Immobilier et opportunités offertes par les crypto-actifs

Parmi les secteurs susceptibles d'appliquer les crypto-actifs, l'immobilier est considéré comme un domaine de pointe en raison des caractéristiques de ses actifs : valeur élevée, difficulté de division et liquidité limitée.

La mise en œuvre de la tokenisation immobilière ne sera couronnée de succès que si elle est étroitement intégrée au système juridique et aux bases de données publiques. Photo d'illustration : Tuan Anh/VNA

Le gouvernement vietnamien vient de publier la résolution n° 05/2025/NQ-CP relative à la mise en œuvre pilote du marché des crypto-actifs au Vietnam, assortie d'une feuille de route quinquennale. Cette mesure constitue une première étape vers le développement de la finance numérique, créant ainsi un nouveau canal de mobilisation de capitaux pour l' économie . Le secteur immobilier, caractérisé par une forte demande de capitaux et une faible liquidité, devrait être l'un des premiers à bénéficier de cette politique. Toutefois, ces opportunités s'accompagnent de défis importants en matière de droit, de technologie, de gestion des risques et de propriété. Les experts estiment que le développement durable du marché des crypto-actifs repose sur une étroite coordination entre le cadre juridique, les capacités technologiques, l'infrastructure de données et les mécanismes de surveillance proactive.

Potentiel de codage élevé

Conformément à la résolution 05, les crypto-actifs en phase pilote doivent être adossés à des actifs réels, à l'exclusion des titres et des monnaies fiduciaires. Les actifs proposés à la vente sont réservés aux investisseurs étrangers et les transactions se dérouleront sur des plateformes mises à disposition par des organismes nationaux, sous l'égide du ministère des Finances . Parmi les secteurs susceptibles d'utiliser les crypto-actifs, l'immobilier est considéré comme un domaine de prédilection, compte tenu des caractéristiques de ses actifs : valeur élevée, difficilement divisible et faible liquidité.

Le Dr Pham Nguyen Anh Huy, maître de conférences en finance à l'Université RMIT Vietnam, a indiqué que la résolution 05 autorise la mise en place d'un projet pilote permettant de représenter et d'échanger des produits immobiliers sous forme de crypto-actifs. L'un des principaux atouts des crypto-actifs réside dans leur capacité à fragmenter la propriété, autorisant ainsi la division d'un bien immobilier en de nombreuses unités numériques (tokens) destinées à être vendues à divers investisseurs. Ce mécanisme contribue à accroître la liquidité du marché et à faciliter l'accès aux investisseurs individuels et aux flux de capitaux internationaux.

« Au lieu de simplement pouvoir émettre des obligations ou emprunter auprès des banques, les entreprises immobilières peuvent utiliser des jetons pour lever des capitaux pour chaque projet spécifique, ainsi que des avantages tels que le partage des bénéfices, les revenus locatifs ou les droits de rachat », a analysé M. Huy.

Les émetteurs de jetons sont tenus de publier un prospectus, de conserver les données pendant au moins 10 ans et de se conformer à la réglementation en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Ces conditions devraient améliorer les normes de gouvernance, la transparence de l'information et réduire les risques pour les investisseurs.

Partageant cet avis, le Dr Nguyen Dinh Cung, ancien directeur de l'Institut central de gestion économique, a déclaré que les crypto-actifs constituent une étape importante de la transformation numérique de l'économie, notamment pour le marché immobilier qui recèle un fort potentiel mais souffre d'un manque de mécanismes modernes de mobilisation de capitaux. Il est toutefois nécessaire de procéder avec prudence et d'adapter les politiques avec souplesse afin de gérer les risques émergents.

Par conséquent, M. Cung a souligné que le rôle de l'État est primordial durant la phase pilote, tant sur le plan juridique que sur celui du contrôle et de la supervision. Selon lui, il convient d'envisager la création d'un comité spécialisé chargé de superviser les crypto-actifs, avec la participation du ministère des Finances, de la Banque d'État, du ministère de la Justice et de représentants d'organisations internationales.

