Le marché immobilier se redresse positivement
D'après le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), le troisième trimestre 2024 en particulier et les neuf premiers mois de 2024 en général ont affiché une reprise positive du marché immobilier après une période difficile. Cette reprise est due en partie à la stabilité de l' économie et aux politiques de soutien du gouvernement.
En particulier, la loi sur le logement de 2023, la loi sur les transactions immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024 sont entrées en vigueur le 1er août 2024, soit cinq mois plus tôt que les réglementations précédentes. Ces mesures ont permis de consolider le cadre juridique du marché immobilier et d'ouvrir un nouveau cycle pour ce dernier, l'orientant vers une croissance plus sûre, plus saine et plus durable. Tous les segments de l'immobilier, du logement à l'immobilier commercial en passant par l'immobilier industriel, ont affiché des signes de croissance positive, avec la mise en œuvre de nombreux nouveaux projets.
Le marché immobilier a récemment montré des signes de reprise. (Photo : ST)
Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARs IRE), a déclaré que le marché de l'immobilier résidentiel commençait à montrer des signes de « reprise ».
Par conséquent, le marché des enchères foncières est plus frénétique que jamais, avec des ventes organisées du jour au lendemain. Des centaines, voire des milliers de personnes sont prêtes à patienter pour tenter d'obtenir un terrain. Le prix d'adjudication atteint également des sommets historiques, équivalents à celui de terrains destinés à des projets immobiliers dotés d'infrastructures de qualité.
Le marché immobilier est également particulièrement dynamique, notamment grâce au segment des appartements, dont les prix atteignent sans cesse de nouveaux sommets, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion. Cette forte demande entraîne des milliers d'appels réguliers de propriétaires souhaitant vendre leur logement. Malgré ces prix élevés, les nouveaux programmes immobiliers d'appartements affichent d'excellents taux d'absorption.
Outre le type d'appartement, certains projets immobiliers de faible hauteur récemment lancés par de grands investisseurs ont également enregistré un nombre record de réservations, malgré la hausse constante des prix. De nombreux appartements bénéficient d'un emplacement privilégié ; outre leur prix élevé, les clients/investisseurs doivent accepter de payer un supplément pour les acquérir.
Les courtiers fonciers «font des vagues»
Outre les effets réels de l'offre et de la demande, le marché a également montré des signes de « surchauffe ». Cette situation se traduit par une spéculation foncière, une hausse des prix de l'immobilier et l'apparition de transactions immobilières opaques.
« De nombreux petits investisseurs entrent sur le marché à des fins spéculatives, ce qui entraîne une hausse déraisonnable des prix de l'immobilier. On observe également des signes de surchauffe sur le segment des appartements, avec des prix de vente de plus en plus élevés, du fait de l'intervention de certains groupes spéculatifs. Tous ces signes découlent de la pénurie de logements, même si la situation s'est améliorée », a déclaré Mme Mien.
Outre les résultats liés à l'offre et à la demande réelles, le marché a également montré des signes de « chauffement ». (Photo : VOV)
Plus précisément, Mme Mien a indiqué qu'au troisième trimestre 2024, le marché de l'immobilier résidentiel a continué d'enregistrer une offre de 22 412 biens proposés, dont environ 14 750 nouveaux biens à la vente, soit une baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent, mais une hausse de 60 % par rapport à la même période en 2023. Malgré cette diminution quantitative, l'offre du troisième trimestre a tout de même affiché une croissance, grâce à l'apparition de nombreux nouveaux projets, notamment des projets d'envergure qui ont commencé à être mis en œuvre, dynamisant ainsi le marché.
Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché a enregistré 38 797 nouveaux produits mis en vente. L’offre restait très différenciée. Ainsi, 70 % des nouvelles constructions provenaient du segment des appartements. Parmi celles-ci, les biens dont le prix de vente dépassait 50 millions de VND/m² représentaient la grande majorité. Le marché était quasiment dépourvu d’appartements commerciaux abordables. Géographiquement, le Nord dominait le marché des nouvelles constructions avec 46 %, suivi du Centre avec 29 % et du Sud avec 25 %.
