 |
| جدیدترین اخبار املاک و مستغلات: پس از یک ماه از «آزادسازی» تفکیک و جداسازی قطعات زمین، قطعات زمین در حومه هانوی شروع به جذب مشتریان علاقه‌مند به خرید کرده‌اند. (عکس: N.Le) |
سرمایه‌گذاران با پشیمانی از قیمت، هنوز از آپارتمان‌هایی که برای ضرر تبلیغ می‌شوند، «می‌ترسند».
اخیراً، بازار دائماً مملو از اطلاعات مربوط به فروش آپارتمان با ضرر یا کاهش قیمت بوده است. برخی آپارتمان‌ها در منطقه شهری نزدیک به ۳۰۰ هکتار در منطقه قدیمی ۹ (که اکنون شهر تو دوک نام دارد) با قیمت‌های پایین برای فروش عرضه می‌شوند. یک آپارتمان ۲ خوابه با مساحت حدود ۵۴ متر مربع، بیش از ۲ سال پیش توسط مالک به قیمت بیش از ۳ میلیارد دانگ ویتنام خریداری شد، اما اکنون آنها قصد دارند آن را به قیمت حدود ۲.۷ میلیارد دانگ ویتنام بفروشند. یا در مورد آپارتمانی در منطقه اسکان مجدد منطقه ۲، مالک قبول می‌کند که آن را به قیمت حدود ۲.۵ میلیارد دانگ ویتنام برای مساحت ۸۰ متر مربع ارائه دهد.
بسیاری از مردم می‌خواهند از این فرصت برای داشتن یک آپارتمان اجاره‌ای استفاده کنند و یک منبع درآمد بلندمدت برای خود ایجاد کنند. با این حال، مشکل جریان نقدی و کارایی سرمایه‌گذاری باعث تردید آنها می‌شود.
طبق محاسبات، اگر یک آپارتمان با قیمت حدود ۲.۷ میلیارد دانگ ویتنام خریداری شود، پس از انقضای دوره تنفس برای بهره و اصل پول، سرمایه‌گذار باید حدود ۲۲ تا ۲۳ میلیون دانگ ویتنام در ماه بپردازد. اگر آن را بخرد و اجاره دهد، قیمت اجاره فقط حدود ۵ تا ۶ میلیون دانگ ویتنام در ماه است که برای پوشش هزینه بهره کافی نیست. این باعث می‌شود بسیاری از افراد هنگام تصمیم‌گیری مردد و مردد باشند.
میانگین قیمت فعلی آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است. در همین حال، بخش مسکن ارزان قیمت و مسکن اجتماعی با کمبود عرضه مواجه است. قیمت آپارتمان‌ها در حال افزایش است در حالی که قیمت اجاره‌ها در حال بهبود است و باعث می‌شود حاشیه سود این نوع مسکن در سال‌های اخیر بهبود چندانی نداشته باشد.
طبق نظرسنجی یک واحد تحقیقات بازار، حاشیه سود اجاره آپارتمان در شهر هوشی مین در سه ماهه اول سال 2023 تنها به 4.4 درصد در سال رسید که بسیار کمتر از 5.9 درصد در سال 2019 است. تحت تأثیر همه‌گیری، طی 3 سال گذشته (2020-2022)، این نرخ به 4.9 درصد در سال کاهش یافت و سپس در 4.1 درصد باقی ماند و اخیراً افزایش یافته است.
نرخ بهره یکی از موانع فعلی در بازار است که مردم تصمیم به خرید ملک می‌گیرند. در سال‌های گذشته، نرخ بهره حدود 10٪ در سال بود، اکنون حدود 13-14٪ در سال است، اما مردم در گرفتن وام مشکل دارند.
آقای وو هونگ تانگ، مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه، گروه DKRA، گفت که در حال حاضر، بازار آپارتمان‌هایی با قیمت‌های کاهش‌یافته و با ضرر برای فروش دارد، بسیاری از محصولات ثانویه حتی تا 30 درصد کاهش قیمت دارند. با این حال، این فرصت متعلق به کسانی است که پتانسیل مالی، جریان نقدی آماده برای استفاده از املاک و مستغلات با تخفیف‌های بالا، مکان‌های اجاره خوب و تقاضای رو به افزایش دارند.
