بازار املاک و مستغلات در کوتاه مدت "داغ" است.

وزارت ساخت و ساز ارزیابی می‌کند که از ابتدای سال تاکنون، معاملات زمین و قیمت فروش در مناطق مختلف در مقایسه با سه ماهه آخر سال 2024 به طور قابل توجهی نوسان داشته است. دلیل اصلی آن اطلاعات مربوط به ادغام استان‌ها و شهرها است. در استان‌ها و شهرهایی که به عنوان مکان‌های ادارات جدید انتخاب شده‌اند، قیمت‌ها افزایش یافته و حجم معاملات نیز رو به افزایش بوده است.

منطقه مسکونی دونگ اوی در بخش نین می، شهر هوا لو، در مارس 2025 به مناقصه گذاشته خواهد شد.

با این حال، رشد قیمت و حجم معاملات در مناطق مذکور، سوداگرانه است و خطرات قابل توجهی را برای بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کند. مقامات در بسیاری از مناطق در مورد این وضعیت هشدارهایی صادر کرده‌اند و در حال تقویت کنترل و مدیریت بازار هستند.

طبق آمار گزارش وزارت ساخت و ساز در مورد وضعیت بازار املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2025 که اخیراً منتشر شده است، کل کشور 101049 معامله موفق زمین را ثبت کرده است که نسبت به سه ماهه قبل 16.4 درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته 3 درصد افزایش داشته است. در همین حال، کل معاملات موفق در بخش آپارتمان و خانه‌های ویلایی تنها به بیش از 33500 واحد رسیده است.

مقایسه این دو بخش نشان می‌دهد که حجم معاملات قطعات زمین در سه ماهه گذشته بیش از سه برابر کل حجم معاملات محصولات سنتی مسکن بوده است. این یک "اختلاف" نادر است که نشان دهنده جریان قوی سرمایه به سمت قطعات زمین است.

در کنار حجم بالای معاملات، قیمت زمین نیز شاهد افزایش شدیدی بوده است. به عنوان مثال، در باک گیانگ ، قیمت زمین در برخی از مناطق شهر باک گیانگ در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴ بیش از ۲۰ درصد افزایش یافته است. به طور مشابه، در فو تو، در برخی از مناطق مسکونی، حتی مناطق شهری متروکه در ون فو، ترونگ وونگ، تو سون، تان میو و گیا کام، قیمت‌های پیشنهادی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یافته است. یا در های فونگ، قیمت قطعات زمین در کین توی، آن دونگ و توی نگوین در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴، ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است.

در منطقه جنوبی، نون تراچ (استان دونگ نای ) همچنان کانون «تب زمین» است. تنها در سه ماه اول سال، قیمت زمین در برخی مناطق لانگ تو، فو دونگ و فوک خان ۲۰ تا ۳۰ درصد و در برخی نقاط بیش از ۴۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است.

کارشناسان معتقدند که ادغام واحدهای اداری در سطح استان تأثیر خاصی بر بازار املاک و مستغلات دارد و پدیده افزایش شدید قیمت‌ها در برخی مناطق را به همراه دارد. با این حال، این وضعیت فقط کوتاه‌مدت است.

دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام، در مورد این پدیده اظهار داشت که هر زمان اطلاعاتی در مورد ادغام واحدهای اداری در سطح استان منتشر می‌شود، بازار املاک و مستغلات در مناطق مربوطه نشانه‌هایی از نوسانات شدید را نشان می‌دهد. برخی از گروه‌های سوداگر با سوءاستفاده از انتظارات عموم و سرمایه‌گذاران در مورد تغییرات در برنامه‌ریزی و زیرساخت‌ها، به سرعت با طرح‌های مختلف سودآوری وارد بازار می‌شوند.

آقای لونگ تحلیل کرد: «مکانیسم دستکاری قیمت معمولاً با پخش شایعاتی در مورد برنامه‌ریزی شهری یا محل یک مرکز اداری جدید برای تحریک احساسات خرید آغاز می‌شود. سپس، این گروه‌ها ممکن است معاملات داخلی را برای ایجاد یک اثر «تب» کاذب انجام دهند و باعث شوند قیمت زمین در مدت کوتاهی به شدت افزایش یابد و بسیار فراتر از ارزش واقعی خود افزایش یابد.»

این متخصص توصیه می‌کند که برای جلوگیری از افتادن در دام حباب‌های سوداگرانه، مشتریان باید بین بازار املاک و مستغلات با ارزش واقعی و بازار سوداگرانه تمایز قائل شوند. یک بازار واقعاً سالم باید مبتنی بر قدرت خرید واقعی مردم باشد، همراه با برنامه‌ریزی شفاف و اطلاعات حقوقی ارائه شده توسط مقامات. از سوی دیگر، املاک و مستغلات در یک بازار واقعی باید پتانسیل ایجاد جریان نقدی از طریق اجاره یا فعالیت‌های تجاری را داشته باشند و توسط زیرساخت‌ها و امکانات حمل و نقل به وضوح تعریف شده یا در حال توسعه پشتیبانی شوند.

نه تنها زمین و مسکن تحت تأثیر قرار می‌گیرند، بلکه ادغام مرزهای اداری استانی نیز باعث ایجاد شتاب در بازار املاک صنعتی می‌شود. کارشناسان حتی انتظار دارند که این امر در طول این مرحله از تحول استراتژیک، به بازار املاک صنعتی ویتنام "رونق" بخشد و اهرمی برای تشکیل مناطق صنعتی-شهری در مقیاس بزرگ فراهم کند که برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی جذاب‌تر باشد.

آقای توماس رونی، معاون مدیر دپارتمان مشاوره صنعتی ساویلز هانوی، اظهار داشت که ادغام واحدهای اداری صرفاً تغییر در مرزهای جغرافیایی نیست، بلکه هدف آن ساده‌سازی دستگاه‌های اداری، کاهش پراکندگی در برنامه‌ریزی و افزایش رقابت‌پذیری بین مناطق محلی است. اگر این طرح به درستی اجرا شود، راه را برای تشکیل اکوسیستم‌های یکپارچه شهری-صنعتی هموار می‌کند و آنها را برای جریان‌های سرمایه‌گذاری خارجی که به طور فزاینده‌ای در مورد مقاصد خود گزینشی عمل می‌کنند، جذاب‌تر می‌سازد.

بر این اساس، استان‌ها می‌توانند مناطق صنعتی جدید بیشتری با مساحت‌های بزرگتر برنامه‌ریزی کنند و گزینه‌های بیشتری را برای مشاغل فراهم کنند. با افزایش عرضه زمین، مشاغل داخلی و خارجی راحت‌تر مکان‌های مناسبی برای افتتاح کارخانه‌ها پیدا می‌کنند و از کمبود زمین صنعتی در مناطقی با تقاضای بالا جلوگیری می‌شود.

علاوه بر این، پس از ادغام، استان‌هایی با مساحت بیشتر، شرایط لازم برای تعریف واضح‌تر مناطق خود را دارند و در نتیجه، پارک‌های صنعتی تخصصی یا مجتمع‌های صنعتی مانند پارک‌های صنعتی پشتیبان یا پارک‌های صنعتی پشتیبان تخصصی که قطعات و اجزای صنایع تولیدی بزرگ یا صنایع خاص مانند خودروسازی یا نیمه‌رساناها را تأمین می‌کنند، توسعه می‌یابند.

توماس تحلیل کرد: «محله‌هایی که از قبل نقاط قوتی در جذب سرمایه‌گذاری بودند، وقتی ادغام شوند و در برنامه‌ریزی هماهنگی بیشتری داشته باشند، از نظر زیرساخت، نیروی کار و جهت‌گیری توسعه، مکمل یکدیگر خواهند بود. مقیاس بزرگتر به محلات کمک می‌کند تا به استانداردهای بالاتری در زیرساخت و مدیریت دست یابند و در نتیجه جایگاه خود را در زنجیره ارزش جهانی ارتقا دهند.»

با این حال، چالش‌های کوتاه‌مدتی قبل از تحقق مزایای بلندمدت وجود خواهد داشت. دلیل این امر آن است که تعدیل مرزهای اداری ناگزیر بر طیف وسیعی از عوامل، از برنامه‌ریزی کاربری زمین و صدور مجوز سرمایه‌گذاری گرفته تا رویه‌های قانونی مربوط به محیط زیست و ساخت و ساز، تأثیر خواهد گذاشت.

بنابراین، به گفته توماس رونی، در کوتاه‌مدت، ممکن است کسب‌وکارها به دلیل تغییرات در مدیریت و سیاست‌هایی که هنوز بین مناطق ادغام‌شده هماهنگ نشده‌اند، با مشکلاتی مواجه شوند. با این حال، در درازمدت، این فرصت بسیار خوبی برای بازسازی یک چارچوب قانونی شفاف‌تر و مؤثرتر است. هماهنگی و استانداردسازی رویه‌ها در حوزه‌های اداری جدید به صرفه‌جویی در زمان و بهبود اعتماد سرمایه‌گذاران کمک خواهد کرد.

برای املاک صنعتی، که ثبات و شفافیت در برنامه‌ریزی بسیار مهم است، یکپارچه‌سازی رویه‌ها و سیاست‌ها، راه را برای پارک‌های صنعتی بزرگ، ادغام زیرساخت‌های لجستیکی، شهرهای اقماری و ارتباطات حمل و نقل بین منطقه‌ای هموار می‌کند.

اگر ادغام‌ها همراه با سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی، به ویژه در جاده‌های کمربندی، بنادر دریایی، فرودگاه‌ها و زیرساخت‌های دیجیتال اجرا شوند، شهرک‌های صنعتی دیگر محدود به مرزهای اداری نخواهند بود. در این صورت، کسب‌وکارها قادر خواهند بود به نیروی کار از مناطق بیشتری دسترسی داشته باشند و هزینه‌های عملیاتی بهینه‌تری داشته باشند.

توسعه زیرساخت‌های بین منطقه‌ای نیز روند تغییر از بازارهای صنعتی سنتی را که در آن‌ها عرضه محدود و هزینه‌های سرمایه‌گذاری در حال افزایش است، هدایت می‌کند. مکان‌های جدید با زمین فراوان و ارزان و زیرساخت‌های بهبود یافته، این فرصت را خواهند داشت که به عنوان مراکز صنعتی جدید ظهور کنند.

ان‌بی‌او

منبع: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm