Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), le logement social devrait naturellement être abordable car les promoteurs sont exemptés de taxes foncières et bénéficient d'avantages fiscaux tels que la TVA et l'impôt sur les sociétés. De plus, les promoteurs bénéficient également de crédits préférentiels, ce qui explique que le prix du logement social soit environ 15 % inférieur à celui des logements commerciaux comparables dans le même quartier.
Il a toutefois fait valoir que, puisque tous les coûts commerciaux légitimes et valides sont inclus dans le prix, le coût du logement social dans certains projets a atteint 21 millions de VND/m². Dans certains projets à Hanoï , ce prix dépasse même 29 millions de VND/m². Cela signifie également que les coûts d'investissement des projets de logements sociaux ne sont actuellement soumis à aucune restriction.
« Actuellement, nous sommes confrontés à une pénurie de logements sociaux. Le gouvernement poursuit l'objectif de construire au moins un million de logements sociaux, et Hô Chi Minh-Ville s'est vu attribuer 211 000 unités d'ici à 2030, après que le Premier ministre a ajouté 15 000 unités à l'objectif de développement du logement social pour 2026. Cela offrira aux entreprises une opportunité de participer au développement du logement social », a estimé M. Le Hoang Chau.
Selon les experts, il ne devrait pas y avoir de prix plafond pour les logements sociaux.
Selon M. Chau, il ne devrait pas y avoir de plafond de prix pour les logements sociaux. Il soutient que, par le passé, le prix des logements sociaux était plafonné à moins de 15 millions de VND/m², ce qui dissuadait les investisseurs d'entreprendre des projets de ce type.
Cependant, la loi sur le logement autorise actuellement l'inclusion de toutes les dépenses professionnelles légitimes, valables et raisonnables dans le prix des logements ; par ailleurs, les investisseurs sont exonérés de taxes foncières, bénéficient de réductions d'impôt et se voient accorder des crédits préférentiels. De ce fait, le prix des logements sociaux reste déterminé par les mécanismes du marché.
Partageant le même avis, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, estime que les nouvelles réglementations, conjuguées à l'inflation qui a entraîné une hausse des coûts de main-d'œuvre et de construction, ont fait augmenter le prix des logements sociaux de 20 à 30 % par rapport à avant.
Par exemple, en 2022, le prix projeté du logement social à Kim Hoa (Hanoï) était d'environ 16,5 millions de VND/m², tandis qu'à Ha Dinh, selon l'ancienne réglementation, il était de 19 millions de VND/m². Or, d'après les informations fournies par les investisseurs et publiées par le Département de la construction, le prix actuel du logement social à Ha Dinh atteint 25 millions de VND/m² et se situe entre 21 et 22 millions de VND/m² à Kim Hoa. Les projets aux structures complexes peuvent même atteindre 27 à 28 millions de VND/m². Par conséquent, l'instauration d'un prix plafond pour le logement social contribuerait à en améliorer l'accès pour la population.
Cependant, en réalité, cela s'avère très difficile à mettre en œuvre car, dans le contexte actuel, les coûts d'investissement des projets augmentent et l'imposition de plafonds de prix ne garantit pas nécessairement la rentabilité des entreprises, ce qui les rend encore moins enthousiastes à l'idée de construire des logements sociaux. La faisabilité d'un projet de logement social dépend de l'avancement des procédures, de l'autorisation des terrains et de la garantie de rentabilité. « Involontairement, le plan de mise en œuvre du projet d'un million de logements sociaux est également affecté », a commenté M. Que.
M. Le Huu Nghia, vice-président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, partage également cet avis : il ne devrait pas y avoir de plafonnement des prix pour les logements sociaux, et ce pour plusieurs raisons. Par exemple, le prix des terrains varie d'une province à l'autre ; à Hô Chi Minh-Ville, les prix sont différents de ceux de Long An , et inversement.
