Les entreprises sont stupéfaites en découvrant la nouvelle liste des prix des terrains.

Le 10 janvier, Reatimes et l'Institut vietnamien de recherche immobilière ont organisé un atelier intitulé : « Application du barème des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour un développement durable du marché immobilier vietnamien ».

Le 10 janvier, Reatimes et l'Institut vietnamien de recherche immobilière ont organisé un atelier intitulé : « Application du barème des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour un développement durable du marché immobilier vietnamien ».

Les entreprises sont stupéfaites en découvrant la nouvelle liste des prix des terrains.

La suppression du cadre de tarification foncière, ainsi que la réglementation relative à la nouvelle grille tarifaire innovante, constituent une avancée majeure de la loi foncière de 2024. Un nouveau chapitre s'ouvre pour la gestion foncière et le développement du marché immobilier, grâce à des prix fonciers transparents et plus proches des réalités du marché. La hausse des prix fonciers devrait améliorer les finances publiques et favoriser un meilleur consensus avec les personnes concernées par les procédures de récupération des terres. Ceci devrait contribuer à réduire les litiges fonciers et les contentieux, et accélérer le déblaiement des terrains pour les projets immobiliers. Toutefois, des interrogations subsistent quant à l'efficacité et à l'impact de cette nouvelle grille tarifaire.

L'article 257 de la loi foncière de 2024 stipule que l'ancien barème des prix fonciers restera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025. Toutefois, le Comité populaire provincial pourra, le cas échéant, l'ajuster en fonction de la situation. Cette disposition transitoire vise à permettre aux collectivités locales d'élaborer progressivement un nouveau barème des prix fonciers, applicable officiellement à compter du 1er janvier 2026, afin d'éviter des fluctuations brutales des prix susceptibles d'affecter les droits et obligations de certains utilisateurs. Elle permettra également de débloquer des projets qui étaient restés en suspens faute de base pour la fixation des prix fonciers.

D'après les premières statistiques, une vingtaine de localités ont publié des listes de prix fonciers révisées, qui resteront en vigueur jusqu'à la fin de l'année. Cependant, dans de nombreuses localités, ces listes révisées ont suscité de vives réactions de la population en raison de l'augmentation soudaine des prix par rapport aux anciennes listes.

Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, le prix du foncier a été ajusté et est entré en vigueur le 31 octobre 2024, avec une augmentation de 4 à 38 fois, atteignant un prix maximal de 687,2 millions de VND/m². De même, à Hanoï, le prix du foncier, selon la décision d'ajustement récemment publiée, a été multiplié par 2 à 6 par rapport à l'ancien barème applicable à partir de 2025, avec un prix maximal de 695,3 millions de VND/m². À Bac Giang, le prix du foncier a également été ajusté et atteint un niveau record de 120 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 2,4 fois par rapport à l'ancien barème.

Les prix des terrains ont fortement augmenté, y compris ceux destinés à l'investissement, aux activités commerciales, sportives , culturelles, etc. De nombreuses entreprises locataires de terrains, qui paient un loyer annuel, se retrouvent dans une situation délicate, confrontées au risque de voir leurs plans d'investissement et d'affaires compromis, leurs bénéfices s'éroder, voire subir des pertes, en raison de la hausse soudaine des coûts de location, ce qui complique l'évaluation de leur rentabilité. Selon les experts, il est indispensable de trouver une solution à ce problème afin d'éviter de graves répercussions sur les entreprises et le climat d'investissement local.

Face aux difficultés pratiques, le Comité populaire provincial doit évaluer pleinement l'impact des mesures prises, examiner attentivement l'élaboration d'un barème foncier adapté au marché, accroître les recettes budgétaires et maîtriser les prix du foncier afin de faciliter l'accès à la propriété, soutenir les entreprises, attirer les investissements et alléger le fardeau financier que représente le coût du foncier pour la population. Toutefois, concilier les intérêts de l'État, de la population et des entreprises dans la fixation des prix fonciers selon les principes du marché n'est pas chose aisée, surtout lorsque les facteurs de marché sont multiples et que l'information est chaotique et instable.

