Manifestation d’une « soif de terre » ou simplement d’une « fièvre virtuelle » ?

Dans la nuit du 19 au 20 août 2024, au petit matin, la vente aux enchères de 19 parcelles de terrain dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc s'est terminée avec un prix « final » du terrain allant jusqu'à 133 millions de VND/m2, soit 30 fois plus élevé que le prix de départ.

La vente aux enchères de terrains situés dans la banlieue de Hanoi a duré 18 heures, provoquant un tollé sur les réseaux sociaux avec des images de centaines d'investisseurs faisant la queue et s'activant pour s'inscrire afin de participer à la vente aux enchères.

La vente aux enchères du terrain s'est déroulée jusqu'à près de 4 heures du matin le 20 août 2024 (Photo : Huu Thang).

Les deux parcelles de terrain ayant remporté le prix le plus bas lors de cette vente aux enchères étaient de 91,3 millions de VND/m2, mais cela restait 12,5 fois plus élevé que le prix de départ.

Cette image n'est pas trop nouvelle car il y a un peu moins d'un mois et demi, le « feu de camp » de la vente aux enchères de terrains à Thanh Oai a également établi un nouveau niveau de prix pour le segment des terrains de banlieue.

La vente aux enchères de terrains organisée le week-end dernier dans le district de Thanh Oai, à Hanoï, a attiré des milliers de participants. Le prix le plus élevé a été fixé à plus de 100 millions de VND/m², soit huit fois plus que le prix initial de départ, qui était de seulement 8,6 millions de VND/m², contre 12,5 millions de VND/m².

Les courtiers transfèrent les terrains juste après la vente aux enchères (Photo : Huu Thang).

En conséquence, le montant total d'argent collecté par le district de Thanh Oai lors de la récente vente aux enchères était de 404,6 milliards de VND, la différence de prix de départ était de 349 milliards de VND, environ 8 fois plus élevé que le prix de départ initial.

Quant à Hoai Duc, ce district espère récolter plus de 186 milliards de VND lors de la vente aux enchères, soit plus de 11 fois le prix de départ.

Marché foncier de banlieue avant les enchères, terrains à vendre à partir de 20-30 millions de VND/m2

Selon l'étude de marché actuelle de Nguoi Dua Tin et le rapport de synthèse de certaines salles de marché électroniques telles que Batdongsan.com.vn, en fait, le prix de vente des terrains dans la commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai, Hanoi) a eu tendance à augmenter ces dernières années.

Cependant, le prix moyen du terrain dans cette localité n'a augmenté que d'environ 80 % au cours des 4 dernières années - du niveau commun de 15 millions de VND/m2 en 2020 à 27 millions de VND/m2 en 2024, sans le phénomène d'une augmentation soudaine de plusieurs dizaines de fois comme le prix à l'enchère ci-dessus.

Le prix du terrain gagnant aux enchères à Hoai Duc est 2 à 3 fois supérieur au niveau de prix habituel (Photo : Huu Thang).

Ainsi, par rapport au prix de vente commun de 27 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2024, le prix d'enchère gagnant de 63 à 100 millions de VND/m2 pour les terrains de la commune de Thanh Cao lors de l'enchère du 10 août 2024 est 2,3 à 3,7 fois plus élevé.

Dans les zones voisines du district de Thanh Oai, les prix fluctuent également dans une fourchette de 20 à 30 millions de VND/m2.

Pour la région de Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi, le prix de vente le plus populaire du segment foncier au deuxième trimestre 2024 n'a été enregistré qu'à 43 millions de VND/m2 avec un taux de croissance au cours de la dernière année d'environ plus de 48 %.

Cependant, le prix du terrain remporté aux enchères lors de la dernière session était encore 2 à 3 fois supérieur au niveau des prix habituels.

Pour les zones voisines du district de Hoai Duc, le prix n'est que de 22 à 62 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2024.

La flambée des prix des terrains est une manifestation de la « soif » du marché.

Expliquant la situation, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'à partir du deuxième trimestre 2025, la tendance générale à la reprise des terres agricoles commencerait. Les vagues actuelles ne sont que localisées dans certaines zones.

Les données de Batdongsan.com.vn montrent également que la demande de terrains à l'échelle nationale au deuxième trimestre 2024 a augmenté de 33 % par rapport au premier trimestre 2024.

Cependant, l'expert a estimé que cette amélioration n'était que partielle dans certaines régions, notamment dans les provinces du nord. Hanoï a constaté une augmentation de 75 % de l'intérêt pour les terrains.

« En particulier, le niveau d'intérêt et l'augmentation des prix dans les zones suburbaines de Hanoi sont dus à des facteurs de planification et à des activités d'enchères », a déclaré M. Quoc Anh.

M. Nguyen Quoc Anh - Directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn.

Plus précisément, au cours du premier semestre 2024, les terrains à Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That et Quoc Oai ont enregistré une augmentation des recherches de 48 % à 104 %, entraînant une augmentation des prix des terrains dans ces districts suburbains de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.

M. Nguyen Quoc Anh a déclaré qu'il existe trois facteurs principaux qui affectent grandement le marché foncier, notamment l' économie régionale, ou même plus macroéconomiquement, l'économie nationale ; la planification des infrastructures et la population, et la connectivité avec d'autres localités.

« Outre les marchés traditionnels, sur de nombreux nouveaux marchés où les informations sur la planification des infrastructures sont annoncées, les prix augmentent généralement de 10 à 30 %, et dans certains endroits, les prix des terrains augmentent de 2 à 3 fois en peu de temps.

« Actuellement, les informations relatives à la planification sont diffusées massivement et à grande échelle, et l'ensemble du pays est un vaste projet mis en œuvre avec une planification synchrone. Ces informations positives stimulent la liquidité et la valeur du secteur foncier », a analysé l'expert.

Cependant, M. Quoc Anh a également souligné en analysant les risques que, sur la base des informations sur les infrastructures, il existe des endroits où les prix des terrains augmentent en fonction de la demande et du potentiel, mais il existe également des endroits où les prix augmentent en raison de rumeurs et peuvent avoir un impact négatif sur le marché.

M. Nguyen Van Dinh a déclaré que les prix élevés des terrains témoignent de la soif du marché immobilier.

D'un autre point de vue, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré que les enchères foncières attirent l'attention de nombreux participants et que l'augmentation soudaine des prix montre clairement la « soif » des gens pour la terre.

Ces dernières années, le nombre de projets, de terrains et de produits immobiliers dotés de documents juridiques « propres » est extrêmement rare, arrivant sur le marché en très petites quantités et peut être considéré comme presque inexistant.

Par conséquent, le lancement d’un projet géré légalement par l’État attirera une grande attention de la part des investisseurs, prêts à payer des sommes énormes pour « détenir » le terrain.

Les risques cachés liés à l'« étreinte » de la terre

Bien qu'il estime que les prix élevés des terrains sont en partie dus à la « soif » du marché, M. Dinh rappelle également aux investisseurs la prudence : malgré leur forte demande, les transactions foncières restent un segment peu liquide. Certaines zones sont très prisées, mais d'autres connaissent une inflation des prix visant à manipuler le marché.

Il est tout à fait possible que des investisseurs s'entendent pour participer aux enchères, poussant ainsi les prix des terrains dans les zones voisines vers le nouveau niveau de prix afin de réaliser des profits. Sans compter qu'Hanoï est une zone urbaine clé caractérisée par des terrains exigus et une forte densité de population. L'offre immobilière est donc toujours insuffisante pour répondre à la demande. Il est donc tout à fait possible que les investisseurs exploitent cette situation pour réaliser des profits.

Que le prix du terrain soit réellement élevé ou non, il est essentiel de se demander si les investisseurs retenus effectueront effectivement leurs paiements à l'avenir. L'histoire de la vente aux enchères sans acompte de Thu Thiem nous donne une vision plus réaliste de cette frénésie foncière », a déclaré M. Dinh.

Les experts s'inquiètent des risques potentiels liés à l'« étreinte » des terres (Photo : Huu Thang).

Commentant que les résultats des enchères de terrains avec des prix aussi élevés rendront le coût de déblaiement des sites pour les nouveaux projets plus cher, M. Nguyen Quoc Anh craint également qu'avec le prix de l'enchère gagnante étant 2 à 3 fois plus élevé que le prix moyen, les propriétaires fonciers des environs auront la mentalité de faire monter le prix de vente de leurs terrains.

La hausse soudaine des prix des terrains peut également créer une tendance à la spéculation foncière, car de nombreuses personnes se précipitent pour acheter des terres dans l’espoir de profiter de l’augmentation continue des prix des terrains.

Cependant, cela peut entraîner une stagnation de l’argent sur le terrain, au lieu d’être utilisé dans d’autres activités économiques.

Selon l'expert, après une période de marché difficile, la psychologie générale des acheteurs et des investisseurs immobiliers sera plus prudente qu'auparavant.

Il recommande donc aux acheteurs et aux investisseurs d’étudier attentivement le marché et de se renseigner sur les fluctuations de prix grâce à des sources d’information objectives avant de décider de dépenser de l’argent sur un produit.

La vente aux enchères de terrains à Thanh Oai est totalement transparente et suit la procédure correcte.

En réponse aux informations contradictoires selon lesquelles la mise en œuvre du projet, la détermination du prix de départ et l'organisation de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai le 10 août n'étaient pas transparentes, le Comité populaire du district de Thanh Oai vient d'envoyer un rapport au Comité populaire de Hanoi sur la question ci-dessus.

Le rapport indique que la vente aux enchères a été organisée conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, de la loi sur les enchères de 2016 et des décisions du Comité populaire de Hanoi relatives à la promulgation de règlements sur les ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou louer des terres à Hanoi.

L'enquête a révélé qu'un total de 1 550 clients ont soumis des documents d'inscription pour participer à l'enchère, correspondant à 4 201 documents. Parmi eux, 1 439 clients étaient éligibles, représentant 3 923 documents.

Après avoir vérifié et examiné les documents et les documents d'orientation actuels, le Comité populaire du district de Thanh Oai a constaté que les étapes du processus de mise en œuvre ont été menées à bien et ont respecté les instructions, garantissant l'objectivité, la transparence et le respect des réglementations légales, sans accaparement des terres, augmentation des prix et profit lors de la récente vente aux enchères dans la commune de Thanh Cao.

Le Comité populaire du district de Thanh Oai a affirmé que l'organisation et la mise en œuvre de l'établissement du projet, de l'acquisition des terres, du déblaiement du site, de la construction des infrastructures, de la détermination du prix de départ et de la sélection de l'organisme d'enchères, de l'affichage des documents et de l'organisation de l'enchère des droits d'utilisation des terres étaient conformes aux dispositions de la loi ; l'enchère a été organisée de manière honnête, publique, transparente, équitable et objective.

Les clients soumissionnent en fonction de la demande et des conditions du marché. Les enchères se déroulent selon des procédures strictes, sous le contrôle des forces de l'ordre et de la population.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm