Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a relevé une série d'infractions commises par la société Five Star dans le cadre du projet Five Star Eco City.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a publié la conclusion n° 12/KL-BTNMT sur l'inspection de la conformité aux lois foncières et environnementales par la société par actions Five Star International Group (Five Star Company) lors de la mise en œuvre du projet de zone urbaine Five Star (nom commercial : Five Star Eco City) dans la commune de Phuoc Ly, district de Can Giuoc et communes de Long Trach et Long Khe, district de Can Duoc, province de Long An .

Suite à l'inspection, le Comité populaire de la province de Long An a décidé, le 27 septembre 2011, d'attribuer 282 451 m² de terrain à la société Nam Sao à des fins d'investissement dans la zone urbaine de Nam Sao (phase 1). Sur ce total, 88 446 m² destinés à la construction d'ouvrages publics (dont 47 834 m² pour les espaces verts et les plans d'eau, et 40 612 m² pour les voies de circulation) ont été remis à la municipalité pour gestion après travaux, conformément au plan approuvé, et pour une durée d'utilisation à long terme.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a relevé une série d'infractions commises par la société Five Star dans le cadre du projet Five Star Eco City - 1 — Entrée principale du projet Five Star Eco City.

Le 24 octobre 2011, le Comité populaire provincial de Long An a publié une décision approuvant les prix des terrains pour déterminer les obligations financières du projet de zone urbaine cinq étoiles (phase 1).

Le 18 décembre 2011, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An a délivré le certificat de droit d'utilisation des terres (LURC) n° BH 703180 à la société Nam Sao, pour une superficie de 283 451 m2 de terres rurales (parcelle 142, feuille de carte n° 4), pour une période d'utilisation à long terme.

Le 17 décembre 2015, le Comité populaire de la province de Long An a pris une décision attribuant 89 775 m² de terrain à la société Nam Sao (deuxième phase d'une zone de 39 hectares). Sur cette superficie, 8 584 m² sont attribués avec des droits d'utilisation du terrain, tandis que les 81 191 m² restants sont attribués sans droits d'utilisation du terrain pour la construction d'ouvrages publics à des fins non commerciales.

Le 24 février 2016, le service des impôts de la province de Long An a annoncé le paiement des taxes foncières. La superficie prise en compte pour le calcul de ces taxes est de 8 584 m². Le prix de référence, basé sur le tarif foncier, indique une valeur du droit d'utilisation du sol inférieure à 20 milliards de VND. Un coefficient d'ajustement a été appliqué pour le calcul des taxes. Le montant total des taxes foncières dues par la société Nam Sao s'élève à 2 278 986 700 VND (prix moyen du terrain : 265 492 VND/m²). Les déductions pour compensation et aide s'élèvent à 958 555 866 VND. Le solde à verser au budget de l'État est de 1 320 343 800 VND.

Le 23 mars 2017, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An a délivré le certificat de droit d'utilisation des terres n° CH 755092 à la société Nam Sao, pour une superficie de 8 584 m2 de terres rurales (parcelle 368, feuille de carte n° 4), période d'utilisation à long terme.

Ainsi, pour la première phase du projet de zone urbaine Five Star, au moment de l'inspection, la société Five Star avait obtenu deux décisions du Comité populaire de la province de Long An l'autorisant à recevoir 373 226 m² de terrain pour la mise en œuvre du projet. Sur ce total, 203 589 m² étaient destinés à l'habitation et 169 637 m² à la construction d'ouvrages publics à vocation non commerciale. La société Five Star s'était également vu octroyer deux certificats de droits d'utilisation des sols par le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An, couvrant une superficie totale de 292 035 m² de terrains ruraux résidentiels, avec une durée d'utilisation à long terme.

Série de violations

Cependant, les résultats de l'inspection montrent que le Comité populaire de la province de Long An a pris des décisions concernant l'attribution et la location de terrains à la société Nam Sao en fonction de l'avancement des indemnisations et du déblaiement du site, et non en fonction des besoins d'utilisation des terres exprimés dans le projet d'investissement approuvé, ce qui n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière de 2013.

La détermination du prix du terrain pour la superficie de 8 584 m² de terrain résidentiel rural (phase 1) attribuée à la société Nam Sao pour mettre en œuvre le projet selon le calendrier d'indemnisation et de déblaiement du site, en appliquant la méthode du coefficient d'ajustement dans le calcul des redevances d'utilisation du terrain, n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière.

Le certificat de droit d'utilisation des terres accordé à la société Nam Sao pour une superficie de 4 114 mètres carrés de terrain dans le plan de corridor de transport (routes provinciales 826 et 835B) n'est pas conforme à la réglementation gouvernementale .

La délivrance d'un certificat de droit d'utilisation des sols pour 88 446 m² de terrain destinés à la construction d'ouvrages publics dans le cadre du projet, alors que ce terrain est destiné à un usage résidentiel rural, et que l'origine du terrain a été attribuée par l'État moyennant la perception d'une taxe d'utilisation des sols, n'est pas conforme à la finalité et à la forme d'utilisation des sols, et ne constitue pas un certificat de droit d'utilisation des sols délivré conformément à la réglementation gouvernementale.

Le terrain figurant sur les certificats de droit d'utilisation des terres accordés à la société Nam Sao ne présente pas de limites fermées et comprend de nombreux emplacements différents, ce qui n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière.

La superficie couverte par les certificats de droits d'utilisation des sols comprend de nombreuses zones ayant des finalités d'utilisation différentes, mais celle-ci n'est pas indiquée pour chaque parcelle de terrain sur le plan de construction détaillé approuvé, ce qui n'est pas conforme à la réglementation gouvernementale.

Selon le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 pour la phase 1 du projet, la superficie totale des terrains résidentiels autorisés est de 181 903,78 m². Or, la société Nam Sao s'est vu attribuer un permis d'utilisation du sol pour une superficie totale de 203 589 m² de terrains résidentiels (soit une différence de 21 685,22 m²). Après inspection, il s'avère que cette différence de superficie était destinée à la construction d'une école maternelle, d'un centre médical et de locaux commerciaux. Par conséquent, l'attribution des terrains et la délivrance du permis d'utilisation du sol susmentionnées ne sont pas conformes à la loi.

Le Comité populaire provincial de Long An a attribué à la société Nam Sao 373 226 m² de terrain pour la mise en œuvre du projet de zone urbaine de Nam Sao (phase 1), mais la société a utilisé et construit des infrastructures techniques sur une superficie de 394 827,46 m², dépassant ainsi la superficie allouée de 21 601,46 m². Il s'agit d'un acte d'accaparement de terres, en violation des réglementations gouvernementales.

La société Nam Sao a transféré des droits d'utilisation des terres à des organisations, des ménages et des particuliers en divisant des parcelles et en vendant des terrains sans autorisation des organismes d'État compétents.

De plus, la détermination du prix du terrain pour la superficie de 156 069 m2 de terrain résidentiel rural (attribution de terrain dans les 2e et 3e phases de la phase 2) attribuée à la société Nam Sao pour mettre en œuvre le projet conformément au calendrier d'indemnisation et de déblaiement du site, pour appliquer la méthode du coefficient d'ajustement et la méthode de comparaison dans le calcul des redevances d'utilisation du terrain, n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière et du décret du gouvernement.

De plus, les parcelles de terrain figurant sur les certificats de droit d'utilisation des sols accordés à la société Nam Sao ne sont pas délimitées de manière nette et comprennent de nombreux emplacements différents, ce qui est inapproprié. La superficie du terrain couverte par ces certificats comprend de nombreuses zones à vocation différente, mais celle-ci n'est pas précisée pour chaque parcelle conformément au plan de construction détaillé approuvé, ce qui est contraire à la réglementation.

La majeure partie du terrain a été attribuée à la société Nam Sao, mais les travaux et infrastructures approuvés par les autorités compétentes n'ont pas été réalisés. La lenteur des travaux d'aménagement a empêché le respect des échéances prévues, en violation des dispositions de la loi foncière de 2013.

Traitement recommandé

Au vu des infractions susmentionnées, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement recommande au Comité populaire de la province de Long An d'enjoindre au Département des ressources naturelles et de l'environnement, au Comité populaire du district de Can Giuoc et aux niveaux et secteurs concernés d'inspecter et de contrôler étroitement le respect des réglementations légales en matière de gestion et d'utilisation des terres, de protection de l'environnement ainsi que l'avancement de la mise en service des terres de la société Nam Sao, et d'appliquer simultanément des mesures pour traiter les infractions conformément aux réglementations légales.

Examiner et surmonter les lacunes susmentionnées (attribution des terres, location des terres, délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres, prolongation de l'utilisation des terres, indemnisation, soutien et déblaiement du site, détermination des prix des terres pour calculer les redevances d'utilisation des terres et le loyer foncier).

Renforcer l’inspection et le contrôle de la conformité aux réglementations légales en matière de protection des terres et de l’environnement pour les projets utilisant des terres dans la région afin de rectifier et de surmonter les lacunes et les erreurs dans la gestion étatique des terres et de l’environnement.

Examiner et clarifier les responsabilités, et prendre des mesures strictes contre les groupes et les individus qui commettent les violations susmentionnées.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement demande à la société Nam Sao de se conformer strictement à la législation foncière et environnementale, d'utiliser les terres conformément à leur destination et dans les limites qui lui sont assignées. Il lui est demandé d'accélérer la mise en œuvre du projet et de se coordonner avec les organismes d'État afin de finaliser les réglementations et procédures foncières et environnementales prévues par la loi. Elle est également priée de contacter le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An pour obtenir des instructions concernant la poursuite de l'utilisation des terres.

En outre, mettre en service un système centralisé de traitement des eaux usées ; collecter toutes les eaux usées produites vers un système de traitement conforme aux normes nationales avant leur rejet dans l'environnement ; collecter, classer et traiter les déchets solides conformément à la réglementation ; gérer et surveiller l'environnement conformément à la réglementation.

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