La loi ne prévoit aucune réglementation sur le type de villas à vendre et d'activités commerciales en fonction du cycle de vie du projet.
Plus précisément, le Groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'encourager et d'orienter la levée des difficultés et des obstacles à la mise en œuvre de projets immobiliers pour les localités et les entreprises (le Groupe de travail) vient de recevoir une note de transfert du Bureau du gouvernement concernant le rapport du Comité populaire de la province de Binh Thuan sur le projet de complexe touristique Ocean Valley. Ce projet est situé dans la commune de Tien Thanh, ville de Phan Thiet (projet Novaworld Phan Thiet) de Delta-Valley Company Limited (Delta-Valley Company) Binh Thuan, sous la direction de No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland - code boursier : NVL).
Le projet Novaworld Phan Thiet fait face à de nombreuses difficultés juridiques
Français Le projet a reçu un certificat d'investissement du Comité populaire de la province de Binh Thuan en juillet 2008. Le projet dispose d'un plan détaillé ; le rapport d'évaluation de l'impact environnemental a été approuvé par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ; le Comité populaire de la province de Binh Thuan a loué des terres et payé le loyer annuel en 8 versements avec plus de 786 hectares de terres commerciales et de services et près de 200 hectares de terrains de golf (terrains d'installations sportives et d'entraînement physique )... ; le projet a reçu près de 70 certificats de droit d'utilisation des terres ; le Département de la construction de la province de Binh Thuan a également accordé près de 30 permis de construire pour des travaux dans le cadre du projet...
Jusqu'à présent, ce projet de Novaland à Binh Thuan a terminé certains travaux de construction et termine les procédures pour mettre en service les éléments suivants : parcours de golf de 36 trous, villas de villégiature, restaurants, cafés, parcs d'attractions, hôtels, etc. Dans le même temps, continuez à construire d'autres ouvrages pour respecter le calendrier prévu d'achèvement de l'ensemble du projet d'ici la fin de 2025.
Cependant, le projet Novaworld Phan Thiet a rencontré des problèmes : après de nombreuses modifications du certificat d'investissement, en avril 2019, le Comité populaire de la province de Binh Thuan a publié une décision de politique d'investissement pour remplacer les certificats d'investissement précédents.
Selon cette décision, la société Delta-Valley est autorisée à mettre en œuvre le projet Novaworld Phan Thiet sur une superficie de plus de 986 hectares dans la commune de Tien Thanh, ville de Phan Thiet dans le but de construire des villas, des zones commerciales à vendre, des entreprises selon le cycle de vie du projet (terrains commerciaux, services), des hôtels, des travaux publics, des arbres, des surfaces d'eau, des piscines...
Après examen du système juridique actuel, il n'existe aucune réglementation spécifique concernant le concept et les types de villas à vendre et d'activités commerciales en fonction du cycle de vie du projet. Par conséquent, le Comité populaire de la province de Binh Thuan estime que l'approbation de la politique d'investissement du projet Novaworld Phan Thiet, avec de tels objectifs et types, ne garantit pas de base légale.
Notamment, selon le rapport, l'investisseur a signé environ 3 000 contrats avec des clients, mais le projet Novaworld Phan Thiet doit suspendre temporairement la construction car les problèmes juridiques n'ont pas été résolus.
Concernant cette question, le Comité populaire de la province de Binh Thuan a proposé que le groupe de travail examine et approuve le plan visant à maintenir et non à ajuster la décision de politique d'investissement publiée en avril 2019.
Difficile de déterminer les obligations financières sur les terres
En ce qui concerne la location du terrain, le projet est loué par le Comité populaire de la province de Binh Thuan conformément aux décisions émises de 2011 à 2021, le prix du terrain pour le calcul de la taxe foncière du projet applique la loi foncière de 2003 et la loi foncière de 2013, calculé selon le prix du marché.
Novaworld Phan Thiet a du mal à déterminer les obligations financières pour les terres
L'investisseur du projet a versé temporairement un loyer foncier correspondant au tarif foncier multiplié par le coefficient d'ajustement du prix foncier prévu par la politique du Comité populaire provincial, soit plus de 385 milliards de dôngs. De plus, l'investisseur a également versé temporairement près de 194 milliards de dôngs pour le déblaiement du site.
Cependant, il est actuellement très difficile de calculer avec précision et intégralité les obligations financières de l'investisseur du projet Novaworld Phan Thiet car il existe de nombreux facteurs complexes : les décisions de location de terres sont prises sur une longue période, le marché fluctue beaucoup et il est difficile d'avoir une base ; la société loue des terres en fonction de l'avancement du défrichement du site, donc la plupart d'entre elles se présentent sous la forme de « riz, haricots, peau de léopard » qui est très fragmentée, ce qui rend difficile la détermination des informations cadastrales comme base pour déterminer les prix des terrains ; selon la politique d'investissement approuvée, le projet Novaworld Phan Thiet a une superficie allant jusqu'à près de 1 000 hectares mais ne divise pas l'investissement en étapes en fonction de l'avancement de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation, tandis que la loi ne prévoit actuellement aucune réglementation sur la location de terres en fonction de l'avancement de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation.
Le Comité populaire de la province de Binh Thuan a proposé de surmonter ce problème en revoyant les décisions de location de terres dans le même lot en août 2021. En avril dernier, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a publié des instructions pour résoudre le problème de la détermination du prix des terres, mais il existe encore des difficultés concernant le moment de l'évaluation des terres, la méthode de détermination du prix des terres, la détermination des coûts de développement, les revenus de développement, etc.
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