از «پس‌انداز» غیرمعمول یک سری از غول‌های املاک و مستغلات چه می‌توانیم ببینیم؟

تراز پرداخت‌ها

در صورت‌های مالی شرکت‌های املاک و مستغلات، مورد پیش‌پرداخت‌های کوتاه‌مدت از خریداران/مشتریان به عنوان «پس‌انداز» در نظر گرفته می‌شود. طبق اصول حسابداری، پولی که شرکت از مشتریانی که املاک و مستغلات را در پروژه‌ها خریداری می‌کنند اما هنوز تحویل نداده‌اند، دریافت می‌کند، در اینجا به حساب گرفته می‌شود. این مبلغ زمانی که شرکت املاک و مستغلات تکمیل‌شده را تکمیل و به مشتریان تحویل می‌دهد، به عنوان درآمد ثبت می‌شود.

آمار دن تری با تعدادی از شرکت‌های بزرگ املاک مسکونی در بازار نشان می‌دهد که تفاوت‌های قابل توجهی در «صرفه‌جویی» واحدها وجود دارد.

تا تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴، پیش‌پرداخت‌های کوتاه‌مدت شرکت سهامی Vinhomes (کد سهام: VHM) ۴۶,۳۸۳ میلیارد دونگ ویتنامی بود که نسبت به پایان سال ۲۰۲۳، ۳۲ درصد افزایش داشته است. این رقم ۱.۷ برابر بیشتر از کل ثبت‌شده توسط ۵ شرکت باقی‌مانده است. حتی در پایان سال ۲۰۲۲، مشتریان تا سقف ۶۲۳۳۷ میلیارد دونگ ویتنامی به Vinhomes پیش‌پرداخت کردند که ۲.۷ برابر بیشتر از مجموع کل واحدهای دیگر است.

بخش عمده این مبلغ، مانده حساب‌های پیشرفت کار از مشتریانی است که قراردادهای خرید املاک و مستغلات را در پروژه‌های Vinhomes و شرکت‌های تابعه آن امضا کرده‌اند. آمار شرکت سهامی اوراق بهادار ویتکاپ نشان می‌دهد که سال گذشته، Vinhomes و شرکت‌های تابعه آن، واحدهایی با بیشترین تعداد فروش پروژه در بازار بوده‌اند.

رویدادهای پیشگامانه و افتتاحیه کسب و کارهای املاک مسکونی در سال 2024 (عکس: Vietcap).

رتبه دوم از نظر ارزش پیش‌پرداخت‌های کوتاه‌مدت، متعلق به شرکت سهامی گروه سرمایه‌گذاری املاک نووا ( نووالند - کد سهام: NVL) است. این دسته در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، اندکی ۱ درصد کاهش یافته است. این امر تا حدودی نشان دهنده حذف پروژه‌های بزرگ این شرکت و همچنین عدم تغییر معاملات در مقایسه با سال ۲۰۲۳ است.

سال گذشته، «پس‌انداز» شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری توسعه ساخت و ساز (DIC Corp - کد سهام: DIG) با رسیدن به ۲۴۲۶ میلیارد دونگ، افزایشی ۳۷ درصدی را تجربه کرد و به طور قابل توجهی بهبود یافت. به طور خاص، قوی‌ترین رشد از پروژه آپارتمان A2-1 حاصل شد که بیش از ۸۴۳ میلیارد دونگ را ثبت کرد که ۴.۹ برابر بیشتر از مدت مشابه در پایان سال ۲۰۲۳ است.

از سوی دیگر، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری و بازرگانی خانگ دین هاوس (کد سهام: KDH)، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری نام لانگ (کد سهام: NLG)، شرکت سهامی گروه دات زان (کد سهام: DXG) همگی کاهش مشتریان پیش‌پرداخت را ثبت کردند. دلیل این امر این است که در سال 2023، همه این واحدها رشد قابل توجهی داشتند.

