Transactions immobilières obligatoires par le sol, la majorité des pertes appartiennent aux personnes

Lors de la discussion du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) dans l'après-midi du 19 juin, le vice-président de l'Assemblée nationale Nguyen Khac Dinh a déclaré que la Commission permanente de l'Assemblée nationale (NASC) avait tenu une session thématique pour donner son avis sur cette loi le 12 avril et avait publié un avis final.

Définir clairement le concept et la portée des sujets d'activité immobilière

Selon le vice-président Nguyen Khac Dinh, le projet soumis cette fois-ci à l'Assemblée nationale n'a pas pleinement reflété les exigences du Comité permanent de l'Assemblée nationale lorsque le concept d'« entreprise » doit être utilisé de manière cohérente dans l'ensemble du système juridique, mais le projet de loi l'utilise de manière incorrecte.

Il est nécessaire d'établir une distinction claire entre l'acte d'échange, d'achat et de vente relevant du droit civil et les activités professionnelles d'achat et de vente de biens immobiliers exercées par des personnes morales. Les organisations et les particuliers ont le droit d'acheter et de vendre des biens immobiliers, mais pour devenir des personnes morales, ils doivent constituer une entreprise, remplir certaines conditions et être reconnus par la loi. De même, pour les personnes morales, tous les biens immobiliers achetés et vendus ne sont pas soumis à cette loi », a déclaré le vice- président de l'Assemblée nationale, Nguyen Khac Dinh.

Transactions immobilières obligatoires par le sol, la majorité des pertes appartiennent aux personnes - 1 — Vice-président de l'Assemblée nationale Nguyen Khac Dinh.

« Si un particulier vend une maison, une entreprise fait faillite ou vend son siège social, ces biens immobiliers ne sont pas soumis à cette loi. En raison d'une confusion conceptuelle et d'une délimitation erronée du champ d'application et des sujets, le projet de loi comporte encore de nombreux points à ajuster », a souligné le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Khac Dinh.

Partageant le point de vue ci-dessus, le délégué Phan Duc Hieu, de la délégation de Thai Binh, a souligné de nombreux chevauchements entre la loi sur les affaires immobilières (amendée) et la loi sur le logement en raison de concepts peu clairs.

« Toutes les activités professionnelles à but lucratif dans le secteur immobilier sont réglementées par la Loi sur les activités immobilières (modifiée). La Loi sur le logement ne devrait régir que la propriété de logements. Concernant la gestion d'immeubles d'habitation, je considère personnellement qu'il s'agit d'une activité commerciale liée à l'immobilier », a suggéré le délégué de Thai Binh.

« Il est nécessaire de définir clairement et distinctement le champ d'application de la réglementation des deux lois pour éviter les zones grises et les zones de chevauchement, car une fois appliquée dans la pratique, cela peut entraîner des difficultés de mise en œuvre », a déclaré le délégué Phan Duc Hieu.

Transactions immobilières obligatoires par le sol, la majorité des pertes appartiennent aux personnes - 2 — Délégué Phan Duc Hieu, délégation Thai Binh.

Les transactions immobilières ne devraient pas être obligatoirement réalisées via le parquet.

Selon le délégué Hoang Ngoc Dinh, de la délégation de Ha Giang, l'article 57 du projet de loi sur les affaires immobilières (modifié) stipule que les transactions immobilières doivent être effectuées par l'intermédiaire de la salle des marchés. Une telle réglementation entraînera de nombreuses difficultés de mise en œuvre, car le projet de loi n'explique pas les raisons pour lesquelles les transactions immobilières doivent être effectuées par l'intermédiaire de la salle des marchés, et il manque des informations sur les recherches, les enquêtes et les évaluations d'impact de cette réglementation.

« Ce mécanisme de contrôle a été supprimé et présentait de nombreuses lacunes. Son rétablissement dans le projet de loi me paraît donc déraisonnable. Il doit être examiné attentivement et en profondeur », a souligné le délégué de Ha Giang.

Entre-temps, selon le délégué Hoang Ngoc Dinh, la réglementation la plus nécessaire est de ne pas notarier les transactions immobilières, mais ce n'est pas obligatoire.

« Les pays développés (comme la plupart des pays de l'UE) exigent tous la notarisation. Avec la création et l'achèvement de la base de données nationale de notarisation, la qualité des actes notariés s'améliore constamment et la notarisation est bien plus efficace pour prévenir les comportements frauduleux et négatifs », a souligné le délégué Hoang Ngoc Dinh.

« En termes d'avantages et d'objectifs opérationnels, les salles de marché immobilières tendent à être plus étroitement connectées et à entretenir des relations plus avantageuses avec les investisseurs qu'avec les consommateurs. Il est donc impossible d'exiger que les salles de marché intègrent des facteurs objectifs dans leurs opérations, en particulier lorsqu'elles apportent directement des capitaux aux investisseurs pour réaliser des bénéfices ou agissent comme agents commerciaux pour leur permettre de profiter des différences de prix », a déclaré la délégation de Ha Giang.

Partageant ce point de vue, le délégué Pham Van Hoa, de la délégation Dong Thap, a déclaré que les salles des marchés immobiliers tendent à fournir des services de courtage, servant de passerelle entre le vendeur et l'acheteur, tandis que le notaire vise à garantir la sécurité juridique, l'équité et les droits des parties impliquées dans la transaction. Par conséquent, les salles des marchés immobiliers ne devraient pas être utilisées pour garantir la sécurité juridique des transactions immobilières, et inversement, le notaire ne peut pas fournir de services se substituant aux salles des marchés immobiliers.

Transactions immobilières obligatoires par le sol, la majorité des pertes appartiennent aux personnes - 3 — Délégué Pham Van Hoa, délégation Dong Thap.

« Dans de nombreux cas, les salles de marché immobilières sont le refuge des investisseurs. Je propose que toutes les transactions soient notariées et certifiées, sauf si les deux parties sont des organisations », a proposé la délégation de Dong Thap.

« Si vous avez déjà pris la bouillie avant de payer l'argent, vous devrez aller récupérer la dette demain. »

Dans son avis, le ministre des Finances, Ho Duc Phoc, a suggéré que l'agence de rédaction étudie la réglementation relative à la capacité financière des investisseurs agréés pour des projets d'investissement immobilier et commercial. Ceci afin de garantir que les investisseurs disposent de la capacité financière suffisante pour réaliser les projets dans les délais et satisfaire aux exigences.

Selon le ministre Ho Duc Phoc, le secteur immobilier se trouve actuellement dans une situation où les certificats de droits d'usage du sol ne peuvent être délivrés. Des centaines de milliers de personnes se voient ainsi refuser ces documents, les investisseurs étant redevables au budget de l'État.

La loi stipule que les terrains sont attribués aux entreprises, puis que les redevances foncières sont déterminées. En cas de non-paiement, les entreprises se voient infliger une amende pour retard de paiement, mais cette amende est inférieure aux intérêts bancaires. Il en résulte une situation où, après la vente de logements, les entreprises avancent de l'argent aux particuliers et utilisent les fonds ainsi générés pour investir dans d'autres projets, sans avoir les fonds nécessaires pour financer le budget. Conséquence : les personnes ne recevront pas de certificats et le gouvernement sera confronté à l'instabilité en raison des plaintes des citoyens », a déclaré le ministre des Finances.

En conséquence, le ministre des Finances a demandé de veiller à ce que les investisseurs remplissent leurs obligations financières. Les litiges entre entreprises et particuliers sont des affaires civiles qui doivent être portées devant les tribunaux.

Transactions immobilières obligatoires par le sol, la majorité des pertes appartiennent aux personnes - 4 — Ministre des Finances Ho Duc Phoc.

« S'il y a des signes de fraude, seul l'investisseur sera emprisonné, mais qui s'occupera des milliers de personnes qui n'ont pas obtenu de certificats ? », a demandé le ministre des Finances.

Selon le ministre, si les investisseurs ne contribuent pas au budget et ne remplissent pas leurs obligations financières, les citoyens seront constamment poursuivis en justice, et le gouvernement devra remédier à l'instabilité, ce qui entraînera une perte de confiance. Le ministre Ho Duc Phoc a suggéré l'instauration d'une réglementation garantissant que seuls les investisseurs qui contribuent au budget et remplissent leurs obligations financières puissent se voir attribuer des terres.

« Nos ancêtres disaient qu'on payait pour servir du porridge. Si on ne payait pas, mais qu'on servait du porridge, le lendemain, on devait aller recouvrer la dette », a suggéré le ministre des Finances.

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