La pression sur les collectivités locales est énorme : comment faire en sorte que les tarifs fonciers deviennent un véritable moteur de développement, au lieu d’entraver les entreprises et les investissements ? Trouver un équilibre entre ces deux facteurs est essentiel pour optimiser le système de tarification foncière et contribuer à un développement socio -économique durable.

Présentation de l'atelier : « Application du barème des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour un développement durable du marché immobilier vietnamien ».

Un obstacle majeur dans l'évaluation foncière

« L’évaluation foncière engendre d’importants embouteillages », a déclaré M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP.Invest, lors de l’atelier.

Selon M. Hiep, GP.Invest met en œuvre un projet dont l'attribution du terrain a été décidée il y a neuf mois, mais le prix du terrain n'a pas encore été fixé. D'autres entreprises mènent des projets similaires, deux ans après, et même des projets de logements achevés n'ont toujours pas vu leur prix foncier déterminé. Cette situation engendre beaucoup de frustration.

« Le point que je souhaite souligner est le suivant : si les prix du foncier continuent d'augmenter à ce rythme, notre attractivité pour les investissements sera-t-elle maintenue ? Pourquoi nos zones industrielles affichent-elles actuellement des taux d'occupation de 80 à 90 % ? La réponse tient en trois points : premièrement, le coût de la main-d'œuvre est faible ; deuxièmement, le prix du foncier est raisonnable ; et troisièmement, la logistique est avantageuse. Mais si l'on réduit l'un de ces facteurs, le foncier, alors que le coût de la main-d'œuvre ne cesse d'augmenter, notre atout en matière d'attractivité pour les investissements sera-t-il toujours présent ? Le Vietnam restera-t-il une destination privilégiée pour les investissements en Asie du Sud-Est ? », a interrogé M. Hiep.

M. Nguyen Quoc Hiep, Président de GP.Invest.

Selon M. Hiep, la méthode actuelle de calcul des prix fonciers ne tient pas compte des intérêts des entreprises en général, ni de ceux des entreprises de location foncière et des agences immobilières en particulier. Toutes les entreprises sont impactées par la hausse des prix fonciers.

« Alors, quelle entreprise ose se lancer dans ce projet ? Si les entreprises n'osent pas le faire, comment peut-il y avoir une source de revenus durable pour la région ? Comment expliquer qu'en seulement un an, la décision d'attribuer un terrain dans la même zone, pour une même parcelle, soit à quatre mois d'intervalle, le prix du terrain augmente de 40 %, plus vite que l'inflation ? »

« Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit fournir des directives plus précises aux collectivités locales concernant la détermination des prix fonciers, notamment sur la manière de calculer ces prix selon la méthode du surplus », a déclaré M. Hiep.

Les prix des terrains vont augmenter, ce qui aura un impact sur le marché.

Suite à l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de nombreux décrets détaillant sa mise en œuvre ont été promulgués. Toutefois, le problème actuel réside dans son application. À titre d'exemple, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville compte actuellement 58 000 biens immobiliers présentant des problèmes liés au prix du foncier.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le district de Can Gio a vu son prix foncier augmenter de 1,7 à 2,7 fois. Le district 3 a enregistré la plus faible hausse (2,7 fois), tandis que le district de Hoc Mon a connu la plus forte augmentation, atteignant 38 fois le prix initial. L'augmentation actuelle du prix des terrains dépasse largement celle du précédent barème.

De 2023 à fin 2024, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté les prix des terrains d'environ 64 %. Suite aux nouveaux ajustements, la hausse se maintient à un niveau similaire. Par conséquent, d'ici trois ans, les entreprises seront confrontées à une importante modification de leurs obligations financières, avec une augmentation prévue des taxes et redevances. Cette situation exerce une pression financière considérable sur elles.

Se référant aux informations ci-dessus, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a formulé une recommandation concernant l'évaluation foncière. Le décret 102/2024/ND-CP détaille les différentes catégories de terrains, notamment les terrains agricoles, non agricoles et commerciaux et de services. Cependant, les terrains de golf sont réglementés à la fois aux articles 4 et 5. L'article 4 concerne les terrains publics comprenant une partie dédiée au golf, tandis que l'article 5 traite des terrains destinés à la production et aux activités commerciales sous la gestion du golf. Or, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a publié un barème foncier ajusté assorti d'une réglementation générale applicable aux terrains non agricoles destinés à la production et aux activités commerciales, sans toutefois les classer précisément.

M. Chau a cité l'exemple du zoo et jardin botanique de Saïgon : d'une superficie totale d'environ 20 hectares, seuls quelques milliers de mètres carrés sont destinés à des activités commerciales. Or, la totalité de la surface est facturée comme telle, ce qui contraint l'établissement à payer près de 900 milliards de dongs d'impôts. Ce n'est que suite à l'intervention de la presse que la ville d'Hô Chi Minh-Ville a revu sa position et conclu à la nécessité d'une évaluation plus précise.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville a signalé au gouvernement, aux ministères et aux antennes locales que le premier ajustement ne semble pas avoir d'impact immédiat sur le marché immobilier, car la méthode d'évaluation actuelle repose encore sur la plus-value et non exclusivement sur le tarif foncier. Toutefois, des difficultés pourraient survenir lors de l'acquisition des terrains et du versement des indemnisations pour la mise en œuvre des projets, lorsque les prix fonciers risquent de grimper en flèche, provoquant un déséquilibre du marché.

« Le principe dont nous parlons constamment est celui de l’harmonisation des intérêts de trois acteurs majeurs : l’État, les usagers du foncier et les investisseurs. Or, dans les faits, ce principe n’a pas été pleinement respecté lors de sa mise en œuvre. C’est pourquoi je propose qu’une étude d’impact soit réalisée sans délai pour les 25 localités ayant publié des listes de prix fonciers révisées. »

D’ici à l’entrée en vigueur du nouveau barème foncier le 1er janvier 2026, il convient de procéder à une analyse préliminaire et à une évaluation de son impact dans les localités concernées. Une évaluation approfondie est également nécessaire pour les localités n’ayant pas encore publié de nouveau barème et conservant l’ancien. « Nous pourrons ainsi déterminer si les nouvelles politiques garantissent réellement le principe d’harmonisation des intérêts », a suggéré M. Chau.

Les terrains à vocation commerciale sont traités comme des « enfants adoptés ».

Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO, a estimé qu'il existe encore une forte discrimination entre les terrains résidentiels « naturels » et les terrains commerciaux et de services « adoptés », et que la réglementation des prix des terrains commerciaux et de services présente encore de nombreuses limites et insuffisances qui doivent être améliorées.

Actuellement, les collectivités locales perçoivent souvent des redevances foncières uniques très élevées pour les terrains commerciaux et de services utilisés dans le cadre de projets touristiques et de complexes hôteliers. Ces prix élevés entraînent une hausse des prix de l'immobilier, dissuadant les investisseurs d'investir dans des projets touristiques et de complexes hôteliers sur ces terrains.

Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO.

« À notre avis, lors de la détermination du prix des terrains commerciaux et de services dans la liste des prix fonciers, les collectivités locales doivent déterminer et calculer scientifiquement selon les principes du « marché » et de « l’harmonisation des intérêts » afin que le prix des terrains commerciaux et de services soit environ 20 % à 40 % inférieur à celui des terrains résidentiels », a déclaré Mme Lan Anh.

