Les « grands » en profitent, les petites entreprises sont « abandonnées »

(CLO) Le marché immobilier a clôturé l'année 2024 sur une reprise positive. Cependant, cette reprise a été inégale tout au long de l'année, avec une nette différenciation entre segments, régions, types de produits et fournisseurs.

Le marché immobilier est en train de se fragmenter.

Selon le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), le marché immobilier vietnamien connaît une nette reprise. Cependant, cette reprise présente encore de nombreuses faiblesses, notamment une forte différenciation entre segments, régions, types de produits et même fournisseurs.

Les VAR ont analysé qu'en 2024, le marché enregistrera davantage de produits de faible hauteur à vendre, cependant, les appartements resteront le type dominant, représentant jusqu'à 70 % de l'offre totale de nouveaux logements en 2024. L'offre de nouveaux appartements se situe principalement dans le segment haut de gamme et de luxe, à partir de 50 millions/m2 ou plus, représentant 65 % de l'offre totale.

Le marché immobilier vietnamien ne se développe pas durablement et est divisé. (Photo : MC)

Par région, 60 % de l'offre de nouveaux logements en 2024 proviendra de projets dans la région Nord. Les régions Sud et Centre n'en représenteront respectivement que 29 % et 11 %. L'offre proviendra principalement de projets méga-urbains en banlieue, dans les provinces et villes adjacentes aux deux zones urbaines spéciales.

Le nombre de nouvelles ouvertures d'approvisionnement dans la région Sud a considérablement augmenté au cours du dernier trimestre 2024 avec une série de projets à grande échelle ouverts à la vente, mais n'a toujours pas pu « suivre » le taux de croissance de l'offre des provinces et des villes du Nord.

En termes de fournisseurs, 62 % de l'offre de logements neufs provient de grands investisseurs et d'organismes d'investissement étrangers. Les écosystèmes des grandes entreprises se distinguent particulièrement.

Pour approfondir cette question, les VAR ont déclaré que les nouvelles lois adoptées par l'Assemblée nationale offrent de nombreuses opportunités et avantages aux grandes entreprises. Par exemple, selon les nouvelles dispositions de la loi foncière de 2024, la récupération de terrains pour les projets de logements commerciaux ne s'applique qu'aux projets de grande envergure dotés d'infrastructures synchrones, ce qui empêche la mise en œuvre de nombreux projets de petite et moyenne envergure, notamment ceux ciblant le segment du logement abordable dans les grandes villes.

Selon les VAR, les petites et moyennes entreprises immobilières n'ont pas la capacité financière nécessaire pour mettre en œuvre des projets d'envergure et rencontrent des difficultés pour développer d'autres projets de logements commerciaux en raison des difficultés de négociation avec les acteurs du terrain. Elles n'ont ni la capacité ni l'expérience nécessaires pour concourir aux enchères et aux appels d'offres pour les fonds fonciers développés par l'État.

Les « nœuds » à dénouer

VARS estime que pour que le marché se développe de manière stable et durable, le Vietnam doit mettre en place des politiques de soutien pour promouvoir une nouvelle offre sur le marché, en particulier des produits de logements commerciaux abordables et des logements sociaux.

Premièrement, il est nécessaire de poursuivre l'analyse des projets immobiliers en difficulté et de les classer par cause et par organisme responsable. Parallèlement, il est essentiel de reprendre résolument le contrôle des projets en retard.

Deuxièmement, élaborer des réglementations sur les procédures et processus d'évaluation détaillés et spécifiques pour chaque situation spécifique, afin que les localités et les sociétés d'évaluation puissent facilement les mettre en œuvre, raccourcir le temps de détermination des prix des terrains et servir de base au calcul des frais d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers en cours, aidant les projets inachevés à « relancer » et à apporter une nouvelle offre au marché.

Troisièmement, il faut adopter d'urgence des politiques d'investissement pour les projets immobiliers de petite et moyenne taille. Examiner et étudier des plans visant à soutenir le déblaiement de terrains pour des projets dans le segment abordable afin d'accroître l'offre de logements abordables.

Quatrièmement, recherchez un plan permettant aux entreprises qui reçoivent des transferts de projets immobiliers d'être responsables de l'exécution des obligations financières antérieures du cédant, afin de promouvoir la mise en œuvre du projet et d'apporter l'offre sur le marché.

Car, selon la réglementation en vigueur, les investisseurs ne peuvent transférer des projets qu'après avoir rempli leurs obligations financières envers l'État concernant le terrain concerné. La plupart des entreprises, n'ayant pas les moyens financiers nécessaires pour honorer leurs obligations, sont contraintes de transférer leurs projets.

De nombreux investisseurs, en particulier les investisseurs étrangers ayant la capacité et le désir de « relancer » des projets immobiliers inachevés et la nécessité de développer des projets de logements commerciaux abordables à grande échelle, sont confrontés à des difficultés en raison de problèmes juridiques et d’accès au foncier.

Pour le secteur du logement social, parallèlement à la poursuite de la promotion de la mise en œuvre de nouvelles réglementations juridiques sur le logement social, il est nécessaire de modifier la réflexion sur le logement social dans une direction plus proactive et positive.

Par conséquent, les agences de gestion de l'État doivent être décisives dans leurs travaux de planification. Les collectivités locales sont tenues de revoir et de compléter d'urgence leur planification urbaine et leur planification des parcs industriels, afin de garantir des terrains suffisants pour le développement de logements sociaux. Il est également urgent d'approuver les politiques d'investissement en faveur des projets de logements sociaux.

Les régions ayant adopté des politiques d'investissement doivent de toute urgence sélectionner des investisseurs dans le secteur de la construction. Accroître l'investissement public, utiliser les capitaux du budget de l'État pour investir dans les infrastructures autour des zones prévues pour le développement de logements sociaux et constituer des fonds fonciers propres pour le logement social.

Pour les entreprises, outre une coopération active avec les agences de gestion de l'État afin de lever les obstacles aux projets, il est essentiel de respecter la nouvelle loi pour orienter le développement de manière judicieuse. Les PME peuvent rechercher et développer des projets abordables sur les marchés périphériques, les nouveaux marchés, où les fonds fonciers sont encore importants et les prix raisonnables.

Source : https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html