Actuellement, il existe deux types de logements sociaux : l’un où les entreprises acquièrent le terrain, l’autre où l’État fournit le terrain. Dans le premier cas, le coût du terrain est intégré au prix du logement, ce qui le rend plus élevé que celui des projets où l’État met à disposition le terrain. Par ailleurs, les conditions géologiques variant d’un endroit à l’autre, les coûts de construction sont également différents.
De même, les coûts de construction des immeubles de grande hauteur pour les logements sociaux diffèrent de ceux des immeubles de faible hauteur, et les prix varient selon la présence ou non d'un sous-sol. Les logements sociaux ne répondent pas à des normes uniformes ; certains sont construits avec soin et une qualité comparable à celle des logements commerciaux, tandis que d'autres sont de qualité inférieure. Dès lors, comment prévoir et fixer un prix plafond pour les logements sociaux à l'échelle nationale ?
Par ailleurs, si un prix plafond est imposé, les promoteurs calculeront le prix de vente à l'envers et utiliseront chaque type de matériau de manière à minimiser les coûts afin de respecter ce plafond. Cela conduira à la construction de millions de logements de très mauvaise qualité.
Réduire le prix des logements sociaux nécessite la mise en œuvre de solutions multiples.
« Il est extrêmement difficile d'imposer un prix plafond aux logements sociaux. Actuellement, même sans plafond, l'État approuve et encadre les prix des logements sociaux en fonction des coûts de production et de la marge bénéficiaire standard des entreprises. Cela permet de maintenir les prix des logements sociaux 15 à 20 % inférieurs à ceux des logements commerciaux grâce à l'exemption des taxes foncières et à une TVA réduite à 5 %. De plus, les prêts bancaires sont également plus avantageux », a déclaré M. Le Huu Nghia.
Comment puis-je obtenir une réduction ?
M. Nguyen Anh Que a suggéré que, pour réduire le prix des logements sociaux, la marge bénéficiaire pourrait être augmentée à 13-15 %, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les logements sociaux serait supprimée, tandis que la TVA sur les logements commerciaux serait toujours perçue, les frais d'utilisation du sol pour les logements commerciaux seraient supprimés et le bénéfice total provenant des logements sociaux et commerciaux serait combiné plutôt que séparé… Cependant, les ajustements de politique doivent s'accompagner de contrôles.
Selon M. Que, un mécanisme rigoureux de calcul des coûts de construction doit être mis en place afin d'éviter des écarts de prix excessifs entre les localités. L'objectif est de garantir la transparence et l'équité. La tarification doit veiller à ne pas pénaliser les investisseurs, les incitant ainsi à participer au développement du logement social, tout en étant suffisamment stricte pour prévenir les spéculations et les prix abusifs.
« Au lieu d'imposer des plafonds de prix, trouvons un moyen de créer une situation gagnant-gagnant pour les trois parties. L'État atteint ainsi ses objectifs en matière de protection sociale, de stabilisation des prix de l'immobilier, de satisfaction des besoins en logement des personnes à faibles revenus, des groupes prioritaires et de celles qui rencontrent des difficultés d'accès à la propriété, réduisant de ce fait la pression sur le marché du logement, améliorant la qualité de vie et contribuant au développement durable de la communauté ; les citoyens peuvent acheter à des prix raisonnables, ce qui leur permet de travailler et de produire en toute sérénité ; et les investisseurs peuvent achever leurs projets de logements sociaux plus rapidement et garantir un profit minimum », a souligné le président du groupe G6.
Pour ramener les prix des logements sociaux à un niveau raisonnable, Le Hoang Chau, président de HoREA, estime que de nombreuses solutions sont nécessaires, et pas seulement un soutien politique gouvernemental. Selon lui, la gestion du marché est essentielle car les prix des matériaux de construction, de l'électricité, de l'eau, de l'essence, etc., ont tous fortement augmenté, ce qui influe directement sur les prix de l'immobilier. De plus, il est nécessaire de raccourcir les délais de traitement des projets de logements sociaux, de créer des conditions favorables aux investisseurs et d'accroître l'offre de logements sociaux.
Source : https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html
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