برای کسانی که مجبور به استفاده از اهرم مالی و وام گرفتن از بانک‌ها هستند، داستان برعکس است. در حال حاضر، قیمت اجاره ثابت است و تمایل به افزایش دارد، میانگین حاشیه سود حدود ۴-۵٪ در سال است اما نرخ بهره بانکی ۱۳-۱۴٪ در سال است.
بدیهی است که درآمد حاصل برای پوشش بهره وام کافی نیست. بنابراین، اگر سرمایه‌گذاران از اهرم مالی استفاده کنند، خرید آپارتمان برای اجاره در حال حاضر جذاب نیست. اگرچه ممکن است آپارتمان در آینده فرصت افزایش قیمت داشته باشد، اما بار مالی در حال حاضر بسیار زیاد است.
آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com در منطقه جنوبی، با همین دیدگاه، تحلیل کرد که هنگام سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای، سرمایه‌گذاران باید در نظر بگیرند که قیمت آپارتمان سالانه چقدر می‌تواند افزایش یابد و حاشیه سود اجاره در مقایسه با نرخ بهره بانکی چقدر است. در دوران خوب بازار (۲۰۱۸-۲۰۲۰)، قیمت آپارتمان می‌تواند سالانه ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یابد. تا سال‌های ۲۰۲۱-۲۰۲۳، میانگین افزایش قیمت آپارتمان‌ها تنها به حدود ۸ درصد در سال خواهد رسید و نوسان زیادی نخواهد داشت. برای آپارتمان‌های دست دوم، افزایش قیمت تنها ۳ تا ۴ درصد در سال خواهد بود.
به گفته آقای توآن، بازار در حال حاضر دو روند متفاوت دارد. به این معنی که آپارتمان‌های اصلی در حال افزایش قیمت هستند در حالی که آپارتمان‌های فرعی با ضرر فروخته می‌شوند.
پروژه‌های معاملاتی ثانویه هنوز حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارند، اما اغلب از اقدامات تخفیف و پرداخت سریع برای تنظیم مناسب‌تر قیمت‌ها استفاده می‌کنند. نرخ سود اجاره این گروه به سطح مورد انتظار (حدود ۶٪ در سال) افزایش نیافته است، هنوز کمتر از بهره وام بانکی است و با بهره وام همراه است. بنابراین، در مورد سرمایه‌گذارانی که آپارتمان‌ها را برای اجاره جدید خریداری می‌کنند، دستیابی به جذابیت دشوار است. آقای توآن گفت: "دشوارترین چیز در بازار داشتن سرمایه وام است و دسترسی به سرمایه وام در این مرحله بسیار دشوار است."
آقای توآن در پایان گفت: برای آپارتمان‌هایی که تحویل داده شده و اجاره داده می‌شوند، قیمت اجاره افزایش می‌یابد. اگر سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری خرید می‌کنند، باید بحث سرمایه و بهره را در نظر بگیرند.
زمین‌های حومه شهر پس از «آزادسازی» تفکیک و جداسازی قطعات، مملو از معاملات است.
به گزارش ویتنام‌نت ، پس از یک ماه از «آزادسازی» تقسیم‌بندی و تفکیک قطعات، قطعات زمین در حومه هانوی شروع به جذب مشتریان علاقه‌مند به خرید کرده‌اند. نظرسنجی‌ها نشان می‌دهد که اکثر مشتریان فقط به قطعات زمینی با دفترچه قرمز، وضعیت قانونی مشخص و محدوده قیمت ۱ تا ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام علاقه‌مند هستند.
آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات EZ (EZ Property)، ارزیابی کرد که اطلاعاتی که هانوی در مورد تقسیم مجدد و تفکیک قطعات زمین ارائه می‌دهد، تأثیر مثبتی بر بازار خواهد داشت. اگرچه این تأثیر قوی نیست، اما «فشاری» برای بهبود بازار، به ویژه بخش زمین، خواهد بود.
«املاک و مستغلات «بیمار» است و نباید موانعی ایجاد کند که بازار را دشوارتر کند. وقتی به قطعات کوچک تقسیم شود، نیازهای اکثر افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند را برآورده می‌کند.»
از آنجا، تجارت املاک و مستغلات نیز تأثیر مثبت‌تری خواهد داشت. به خصوص وقتی قطعات زمین تقسیم شوند، بازار معاملاتی خواهد داشت و دولت نیز پول مالیات نقل و انتقال را جمع‌آوری خواهد کرد.»
