VRES 2025 : Les appartements et les maisons individuelles dominent les prévisions du marché.

(CLO) Lors de la Conférence immobilière vietnamienne VRES 2025, les experts ont constaté que malgré les turbulences du marché en 2022 dues à la hausse des taux d'intérêt, les perspectives s'amélioraient. Même avec la hausse des taux d'intérêt en fin d'année, les flux de capitaux ont continué de privilégier les segments répondant aux besoins réels en logement, tels que les appartements et les maisons individuelles.

Le salon VRES 2025, organisé par Batdongsan.com.vn à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, a attiré près de 1 800 participants. L'événement a également remis le Prix du courtier immobilier du Vietnam afin de récompenser les professionnels du secteur et de promouvoir un développement durable du marché.

Conférence immobilière du Vietnam - VRES 2025 à Hô Chi Minh-Ville.

La reprise progresse, mais avec des variations régionales.

Lors de la Conférence immobilière vietnamienne VRES 2025, M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que le marché s'était redressé en 2025, mais qu'il présentait de fortes disparités selon les régions et les segments. Les données de Batdongsan.com.vn montrent que l'intérêt pour les biens immobiliers à vendre à l'échelle nationale a de nouveau progressé par rapport au premier trimestre 2023, et que les prix de vente continuent d'augmenter dans les zones connaissant une réelle demande de logements ou bénéficiant d'infrastructures performantes.

L'enquête menée auprès des courtiers au quatrième trimestre 2025 reflète clairement une tendance divergente : 48 % des courtiers ont signalé une baisse des transactions, 14 % ont enregistré une hausse et 35 % ont estimé que les transactions étaient stables.

Dans ce contexte, les appartements restent en tête du marché, 37 % des agents immobiliers faisant état d'une hausse des transactions – preuve que la demande de logements demeure forte. Les maisons individuelles se maintiennent également, 26 % des agents immobiliers constatant une augmentation des transactions et plus de la moitié d'entre eux évoquant un marché stable.

À l'inverse, les prix des terrains et des villas ont ralenti, près de 40 % des agents immobiliers signalant une baisse du nombre de transactions. Le marché des maisons de ville est également au point mort : 29 % des agents immobiliers constatent une diminution des transactions et la moitié d'entre eux observent une stagnation.

Néanmoins, la plupart des courtiers s'attendent à ce que les appartements et les maisons individuelles restent les deux principaux segments du marché au cours des six prochains mois.

Hanoï - Développer le potentiel de croissance de la ceinture

À Hanoï, la reprise est alimentée par une réelle demande de logements dans le centre-ville et par le développement important du réseau de rocades. Selon les données de Batdongsan.com.vn, le nombre de projets immobiliers d'appartements le long des rocades est passé de 269 (avant 2015) à près de 700 actuellement, soit une augmentation de près de 2,6 fois en seulement dix ans.

Les appartements restent le principal moteur du marché. L'intérêt se concentre sur les zones situées à l'intérieur des rocades 2 et 3, Nam Tu Liem (anciennement) arrivant en tête du volume de recherches au cours des onze premiers mois de 2025, suivi de Ha Dong, Cau Giay et Hoang Mai (anciennement).

Les évolutions les plus notables proviennent des zones périurbaines. Au quatrième trimestre 2025, les zones situées à l'intérieur du périphérique 3 ont enregistré de fortes hausses de prix, le quartier ancien de Thanh Tri atteignant 74 millions de VND/m², soit une augmentation de 158 % par rapport au premier trimestre 2023 ; les quartiers anciens de Gia Lam et de Ha Dong ont quant à eux connu une hausse d'environ 143 %.

Cette hausse dépasse largement celle de nombreux quartiers centraux comme Ba Dinh ou Hai Ba Trung (anciennement), où les prix n'ont augmenté que de 69 à 92 %. Cela témoigne d'une préférence pour les zones aux prix plus bas, aux vastes réserves foncières et bénéficiant du développement des nouvelles mégapoles.

Dans le segment des maisons individuelles, malgré un intérêt moindre, les prix de vente ont continué d'augmenter dans la plupart des zones périurbaines en raison de niveaux de prix précédemment bas. Au quatrième trimestre 2025, des zones telles que Ha Dong, Hoang Mai, Bac Tu Liem et Long Bien (anciennement) ont enregistré des hausses de plus de 110 % par rapport au premier trimestre 2023.