Les données de VARS montrent également que, malgré une offre principalement concentrée sur les segments haut de gamme et de luxe, le marché a enregistré environ 10 400 transactions conclues au troisième trimestre, soit un taux d'absorption de 51 %. Ceci témoigne de l'intérêt du marché pour les nouveaux produits immobiliers, même si la plupart des logements neufs répondent à des normes élevées et que les coûts d'investissement, notamment fonciers, sont en hausse.
Le volume des transactions et le taux d'absorption ont diminué respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté respectivement de 80 % et de 28 points de pourcentage par rapport à la même période en 2023. Le volume des transactions d'appartements est resté « exceptionnel », représentant 71 % du total des transactions immobilières au troisième trimestre, les nouveaux programmes immobiliers affichant un taux d'absorption moyen de 75 %. À Hanoï, certains programmes immobiliers ont même enregistré un taux d'absorption atteignant 90 % peu après leur mise en vente.
La tendance à construire de petits appartements pour réduire leur prix et mieux répondre aux besoins et aux moyens financiers des célibataires et des jeunes couples est de plus en plus marquée. C'est également le type de bien qui affiche la meilleure liquidité.
Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché a enregistré 30 589 transactions réussies, soit 2,5 fois plus qu’à la même période en 2023. De nombreux nouveaux projets lancés fin septembre, qui ont commencé à accepter les réservations, ont également enregistré un vif intérêt et des dépôts importants.
En ce qui concerne les prix de vente, les prix de l'immobilier restent élevés, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion, notamment pour les appartements. Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'accentuant, malgré une amélioration de l'offre, il demeure très difficile de satisfaire la demande. Par ailleurs, la plupart des nouveaux logements sont construits selon des normes élevées, ce qui entraîne une hausse des coûts d'investissement, en particulier des coûts fonciers.
Au troisième trimestre, les prix du neuf à Hanoï ont continué d'augmenter sans montrer de signes de ralentissement, tandis que l'offre s'est progressivement améliorée. Les nouveaux projets, allant des immeubles de faible hauteur aux tours, principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, ont continué de susciter un vif intérêt sur le marché. Cette situation a maintenu les prix des appartements sur le marché de l'occasion à un niveau élevé, malgré une stabilisation progressive de la liquidité après une période de forte croissance.
À Da Nang , le prix des appartements neufs a également enregistré une hausse record, avec plus de 50 % des nouvelles constructions affichées à plus de 80 millions de VND/m². Cependant, le marché est resté dynamique grâce à la demande d'investissements provenant d'acheteurs extérieurs à la province, notamment d'investisseurs de Hanoï. Par ailleurs, le prix des terrains résidentiels a lui aussi fortement progressé, augmentant de 10 à 25 % dans certaines zones sur la même période.
À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix de l'immobilier neuf est resté stable à un niveau élevé, l'offre provenant principalement des projets en cours. Dans les provinces et villes limitrophes, le prix de l'immobilier neuf a légèrement augmenté, oscillant entre 3 et 5 %, les nouveaux logements étant proposés à des prix de vente plus élevés.
Une étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations moyennes des prix de vente des projets immobiliers sélectionnés et observés par VARS sur un échantillon de 150 projets, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen des projets à Hanoï avoisinait les 60 millions de VND/m², soit une hausse de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019. À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente moyen des projets immobiliers est passé de 49,2 millions de VND/m² à 64,2 millions de VND/m², ce qui représente une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de référence. À Da Nang, l'indice des prix du marché a enregistré une hausse de 46,2 % au troisième trimestre, supérieure à celle observée à Hô Chi Minh-Ville.
« La demande immobilière, tant en matière de logement que d'investissement, continue de se déplacer vers les zones périurbaines, les provinces et villes limitrophes des deux zones urbaines spéciales, ainsi que vers le marché secondaire, qui offre un large choix à des prix plus raisonnables. Les appartements et maisons de moins de 3 milliards de dongs sont particulièrement recherchés à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville », a souligné Mme Mien.
Source : https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html
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