Les grandes entreprises en profitent, les petites sont abandonnées.

(CLO) Le marché immobilier a clôturé l'année 2024 sur une note positive, affichant toutefois une reprise inégale. Cette reprise a révélé des disparités marquées selon les segments, les régions, les types de produits et même les fournisseurs.

Le marché immobilier se fragmente.

D'après un rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), le marché immobilier vietnamien montre des signes évidents de reprise. Cependant, cette reprise reste marquée par de nombreuses difficultés, notamment de fortes disparités entre les segments, les régions, les types de biens et même les fournisseurs.

L'analyse de VAR indique qu'en 2024, le marché a vu la mise sur le marché de davantage de propriétés de faible hauteur ; cependant, les immeubles d'appartements sont restés le type de logement dominant, représentant jusqu'à 70 % de l'offre totale de nouveaux logements en 2024. La majorité des nouveaux appartements appartenaient aux segments haut de gamme et de luxe, avec des prix à partir de 50 millions de VND/m², représentant 65 % de l'offre totale.

Le marché immobilier vietnamien se développe de manière non durable et se fragmente. (Photo : MC)

À l'échelle régionale, 60 % des nouveaux logements construits en 2024 provenaient de projets situés dans le nord du pays. Les régions du sud et du centre, quant à elles, n'en représentaient respectivement que 29 % et 11 %. Cette offre était principalement issue de grands projets urbains en périphérie et dans les provinces limitrophes des deux zones urbaines spéciales.

Le nombre de nouveaux lancements de production dans le Sud a augmenté de manière significative au dernier trimestre 2024 grâce à une série de projets de grande envergure, mais il n'a toujours pas pu suivre le rythme de croissance de l'offre en provenance des provinces et des villes du Nord.

En termes d'offre, 62 % des nouveaux logements sont construits par de grands promoteurs et des organismes d'investissement étrangers. Parmi ceux-ci, les écosystèmes des grandes entreprises se distinguent particulièrement.

Pour développer ce point, les sociétés d'investissement immobilier (VAR) affirment que les nouvelles lois adoptées par l'Assemblée nationale offrent davantage d'opportunités et d'avantages aux grandes entreprises. Par exemple, selon la nouvelle réglementation de la loi foncière de 2024, l'acquisition de terrains pour les projets de logements commerciaux ne concerne que les projets de grande envergure dotés d'infrastructures intégrées. Ceci empêche la réalisation de nombreux projets de moyenne et petite envergure, notamment ceux visant à construire des logements abordables dans les grandes villes.

D'après les experts immobiliers, les petites et moyennes entreprises du secteur manquent de moyens financiers pour mener à bien des projets d'envergure et rencontrent des difficultés à développer d'autres projets de logements commerciaux, notamment en raison de la complexité des négociations avec les riverains concernant l'autorisation de construire. Ces entreprises n'ont par ailleurs ni les compétences ni l'expérience nécessaires pour participer aux enchères et aux appels d'offres portant sur des terrains aménagés par l'État.

Les « goulots d'étranglement » à résoudre.

VARS estime que, pour que le marché se développe de manière stable et durable, le Vietnam a besoin de politiques de soutien pour promouvoir l'offre de nouveaux logements sur le marché, en particulier de logements commerciaux abordables et de logements sociaux.

Il convient tout d'abord de poursuivre l'examen des projets immobiliers rencontrant des difficultés et de les classer selon leurs causes et les organismes responsables de leur gestion. Parallèlement, il est impératif d'annuler et de finaliser sans délai les projets en suspens.

Deuxièmement, il conviendrait d'élaborer une réglementation définissant des procédures détaillées et spécifiques d'évaluation foncière pour chaque situation particulière, facilitant ainsi leur mise en œuvre par les collectivités locales et les sociétés d'évaluation, réduisant les délais de détermination des prix fonciers et fournissant une base de calcul des redevances d'utilisation des sols pour les projets immobiliers en cours. Ceci contribuerait à relancer les projets inachevés et à accroître l'offre sur le marché.

Troisièmement, il convient d'approuver d'urgence les politiques d'investissement pour les petits et moyens projets immobiliers. Il faut également examiner et étudier les options permettant de faciliter le défrichement des terrains pour les projets de logements abordables afin d'accroître l'offre de logements à prix raisonnable.

Quatrièmement, étudier les options permettant aux entreprises acquérant des projets immobiliers d'être responsables du respect des obligations financières antérieures du cédant, afin d'accélérer la mise en œuvre du projet et d'alimenter le marché.

Conformément à la réglementation en vigueur, les investisseurs ne sont autorisés à céder leurs projets qu'après avoir rempli leurs obligations financières envers l'État concernant le terrain. Or, la plupart des entreprises n'ont pas les moyens financiers de s'acquitter de ces obligations, ce qui les contraint à céder leurs projets.

De nombreux investisseurs, notamment étrangers, capables et désireux de « relancer » des projets immobiliers inachevés et de développer des projets de logements commerciaux abordables à grande échelle, se heurtent à des difficultés liées aux obstacles juridiques et à l'accès au foncier.

Dans le secteur du logement social, parallèlement à la poursuite de la promotion de la mise en œuvre des nouvelles réglementations juridiques en matière de logement social, la mentalité concernant ce secteur doit évoluer vers une approche plus proactive et positive.

Par conséquent, les organismes publics de gestion doivent faire preuve de détermination dans la planification. Les collectivités locales sont tenues de revoir et de compléter d'urgence les plans d'urbanisme et d'aménagement des zones industrielles, en veillant à ce que des terrains suffisants soient alloués au développement du logement social. Elles devraient également accélérer l'approbation des politiques d'investissement pour les projets de logement social.

Les zones où des politiques d'investissement ont été approuvées doivent sélectionner d'urgence les investisseurs pour la construction. Il convient d'accroître les investissements publics, en utilisant les fonds du budget de l'État pour investir dans les infrastructures autour des zones prévues pour le développement de logements sociaux et pour aménager des terrains non viabilisés destinés à ces mêmes logements.

Pour les entreprises, parallèlement à la poursuite d'une coordination proactive avec les organismes de gestion étatiques afin de lever les obstacles aux projets, il est essentiel de respecter la nouvelle loi pour garantir une orientation de développement adéquate. Les petits et moyens investisseurs peuvent étudier et développer des projets adaptés à leurs capacités sur les marchés périurbains et émergents où le foncier reste abondant et les prix abordables.

Source : https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html