Lutte contre la spéculation, contrôle des prix immobiliers : resserrer les prêts ou les impôts ?

VTV.vn - La proposition de limiter les prêts pour l'achat de résidences secondaires ou plus afin de contrôler les prix et d'empêcher la spéculation immobilière suscite de nombreux débats.

Proposition visant à limiter les prêts aux acheteurs de résidences secondaires ou plus

La proposition de limiter l'octroi de prêts aux acquéreurs de résidences secondaires ou plus suscite un vif intérêt, notamment auprès des investisseurs à court terme. Cette proposition figure dans le projet de résolution relatif au mécanisme de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier, transmis par le ministère de la Construction aux ministères et services concernés pour avis.

Plus précisément, le projet de loi définit trois volets de réglementation du marché : la politique de prêts aux acquéreurs de logements, les centres de transactions immobilières et le développement de logements commerciaux abordables. Concernant la politique de prêts aux acquéreurs de logements, le ministère de la Construction propose que le gouvernement impose aux établissements de crédit de plafonner les prêts destinés à l’achat de logements, à l’exception des logements sociaux.

Concrètement, pour un second achat, il est prévu que le montant du prêt ne puisse excéder 50 % de la valeur du contrat d'achat. Pour un troisième achat, ce montant ne dépassera pas 30 %.

Parallèlement à la proposition de créer un Centre de transactions immobilières pour faciliter la publicité des transactions et promouvoir le développement de logements abordables, le ministère de la Construction a indiqué que la résolution vise à établir un mécanisme juridique spécifique pour contrôler, réguler et réduire progressivement les prix des logements à un niveau accessible à la majorité des ménages, notamment aux classes moyennes et aisées. L'accent est mis sur une régulation publique et transparente du marché immobilier, ainsi que sur un contrôle strict de la spéculation et de la manipulation des prix.

Une proposition visant à limiter les prêts aux acquéreurs de résidences secondaires gagne du terrain, notamment auprès des investisseurs à court terme. Photo d'illustration.

De nombreuses opinions contradictoires

Selon le marché, le montant maximal d'un prêt immobilier pour l'achat d'une maison dépend du type de bien et des conditions de chaque banque. De nombreux promoteurs de programmes immobiliers commerciaux appliquent des politiques flexibles, permettant aux acheteurs de ne verser qu'un acompte de 10 à 30 %. La banque débloque ensuite le solde, ce qui signifie que les acheteurs peuvent emprunter entre 70 et 90 % du prix total du bien.

Face à un avantage aussi considérable, la proposition de limiter les prêts aux familles nombreuses (deuxième famille, etc.) suscite des réactions mitigées. Selon les entreprises, son application pénaliserait les investisseurs à court terme, c'est-à-dire ceux qui profitent des programmes de prêts bancaires pour acquérir des biens immobiliers dans une optique de revente rapide. Par ailleurs, certains estiment que cette restriction des prêts pourrait nuire aux personnes souhaitant acheter ou investir dans l'immobilier sur le long terme.

Investisseur de longue date sur le marché immobilier, M. Dinh Hoang Thang (quartier de Long Truong, Hô Chi Minh -Ville) investit dans des appartements à louer, augmentant ainsi les revenus de sa famille.

Il a déclaré que la proposition de limiter les prêts pour l'acquisition d'une résidence secondaire contribuerait à dissuader les investisseurs à court terme, notamment les spéculateurs. Si cette mesure est mise en œuvre, il procédera également à un rééquilibrage proactif des prêts inférieurs à 50 % de la valeur du bien afin de les adapter à son portefeuille d'investissement.

« Lorsqu'on prend une décision, il faut aussi calculer et prendre en compte son impact sur notre portefeuille d'investissement. De toute évidence, cette réglementation réduira le nombre de personnes et leur motivation à acquérir une deuxième ou une troisième propriété, limitant ainsi la spéculation. À long terme, je pense que ce sera bénéfique pour la société », a commenté M. Thang.

La proposition visant à limiter les prêts aux acheteurs de résidences secondaires ou plus a suscité des réactions mitigées.

Actuellement, Mme Tran Thi Hong Hai (quartier de Tan Phu, Hô Chi Minh-Ville) recherche un bien immobilier adapté à ses besoins d'investissement. C'est la première fois qu'elle investit sur ce marché. Outre l'épargne, les prêts sont essentiels pour les jeunes comme elle. Lorsqu'elle a entendu parler du projet de durcissement des conditions d'accès au crédit pour les résidences secondaires, elle s'est inquiétée, car cela pourrait limiter son accès aux produits d'investissement.

« À mon avis, cette proposition limite également les ressources et le soutien, et restreint quelque peu les gammes de produits que je peux rechercher, ou me rend en quelque sorte plus hésitante à rechercher des investissements supplémentaires dans le portefeuille immobilier », a déclaré Mme Hai.

Certaines entreprises estiment que le marché immobilier est en voie de reprise. L'offre se concentre actuellement sur les segments moyen et haut de gamme, destinés aux investisseurs. Parallèlement, le marché souffre toujours d'un manque de logements sociaux, répondant aux besoins réels des personnes en matière de logement. Les entreprises craignent que toute restriction des crédits immobiliers ne nuise à la liquidité du marché.

M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société par actions d'investissement immobilier Viet An Hoa, a déclaré : « Actuellement, nous constatons que sur le marché immobilier, plus de 60 à 70 % sont des investisseurs, tandis que les résidents ne représentent que 20 à 30 %. Si nous appliquons ces mesures de manière trop radicale, c'est-à-dire en limitant les prêts pour les résidences secondaires et tertiaires et en durcissant de plus en plus les conditions de crédit, le marché sera sans aucun doute fortement perturbé. »

D'autres avis soulignent également que la proposition de durcir les conditions d'accès au crédit pour l'achat d'une résidence secondaire ou plus ne fait pas de distinction claire entre les acquéreurs pour y résider et ceux qui investissent dans la location longue durée. En effet, il arrive que des parents contractent un emprunt pour acheter un logement à leurs enfants alors qu'ils ne disposent pas des ressources financières nécessaires. Par conséquent, l'application de cette restriction de crédit pourrait impacter les besoins légitimes de nombreuses familles.

