ورشکسته، نیاز به فروش خانه، فروش فوری، قیمت تکان دهنده در پایان سال

در پایان سال، معاملات املاک مسکونی در شلوغ‌ترین زمان سال خود قرار دارند. با این حال، اگر مراقب نباشید، خریداران و سرمایه‌گذاران زمین می‌توانند به راحتی در دام دلالان زمین بیفتند.

آقای دو نگوک تانگ - مدیر فروش منطقه‌ای در وان‌هاوسینگ - در گفتگو با خبرنگاران گفت: خطرات قانونی، قیمت‌های «بیش از حد» و دلالان غیرحرفه‌ای سه تله‌ای هستند که در پایان سال برای خریداران خانه ایجاد می‌کنند.

می‌توانید بعد از ظهر با حمایت سرزمین همسر، خانه‌ای که با شوک پایان سال تصویر ۱ روبرو می‌شوید را ببینید — آقای دو نگوک تانگ - مدیر فروش منطقه‌ای در وان‌هاوسینگ. (عکس: PH)

آشکار کردن سه تله‌ای که خریداران خانه در پایان سال با آن مواجه می‌شوند

با توجه به رکود عمومی بازار املاک و مستغلات در سال گذشته، بازار زمین مسکونی در پایان امسال چگونه پیش می‌رود؟

- در خصوص بخش زمین مسکونی، از گذشته تا به امروز، در هانوی با ۴ منطقه درون شهری و در حال حاضر ۱۲ منطقه درون شهری، این بخش چندان تحت تأثیر روندهای بازار اعم از افزایش یا کاهش قرار نگرفته است.

مرکز شهر - جایی که صندوق زمین نمی‌تواند گسترش یابد اما جمعیت همچنان در حال افزایش است و از همه مهمتر، تقاضا، تقاضای واقعی است - برای زندگی، سرمایه‌گذاری، انجام کسب و کار، اجاره ... همیشه وجود دارد، بنابراین قیمت املاک و مستغلات مرکز شهر تقریباً بدون تغییر است، گاهی اوقات فقط کمی افزایش می‌یابد اما به طور پیوسته افزایش می‌یابد، خریداران خانه نگران ضرر و زیان نیستند و پناهگاهی امن برای جریان نقدی خوب دارند.

از حالا تا پایان سال، معاملات املاک مسکونی بیشترین فعالیت را دارند - این در مورد روال سالانه نیز صادق است.

با این ذهنیت که می‌خواهند معامله را سریع ببندند، خریداران خانه هنگام خرید خانه در پایان سال با چه خطراتی می‌توانند مواجه شوند؟ چه تله‌هایی در بازار فعلی در انتظار خریداران خانه است؟

- ریسک‌های خرید خانه فقط مربوط به پایان سال نیست، مشکل همیشگی خریداران املاک و مستغلات اول قانونی بودن، دوم ارزش‌گذاری، سوم توصیه‌های دلال است.

از نظر قانونی، مشتریان ممکن است هنگام معامله خانه بدون گواهی، بدون گواهی، خرید و فروش با اسناد دست‌نویس یا اسناد محضری، به اشتراک گذاشتن گواهی، قرار داشتن گواهی در یک محل اعتباری سیاه، یا اینکه صاحب خانه برای ۲-۳ نفر سپرده‌گذاری می‌کند... با خطراتی مواجه شوند. رایج‌ترین خطر این است که صاحب خانه دفترچه قرمز را برای وام گرفتن از یک موسسه مالی در دست دارد - همه باید اوراق فروش را بدانند یا قرارداد سپرده بنویسند.

اگر کارگزار به دقت مشتری را بررسی نکند، خطرات زیادی برای خریدار وجود خواهد داشت و عواقب غیرقابل پیش‌بینی به همراه خواهد داشت، زیرا ارزش بیشتر املاک و مستغلات میلیاردها دونگ است.

دوم در مورد قیمت است. در پایان سال، اطلاعات زیادی در مورد فروش وجود خواهد داشت: "خرید خانه به دلیل بدهی، فروش فوری، قیمت تکان دهنده در پایان سال..." به احتمال زیاد این اطلاعات با هدف طمع سود ارائه می‌شوند. اگر دلالان به شما توصیه می‌کنند که قیمت بسیار ارزان‌تر از قیمت بازار است، قطعاً به شما توصیه می‌کنم که در مورد آن شک کنید و نسبت به چیزهایی که ناگهان ارزان می‌شوند، محتاط باشید. هر چیزی قیمت خودش را دارد.

برای دلالان، داستان اولیه «ماهیگیری» در مورد املاک با قیمت مناسب و تخفیف‌های تکان‌دهنده... اما در واقع این درست نیست، این یک ترفند برای جلب توجه خریداران و سپس هدایت آنها به سمت املاک دیگر است - دیگر داستان جدیدی نیست، حتی در بسیاری از بازارها به یک رویه تبدیل شده است. یا اینکه دلالان از روانشناسی خریدار برای بستن سریع قرارداد برای افزایش قیمت‌ها سوءاستفاده می‌کنند و مابه‌التفاوت را «می‌خورند» نیز غیرمعمول نیست.

می‌توانید بعد از ظهر با حمایت سرزمین همسر، خانه‌ای که با شوک تصویر پایان سال ۲ روبرو می‌شوید را ببینید — «دلالان زمین» در پایان سال ترفندهای زیادی دارند. (عکس: VNT)

در چنین بازار «منطقه خاکستری»، خریداران می‌توانند در هر زمانی با خطراتی روبرو شوند. به عنوان یک متخصص با دهه‌ها تجربه، چه توصیه‌ای می‌توانید به خریداران خانه بدهید؟

- معاملات املاک مسکونی هنوز هم هر روز اتفاق می‌افتد، مهمترین چیز برای خریداران هنگام ورود به بازار، تحقیق دقیق برای شناسایی خطراتی است که ممکن است با آن مواجه شوند.

در مورد قانونی بودن املاک و مستغلات، تجربه نشان می‌دهد که خریداران باید قبل از واریز وجه، دفترچه قرمز را به دقت بررسی کنند و اطلاعات موجود در دفترچه باید دقیق باشد. و البته، معاملات باید از طریق یک شرکت کارگزاری معتبر انجام شود، زیرا آنها بهترین تخصص را برای اطمینان از قانونی بودن آن املاک و مستغلات دارند.

در مورد قیمت، امروز بروید آپارتمان A، آپارتمان B، آپارتمان C را با فلان نقشه، فلان موقعیت، فلان کوچه و... ببینید، آنوقت می‌توانید میانگین قیمت در این منطقه را از حدود چند تا تخمین بزنید؟ اگر مشتری با یک دلال حرفه‌ای و آگاه آشنا شود که بتواند به ما در مورد اینکه چرا باید این مکان را بخریم، قیمت اینجا چقدر است، روند قانونی معامله چگونه است؟... مشاوره بدهد، احساس امنیت بیشتری خواهیم کرد.

در معاملات مسکونی، حرفه‌ای بودن دلال بسیار مهم است. علاوه بر قانونی بودن و قیمت، همانطور که در بالا اشاره کردم، دلال همیشه در کل فرآیند مشتری، از جستجو، بازدید از خانه تا انجام مراحل خرید و فروش، حضور دارد.

بنابراین، درست از همان جلسه اول، از طریق چند سوال، می‌توانید بررسی کنید که آیا آنها این حرفه را دارند، متعهد هستند، منطقه را درک می‌کنند و غیره.

ملاقات با یک دلال حرفه‌ای که برای یک واحد یا بنگاه اقتصادی بزرگ و معتبر کار می‌کند، می‌تواند به مشتریان کمک کند تا تمام ریسک‌ها را در فرآیند معامله زمین مسکونی به حداقل برسانند، زیرا در این صورت، به جای یک دلال مستقل، خود واحد دلالی مسئول معامله مشتری است.

یافتن «فرصت در خطر» در بازار املاک مسکونی

همانطور که اشاره کردید، هنوز مشتریان زیادی هستند که فرصت سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی را تشخیص می‌دهند. به نظر شما، خریداران در پایان امسال می‌توانند چه بخش قیمتی را هدف قرار دهند و آیا این بازار واقعاً برای جریان نقدینگی خریداران پایدار است؟

- بخش قیمت هنگام سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی کاملاً به منابع مالی موجود خریدار بستگی دارد. زیرا در بازار، علاوه بر واحدهای کارگزاری بزرگ که همکاری نزدیکی با بانک‌ها دارند، بقیه اغلب راه‌حل‌های مالی برای خریداران مسکونی ندارند.

برای زمین‌های مسکونی در مناطق مرکزی شهر، بخش قیمتی با قوی‌ترین معاملات از ۳ تا ۶ میلیارد دانگ ویتنام است. مردم ویتنام ذهنیت محتاطانه و ثابت قدمی دارند، بسیاری از مردم هنوز ترجیح می‌دهند در خانه‌های روی زمین زندگی کنند. برای خانه‌های کوچه‌ای، موتورسیکلت‌ها می‌توانند وارد شوند، قیمت حدود ۱۰۰ میلیون تا ۱۲۰ میلیون در متر مربع است، یک خانه ۵۰ متری حدود ۵ میلیارد است، با ۵ طبقه ساخته شده است، ۳۵ تا ۴۰ متر مربع در هر طبقه، مساحت قابل استفاده نیز تا نزدیک به ۲۰۰ متر مربع است.

عرضه در مرکز هانوی تقریباً هیچ نوسان بزرگی ندارد زیرا صندوق زمین نمی‌تواند گسترش یابد، معاملات مسکونی درون شهری مطابق تقاضا تغییر خواهد کرد. عرضه و تقاضا همیشه بدون توجه به نوسانات بازار املاک و مستغلات به طور کلی متعادل هستند. وقتی کسی می‌خواهد بفروشد، کسی خواهد بود که می‌خواهد بخرد و برعکس.

برای مثال، وقتی تازه ازدواج کرده بودم، فقط می‌خواستم یک خانه ۳۰ متری بخرم، اما بعد از ۳-۵ سال تجارت و کسب درآمد زیاد، طبیعتاً می‌خواستم جای بزرگ‌تری پیدا کنم. در آن زمان، می‌خواستم خانه‌ام را بفروشم و بعد از آن به خرید ادامه می‌دادم. یا بسیاری از مردم در یک خانه بزرگ زندگی می‌کنند، اما اگر کسب و کارشان با مشکل مواجه شود، می‌توانند خانه بزرگ خود را بفروشند و به یک خانه کوچک‌تر نقل مکان کنند تا سرمایه لازم برای تجارت را به دست آورند... عرضه و تقاضا برای املاک مسکونی همیشه وجود دارد. حتی من در ۵ خانه زندگی کرده‌ام.

می‌توانید بعد از ظهر با حمایت سرزمین همسر، خانه‌ای که با شوک پایان سال تصویر ۳ روبرو می‌شوید را ببینید — بخش قیمت هنگام سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی کاملاً به توان مالی خریدار بستگی دارد. (عکس: OH)

آیا این موضوع در مورد بخش زمین‌های حومه شهر که چند سال قبل از رونق بازار، در بین سرمایه‌گذاران بسیار محبوب بود، صادق است؟

- حدود ۲-۳ سال پیش، سرمایه‌گذارانی که در املاک و مستغلات حومه شهر سرمایه‌گذاری می‌کردند، از سودهای هنگفتی بهره‌مند شدند، مانند "وقتی جزر و مد بالا می‌آید، قایق هم بالا می‌آید".

با این حال، ما درس‌های قبلی را می‌بینیم، در سال ۲۰۱۰ املاک و مستغلات در حومه شهر به سرعت افزایش یافت اما وقتی حباب ترکید، شروع به کاهش کرد و بسیاری از سرمایه‌گذاران به مشکل خوردند، حتی ورشکست شدند و در آن زمان خانه‌های زیادی را فروختند... این وضعیت در سال ۲۰۲۲ و اوایل ۲۰۲۳ تکرار شد، اخبار فروش با ضرر برای پرداخت بدهی اعتباری گسترده بود.

به نظر من، وقتی بازار بهبود یابد، ابتدا در بخشی خواهد بود که تقاضای واقعی مسکن مانند آپارتمان‌ها و خانه‌های شهری وجود دارد. زمین‌های حومه شهر با مشکلات بیشتری روبرو خواهند شد، زیرا مجلس ملی اخیراً قانون تجارت املاک و مستغلات را تصویب کرده است که تقسیم‌بندی و فروش زمین را برای جلوگیری از سفته‌بازی «سخت‌تر» می‌کند.

با بهبود فزاینده مقررات قانونی و ارتقای شفافیت بازار، بخش زمین‌های حومه شهر در سبد سرمایه‌گذاری مشتریان جذابیت کمتری پیدا می‌کند.

در آخر، آیا توصیه‌ای برای خریداران خانه در پایان سال دارید؟

- توصیه به خریداران این است که اگر محصولی وجود دارد که با معیارها مطابقت دارد، با صاحب‌خانه‌ای که نیاز به فروش دارد مطابقت دارد، مایل به فروش است، شرایط قانونی استاندارد دارد، منابع مالی در دسترس دارد و غیره، باید آن را خریداری کنند تا بتوانند با خیال راحت بخوابند، بدون اینکه نگران رفتن به دیدن خانه امروز یا فردا باشند، آن زمان را صرف تجارت کنند و یک تعطیلات شاد و گرم داشته باشند، زیرا زمین‌های مسکونی در مرکز شهر هرگز کاهش قیمت نداشته‌اند.

خیلی ممنون! (Kheyli kheili mamnoonam!)

منبع