Impossible d'arrêter immédiatement « d'acheter et de vendre des biens immobiliers à deux prix »

La Confédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) a répondu par écrit au communiqué officiel n° 2298/UBKT15 de la Commission économique de l'Assemblée nationale concernant la demande de commentaires sur le projet de loi foncière (ci-après dénommé « le projet »). La VCCI formule notamment des commentaires sur les principes, les fondements et les méthodes d'évaluation foncière (article 159 du projet de loi foncière).

Tout d’abord, saisissez les informations permettant de déterminer les prix des terrains selon les méthodes d’évaluation foncière.

Le point a, b, clause 3, article 159 du projet stipule les informations d'entrée pour déterminer les prix des terrains selon les méthodes d'évaluation foncière, y compris : les prix des terrains enregistrés dans les contrats de transfert de droits d'utilisation des terres notariés et certifiés ; les prix des terrains remportés lors des enchères de droits d'utilisation des terres qui ne sont pas affectés par des facteurs provoquant des augmentations ou des baisses soudaines des prix, des transactions impliquant des relations de sang ou d'autres incitations enregistrées dans la base de données foncière nationale ; dans les cas où il n'y a pas d'informations sur les prix des terrains dans la base de données foncière nationale, les informations sur les prix des terrains sont collectées par le biais d'enquêtes et d'enquêtes.

VCCI estime que la réglementation susmentionnée, qui sera appliquée immédiatement après l'entrée en vigueur de la loi, sera difficile à mettre en œuvre. VCCI explique que « les prix des terrains consignés dans les contrats de transfert de droits d'usage notariés et certifiés » ne correspondront pas à la réalité, car les transactions immobilières actuelles comportent encore deux prix et il faudra un certain temps pour changer cette situation.

D'autre part, il est difficile de déterminer dans quelle mesure « les facteurs provoquant des hausses soudaines des prix » sont « affectés » alors que la vente aux enchères est menée par l'État et doit toujours garantir les principes du marché.

La réglementation stricte selon laquelle « en l'absence d'informations sur le prix des terrains dans la base de données foncière nationale, ces informations doivent être collectées par enquête et sondage » peut entraîner des difficultés d'application pratique. En effet, si, lors de l'évaluation foncière, la personne chargée de l'évaluation constate que le prix des terrains figure dans la base de données foncière nationale, mais qu'il est éloigné du marché, il est alors impossible, selon cette réglementation, de « collecter des informations sur le prix des terrains par enquête et sondage ».

« En bref, la réglementation rigide selon laquelle seules les bases de données foncières ou les prix contractuels et les prix aux enchères peuvent être utilisés réduira la flexibilité des méthodes spécifiques d'évaluation foncière et garantira les principes du marché », a commenté le VCCI.

Le VCCI propose d'envisager de modifier le règlement ci-dessus dans le sens suivant : Dans les cas où il n'y a pas d'informations sur le prix du terrain dans la base de données foncière nationale ou la personne effectuant l'évaluation foncière (évaluateur, membre du Conseil d'évaluation foncière) constate que le prix dans la base de données foncière nationale ne garantit pas les principes du marché, elle a le droit de collecter des informations sur le prix du terrain par le biais d'une enquête et d'une étude.

Deuxièmement, appliquer les méthodes d’évaluation foncière.

Le point c, clause 5, article 159 stipule : « La méthode du surplus est appliquée pour déterminer le prix des terrains et des superficies de terres non agricoles qui n'ont pas été investis dans des infrastructures techniques ou n'ont pas été investis dans des travaux de construction selon une planification détaillée de la construction, sauf dans le cas spécifié au point d de la présente clause ».

Ainsi, par rapport à la réglementation actuelle, les cas d'application de la méthode de l'excédent se sont considérablement réduits. Il convient de réexaminer cette question.

La méthode de l'excédent permet de déterminer le prix des terrains en fonction de leur affectation et de leur potentiel de développement futur. Elle peut être appliquée à l'évaluation de terrains n'ayant pas fait l'objet d'investissements en infrastructures techniques ou en travaux de construction, ou ayant fait l'objet de travaux de construction, mais susceptibles d'être démolis pour la construction de nouveaux ouvrages, optimisant ainsi leur utilisation. Le resserrement des conditions d'application de la méthode de l'excédent peut rendre la détermination des méthodes d'évaluation foncière inadaptée à un terrain ou à un terrain présentant un potentiel de développement.

Le VCCI a proposé d'envisager de réglementer les conditions d'application de la méthode de l'excédent telles qu'elles sont actuellement réglementées, c'est-à-dire que « la méthode de l'excédent est appliquée pour évaluer les parcelles de terrain ayant un potentiel de développement en raison de changements d'urbanisme ou de changements d'affectation des sols lorsque le total des recettes de développement supposées et le total des coûts estimés sont déterminés ».

Sagesse

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