برای مثال، در پایان سال ۲۰۲۳، نها خانگ دین ۲۳۸۸ میلیارد دانگ ویتنام را به عنوان پیش‌پرداخت‌های کوتاه‌مدت از مشتریان ثبت کرد که ۲.۷ برابر بیشتر از سال قبل است. در سال ۲۰۲۴، این شرکت هیچ پروژه‌ای را برای فروش افتتاح نکرد.

«پس‌انداز» به پول تبدیل می‌شود

اگرچه رشد در اقلام پیش‌پرداخت کوتاه‌مدت مشتریان یک سیگنال مثبت تلقی می‌شود، اما برای ثبت درآمد، کسب‌وکارها باید محصولات را با موفقیت تکمیل و به مشتریان تحویل دهند.

سرپرست تیم تحلیل یک شرکت اوراق بهادار گفت: هنوز مواردی وجود دارد که شرکت‌های املاک و مستغلات نمی‌توانند پروژه‌ها را واگذار کنند، با اینکه پیش‌پرداخت را از مشتریان ثبت کرده‌اند. برخی از مواردی که می‌توان به آنها اشاره کرد، مشکلات مربوط به وضعیت حقوقی پروژه، سرمایه ناکافی برای اجرای پروژه و اختلافات قضایی است.

این را می‌توان از طریق داده‌های مالی Vinhomes و Novaland مشاهده کرد. اقلام پیش‌پرداخت کوتاه‌مدت مشتریان این دو واحد به سرعت رشد کرده و از سایر مشاغل بسیار فراتر رفته است. دلیل آن این است که این غول‌ها همگی در سال‌های اخیر پروژه‌های عظیم و بزرگی را اجرا کرده‌اند.

با این حال، به دلیل مشکلات قانونی پروژه، این ارزش ثبت‌شده‌ی نوالند به سود شرکت تبدیل نشده است. در حالی که سود وین‌هومز در همان جهت کالای پیش‌پرداخت مشتری رشد می‌کند، نوالند برعکس است. در سال ۲۰۲۴، این شرکت حتی پس از کسر مالیات حدود ۴۳۵۱ میلیارد دانگ ضرر داشت. سایر کسب‌وکارها مانند نها خانگ دین، نام لانگ، دات زان، همگی رشد قوی سود را در سال ۲۰۲۴ ثبت کردند.

در گزارش استراتژی سرمایه‌گذاری ۲۰۲۵، شرکت‌های اوراق بهادار این دیدگاه را به اشتراک گذاشتند که اجرای قانون اصلاح‌شده زمین به روند قانونی روان‌تر کمک می‌کند و شرایط مساعدی را برای بسیاری از پروژه‌های جدید ایجاد می‌کند تا از سال ۲۰۲۵ به بعد برای فروش در بازار اولیه افتتاح شوند.

بر این اساس، شرکت‌های بزرگی مانند Vinhomes، Nha Khang Dien، Nam Long یا Dat Xanh قبل از اصلاحات قانونی پیش رو، از مزیت خوبی برخوردار خواهند بود. واحدهای تحقیقاتی همگی پیش‌بینی می‌کنند که فعالیت‌های فروش در سراسر کشور در سال 2025 از پروژه‌های جدید و در حال انجام به شدت افزایش یابد.

انتظار می‌رود Vinhomes امسال چندین پروژه از جمله Phuoc Vinh Tay در استان Long An و Duong Kinh در شهر Hai Phong را به همراه فعالیت‌های فروش فعلی پروژه‌هایی مانند Royal Island و Ocean Park 2 و Ocean Park 3 راه‌اندازی کند. انتظار می‌رود Khang Dien House پروژه جدیدی را در شهر Thu Duc راه‌اندازی کند. پس از دریافت مجوز ساخت در سه ماهه سوم سال 2024، Dat Xanh همچنین انتظار دارد Gems Riverside را در شهر Ho Chi Minh در اوایل سال 2025 راه‌اندازی کند.

انتظار می‌رود برخی از کسب‌وکارها امسال رشد فروش دو رقمی را ثبت کنند. انتظار می‌رود رشد فروش به افزایش شدید سود از سال ۲۰۲۵، زمانی که پروژه‌ها تحویل داده می‌شوند، کمک کند.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm