4 cas doivent être pris en compte pour disposer d'un mécanisme raisonnable de collecte des frais d'utilisation du sol
L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient d'envoyer un document au Premier ministre, au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (MONRE) et au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville pour donner des commentaires sur la méthode de calcul de la liste des prix ajustés des terrains dans la ville.
HoREA accueille favorablement la proposition du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville d'élaborer une liste de prix des terrains ajustée selon l'option 4 : Ajuster la liste de prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 pour s'adapter à la situation réelle des prix des terrains dans la localité conformément aux dispositions de la clause 1, article 257 de la loi foncière de 2024.
Cependant, l'HoREA estime que l'option 4 n'est peut-être pas tout à fait exacte. En effet, cette option correspond en réalité au contenu de l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024, qui stipule : « Si nécessaire, le Comité populaire provincial décide d'ajuster la liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la présente loi pour tenir compte de la situation réelle des prix des terrains dans la localité. »
Hô-Chi-Minh-Ville doit publier une liste de prix fonciers ajustée pour quatre raisons. Premièrement, Hô-Chi-Minh-Ville compte 570 routes (nouvelles) qui ne sont pas encore incluses dans la liste de prix fonciers. Deuxièmement, tous les prix fonciers figurant dans la liste actuelle sont très bas, ne représentant qu'environ 30 % du prix du marché.
Troisièmement, il est nécessaire de mettre à jour la liste des prix des terrains avec les prix des terrains que la ville a effectivement compensés lorsque l'État récupère des terrains pour mettre en œuvre des projets d'investissement public tels que le projet Ring Road 3, le projet Rach Xuyen Tam... en appliquant des coefficients d'ajustement des prix des terrains (coefficient K).
Quatrièmement, la loi foncière de 2024 ne stipule plus le coefficient K annuel et le coefficient K lorsque l’État récupère des terres, compense et défriche le site comme le stipulaient auparavant la loi foncière de 2013 et le décret 44/2014.
HoREA estime qu'il est nécessaire d'examiner 4 cas pour disposer d'un mécanisme raisonnable de collecte des frais d'utilisation du sol (Photo d'illustration : Trinh Nguyen).
Conformément à la clause 1 de l'article 257 de la loi foncière de 2024, HoREA a constaté que le projet de liste de prix des terrains ajustée est de nature « transitoire », appliqué du 1er août 2024 au 31 décembre 2025. Pendant cette période, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit également élaborer la première liste de prix des terrains à appliquer à partir du 1er janvier 2026, et les prix des terrains du projet de liste de prix des terrains ajustée peuvent servir de base à l'élaboration de la première liste de prix des terrains.
HoREA a proposé que les prix des terrains du projet de liste des prix des terrains ajustés garantissent l'équité pour les particuliers et les ménages payant des frais d'utilisation des terrains du 1er août au 31 décembre 2025. Les prix seront équivalents ou, s'ils sont plus élevés, pas trop différents de ceux qui ont payé des frais d'utilisation des terrains au cours des 7 premiers mois de cette année.
Par conséquent, M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, a proposé quatre cas qui doivent être pris en compte pour disposer d'un mécanisme raisonnable de collecte des frais d'utilisation des terres.
Tout d'abord, le cas des personnes qui n'ont pas obtenu le premier livre rouge avec plus de 8 000 terrains à Ho Chi Minh-Ville.
Deuxièmement, dans le cas où une personne doit demander la séparation d'un terrain et en même temps changer l'usage du terrain en terrain résidentiel pour le diviser entre les enfants et les petits-enfants.
Troisièmement, dans le cas d'une personne demandant la légalisation du droit d'usage d'un terrain agricole attenant à une habitation sur le même terrain situé dans une zone résidentielle stable, lorsque le terrain où se trouve l'habitation a obtenu un livre rouge, le reste du terrain, bien qu'identifié comme terrain agricole pour les cultures à court terme, est en réalité une cour d'habitation et n'a plus de fonction agricole.
Quatrièmement, dans le cas des personnes dont les maisons et les terrains sont situés dans des zones où la planification est suspendue ou des projets suspendus, généralement dans le cadre d'une nouvelle planification de zone résidentielle ou d'une planification de zone résidentielle rénovée ou du projet Binh Quoi - Thanh Da.
Le projet de liste ajustée des prix des terrains doit garantir l'équité
M. Le Hoang Chau a proposé d'utiliser la méthode de calcul du tableau des prix ajustés du terrain en prenant comme norme le prix réel de la compensation sur les itinéraires approuvés par le Comité populaire de la ville et en appliquant la méthode de comparaison pour déterminer le prix du terrain.
Il s’agit d’assurer l’équité pour les particuliers et les ménages qui paient des frais d’utilisation du sol du 1er août 2024 au 31 décembre 2025. Ils paieront également le même montant ou, s’il est plus élevé, pas trop différent de ceux qui ont payé des frais d’utilisation du sol au cours des 7 premiers mois de l’année.
Le représentant de l'HoREA a également suggéré d'utiliser la méthode de calcul du barème des prix fonciers ajustés, avec une large plage d'amplitudes, proche des prix fonciers dans les districts, les villes et la ville de Thu Duc. Il est préférable de ne pas utiliser la méthode de calcul du barème des prix fonciers ajustés en multipliant le coefficient du barème actuel pour calculer tous les prix fonciers simultanément.
Ne pas construire les prix des terrains de la liste des prix des terrains ajustée du projet dans 6 districts (y compris les districts 3, 6, 7, 11, 12, Binh Thanh), 4 districts (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh, Can Gio) et la ville de Thu Duc avec le prix des terrains le plus élevé dans la liste des prix des terrains ajustée du projet supérieur au niveau le plus élevé du coefficient K pour les terrains résidentiels selon la décision 11/2024.
M. Chau a également demandé à l'unité de conseil en évaluation foncière et à l'agence de rédaction de continuer à examiner l'ensemble du dossier afin de compléter le projet de liste des prix fonciers ajustés dans 22 districts et la ville de Thu Duc.
Selon le rapport, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville a soumis 4 options d'ajustement des prix des terrains à l'examen du Comité permanent du Comité du Parti de Ho Chi Minh-Ville.
Option 1 : Maintenir la liste des prix des terrains inchangée, sans l'ajuster. Cette option comporte des limites : le prix du terrain selon la réglementation en vigueur sera très différent du prix d'indemnisation, ce qui ne correspond pas à la situation réelle des prix fonciers à Hô-Chi-Minh-Ville et est contraire aux dispositions de l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024. L'absence d'ajustement crée également une injustice envers les utilisateurs des terres précédemment réinstallés.
Option 2 : Ajuster la liste des prix des terrains en multipliant le prix des terrains dans la liste actuelle des prix des terrains par le dernier coefficient K. Le résultat est toujours très différent du prix réel des terrains de compensation, ne convient pas à la situation réelle, est contraire aux dispositions de la loi foncière de 2024 et est injuste envers les cas qui ont été précédemment réinstallés.
Option 3 : Concernant les prix des terrains des itinéraires de réinstallation prévus, les informations seront collectées et ajustées en fonction des prix réels du marché afin d'appliquer les prix des terrains de réinstallation. Pour les itinéraires figurant dans la liste de prix actuelle, les prix des terrains sont calculés en multipliant le prix par le coefficient K.
Cette option présente également des limites en termes de différences de prix d’indemnisation, d’injustice entre les utilisateurs des terres...
Option 4 : Ajuster la liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 pour s'adapter à la situation réelle des prix des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville.
La base de données existante sur les prix des terrains est filtrée à partir de sources telles que : les prix des terrains de compensation, les prix des terrains de réinstallation, les prix spécifiques approuvés par les comités populaires à tous les niveaux, les prix réels de transfert des terrains des agences d'enregistrement foncier et des agences fiscales pour mettre à jour et ajuster la liste des prix des terrains.
Ce plan est également conforme aux dispositions de l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024 et s'adapte à la situation réelle des prix fonciers locaux. Par conséquent, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a décidé de charger le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement d'ajuster la liste des prix fonciers.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
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