بازار املاک و مستغلات راکد است، بنگاه‌های دلالی املاک چگونه کسب و کار خود را اداره می‌کنند؟

در سه ماهه دوم سال 2023، بازار املاک و مستغلات هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نداده است. کل بازار تعداد کمی از معاملات را ثبت کرده است و تعداد محصولات جدید املاک و مستغلات عرضه شده در بازار تقریباً صفر بوده است.

نتایج تجاری سه ماهه دوم سال 2023 و 6 ماه اول سال 2023 از مجموعه‌ای از مشاغل کارگزاری املاک و مستغلات، به وضوح وضعیت دشوار این نوع مشاغل را نشان می‌دهد.

کاهش تکان‌دهنده درآمد، سود منفی عمیق

طبق گزارش مالی سه ماهه دوم سال 2023، شرکت سهامی گروه دانه خوی (HNX: NRC) کاهش شدیدی در درآمد خالص تلفیقی خود ثبت کرد که 55 برابر کمتر از مدت مشابه سال گذشته و به بیش از 1.9 میلیارد دونگ ویتنامی رسید. از این میزان، درآمد حاصل از خدمات مشاوره و مدیریت املاک و مستغلات و درآمد حاصل از فعالیت‌های همکاری در سرمایه‌گذاری پروژه، 0 دلار ثبت شده است. تنها خدمات کارگزاری و سایر خدمات، بیش از 1.9 میلیارد دونگ ویتنامی برای دانه خوی به ارمغان آورده است.

بنابراین، اگرچه بهای تمام‌شده‌ی کالای فروش رفته کاملاً به نزدیک به ۳۸ میلیون دونگ ویتنامی کاهش یافت، اما شرکت همچنان تنها ۱.۹ میلیارد دونگ ویتنامی سود ناخالص داشت (در همان دوره، سود ناخالص بیش از ۸۹.۵ میلیارد دونگ ویتنامی بود).

در 6 ماه اول سال، این شرکت تنها بیش از 1.9 میلیارد دانگ ویتنام درآمد خالص کسب کرد. پس از کسر تمام هزینه‌ها و مالیات‌ها، دانه خوی از ضرر 3.8 میلیارد دانگ ویتنامی در سه ماهه دوم سال 2023 و ضرر بیش از 20.6 میلیارد دانگ ویتنامی در نیمه اول سال 2023 خبر داد.

موجودی شرکت تا تاریخ 30 ژوئن 2023 نیز همانند ابتدای سال در 61.13 میلیارد دونگ ویتنام باقی مانده است، که عمدتاً به دلیل هزینه‌های تولید و کارهای ناتمام بوده است.

شرکت سهامی خدمات املاک و مستغلات دات زان (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) که در شرایط مشابه شرکت دن خوی قرار دارد، درآمد خود را در سه ماهه دوم سال 2023 با 662 میلیارد دونگ ویتنامی ثبت کرد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 49 درصد کاهش یافته است. درآمد به نصف کاهش یافته اما بهای تمام شده کالاهای فروخته شده تنها 15 درصد کاهش یافته است که باعث شده سود ناخالص خدمات دات زان تنها به 150 میلیارد دونگ ویتنامی برسد که معادل کمتر از یک چهارم مدت مشابه است.

در بخش توضیحات، شرکت خدمات املاک و مستغلات Dat Xanh نشان می‌دهد که درآمد خدمات املاک و مستغلات شدیدترین کاهش را داشته و تا ۷۳ درصد کاهش یافته و به کمتر از ۱۹۲ میلیارد دونگ رسیده است. علاوه بر کاهش درآمد خالص، درآمد مالی شرکت نیز چندان بهتر نیست.

بنابراین، در پایان سه ماهه دوم سال 2023، شرکت خدمات دات زان 17.2 میلیارد دانگ ویتنام ضرر ثبت کرد، در حالی که در همان دوره بیش از 256 میلیارد دانگ ویتنام سود داشت. این سومین سه ماهه متوالی بود که این شرکت ضرر خالص گزارش می‌کرد.

در 6 ماه اول سال، «برادر بزرگ» در صنعت کارگزاری املاک و مستغلات، بیش از 61 میلیارد دانگ ویتنام ضرر گزارش کرد که در مقایسه با سود 474 میلیارد دانگ ویتنامی در نیمه اول سال 2022، کاهش زیادی را نشان می‌دهد.

گزارش سود پس از کسر مالیات «به نازکی برگ برنج»

در یک نکته مثبت‌تر، شرکت سهامی گروه خای هوان لند (HoSE: KHG) در سه‌ماهه دوم سال 2023 افت شدیدی در درآمد خود ثبت کرد، اما همچنان توانست مقداری سود خالص را نجات دهد.

به طور خاص، خای هوان لند درآمد خالص حاصل از فروش و ارائه خدمات را کمی بیش از 3.3 میلیارد دونگ ویتنامی ثبت کرد که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 80 برابر کاهش یافته است. دلیل این امر این است که این شرکت مبلغ اضافی کالاهای مرجوعی تا 31.8 میلیارد دونگ ویتنامی را متحمل شده است که تقریباً تمام درآمد شرکت را در سه ماهه دوم سال 2023 از بین برده است.

علاوه بر این، در سه ماهه دوم سال 2023، این شرکت تنها بیش از 12 میلیارد دانگ ویتنام از محل کارگزاری املاک و مستغلات درآمد کسب کرد، در حالی که در مدت مشابه این رقم بیش از 271 میلیارد دانگ ویتنام بود.

در مقابل، درآمد مالی شرکت نقطه‌ی روشنی بود و به بیش از ۱۰۹ میلیارد دونگ رسید، اما هزینه‌های مالی تقریباً به نصف کاهش یافت و به ۲۶ میلیارد دونگ رسید.

