L'urgence de construire des logements sociaux - Dernière partie : Ajout de nouveaux mécanismes

D'après les prévisions du ministère de la Construction , la demande de logements continuera de croître entre 2021 et 2030, notamment en milieu urbain. Le taux d'urbanisation actuel, d'environ 40 %, devrait atteindre près de 45 % d'ici 2030. Compte tenu de la croissance démographique et de la demande actuelles, il sera nécessaire de construire environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains par an.

Le potentiel et les marges de développement du logement social au Vietnam demeurent considérables. Cependant, dans les faits, les politiques actuelles ne sont pas encore suffisamment attractives, ce qui explique l'indifférence de la plupart des acteurs du secteur immobilier. Particuliers et entreprises espèrent la mise en place de nouvelles mesures visant à lever les obstacles administratifs et financiers, et ainsi favoriser le développement du logement social.

M. Nguyen Hoang Nam - Directeur général de G-Home :

Actuellement, un promoteur immobilier souhaitant construire des logements sociaux doit réserver 20 % de ces logements à la location et ne peut les vendre qu'après 5 ans. La construction de logements sociaux engendre aujourd'hui des coûts très élevés, tandis que les loyers ne peuvent être élevés en raison des plafonds de prix en vigueur.

Tous les prix de vente et de location des logements sociaux sont consultables sur le portail du Département de la Construction des communes où se situent les projets. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, le loyer mensuel estimé des logements sociaux est d'environ 100 000 VND/m². Dans les autres provinces et villes, il se situe entre 30 000 et 50 000 VND/m².

De plus, pour louer un logement social, les locataires doivent remplir de nombreuses conditions ; parfois, ils doivent louer pendant au moins un an. Par ailleurs, la réglementation stipule qu’une fois bénéficiaire d’un logement social, une personne ne peut y prétendre une seconde fois. Ainsi, si un locataire loue officiellement un logement pendant seulement un mois, il ne pourra plus prétendre à l’achat d’un logement social par la suite.

De nombreux pays à travers le monde ont largement et avec succès mis en œuvre le modèle économique de la construction de logements locatifs, car leurs coûts d'investissement à long terme sont faibles. Les entreprises n'ont besoin d'emprunter qu'à des taux d'intérêt d'environ 3 %, ce qui facilite l'investissement, et elles peuvent ensuite générer des profits grâce à la location.

Au Vietnam, les entreprises doivent actuellement accéder au capital à des taux d'intérêt d'environ 12 à 15 % et prévoir systématiquement des frais supplémentaires, ce qui alourdit leurs coûts de mise en œuvre. Le système financier actuel ne permet pas de soutenir les entreprises lorsque les taux d'intérêt et les coûts des intrants sont si élevés.

Parallèlement, la marge bénéficiaire des entreprises n'est que de 10 %, soit une moyenne de seulement 2 % de profit par an. Il est donc difficile d'attirer les entreprises pour investir dans la construction de logements sociaux.

Mme Duong Thuy Dung - Directrice principale de CBRE Vietnam :

Avant 2021, le coût d'investissement au mètre carré pour la construction de logements sociaux était identique à celui des logements commerciaux, conformément aux directives du ministère de la Construction. Cependant, le 13 juillet 2022, le ministère de la Construction a publié la décision n° 610/QD-BXD fixant le coût d'investissement au mètre carré pour les projets de construction et le prix de construction composite des éléments structuraux pour l'année 2021.

En conséquence, le ministère de la Construction a publié un cadre relatif aux coûts d'investissement pour la construction de logements sociaux sous forme d'immeubles d'appartements. Après examen, il apparaît que le coût d'investissement des logements sociaux est environ 25 % inférieur à celui des immeubles d'appartements commerciaux.

Par conséquent, les projets de logements sociaux mis en œuvre à partir de 2021 devront se référer aux barèmes de coûts d'investissement publiés par le ministère de la Construction pour l'élaboration de leurs plans tarifaires. De ce fait, le coût d'investissement pour la construction de logements sociaux est inférieur à celui des logements commerciaux. Toutefois, afin de garantir une qualité optimale et de créer des ensembles de logements sociaux modèles, ce coût devra être revu à la hausse.

Actuellement, au Vietnam, non seulement le logement social, mais aussi tous les projets de développement immobilier sont confrontés à des coûts de développement élevés. Le défi consiste donc à permettre aux promoteurs d'éviter les pertes et d'atteindre la rentabilité de leurs opérations.

Alors que la demande de logements demeure très forte, notamment dans le segment abordable et plus particulièrement dans le logement social, les entreprises doivent suivre de près le marché, saisir les opportunités et proposer des produits à des prix raisonnables. Par ailleurs, l'expérience de certains pays montre qu'au lieu de proposer des appartements à la vente, les promoteurs proposent des locations de 1 à 3 ans, assorties d'une clause d'achat dans le bail. Cela donne aux personnes en difficulté plus de temps pour épargner et faire leurs propres choix.

M. Le Hoang Chau - Président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville :

Conformément au décret n° 100/2015/ND-CP, les investisseurs dans les projets de logements sociaux étaient autorisés à augmenter la densité de construction ou le coefficient d'occupation des sols jusqu'à 1,5 fois la norme. Cependant, dans le dernier projet de décret relatif au développement et à la gestion du logement social, le ministère de la Construction a supprimé cette disposition.

Le projet de décret relatif au développement et à la gestion du logement social doit rétablir la disposition autorisant les investisseurs à augmenter la densité de construction ou le coefficient d'occupation des sols jusqu'à 1,5 fois par rapport aux normes et réglementations de construction en vigueur. L'objectif est de garantir la faisabilité des projets et d'inciter les investisseurs à négocier ou à acquérir des droits d'utilisation des sols pour la mise en œuvre de projets de logements sociaux.

Il s'agit également d'un mécanisme politique visant à attirer les investisseurs. Il devrait être permis aux investisseurs dans les projets de logements sociaux d'ajuster la densité de construction ou le coefficient d'utilisation du sol jusqu'à 1,5 fois les normes et réglementations de construction en vigueur édictées par les autorités compétentes, lorsque le terrain ou la zone ne dispose que d'un plan de zonage à l'échelle 1/2000 ou lorsque l'investisseur possède déjà les droits d'utilisation du sol pour la mise en œuvre du projet de logements sociaux.

Car, sans ce mécanisme politique, les investisseurs choisiraient d'utiliser les terrains qu'ils possèdent déjà pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, plus faciles et plus efficaces, plutôt que d'entreprendre des projets de logements sociaux soumis à de nombreuses réglementations.

Par ailleurs, bien que l’État ne dispose pas encore de terrains disponibles pour le développement de logements sociaux, il est essentiel d’encourager les investisseurs à négocier de manière indépendante les droits d’utilisation des sols ou à acquérir des droits d’utilisation des sols pour les terrains existants afin de mettre en œuvre des projets de logements sociaux.

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