به گفته این فرد، مناطقی مانند تو لیم، ها دونگ، دونگ آن، می لینه... زمین های زیادی در بین مردم دارند، بنابراین وقتی قطعات زمین تقسیم شوند، عرضه خوبی برای بازار ایجاد خواهد شد.
آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes، همچنین با ارزیابی تأثیر مثبت بر بازار املاک و مستغلات از زمان از سرگیری تقسیم و تفکیک زمین در هانوی، گفت که معاملات در بازار حومه شهر از سر گرفته شده است.
«در مقایسه با زمان قبل از تت، بازار با معاملات خاصی توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده است. اساساً، این بازار در مناطق پرجمعیت با نیازهای واقعی مسکن متمرکز شده است. مناطقی که نیازهای سرمایه‌گذاری بلندمدت را در جهت توسعه شهری مانند لانگ هوا لاک برآورده می‌کنند...»
آقای چانگ گفت: «تقسیم و جداسازی قطعات زمین همچنین به بهبود بازار از دیدگاه مصرف‌کنندگان واقعی کمک می‌کند و ارزش‌های مناسبی را برای افراد بیشتری ایجاد می‌کند. در عین حال، این امر نیروی محرکه و تأثیر کلی بر بهبود بازار املاک و مستغلات نیز هست.»
آقای چانگ گفت در شرایطی که عرضه ضعیف است و فروش محصولات سرمایه‌گذار تقریباً دشوار شده است، تقسیم و تفکیک قطعات زمین، منابع کالایی بیشتری برای بازار ایجاد خواهد کرد. وقتی بازار محصولات بیشتری داشته باشد، مطمئناً معاملاتی انجام خواهد شد.
آقای چانگ در مورد قیمت زمین گفت که در واقع، قیمت‌های بازار در مقایسه با اوج خود هنوز در حال کاهش هستند و حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد و در برخی مناطق ۳۰ درصد کاهش یافته‌اند.
آقای چانگ افزود: «این زمانی است که عرضه و تقاضا واقعاً فرصت پیدا کردن محصولات خوب، فرصت خرید برای امرار معاش را دارند.»
آقای چانگ در مورد بخش زمین از الان تا پایان سال اظهار داشت که بعید است مانند گذشته داستان‌های "داغ" یا "پر تب" وجود داشته باشد.
آقای لی دین هائو، مدیر فروش منطقه شمالی Batdongsan.com.vn، ارزیابی کرد که اجازه مجدد تقسیم زمین، "نور کوچکی" برای بازار زمین هانوی خواهد بود.
به گفته آقای هائو، برای توسعه پایدارتر بازار زمین، حمایت بیشتری لازم است، مانند ترویج جابجایی مراکز اداری، پارک‌های صنعتی، پروژه‌ها و دانشگاه‌ها به حومه هانوی.
در کنار آن، سرمایه‌گذاری بیشتری در مناطق شهری اقماری در غرب مانند هوا لاک، شوان مای و شمال رودخانه سرخ مانند می لین، سوک سون، دونگ آنه و ... انجام دهید.
آقای هائو به طور خاص گفت که بازار به بسته‌های وام مسکن با نرخ بهره مناسب‌تر نیاز دارد.
آقای هائو نظر خود را بیان کرد: «نرخ بهره وام‌ها کمتر از ۱۰ درصد است، نه میانگین ۱۱ تا ۱۳ درصد. در عین حال، اولویت باید به وام دادن به املاک و مستغلاتی داده شود که در تولید و تجارت به کار گرفته می‌شوند و جریان نقدی ایجاد می‌کنند، نه املاک و مستغلات سوداگرانه.»
خان هوا: رسماً زمین ۵ ویلا در محل بقایای کاخ بائو دای پس گرفته شد
کمیته مردمی استان خان هوا تصمیم گرفت زمین ۵ ویلای قدیمی در پروژه اقامتگاه لوکس بائو دای، واقع در بخش وین نگوین، شهر نها ترانگ را بازپس گیرد.
در تصمیم شماره 1125/QD-UBND، مورخ 19 مه 2023، نایب رئیس کمیته مردمی استان خان هوا، لو هوو هوانگ، 9209.4 متر مربع از زمین‌های 5 ویلای یادگاری بائو دای که توسط شرکت سهامی سرمایه‌گذاری خان ها برای ساخت پروژه تفریحی لوکس بائو دای اجاره شده بود را لغو کرد.
 |
| نمای پانوراما از محل نگهداری آثار باستانی کاخ بائو دای. (عکس: BXD) |
مساحت زمین این ۵ ویلای یادگاری، پس از بازیابی، طبق مفاد قانون به مرکز حفاظت از بناهای تاریخی خان هوا تحویل داده خواهد شد تا مدیریت شود.