Cette proposition se justifie par le fait que la répartition actuelle des sols à vocation commerciale, conformément au plan détaillé approuvé au 1/500 des projets urbains, touristiques et de villégiature, représente environ 40 % de la superficie totale du projet. Alors que le promoteur du projet urbain, après l'investissement et la construction, cède à l'État 60 % de la superficie restante, consacrée aux infrastructures techniques, pour la gestion et l'exploitation ; le complexe d'appartements sera géré par un conseil d'administration élu par les résidents ; le promoteur du projet touristique et de villégiature doit investir dans l'intégralité du projet et prendre en charge les coûts de gestion et d'exploitation des infrastructures techniques et sociales pendant toute la durée de vie du projet.

14:55 le 10 janvier 2025

Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO, a prononcé un discours 04 : Le rôle des terrains de services commerciaux et les problèmes soulevés lors de la détermination des prix des terrains.

Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, les terrains à vocation commerciale et de services sont des terrains destinés à la construction d'établissements commerciaux et de services, ainsi qu'à d'autres ouvrages au service des entreprises, du commerce et des services, y compris les infrastructures et équipements touristiques (hôtels, villas de tourisme, appartements touristiques, etc.). Afin que les terrains à vocation commerciale et de services puissent consolider leur rôle actuel et gagner en importance à l'avenir, une réglementation raisonnable des prix fonciers, notamment pour les terrains destinés aux projets de développement de complexes touristiques, revêt une importance particulière.

Sur la base de la réglementation juridique actuelle, et notamment de la loi foncière de 2024 qui stipule l'établissement des listes de prix fonciers selon le principe du « marché », tout en mettant en œuvre le principe d'« harmonisation des intérêts entre l'État, les utilisateurs fonciers et les investisseurs » et son application pratique, CEO Group estime qu'il existe encore une forte discrimination entre les terrains résidentiels « issus de la création » et les terrains commerciaux et de services « acquis », et que la réglementation des prix des terrains commerciaux et de services présente encore de nombreuses limites et insuffisances qui doivent être améliorées.

Actuellement, les collectivités locales perçoivent souvent des frais de location uniques et très élevés pour les terrains commerciaux et de services destinés aux projets de tourisme de villégiature. Ces prix élevés entraînent une hausse des prix de l'immobilier, dissuadant les investisseurs d'investir dans des projets touristiques et de villégiature sur ces terrains. Selon nous, lors de la fixation du prix des terrains commerciaux et de services dans le barème foncier, les collectivités locales doivent procéder à un calcul scientifique, en se basant sur les principes du marché et de la cohérence des intérêts, afin que le prix de ces terrains représente environ 20 % à 40 % du prix des terrains résidentiels.

Cette proposition repose sur plusieurs raisons, notamment :

Premièrement, la structure d'utilisation des sols à vocation commerciale, conformément au plan détaillé approuvé au 1/500 des projets urbains et touristiques, représente chacune 40 % de la superficie totale du projet. L'investisseur du projet urbain, après l'achèvement de l'investissement et de la construction, cède à l'État 60 % de la superficie restante, consacrée aux infrastructures techniques, pour la gestion et l'exploitation. Le complexe d'appartements est géré par un conseil d'administration élu par les résidents. L'investisseur du projet touristique doit investir dans l'intégralité du projet et prendre en charge les coûts de gestion et d'exploitation des infrastructures techniques et sociales pendant toute la durée de vie du projet.

Par conséquent, le prix des terrains commerciaux et de services ne devrait pas dépasser 40 % du prix des terrains résidentiels, ce qui repose sur des bases scientifiques solides.

Deuxièmement, le rôle primordial des terrains à vocation commerciale dans le développement des zones touristiques et de villégiature – infrastructures d’hébergement pour le secteur économique clé du tourisme.

Au vu de l'analyse ci-dessus, nous recommandons :

Premièrement, il convient de fixer le prix des terrains commerciaux et de services à environ 20 % à 40 % du prix des terrains résidentiels ;

Deuxièmement, pour les terrains d'infrastructure technique des projets de complexes touristiques tels que : routes de circulation internes, arbres d'aménagement paysager, stations d'épuration des eaux usées, places, etc. : (i) il est recommandé d'envisager l'exemption du loyer foncier pendant toute la durée du projet, en ne calculant le loyer foncier que pour la surface commerciale du projet et (ii) de permettre aux investisseurs de remettre l'infrastructure technique à l'État (selon le même mécanisme que pour les projets de zones urbaines).

