Besoin urgent de construire des logements sociaux - Article final : Ajouter de nouveaux mécanismes

Selon les prévisions du ministère de la Construction , la demande de logements continuera d'augmenter entre 2021 et 2030, notamment en milieu urbain. Le taux de population urbaine est actuellement d'environ 40 % et devrait atteindre environ 45 % d'ici 2030. Compte tenu du taux de croissance démographique actuel et de la demande de logements, environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains devront être ajoutés chaque année.

Le potentiel et les possibilités de développement du secteur du logement social au Vietnam restent importants. Cependant, les politiques en vigueur ne sont pas vraiment attractives, ce qui explique l'indifférence persistante de la plupart des acteurs immobiliers à ce secteur. Les particuliers et les entreprises attendent une série de nouvelles politiques visant à lever les obstacles procéduraux et financiers et à promouvoir le développement du logement social.

M. Nguyen Hoang Nam – Directeur général de G-Home :

Actuellement, si un investisseur souhaite construire des logements sociaux, il doit consacrer 20 % de son parc immobilier au loyer et n'est autorisé à vendre qu'après cinq ans. Actuellement, la construction de logements sociaux implique des dépenses très importantes, alors que le loyer ne peut pas être élevé en raison de l'existence d'un « cadre ».

Tous les prix de vente et de location des logements sociaux sont publiés sur le portail d'information du Département de la Construction des localités où se situent les projets. Le loyer estimé des logements sociaux à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville est d'environ 100 000 VND/m²/mois. Dans les autres provinces et villes, il se situe entre 30 000 et 50 000 VND/m²/mois.

De plus, pour louer un logement social, le locataire doit remplir de nombreuses conditions, notamment louer au moins un an. De plus, la réglementation stipule que si vous avez bénéficié du programme de logement social une fois, vous ne pouvez pas en bénéficier une seconde fois. Par conséquent, si vous louez officiellement un logement social pendant un mois, vous ne pourrez plus en acquérir un autre.

De nombreux pays ont largement et avec succès mis en œuvre le modèle des entreprises de construction de logements locatifs, car leurs coûts d'investissement à long terme sont faibles. Les entreprises n'ont qu'à emprunter à un taux d'intérêt d'environ 3 % pour investir facilement, et lorsqu'elles louent, elles peuvent continuer à dégager des bénéfices.

Au Vietnam, les entreprises doivent actuellement accéder à des capitaux à des taux d'intérêt d'environ 12 à 15 % et systématiquement constituer des réserves, ce qui accroît les coûts de mise en œuvre. Le mécanisme financier actuel ne permet pas de financer les entreprises lorsque les taux d'intérêt et les coûts des intrants sont très élevés.

Parallèlement, la marge bénéficiaire de l'entreprise n'est que de 10 %, et son bénéfice annuel moyen n'est que de 2 %. Il est donc difficile d'attirer des entreprises souhaitant investir dans la construction de logements sociaux.

Mme Duong Thuy Dung – Directrice principale de CBRE Vietnam :

À compter de 2021, le taux d'investissement pour la construction de logements sociaux est identique à celui du ministère de la Construction pour la construction de logements commerciaux. Cependant, le 13 juillet 2022, le ministère de la Construction a publié la décision n° 610/QD-BXD annonçant le taux d'investissement pour les travaux de construction et le prix total des éléments structurels des ouvrages en 2021.

En conséquence, le ministère de la Construction a publié un cadre pour les investissements en capital destinés à la construction de logements sociaux sous forme d'immeubles d'appartements. Après examen, les investissements en capital pour la construction de logements sociaux sont environ 25 % inférieurs à ceux destinés à la construction d'immeubles d'appartements commerciaux.

Ainsi, les projets de logements sociaux à construire à partir de 2021 se référeront et appliqueront le taux d'investissement en capital publié par le ministère de la Construction lors de l'élaboration des plans tarifaires. Par conséquent, le taux d'investissement en capital pour la construction de logements sociaux est inférieur à celui des logements commerciaux. Cependant, pour garantir la qualité et construire des quartiers de logements sociaux exemplaires, il est nécessaire d'augmenter le taux d'investissement.

Actuellement, le coût du développement de l'immobilier au Vietnam est élevé, non seulement pour le logement social, mais aussi pour tous les produits immobiliers. La question à résoudre est donc de savoir comment les investisseurs peuvent éviter les pertes et générer des profits.

La demande de logements sur le marché reste très forte, notamment dans le segment des logements abordables, notamment les logements sociaux. Les entreprises doivent donc suivre de près le marché, être capables de saisir les opportunités et de proposer des produits abordables. Par ailleurs, l'expérience de certains pays montre qu'au lieu de proposer des appartements à la vente, les investisseurs proposent des locations pour une durée de 1 à 3 ans, avec une clause d'achat incluse dans le contrat de location. Ainsi, pendant ces trois ans, les personnes dans le besoin auront davantage de possibilités d'accumuler et de choisir.

M. Le Hoang Chau - Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville :

Conformément au décret n° 100/2015/ND-CP, les investisseurs en logements sociaux sont autorisés à augmenter la densité de construction ou le coefficient d'occupation du sol jusqu'à 1,5 fois la norme. Cependant, dans le dernier projet de décret relatif au développement et à la gestion des logements sociaux, le ministère de la Construction a supprimé cette disposition.

Le projet de décret relatif au développement et à la gestion du logement social doit réintroduire la disposition autorisant les investisseurs à ajuster la densité de construction ou le coefficient d'occupation du sol jusqu'à un maximum de 1,5 fois par rapport aux normes de construction. Cette mesure vise à garantir la faisabilité et à encourager les investisseurs à négocier l'obtention ou la possession de droits d'occupation du sol pour la réalisation de projets de logement social.

Il s'agit également d'un mécanisme politique visant à attirer les investisseurs. Les investisseurs de projets de logements sociaux devraient être autorisés à ajuster la densité de construction ou le coefficient d'occupation du sol jusqu'à un maximum de 1,5 fois par rapport aux normes et réglementations de construction en vigueur émises par les autorités compétentes, dans les cas d'appel d'offres visant à sélectionner des investisseurs lorsque le terrain ou la superficie ne dispose que d'un plan de zonage à l'échelle 1/2000, ou lorsque l'investisseur a le droit d'utiliser le terrain pour la réalisation du projet de logements sociaux.

Car, sans ce mécanisme politique, les investisseurs choisiront d’utiliser leur fonds foncier existant pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, qui sont plus faciles et plus efficaces, au lieu de mettre en œuvre des projets de logements sociaux qui sont liés à de nombreuses réglementations.

Par ailleurs, tant que l’État ne dispose pas de fonds fonciers disponibles pour développer des logements sociaux, il est nécessaire d’encourager les investisseurs à négocier eux-mêmes les droits d’utilisation des terres ou à disposer de droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux.

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