Des solutions globales pour contrôler durablement les prix du logement

Le projet de loi n'interdit pas la possession d'une résidence secondaire ou tertiaire. Il vise uniquement à réglementer la politique de crédit, ce qui signifie que l'État utilise des outils de régulation des flux de capitaux pour contrôler la spéculation et les risques financiers. Les experts estiment que cette orientation est conforme aux dispositions légales et aux pratiques internationales.

La politique de crédit à plusieurs niveaux proposée ne porte pas atteinte aux intérêts des particuliers, mais vise à gérer les risques systémiques. Toutefois, elle doit s'accompagner de solutions plus globales pour maîtriser les prix du logement.

Les données des services de recherche montrent que la récente hausse des prix de l'immobilier n'est pas principalement due à l'investissement, mais à une pénurie de logements. Cette pénurie est causée par des problèmes juridiques, le coût élevé du foncier et les coûts d'investissement liés à la construction. Par conséquent, les investisseurs privilégieront les projets haut de gamme pour réaliser des profits.

Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, selon un rapport d'Avison Young, les nouveaux projets d'appartements lancés au troisième trimestre concernaient principalement des logements haut de gamme et de luxe, avec un prix de vente moyen de 125 à 232 millions de VND/m². Ce prix a augmenté de 5 à 8 % par rapport au trimestre précédent.

La société d'études de marché Savills Vietnam estime qu'au lieu de choisir des outils de crédit, les politiques doivent se concentrer sur la résolution du problème du déblocage de l'offre de logements.

Mme Gianh Huynh, directrice du département de recherche de Savills Vietnam, a suggéré : « Il convient de réformer les procédures d’approbation des projets afin d’accélérer leur mise sur le marché. Les projets bloqués doivent être débloqués grâce à des mécanismes spécifiques. Il faut lever les obstacles à l’offre, diversifier celle-ci, notamment en matière de logements sociaux. Lorsque l’offre sera suffisante pour répondre à la demande, le marché régulera lui-même les prix. »

Suite à la proposition du ministère de la Construction, les services de recherche estiment qu'une intervention sur les plafonds de crédit pourrait nuire à l'indépendance des banques commerciales. En effet, l'octroi de prêts repose sur l'évaluation des risques et les critères d'octroi propres à chaque banque, fondés sur la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Par ailleurs, déterminer le nombre de propriétés détenues par l'emprunteur représente également un défi, car cela nécessite une connexion ou un accès au système de base de données immobilières. Ces données étant encore en cours de constitution, leur application pratique prendra du temps.

Une fiscalité plus efficace ?

Exprimant son point de vue sur les solutions pour réguler le marché immobilier, M. David Jackson, directeur général d'Avison Young Vietnam, a déclaré qu'une réforme de la fiscalité serait plus efficace. Plus précisément, l'application d'un impôt sur le revenu plus élevé aux résidences secondaires et tertiaires, ou d'une taxe sur les transactions immobilières calculée en fonction de la durée de détention, constituerait une solution plus réaliste pour limiter la revente et, par conséquent, réduire les incitations à la spéculation.

Partageant l'avis d'Avison Young, l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville a estimé que le projet de loi devait dissocier la gestion du marché immobilier et la politique de crédit. En effet, le secteur bancaire tend à réduire drastiquement ses marges de crédit et dispose d'une capacité de prêt illimitée. Par conséquent, toute restriction des prêts pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou plus pourrait impacter les décaissements bancaires.

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a proposé : « Pour limiter ce phénomène, il faudrait, à mon avis, appliquer des taux d'imposition basés sur la durée de conservation des documents. Par exemple, si une personne achète un bien immobilier ou remporte une enchère dans les 12 mois, et qu'elle le revend, nous prélèverons 20 % du prix de vente. En revanche, si la durée de conservation dépasse 36 mois, nous prélèverons 10 % et, au-delà de 60 mois, nous prélèverons 2 %, comme actuellement. »

Il apparaît clairement que limiter la spéculation est une étape nécessaire, mais le recours aux outils de crédit exige une stratégie claire et progressive. Il est primordial, en premier lieu, de compléter la base de données des transactions immobilières afin d'identifier précisément les investisseurs, les spéculateurs et les acquéreurs de résidences principales. Dès lors, les outils de crédit seront efficaces et contribueront à un développement transparent, clair et équitable du marché pour tous les acteurs.

Le ministère de la Construction a récemment proposé la création de codes immobiliers et leur gestion au sein d'un système d'information. Parallèlement, il a exigé des organismes et des particuliers qu'ils fournissent des informations sur la propriété de leur logement en vue de leur intégration au Système national d'information à partir de 2026. Cette proposition figure dans le projet de décret relatif à la création et à la gestion des bases de données sur le logement et le marché immobilier.

Par conséquent, chaque projet immobilier se verra attribuer automatiquement un code unique, garantissant son identification et l'absence de modification des données tout au long de leur cycle de vie. L'organisme provincial spécialisé mettra en place ce code dans la zone concernée au moment de l'approbation du projet.

Le ministère de la Construction a déclaré que la nouvelle réglementation contribue à améliorer la qualité des données collectées, rendant ainsi l'information transparente, régulant le marché et répondant aux besoins légitimes de la société.

Source : https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm