Il faut un mécanisme juridique pour gérer et exploiter l’espace souterrain.

Selon le délégué Do Duc Hien (Délégation de l'Assemblée nationale de Ho Chi Minh-Ville), membre permanent de la Commission des lois de l'Assemblée nationale, le règlement sur le « régime d'utilisation des terres pour la construction d'ouvrages aériens, d'ouvrages souterrains, de terres formées par des activités d'empiètement sur la mer » est l'un des contenus de la tâche de perfectionnement des politiques institutionnelles sur la gestion et l'utilisation des terres en synchronisation avec le développement institutionnel de l' économie de marché à orientation socialiste telle que définie dans la résolution n° 18-NQ/TW du Comité central.

Pour institutionnaliser ce contenu, le projet de loi foncière (amendée), en plus de se concentrer sur les réglementations relatives au mécanisme de gestion et d'utilisation des terres en surface, contient également des réglementations sur le régime d'utilisation des terres pour la construction d'ouvrages aériens et d'ouvrages souterrains. En particulier, le projet de loi consacre l’article 214 à la réglementation des terrains destinés à la construction souterraine.

« On peut dire que les réglementations susmentionnées ont initialement constitué un mécanisme juridique visant à optimiser l'efficacité de l'utilisation des terres et à accroître les ressources foncières, contribuant ainsi au développement socio-économique dans un contexte de ressources foncières de plus en plus limitées, notamment en milieu urbain. Ceci est également considéré comme l'une des innovations importantes et indispensables dans les politiques de gestion et d'utilisation des terres mises en œuvre et en cours dans de nombreux pays », a affirmé le délégué.

Les réglementations sur l’aménagement de l’espace souterrain sont encore dispersées, séparées et manquent d’uniformité.

Toutefois, le délégué Do Duc Hien a souligné que, conformément aux dispositions de l'article 179, clause 1, de la loi foncière en vigueur, « les utilisateurs des terres sont tenus d'utiliser les terres à des fins appropriées, dans les limites appropriées de la parcelle, conformément aux réglementations sur la profondeur souterraine et la hauteur sous plafond, de protéger les travaux publics souterrains et de se conformer aux autres dispositions légales pertinentes. » Ce contenu continue d’être consigné dans la clause 1 de l’article 30 du projet de loi foncière (modifié). Entre-temps, conformément aux dispositions de l'article 175 du Code civil, « les utilisateurs du sol sont autorisés à utiliser l'espace et l'espace souterrain verticalement à partir de la limite du terrain conformément aux dispositions de la loi » . Ainsi, la loi foncière actuelle, le droit civil et le projet de loi foncière (modifié) ne contiennent pas de réglementation spécifique sur la hauteur et la profondeur que les organisations et les individus ayant des droits d’utilisation des terres peuvent exploiter et utiliser. Cette limitation de hauteur et de profondeur est mise en œuvre conformément aux dispositions de lois spécialisées.

Au cours de l’examen, les délégués ont constaté que la loi sur la construction, la loi sur l’urbanisme et les documents d’application actuels comportent des réglementations distinctes pour gérer l’espace au sol et l’espace au-dessus du sol. En ce qui concerne l'espace souterrain, il existe le décret 39 de 2010 du gouvernement et actuellement certaines localités comme Hanoi ont une planification de l'espace souterrain. Cependant, on constate que ces réglementations sont encore très dispersées, l’approche est encore distincte et manque d’uniformité ; La couverture de la planification n’est pas encore complète, ce qui entraîne une confusion dans la gestion. Dans de nombreux cas, le champ d’utilisation des terres par les utilisateurs est très large ou n’a pas été déterminé, ce qui conduit au fait que sur une parcelle de terre, en même temps, il n’y a qu’une seule entité qui l’exploite et l’utilise, ce qui entraîne des difficultés pour tirer parti des ressources foncières.

Il est nécessaire de compléter la réglementation sur les principes de division des droits d'utilisation des sols souterrains en zonage vertical.

D'après l'analyse ci-dessus, pour surmonter ces problèmes, le délégué Do Duc Hien a déclaré que le projet de loi foncière révisée doit être étudié et complété par des réglementations sur les principes de division des droits d'utilisation des terres souterraines en zonage vertical ; En conséquence, en fonction de chaque type de terrain, outre la superficie de l'utilisateur du terrain, la profondeur maximale à laquelle l'utilisateur du terrain de surface peut exploiter et utiliser est également spécifiée. Parallèlement, compléter la réglementation sur l’utilisation de l’espace hors sol pour assurer la cohérence.

Toujours selon le délégué, bien que la clause 1 de l'article 214 stipule que les terrains destinés à la construction souterraine comprennent : (1) les terrains destinés à la construction d'ouvrages en surface servant à l'exploitation, à l'exploitation et à l'utilisation d'ouvrages souterrains et (2) les espaces souterrains destinés à la construction d'ouvrages souterrains qui ne sont pas des parties souterraines d'ouvrages en surface. Cependant, la plupart des dispositions du nouveau projet de loi ne concernent que les terrains destinés à la construction d'ouvrages en surface servant à l'exploitation et au fonctionnement d'ouvrages souterrains, sans aucune réglementation visant à réglementer l'espace souterrain destiné aux travaux de construction. Par exemple, dans les espaces publics, les jardins fleuris, les parcs et les places, les organisations et les particuliers peuvent-ils se voir accorder le droit d’utiliser l’espace souterrain ? En outre, le délégué a déclaré qu'il est également nécessaire de clarifier, dans le cas où l'on autorise l'utilisation de l'espace souterrain pour construire des ouvrages qui ne sont pas des parties souterraines d'ouvrages en surface, comment le mécanisme d'utilisation du sol et la relation entre les sujets ayant le droit d'utiliser la surface du sol et les propriétaires des ouvrages souterrains seront résolus pour faciliter le processus d'exploitation et d'utilisation.

D'autre part, l'article 214 de la clause 2 du projet de loi foncière stipule que les utilisateurs des terres, en vertu des dispositions de cette loi, sont autorisés à transférer, louer et sous-louer l'espace souterrain conformément aux dispositions de la loi lorsque déterminées par l'État conformément à la loi sur la construction, la loi sur l'urbanisme, la loi sur l'architecture, etc. Ainsi, on peut comprendre que dans la limite de profondeur souterraine que la loi sur la construction, la loi sur l'urbanisme, la loi sur l'architecture stipulent pour les utilisateurs des terres, les utilisateurs des terres ont le droit de transférer, louer et sous-louer l'espace souterrain. Cette approche, selon le délégué, est également fondamentalement cohérente avec le régime des droits de surface prévu dans le Code civil, selon lequel « Les droits de surface sont les droits d'un sujet sur le sol , la surface de l'eau , l'espace au-dessus du sol , la surface de l'eau et le sous-sol dont les droits d'utilisation du sol appartiennent à un autre sujet » . Toutefois, le projet de loi n’a pas encore réglementé l’objet du transfert, de la location, de la sous-location, ni les procédures spécifiques et les modalités de mise en œuvre. Pour assurer la faisabilité de la réglementation, le délégué Do Duc Hien a proposé que le projet de loi doive également étudier et compléter pour clarifier ces contenus.

Le délégué a analysé que le projet de loi foncière (amendée) contient des dispositions pour l'enregistrement initial et l'enregistrement des changements dans les droits d'utilisation du sol pour la construction d'ouvrages sur le terrain servant à l'exploitation, à l'exploitation et à l'utilisation d'ouvrages souterrains, et à la propriété d'ouvrages souterrains, mais il n'y a aucune disposition selon laquelle le sujet ayant des droits de surface doit enregistrer les droits de surface. Considérant que l'enregistrement est très nécessaire car c'est seulement par l'enregistrement que la relation entre les droits de surface et les droits d'utilisation du sol peut être déterminée ainsi que le statut de sujet de la personne ayant des droits de surface, le délégué a également demandé que l'organisme de rédaction envisage d'ajouter des règlements sur les processus et les procédures, ainsi que de promulguer des exemples de documents, de frais et de mécanismes d'enregistrement pour les droits de surface...

En outre, le projet de loi foncière révisée doit également compléter les réglementations guidant la mise en œuvre des questions liées aux droits de surface, telles que le calcul des coûts de transfert des droits de surface, sur le niveau raisonnable de transfert des droits de surface pour harmoniser les intérêts des parties, entre l'utilisateur du sol et le titulaire du droit de surface, entre la personne à qui sont accordés les droits de surface pour la première fois et les personnes suivantes ; méthode de détermination de la responsabilité des bénéficiaires des droits de superficie pour la protection et la gestion des biens communs ou la responsabilité d'indemniser les dommages causés à la surface du terrain ou aux biens attachés au terrain.../.

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