Parallèlement, la demande de locations de locaux commerciaux en rez-de-chaussée a augmenté de 9 % par rapport au trimestre précédent, tandis que les transactions de vente ont diminué de 6 %. Les marges bénéficiaires n'ont pas progressé en raison des prix de vente élevés, alors que les loyers sont restés inchangés.

L'évolution de la demande à Hanoï est également manifeste. Le pourcentage de Hanoïens recherchant un bien immobilier dans la ville a diminué, passant de 81 % (T1 2023) à 59 % (T4 2025). À l'inverse, l'intérêt pour Hô Chi Minh-Ville a progressé de 6 % à 20 %, et la demande immobilière dans des provinces comme Hung Yen, Bac Ninh et Quang Ninh a également augmenté.

Selon M. Dinh Minh Tuan, cette tendance montre que les acheteurs agrandissent leur espace de vie et recherchent des opportunités dans des zones qui bénéficient d'infrastructures interrégionales bien développées.

Hô Chi Minh-Ville – Décompression urbaine et émergence de nouveaux centres

Hô Chi Minh-Ville entre dans une phase de décompression urbaine significative grâce à une série de projets d'infrastructure clés tels que le métro, l'autoroute Ben Luc - Long Thanh et le système de ponts reliant Dong Nai ... qui créent une forte impulsion pour les villes satellites comme Thuan An, Di An et Vung Tau.

Selon une analyse de Batdongsan.com.vn, la zone orientale de Hô Chi Minh-Ville et les zones limitrophes de l'ancienne province de Binh Duong seront les régions qui attireront le plus la demande en 2025.

L'offre d'appartements, principal segment du marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville, a connu une forte croissance ces dix dernières années. Avant 2015, la ville ne comptait que 324 projets d'appartements situés à l'intérieur du périphérique intérieur (périphérique 2) ; aujourd'hui, ce nombre atteint environ 1 050, soit une multiplication par 3,2. Cette expansion urbaine significative a permis aux promoteurs de développer leur offre vers les zones périurbaines, notamment au nord-est de la ville.

Les prix des appartements devraient augmenter significativement au quatrième trimestre 2025 dans de nombreuses régions, notamment dans l'ancien district de Nha Be (+64 %), l'ancien district 7 (+63 %), le district de Binh Thanh (+57 %) et la ville de Thu Duc (anciennement les districts 2, 9 et Thu Duc) (+32 à 48 %). On observe également une forte demande d'appartements, qui s'étend à la province voisine de Binh Duong. Au cours des onze premiers mois de 2025, le volume de recherches a bondi de 129 % à Thuan An et de 103 % à Di An.

Selon l'évaluation de M. Tuan : « Le centre-ville n'est plus le seul centre. Les rocades créent de nouveaux pôles de croissance à Thu Duc, Di An, Thuan An, Thu Dau Mot, Nha Be… marquant ainsi la période de décompression urbaine la plus intense jamais enregistrée. »

Le marché du logement privé affiche des transactions stables, mais l'intérêt n'a pas connu de hausse significative. Dans le centre-ville, les prix des maisons individuelles ont atteint 210 à 286 millions de VND/m², soit 1,4 à 2,2 fois plus élevés que ceux des appartements. Dans des arrondissements comme Binh Thanh, Phu Nhuan, le 11e arrondissement et le 7e arrondissement, les prix ont baissé pour se situer entre 125 et 204 millions de VND/m². En périphérie et à Thu Duc, les maisons individuelles ne sont que 1,1 à 1,8 fois plus chères que les appartements, notamment à Binh Chanh, Nha Be et dans le 12e arrondissement, où l'écart de prix s'est considérablement réduit, laissant entrevoir de nouvelles augmentations.

Les ventes de biens immobiliers en rez-de-chaussée affichent une légère reprise, mais la demande locative reste atone en raison d'un déséquilibre entre l'offre et la demande : l'offre est concentrée dans le centre-ville, tandis que la demande se situe principalement dans les zones périphériques. Le vieux quartier du 2e arrondissement attire de plus en plus l'attention grâce à des prix compétitifs et une bonne rentabilité locative.

M. Dinh Minh Tuan a conseillé aux investisseurs de s'appuyer sur les données du marché pour choisir les zones présentant un réel potentiel de croissance – en particulier celles dotées d'infrastructures de qualité, d'une offre de qualité et d'une véritable demande de logements – plutôt que de suivre des tendances psychologiques ou des rumeurs dans un contexte de marché qui reste très polarisé.

Source : https://congluan.vn/vres-2025-chung-cu-va-nha-rieng-dan-dat-ky-vong-thi-truong-10322196.html