Troisièmement, concernant la méthode du surplus pour le calcul du prix des terrains commerciaux et de services, nous constatons que le revenu est basé sur le prix du terrain ayant remporté l'enchère pour les droits d'utilisation, souvent en se référant à de petites superficies. Or, utiliser le prix de petites parcelles pour des projets de grande envergure n'est pas approprié.

Par ailleurs, les coûts utilisés pour calculer le coût total d'aménagement du terrain sont inadéquats. Le coût d'investissement pour la construction, servant à déterminer le prix du terrain, est basé sur le taux d'intérêt public, lequel est bien inférieur au coût réel de construction du projet. Ce coût est calculé scientifiquement à partir du devis et des plans de construction approuvés. Les frais de vente ne sont pris en compte qu'à hauteur de 1 % du chiffre d'affaires, alors qu'ils se situent en réalité entre 10 % et 15 %. Les intérêts ne sont calculés que sur 50 % du capital emprunté et uniquement sur une période de 1 à 2 ans.

Avec le calcul ci-dessus, les revenus sont calculés au niveau le plus élevé alors que les coûts calculés sont insuffisants, incomplets ou faibles par rapport à la réalité, ce qui oblige les entreprises à payer des frais d'utilisation des terrains élevés, fait grimper les prix de l'immobilier, provoquant une bulle de marché, et ne respecte pas vraiment les principes de détermination des prix fonciers.

Compte tenu des lacunes identifiées ci-dessus, nous recommandons de modifier la réglementation relative à l'application de la méthode du surplus pour la détermination des prix fonciers, et plus particulièrement :

Premièrement, les revenus ne sont pas basés sur les prix d'adjudication ou sur les prix d'exemple de petites parcelles de terrain... mais doivent être basés sur les valeurs marchandes typiques sur une période suffisamment longue ;

Deuxièmement, les coûts doivent être calculés correctement, de manière exhaustive et en adéquation avec la réalité. Plus précisément, ils doivent être calculés selon l'estimation approuvée par l'organisme d'État compétent ; les frais de vente doivent être calculés en fonction des paiements effectifs de l'entreprise (taux proposé de 10 %) ; les intérêts doivent être calculés sur la totalité du capital emprunté et sur la période d'investissement de construction approuvée par l'organisme d'État compétent dans la décision de politique d'investissement/décision d'investissement relative au projet.

14h45, le 10 janvier 2025

Le professeur agrégé, Dr Nguyen Quang Tuyen, vice-président du conseil de l'école et chef de la faculté de droit économique de l'université de droit de Hanoï, a prononcé un discours lors du 3e panel : Questions juridiques et pratiques liées à la publication et à l'application du nouveau barème des prix fonciers.

Le problème actuel du prix du foncier constitue un véritable goulot d'étranglement. De nombreuses localités comptent actuellement de nombreux projets en suspens, impossibles à mettre en œuvre. L'une des principales raisons est l'impossibilité de déterminer le prix du foncier. C'est pourquoi je souhaite apporter quelques éclaircissements sur cette question d'un point de vue juridique.

Actuellement, la réglementation foncière comporte de nombreuses innovations. Il s'agit d'une avancée majeure, mais certains points exercent une pression sur les collectivités locales. La résolution 18 est mise en œuvre en supprimant le cadre de tarification foncière et en appliquant uniquement le barème des prix du foncier. Concrètement, l'élaboration de ce barème sera confiée aux comités populaires locaux. Autrement dit, les collectivités locales seront autonomes, décideront de leurs propres prix et en assumeront la responsabilité. Parallèlement, des lois, des décrets et des circulaires viennent compléter le dispositif. Dans l'ensemble, le cadre juridique semble plus complet et adapté, mais une analyse plus détaillée révèle encore de nombreuses limitations.

