En attente de l'évaluation du terrain
En août, le Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a continué de publier des annonces concernant des dizaines de parcelles de terrain nécessitant une évaluation. Parmi celles-ci, plusieurs avaient fait l'objet de plus de 20 annonces sans qu'aucun évaluateur ne soit trouvé. Le cas le plus ancien concernait une parcelle du projet de zone résidentielle 13C, dans la commune de Binh Hung, à Hô-Chi-Minh-Ville, un investissement de la société par actions Tan Binh Construction Investment (Tan Binh Company), pour laquelle 29 annonces ont été publiées à la recherche d'un évaluateur. La date d'évaluation remontait à avril 2013.
Selon M. Nguyen Quang Dung, directeur juridique de la société Tan Binh, le projet de zone résidentielle 13C s'est vu attribuer des terrains par le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville en 2002 pour la construction et le développement d'infrastructures techniques urbaines. Conformément à cette décision d'attribution, la société a mis en œuvre le projet et s'est acquittée de ses obligations financières en 2008. En 2013, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a émis une décision modifiant et complétant cette décision en fonction de la situation réelle. De ce fait, la société devait encore s'acquitter des taxes foncières pour la superficie supplémentaire de plus de 4 800 mètres carrés. Auparavant, la société avait signé un contrat avec un organisme d'évaluation foncière afin d'obtenir un certificat déterminant le montant de ces obligations. Cependant, malgré plusieurs révisions, le certificat n'a pas été établi et l'organisme d'évaluation a refusé de poursuivre la procédure. Par ailleurs, alors que le dossier était en cours de constitution, la loi foncière de 2013 est entrée en vigueur, confiant la responsabilité de l'évaluation foncière au Département des ressources naturelles et de l'environnement.
« La société a transmis de nombreux documents au ministère de l’Agriculture et de l’Environnement concernant la détermination du financement supplémentaire. Cependant, aucun service n’est habilité à procéder à l’évaluation requise. Faute de détermination du prix du terrain, la société n’a pas pu honorer ses obligations financières supplémentaires et, par conséquent, les 99 parcelles de terrain qu’elle a cédées à des particuliers depuis des décennies n’ont toujours pas reçu les titres de propriété », a déclaré M. Dung.
De même, le terrain du projet immobilier Hoa Sen, situé au 262/20 rue Lac Long Quan, dans le quartier de Binh Thoi, fait l'objet d'une 23e évaluation. Selon l'annonce, le choix de l'organisme d'évaluation est indispensable à Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. pour s'acquitter des obligations financières supplémentaires envers l'État suite à la modification des critères d'urbanisme et architecturaux. L'évaluation porte sur la période de juin 2010.
Concernant le retard dans l'évaluation foncière et la détermination des obligations financières, lors d'un récent atelier, le dirigeant du groupe Novaland a indiqué que le groupe possède 13 projets pour lesquels des terrains ont été attribués depuis près de 10 ans, mais qu'à ce jour, l'administration fiscale n'a émis aucun avis de paiement des taxes foncières. Faute de règlement de ces taxes, de nombreux clients, bien qu'ayant acheté leurs maisons il y a longtemps, n'ont toujours pas reçu leur carte grise.
Proposition d'application du coefficient d'ajustement des prix fonciers 2025
S'adressant à un journaliste de SGGP, M. Dao Quang Duong, directeur par intérim du Département de l' économie foncière du Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la plupart des dossiers d'attribution, de location et d'autorisation de changement d'affectation des terres, antérieurs au 1er juillet 2014, étaient bloqués à l'étape de l'évaluation du prix des terrains. En effet, durant cette période, la collecte des informations nécessaires à la détermination des prix s'est avérée complexe et les données disponibles étaient encore limitées, rendant ainsi la mise en œuvre des demandes quasi impossible. Concrètement, 76 dossiers de location annuelle et 84 dossiers d'attribution et de changement d'affectation des terres, destinés à obtenir des financements supplémentaires, étaient bloqués.
Selon M. Dao Quang Duong, l'entrée en vigueur du décret 71/2024 relatif à la réglementation des prix fonciers a fourni des directives pour la détermination des prix spécifiques des terrains, contribuant ainsi à lever les obstacles à l'évaluation des prix et à la détermination des obligations financières des entreprises. En conséquence, Hô Chi Minh-Ville a levé les obstacles à la détermination des prix fonciers dans 76 cas de location de terrains et 52 cas d'attribution de terrains et de changement de destination. Suite à cela, la ville a délivré 27 000 titres de propriété (livrets roses) aux acquéreurs de logements et de terrains. Parallèlement, depuis début 2025, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a déposé 9 dossiers d'évaluation foncière représentant un chiffre d'affaires d'environ 52 000 milliards de dongs, et l'on prévoit que des dizaines de milliers d'appartements continueront à se voir délivrer des titres de propriété. Depuis l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, la procédure de détermination des prix fonciers a été simplifiée, ce qui a permis de réduire d'environ trois mois le délai de traitement des dossiers de détermination des prix spécifiques des terrains.
Malgré ces avantages, il subsiste des cas où la détermination du prix des terrains demeure impossible, faute de précisions dans le décret 71/2024. Plus précisément, l'article 63 du décret 102/2024 stipule la méthode d'évaluation foncière applicable aux cas prévus au point b, alinéa 2, de l'article 257 de la loi foncière. L'article 7 du décret 71 prévoit quant à lui que le prix des terrains est calculé en multipliant le barème des prix fonciers en vigueur au moment de la cession par le coefficient d'ajustement applicable à cette même date. Or, avant le 1er juillet 2014, ce coefficient d'ajustement n'était pas réglementé. En conséquence, le 19 juin, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a adressé un document au vice- Premier ministre Tran Hong Ha et au ministère de l'Agriculture et du Développement rural, proposant de modifier et de compléter le décret n° 71/2024. Ce décret prévoit que, pour les cas visés à l'article 63 du décret n° 102/2024 et devant être déterminés par la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers, le prix applicable sera celui en vigueur au moment de la décision relative à l'attribution, à la location ou au changement d'affectation des terres, multiplié par le coefficient d'ajustement des prix fonciers publié par le Comité populaire provincial en 2015. L'application du coefficient d'ajustement des prix fonciers de 2015 garantit également la cohérence avec les prix du marché et harmonise les intérêts de l'État et des investisseurs.
Selon le directeur du Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, outre la proposition de modification et de complément du décret n° 71, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a également promulgué la décision n° 72/2025 relative à la procédure de transfert des documents nécessaires à la détermination des obligations financières foncières dans la ville. Conformément à la réglementation, si aucun entrepreneur ne se présente pour l'évaluation foncière lors de l'appel d'offres, le délai sera prolongé d'une fois. À l'issue de cette prolongation, si aucun entrepreneur n'est retenu, le Département de l'agriculture et de l'environnement confiera cette mission à un organisme public qualifié pour mener à bien les activités de conseil en évaluation foncière.
Source : https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html
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