با این حال، کاهش شدید درآمد حاصل از فعالیت‌های اصلی کسب‌وکار، سود Khai Hoan Land را نیز تحت تأثیر قرار داد. در پایان سه‌ماهه دوم سال 2023، این شرکت کارگزاری از کاهش 48 درصدی سود به 45 میلیارد دانگ ویتنام خبر داد. در 6 ماه اول سال، درآمد خالص Khai Hoan Land به 263 میلیارد دانگ ویتنام و سود پس از کسر مالیات به 101 میلیارد دانگ ویتنام رسید که به ترتیب 43 درصد و 35 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است.

به همین ترتیب، شرکت املاک و مستغلات Century (CenLand, HoSE: CRE) که زمانی هزاران دلال املاک را پرورش داده و به خاطر تیم دلالان آموزش‌دیده حرفه‌ای خود مشهور بود، نتوانست از وضعیت سودهای «نازک مثل برگ برنج» اجتناب کند.

به طور خاص، در سه ماهه دوم سال 2023، این شرکت درآمد خالص نزدیک به 401 میلیارد دونگ ویتنام و سود خالص بیش از 9.5 میلیارد دونگ ویتنام را ثبت کرد که به ترتیب 35 درصد و 88 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است.

این شرکت در توضیح این نتیجه اعلام کرد که بازار املاک و مستغلات در سه ماهه دوم همچنان با مشکلات و عوامل نامطلوب بسیاری که از سال ۲۰۲۲ پدیدار شده بودند، روبرو بود. اگرچه بازار املاک و مستغلات و بازار سرمایه در مقایسه با سه ماهه اول بهبود یافته‌اند، اما واقعاً بهبود نیافته‌اند و معاملات واقعاً فعال نبوده‌اند.

مدیر کل CenLand در مجمع عمومی سالانه سهامداران سال 2023 که در پایان ماه آوریل برگزار شد، اظهار داشت که تعداد کارکنان کارگزاری این شرکت تا این لحظه حدود 40 تا 50 درصد کاهش یافته است.

علاوه بر این، رئیس هیئت مدیره شرکت Cenland Nguyen Trung Vu در کنگره اظهار داشت که به طور متوسط، هر ماه، برای حمایت از شرکت، مجبور است حدود ۲-۳ آپارتمان را با ضرر بفروشد و فکر می‌کند هنوز چند صد آپارتمان دیگر برای کمک به شرکت در گذر از این دوره باقی مانده است.

با نگاهی به ساختار درآمد تجمعی در 6 ماه اول سال 2023، کارگزاری املاک و مستغلات و خدمات سرمایه‌گذاری همچنان بخش اصلی ساختار درآمدی CenLand را تشکیل می‌دهند. با این حال، سود این بخش به شدت به زیر 5 میلیارد دونگ ویتنام کاهش یافت؛ حاشیه سود خالص این بخش تنها 1٪ بود (مدت مشابه 10.7٪).

آیا دلالی املاک هنوز جذاب است؟

گزارش انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) در مورد سلامت بازار املاک و مستغلات نشان می‌دهد که تعداد معاملات در دوره گذشته در مقایسه با سال گذشته کمتر از ۵۰ درصد بوده است. هم عرضه و هم تقاضا در بازار به طور جدی کاهش یافته است و باعث شده بسیاری از مشاغل به طور مداوم ضرر گزارش دهند، دلالان املاک و مستغلات با مشکل، فقر و بیکاری مواجه شوند.

VARS معتقد است که مشکلات بازار املاک و مستغلات به وضوح در نتایج کسب و کار منعکس شده است، زیرا بسیاری از مشاغل کارگزاری در دو سه ماهه اول سال 2023 ضرر گزارش کردند و بدترین دوره از سال 2017 را رقم زدند.

پیش از این، داده‌های VARS نشان می‌داد که تعداد تخمینی کارگزاران فعال در مقایسه با اوایل دوره ۲۰۲۲، اکنون تنها حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد است.

نکته قابل توجه این است که شرکت‌های کارگزاری یا سرمایه‌گذارانی که بخش‌های کارگزاری فروش راه‌اندازی کرده‌اند، 50٪ یا بیشتر از کارکنان خود را به اشکال مختلف مانند توقف موقت امضای قراردادها به مدت 3 تا 6 ماه، اخراج آنها، نگه داشتن آنها به عنوان همکار و غیره، تعدیل کرده‌اند.

وضعیت تعدیل نیرو نه تنها در شرکت‌های پیشرو، بلکه در سایر کسب‌وکارهای کوچک نیز شدیدتر است.

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات منجمد شده است، مشاغل دلالی املاک و مستغلات چگونه کار می‌کنند؟ — بازار مسکن در شش ماه اول سال همچنان با رکود طولانی مدت مواجه است.

VARS معتقد است که این دوره، دوره‌ای چالش‌برانگیز برای واحدهای کارگزاری است که به اندازه کافی رقابتی نیستند تا بتوانند دوام بیاورند، اما در عین حال فرصتی برای واحدهای حرفه‌ای است تا بر این چالش‌ها غلبه کرده و به طور پایدارتری توسعه یابند.

با این حال، VARS معتقد است که چشم‌انداز شغلی کارگزاران املاک و مستغلات، علیرغم دوره دشوار بازار و چالش‌های فراوان ناشی از رقابت بالا، هنوز عالی است. بنابراین، کارگزاران باید همیشه در حال یادگیری باشند، مهارت‌های خود را به طور مداوم بهبود بخشند و اخلاق حرفه‌ای و اعتبار خود را نزد مشتریان حفظ کنند .

منبع