La réglementation relative à la détermination du prix des terrains comporte cinq principes, dont le principe du marché, mais ce dernier n'est pas explicité. De ce fait, son application par les collectivités locales s'avère complexe.

Actuellement, le marché immobilier a quasiment fait disparaître le segment des biens dont le prix se situe entre 20 et 30 millions de VND/m², rendant l'accès à la propriété impossible pour les salariés. Il me semble donc nécessaire de clarifier les principes du marché et, par conséquent, les critères utilisés pour les déterminer.

Il convient également de préciser qu'il n'existe aucun principe permettant de fixer les prix des terrains en fonction des prix du marché. Se baser sur les prix du marché est une erreur ; il faut suivre les principes du marché.

De plus, les cinq principes régissant la fixation des prix fonciers doivent garantir l'harmonie. Mais qu'entend-on par harmonie ? Il convient de le préciser. Selon moi, l'harmonie doit garantir des avantages à toutes les parties. Si la situation actuelle en matière de fixation des prix fonciers perdure, l'activité économique sera inévitablement paralysée.

Ensuite, je propose la mise en place d'un mécanisme juridique très clair pour protéger l'équipe et les organismes qui conseillent en matière d'évaluation foncière. Ce sont des experts et, s'ils respectent les procédures légales, ils doivent être protégés. Ce n'est qu'à cette condition que les consultants oseront exercer cette activité.

Nous devons également mobiliser les ressources matérielles, notamment des experts en évaluation foncière. À vrai dire, combien d'experts en évaluation foncière compte notre pays et sommes-nous capables d'évaluer les terrains ? Outre l'organisation de séminaires, je pense que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit accompagner les collectivités locales. Il est très difficile de les laisser se débrouiller seules.

L'évaluation foncière est actuellement difficile, notamment parce que les données et informations nécessaires ne sont ni disponibles ni normalisées.

Par ailleurs, je partage l'avis selon lequel il est impossible de fixer un prix uniforme pour les terrains, notamment pour les terrains commerciaux et de services. Les projets situés dans des zones en développement socio-économique doivent bénéficier de prix différents. En fonction de chaque groupe de projets et de chaque emplacement, des prix spécifiques sont appliqués. Nous devons disposer de données précises. Ce n'est qu'ainsi que nous pourrons progressivement résoudre le problème actuel du prix des terrains. Autrement, le prix des terrains deviendra un frein, et non une ressource.

14h30, le 10 janvier 2025

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a prononcé un discours le 2

Discussion : Mettre en œuvre le principe de « l’harmonisation des intérêts entre l’État, les utilisateurs de terres et les investisseurs » et les « principes du marché » dans l’élaboration de la liste des prix fonciers et réglementer raisonnablement le pourcentage (%) du prix unitaire de location des terres pour calculer la location des terres pour chaque type de terrain dans la province afin de créer un environnement d’investissement attrayant et de développer un marché immobilier sûr, sain et durable.

De la résolution 18 à la loi foncière de 2024, nous pouvons constater de grands efforts pour construire des mécanismes politiques liés au marché immobilier afin de les rendre de plus en plus unifiés et clairs, comblant ainsi les lacunes juridiques qui existaient auparavant.

Suite à l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de nombreux décrets détaillant sa mise en application ont été promulgués. Toutefois, le problème actuel réside dans son application. À titre d'exemple, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville compte actuellement 58 000 biens immobiliers présentant des problèmes liés aux prix du foncier.