طبق تصمیم کمیته مردمی استان خان هوا در مورد ابطال زمین، اداره ثبت زمین خان هوا مسئول ابطال و صدور مجدد گواهی حق استفاده از زمین پروژه است تا شرکت سهامی سرمایه‌گذاری خان ها بتواند پرونده پروژه را طبق مفاد قانون اصلاح کند.
گفته می‌شود که محل نگهداری آثار کاخ بائو دای در خلیج نها ترانگ واقع شده است، این مکان به عنوان یک مکان دیدنی ملی توسط وزارت فرهنگ و اطلاعات در سال ۲۰۰۵ به رسمیت شناخته شده است.
در سال ۲۰۱۳، کمیته مردمی استان خان هوا تصمیمی مبنی بر تصویب طرح تفصیلی ۱/۵۰۰ و تنظیم محلی برنامه‌ریزی کاربری زمین برای محل نگهداری آثار باستانی در کاخ بائو دای صادر کرد.
پس از آن، زمینی، از جمله زمین محل نگهداری آثار باستانی کاخ بائو دای، به شرکت سهامی سرمایه‌گذاری خان ها برای اجرای پروژه تفرجگاه بائو دای نها ترانگ واگذار شد.
محوطه باستانی کاخ بائو دای بیش از ۱۲ هکتار وسعت دارد و در سال ۱۹۲۳ توسط فرانسوی‌ها در کوه کان لونگ ساخته شد تا به عنوان مکانی برای زندگی اقیانوس‌شناسان باشد. از سال ۱۹۴۰ تا ۱۹۴۵، پادشاه بائو دای و ملکه نام پونگ اغلب برای استراحت به اینجا می‌آمدند، بنابراین نام کاخ بائو دای به آن زمان برمی‌گردد.
مشخصات تغییر اطلاعات شخصی در کتاب قرمز
طبق گزارش روزنامه کانستراکشن ، اطلاعات خانم نگوین تی تو هوین (های دونگ) و همسرش که در گواهی حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین ثبت شده است، کارت شناسایی شهروندی است. در حال حاضر، هر دو تغییر کرده و از کارت شناسایی شهروندی استفاده می‌کنند.
خانم هوین پرسید، برای ثبت وام مسکن در شعب اداره ثبت اسناد و املاک، آیا او و همسرش باید اطلاعات مربوط به کارت شناسایی شهروندی را که در گواهی حقوق استفاده از زمین ذکر شده است، اصلاح کنند؟ اگر اطلاعات کارت شناسایی شهروندی نیاز به اصلاح داشته باشد، روند کار چگونه است؟
وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به این موضوع اینگونه پاسخ داد:
تأیید تغییرات در اطلاعات مربوط به اشخاص حقوقی، شماره کارت شناسایی، شماره کارت شناسایی شهروندی و آدرس‌های موجود در گواهی‌های صادر شده، بر اساس نیاز کاربران زمین و صاحبان دارایی‌های متصل به زمین و در اداره ثبت اسناد و املاک یا شعبه‌ای از اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود.
پرونده ارسالی طبق مفاد بند ۱۶، ماده ۹ بخشنامه شماره ۲۴/۲۰۱۴/TT-BTNMT مورخ ۱۹ مه ۲۰۱۴ وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در خصوص تنظیم سوابق کاداستر (اصلاح و تکمیل شده در بند ۱، ماده ۲ بخشنامه شماره ۰۹/۲۰۲۱/TT-BTNMT مورخ ۳۰ ژوئن ۲۰۲۱) اجرا می‌شود، از جمله:
«الف) درخواست ثبت تغییرات در زمین و دارایی‌های متصل به زمین طبق فرم شماره 09/DK؛
ب) نسخه اصلی گواهی صادر شده؛
ج) کپی شناسنامه جدید یا کارت شناسایی نظامی جدید یا کارت شناسایی شهروندی جدید یا دفترچه ثبت احوال خانوار، سایر مدارکی که تغییرات شخصی را در صورت تغییر اطلاعات شخصی شخص نامبرده در گواهی اثبات می‌کند.
وزارت منابع طبیعی و محیط زیست اطلاعاتی را برای اطلاع او فراهم می‌کند.
منبع
نظر (0)