نام هوا شوان، هوا شوان، بائو ترام لیک ساید هستند که قیمت آنها نسبت به ابتدای سال، 5 تا 10 درصد افزایش یافته است.

در بخش آپارتمان، فروش نیز به خوبی جذب شد، از جمله محصولاتی که برای فروش عرضه شدند مانند FPT Plaza با قیمت ۲۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع؛ Panoma of Sun Group قیمت‌هایی از ۶۰ تا ۷۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرد. این قیمت در مقایسه با سطح عرضه در بخش لوکس، قیمت بسیار پایینی است.

آقای وو ارزیابی کرد: «نکته قابل توجه این است که امسال محصولات املاک و مستغلاتی که جریان نقدی ایجاد می‌کنند، مورد توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران قرار گرفته‌اند. اکثر محصولاتی که جریان نقدی بیش از ۴٪ در سال نسبت به قیمت تمام‌شده ایجاد می‌کنند، با موفقیت معامله شده‌اند.»

به گفته یکی از اعضای گروه ویژه تحقیقات بازار املاک و مستغلات VARS، برخلاف سایر مناطق، املاک و مستغلات دا نانگ در اوایل سال ۲۰۱۹ به اوج خود رسید، سپس به دلیل نوسانات ناشی از بیماری همه‌گیر کووید-۱۹، روند نزولی شدیدی پیدا کرد و به شدت سقوط کرد.

تا زمان «اوج» بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۲، این بازار به سرعت شکل خود را بازیافت اما قیمت املاک و مستغلات به طور کامل بهبود نیافته است. این نشان می‌دهد که بازار املاک و مستغلات دانانگ نسبت به سایر مناطق، وضعیت بهتری دارد.

علاوه بر این، از طرف دولت، لازم است سازوکارها و سیاست‌های ترجیحی به طور خاص برای مسکن مقرون به صرفه با هدف اصلی تشویق سرمایه‌گذاران به مشارکت در توسعه عرضه این بخش، و تأمین نیازهای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط یا نزدیک به متوسط، مورد مطالعه قرار گیرد.

شامل سیاست‌های اعتباری ترجیحی به طور خاص برای افزایش «قدرت خرید» یا افزایش نرخ مالیات برای خانه‌های دوم و سوم به منظور کاهش انگیزه‌های سوداگرانه، و درآمد مالیاتی که می‌تواند برای حمایت از افراد با نیازهای واقعی بازیافت شود. حمایت از سرمایه‌گذاران در توسعه و بهره‌برداری از پروژه‌های زیرساخت اجتماعی...

علاوه بر این، افزایش سرمایه‌گذاری و گسترش زیرساخت‌های حمل و نقل ارتباطی. وقتی دیگر فاصله مسئله‌ای برای خرید خانه نباشد، روند نقل مکان از منطقه مرکزی به حومه شهر اجتناب‌ناپذیر است. تحقیق و یادگیری از تجربیات کشورهای قبلی نیز یکی از راه‌حل‌ها برای کوتاه کردن فرآیند توسعه و دستیابی سریع به اهداف تعیین شده است.

تقاضای واقعی مسکن، «تکیه‌گاه» تجدید ساختار بازار املاک و مستغلات است.

طبق پیش‌بینی‌های گروه DKRA، عرضه زمین در سال ۲۰۲۴ ممکن است در مقایسه با سال ۲۰۲۳ اندکی کاهش یابد و حدود ۴۵۰ تا ۵۵۰ قطعه زمین باشد که عمدتاً در دا نانگ و کوانگ نام متمرکز هستند.

سطح قیمت‌های اولیه در مقایسه با سال ۲۰۲۳ همچنان روندی خنثی دارد. نقدینگی و سطح قیمت‌های ثانویه در سال ۲۰۲۳ همچنان رو به کاهش است، به ویژه در پروژه‌هایی که مراحل قانونی را تکمیل نکرده‌اند و مشتریانی که از سرمایه قرض گرفته شده استفاده می‌کنند.

