Immobilier avec droits d'usage du sol « suspendus » : Modification de la réglementation pour faciliter la délivrance des livres roses

Le projet de zone résidentielle 13C, commune de Binh Hung, est bloqué dans la phase d'évaluation du prix du terrain pour que l'entreprise puisse remplir des obligations financières supplémentaires.

En attente de l'évaluation foncière

En août, le Département de l'Agriculture et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a continué d'annoncer publiquement des dizaines de terrains à expertiser. Parmi eux, de nombreux terrains ont été proposés plus de vingt fois, mais n'ont toujours pas trouvé d'expert. Le plus long dossier concernait le terrain du projet résidentiel 13C, dans la commune de Binh Hung, à Hô-Chi-Minh-Ville, investi par la société Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), avec 29 offres d'expertise. L'expertise a été réalisée en avril 2013.

Selon M. Nguyen Quang Dung, directeur juridique de Tan Binh Company, le projet de zone résidentielle 13C s'est vu attribuer des terrains par le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville en 2002 pour la construction et l'exploitation d'infrastructures techniques urbaines. Conformément à cette décision d'attribution, l'entreprise a mis en œuvre le projet et rempli ses obligations financières en 2008. En 2013, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié une décision visant à ajuster et à compléter cette décision en fonction de la situation. Par conséquent, l'entreprise restait redevable de redevances foncières pour la superficie accrue de plus de 4 800 m². Auparavant, l'entreprise avait signé un contrat avec un service d'évaluation afin d'établir un certificat visant à déterminer les obligations financières supplémentaires. Cependant, après de nombreuses révisions du certificat, celui-ci n'ayant toujours pas été obtenu, le service d'évaluation a refusé de poursuivre. Par ailleurs, alors que le dossier était finalisé conformément aux instructions, la loi foncière de 2013 est entrée en vigueur ; la responsabilité de l'organisation de l'évaluation foncière incombait alors au Département des Ressources naturelles et de l'Environnement.

« L'entreprise a transmis de nombreux documents au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement concernant la détermination d'un financement supplémentaire. Cependant, aucune unité n'est en mesure de conseiller sur l'évaluation prescrite. Le prix du terrain n'ayant pas été déterminé, l'entreprise n'a pas pu honorer ses obligations financières supplémentaires. Par conséquent, les 99 parcelles de terrain qu'elle a cédées à des particuliers depuis des décennies n'ont pas encore été approuvées », a déclaré M. Dung.

De même, le terrain de la résidence Hoa Sen, situé au 262/20, rue Lac Long Quan, dans le quartier de Binh Thoi, a également fait l'objet d'une 23e évaluation. Selon cette annonce, le choix de l'unité d'évaluation permettra à Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. de s'acquitter de ses obligations financières supplémentaires envers l'État suite à la modification des critères d'urbanisme et d'architecture. L'évaluation débutera en juin 2010.

Concernant le retard dans l'évaluation foncière pour déterminer les obligations financières, lors d'un récent atelier, le dirigeant du groupe Novaland a indiqué que le groupe gère 13 projets pour lesquels des terrains ont été attribués depuis près de dix ans, mais que, jusqu'à présent, aucune notification de frais d'utilisation du sol n'a été reçue de l'administration fiscale. Lorsque ces frais ne sont pas acquittés, de nombreux clients, même s'ils ont acheté des maisons depuis longtemps, n'ont pas encore reçu de livret rose.

Proposition d'application du coefficient d'ajustement du prix des terrains en 2025

S'adressant au journaliste de SGGP, M. Dao Quang Duong, chef par intérim du Département de l'économie foncière du Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la plupart des dossiers d'attribution, de location et de modification d'affectation foncière avant le 1er juillet 2014 étaient bloqués au stade de l'évaluation des prix. En effet, durant cette période, la collecte d'informations pour déterminer les prix fonciers s'est heurtée à de nombreuses difficultés et les données étaient encore limitées, rendant leur mise en œuvre quasiment impossible. Plus précisément, durant cette période, 76 dossiers de location annuelle et 84 dossiers d'attribution et de modification d'affectation foncière pour la mise en œuvre de financements supplémentaires étaient bloqués.

Selon M. Dao Quang Duong, l'entrée en vigueur du décret 71/2024 réglementant les prix des terrains a fourni des orientations pour la détermination des prix spécifiques des terrains, contribuant ainsi à lever les obstacles à l'évaluation des prix afin de déterminer les obligations financières des entreprises. Ainsi, Hô-Chi-Minh-Ville a déjà levé les obstacles à la détermination des prix des terrains pour 76 dossiers de location de terrains et 52 dossiers d'attribution et de conversion d'usage des terres. Par la suite, Hô-Chi-Minh-Ville a délivré 27 000 livrets roses aux acquéreurs de logements et de terrains. Parallèlement, depuis début 2025, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a soumis 9 dossiers d'évaluation des prix des terrains, pour un chiffre d'affaires d'environ 52 000 milliards de VND, et l'on s'attend à ce que des dizaines de milliers d'appartements continuent de bénéficier de livrets roses. Depuis l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, la tâche de détermination des prix des terrains a été supprimée, ce qui a raccourci les délais de traitement des dossiers de détermination des prix des terrains d'environ 3 mois par rapport à auparavant.

Outre ces avantages, il existe encore des cas où les prix des terrains ne peuvent être déterminés, faute de réglementation claire du décret 71/2024. Plus précisément, l'article 63 du décret 102/2024 stipule la méthode d'évaluation foncière pour les cas visés au point b, clause 2, article 257 de la loi foncière. L'article 7 du décret 71 stipule que les prix des terrains sont calculés en multipliant le barème des prix fonciers au moment de la cession par le coefficient d'ajustement du prix foncier en vigueur au moment de la cession. Cependant, avant le 1er juillet 2014, ce coefficient n'était pas réglementé. Français Par conséquent, le 19 juin, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a envoyé un document au Vice- Premier ministre Tran Hong Ha et au Ministère de l'Agriculture et du Développement rural proposant de modifier et de compléter le Décret n° 71/2024 afin que, pour les cas spécifiés à l'article 63 du Décret n° 102/2024 qui doivent être déterminés par la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains, le barème des prix des terrains au moment de la publication de la décision sur l'attribution des terres, la location des terres et la conversion de l'utilisation des terres multiplié par le coefficient d'ajustement du prix des terrains publié par le Comité populaire provincial en 2015 soit appliqué. Autoriser l'application du coefficient d'ajustement du prix des terrains de 2015 garantit également la cohérence avec les prix du marché et harmonise les intérêts entre l'État et les investisseurs.

Selon le responsable du Département de l'Agriculture et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, outre la proposition de modification et de complément du Décret 71, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a également publié la Décision 72/2025 relative au processus de transfert des documents pour la détermination des obligations financières foncières à Hô-Chi-Minh-Ville. Conformément à la réglementation, si, au moment de l'appel d'offres, aucun entrepreneur ne participe à l'évaluation foncière, le délai sera prolongé d'une fois. Après cette prolongation, si aucun entrepreneur n'est sélectionné, le Département de l'Agriculture et de l'Environnement confiera la mission à un service public qualifié pour mener des activités de conseil en évaluation foncière.

En attente de l'évaluation foncière

Proposition d'application du coefficient d'ajustement du prix des terrains en 2025

Comment (0)