Lors de l'atelier d'aujourd'hui, nous souhaitons formuler une recommandation concernant l'évaluation foncière. Le décret 102/2024/ND-CP détaille les types de terrains, notamment les terrains agricoles, non agricoles et commerciaux et de services. Or, nous constatons que les terrains de golf sont réglementés à la fois aux articles 4 et 5. L'article 4 concerne les terrains publics comprenant une portion de terrain de golf, tandis que l'article 5 traite des terrains de production et d'activité commerciale gérés par le golf. Cependant, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a publié un barème des prix fonciers ajusté, regroupant les terrains de production et d'activité commerciale non agricoles sans les classer précisément. À titre d'exemple, prenons le cas du zoo et jardin botanique de Saïgon : d'une superficie totale d'environ 20 hectares, dont seulement quelques milliers de mètres carrés sont des terrains commerciaux et de services, l'ensemble de la surface a été évalué comme telle, entraînant pour l'établissement un arriéré d'impôts de près de 900 milliards de VND. Ce n'est que suite à l'intervention de la presse que la municipalité a revu sa position et reconnu la nécessité d'une évaluation plus précise.

Actuellement, dans le cadre de l'élaboration du barème des prix fonciers ajusté, et selon une synthèse de l'Association vietnamienne de l'immobilier, 25 localités ont procédé à cet ajustement. Une analyse détaillée révèle que la plupart des localités ont enregistré une forte augmentation par rapport aux prix antérieurs. À Hô Chi Minh-Ville, le district de Can Gio a vu ses prix augmenter de 1,7 à 2,7 fois. La plus faible augmentation a été observée dans le district 3 (2,7 fois), tandis que le district de Hoc Mon a enregistré la plus forte augmentation, atteignant 38 fois. Ainsi, l'augmentation des prix fonciers dans le barème actuel dépasse largement celle du barème précédent.

Par conséquent, nous avons signalé au gouvernement et aux ministères que le premier ajustement ne semble pas avoir d'impact immédiat sur le marché immobilier, car la méthode d'évaluation actuelle repose encore sur la plus-value et non exclusivement sur le tarif foncier. Toutefois, des problèmes pourraient survenir lors de l'acquisition des terrains et des indemnisations liées à la mise en œuvre des projets, lorsque les prix fonciers risquent de grimper en flèche, provoquant un déséquilibre sur le marché.

Le principe dont nous parlons constamment est celui de l'harmonisation des intérêts entre trois acteurs majeurs : l'État, les usagers du foncier et les investisseurs. Or, dans les faits, ce principe n'a pas été pleinement respecté lors de sa mise en œuvre. C'est pourquoi je propose qu'une étude d'impact soit menée sans délai pour les 25 localités ayant publié le nouveau barème des prix fonciers. D'ici à son application, prévue le 1er janvier 2026, nous devrions procéder à une analyse préliminaire et à une évaluation de son impact dans ces localités. Quant aux localités n'ayant pas encore publié le nouveau barème et conservant l'ancien, une évaluation approfondie devrait également être réalisée. Nous pourrons ainsi déterminer si les nouvelles politiques garantissent réellement le principe d'harmonisation des intérêts.

De 2023 à fin 2024, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté les prix des terrains d'environ 64 %. Suite aux nouveaux ajustements, la hausse se maintient à un niveau similaire. Par conséquent, d'ici trois ans, les entreprises seront confrontées à une importante modification de leurs obligations financières, avec une augmentation prévue des taxes et redevances. Cette situation exerce une pression financière considérable sur elles.

Par conséquent, nous avons proposé que la Ville applique un taux d'imposition compris entre 0,25 %, le taux minimal prévu par le décret 103, et 1,5 %. Bien que la Ville respecte la loi, la question se pose de savoir si cette solution est adaptée à la réalité. Nous sommes conscients que ce décret a une durée minimale de 10 ans ; de ce fait, l'application d'un taux de 0,25 % à 1,5 % est relativement élevée dans un premier temps. Nous recommandons que le pourcentage servant au calcul des loyers fonciers soit limité à une fourchette de 0,25 % à 0,5 % afin d'alléger la charge financière pesant sur les entreprises et de leur permettre de s'adapter progressivement aux changements.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html