املاک و مستغلات - افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه، املاک و مستغلات با هدف قرار دادن تقاضای واقعی (شکل 2). — دانانگ در حال حاضر با بیش از ۱۵۰۰۰ واحد مسکونی، از نظر عرضه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه، پیشروترین شهر کشور است.

در بخش آپارتمان، عرضه جدید در سال 2024 ممکن است بین 800 تا 1000 واحد در نوسان باشد. انتظار می‌رود نسبت عرضه آپارتمان‌های کلاس A افزایش یابد که عمدتاً در منطقه نگو هان سون توزیع می‌شود.

قیمت‌های فروش اولیه به دلیل فشار ناشی از هزینه‌های ورودی، نوسان زیادی نداشته یا اندکی افزایش یافته است. سیاست‌های تخفیف در پرداخت سریع، حمایت از دوره‌های تنفس اصل و فرع وام‌های بانکی همچنان برای تحریک تقاضای بازار ترویج می‌شود.

آقای تران ترونگ وو اظهار داشت که بازار در آینده‌ای نزدیک، زمانی که سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در حال تکمیل مراحل قانونی هستند و به تدریج از سه ماهه سوم سال 2024 برای فروش باز می‌شوند، با عرضه زیادی از آپارتمان‌ها مواجه خواهد شد.

به طور خاص، دانانگ در حال حاضر با بیش از ۱۵۰۰۰ واحد، از نظر عرضه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه، پیشروترین منطقه در کشور است. در هفته اول سال ۲۰۲۴، این منطقه همچنین به طور عمومی از فروش اولین دسته از مسکن اجتماعی خبر داد. با این حال، در واقعیت، هنوز به طور کامل نیازهای مردم را برآورده نمی‌کند.

آقای وو در توضیح این موضوع اطلاع داد که از یک سو، مسکن اجتماعی در دا نانگ در حال حاضر عمدتاً در منطقه لیِن چیئو متمرکز شده است، در حالی که در جنوب و جنوب غربی شهر تقریباً هیچ پروژه جدیدی وجود ندارد.

از سوی دیگر، نرخ رشد جمعیت فعلی در دانانگ ۲.۵۱٪ در سال است، بنابراین عرضه فعلی مسکن اجتماعی زیاد است اما برای پاسخگویی به تقاضا کافی نیست. واضح‌ترین مدرک این است که در سال ۲۰۲۳، نزدیک به ۱۵ مورد فروش با ۱۷۰۰ آپارتمان مسکن اجتماعی برای فروش وجود داشت و همه آنها به سرعت فروخته شدند.

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، از داستان بحران بازار املاک و مستغلات، تقاضای واقعی بزرگترین نیروی محرکه برای حمایت از بازار است.

در سال ۲۰۲۳، بسیاری از واحدهای توزیع املاک و مستغلات به دلیل کمبود عرضه جدید با مشکلات زیادی روبرو شدند، بازار نمی‌توانست این کمبود را جذب کند و این امر باعث شد که واحدهای توزیع مجبور به تعدیل نیرو شوند. حتی بسیاری از مکان‌ها مجبور به تعطیلی و توقف فعالیت شدند، اما مشاغل کارگزاری املاک و مستغلات که در زمینه خانه‌های شهری، آپارتمان‌ها و زمین‌های مسکونی تخصص داشتند، همچنان رونق داشتند و این مدل به طور فزاینده‌ای تکرار می‌شد.

برای مثال، Tuan 123؛ Hoang Gia؛ Pho Xanh؛ Nha Tho Viet Nam هنوز با قدرت در حال فعالیت هستند و صدها نفر را در خود جای داده‌اند. این ثابت می‌کند که تقاضای واقعی در این دوره بخش بزرگی را به خود اختصاص داده است.

این واقعیت که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات در حال بازسازی محصولات خود و تغییر به بخش املاک و مستغلات با قیمت‌های پایین برای بهبود نقدینگی هستند، از این دوره به بعد خبر خوبی برای بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شود.

منبع