Cependant, le succès du marché des crypto-actifs repose non seulement sur un cadre juridique solide, mais aussi sur une infrastructure technologique robuste. Selon M. Le Xuan Sang, PDG d'une société de fintech, la tokenisation immobilière ne peut être efficace que si la technologie est suffisamment performante : plateforme blockchain, conservation des actifs, chiffrement des données et interface utilisateur. Les investisseurs ne se sentent en sécurité que lorsqu'un système garantit leurs droits et maîtrise les risques.

Cet expert a également souligné que le choix du type de blockchain (publique, privée ou hybride) est un facteur déterminant pour le coût, la rapidité et l'évolutivité du système. Parallèlement, les entreprises doivent mettre en place des solutions techniques de secours afin de garantir la sécurité en cas d'attaque ou de dysfonctionnement du système.

Normalisation juridique et propriété

Si les opportunités sont évidentes, les experts restent prudents quant aux risques juridiques, notamment concernant le lien entre les jetons et les droits de propriété immobilière. Selon le Dr Pham Nguyen Anh Huy, si les jetons ne sont pas étroitement liés aux droits de propriété immobilière, des litiges risquent de survenir en cas de faillite d'entreprise ou de cession d'actifs.

D'un point de vue juridique, l'avocate Nguyen Thuy Hang, experte en fintech, a déclaré que si la loi ne reconnaît pas les tokens comme une preuve de propriété ou s'il n'existe aucun mécanisme de conversion en propriété traditionnelle, les investisseurs risquent de tout perdre en cas de litige.

Parallèlement, l'avocat a également proposé d'examiner prochainement la possibilité de modifier la loi foncière, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur les technologies de l'information. Dans le même temps, il souhaite mettre en place, à titre expérimental, un mécanisme de conversion légale permettant de convertir des jetons en titres ou certificats sous réserve du respect des conditions légales et techniques.

Les experts citent des exemples internationaux démontrant que la tokenisation immobilière n'est réussie que si elle est étroitement intégrée au système juridique et aux bases de données publiques. À titre d'exemple, la société RealT (États-Unis), où les actifs sont cryptés et échangés en ligne, permet des transactions immobilières internationales à partir de 50 USD seulement, avec un délai de traitement inférieur à 30 minutes.

Toutefois, le facteur le plus important est le lien entre le jeton et le système d'enregistrement foncier, afin d'éviter la duplicité des propriétaires. De plus, des pays comme Singapour et les États-Unis exigent des procédures normalisées de reporting financier, d'évaluation indépendante et d'émission de jetons.

Au Vietnam, les experts estiment nécessaire la mise en place d'un écosystème spécialisé pour la conservation d'actifs, d'une salle de marché supervisée, d'une réglementation en matière d'assurance-risque et d'un fonds d'indemnisation afin de protéger les investisseurs. Privilégier, dans un premier temps, les projets générant des flux de trésorerie clairs, tels que l'immobilier locatif, permettra au marché de fonctionner de manière plus sûre avant son expansion.

L'adoption de la Résolution 05 ouvre non seulement de nouvelles perspectives au marché immobilier vietnamien, mais met également à l'épreuve la capacité à gérer, à appliquer les technologies et à perfectionner le cadre juridique. Bien que les crypto-actifs offrent de formidables opportunités, leur mise en œuvre doit être extrêmement prudente, contrôlée et privilégier la protection des investisseurs.

Par conséquent, lors de la phase pilote, les experts recommandent de privilégier les projets reposant sur un cadre juridique clair, des flux de trésorerie transparents, des normes de sécurité élevées et de ne pas les promouvoir auprès des investisseurs particuliers. Il s'agit d'une étape indispensable pour jeter les bases d'un avenir solide pour le marché des crypto-actifs en général et pour l'immobilier numérique en particulier au Vietnam.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm