Devrais-je acheter d'autres terrains en banlieue alors que je possède déjà trois propriétés ?

Les experts conseillent d'examiner attentivement la question de l'achat de terrains en banlieue, car cela réduit la diversification des actifs lorsque l'on possède déjà deux maisons en centre-ville et un terrain à la campagne.

J'ai 38 ans, ma femme 33. Nous avons un enfant de 5 ans et elle est enceinte de notre deuxième. Je suis le seul à travailler dans la famille ; ma femme reste à la maison et gère une activité en ligne, principalement des tâches ménagères. Mon salaire, issu d'un emploi stable, s'élève à environ 100 à 120 millions de VND par mois, et les dépenses familiales sont d'environ 50 millions de VND.

Actuellement, je possède deux maisons en centre-ville, d'une valeur d'environ 6 à 7 milliards de VND chacune, que je loue 12 millions de VND par mois, soit un total de 24 millions de VND. Toute ma famille loue un appartement pour 13 millions de VND par mois. Je possède également un terrain à la campagne d'une valeur d'environ 1 milliard de VND et j'ai 2 milliards de VND d'économies.

Le taux d'intérêt sur l'épargne étant faible, je souhaite retirer 2 milliards d'économies cette année pour les investir. Je peux emprunter davantage auprès de banques étrangères à des taux avantageux (fixes sur 3 ans à un taux de 7 à 8 % par an) et rembourser la dette mensuellement en fonction du montant restant dû.

Je travaille principalement pour un salaire, je ne suis pas doué pour les affaires, je suis assez tolérant au risque et je connais peu le marché immobilier, notamment les terrains en périphérie. Jusqu'à présent, j'économise surtout pour acheter des maisons en centre-ville afin de les louer. J'ai entendu dire que cette année est propice à l'investissement dans les terrains en périphérie, à condition d'investir sur le long terme (3 à 5 ans). Cependant, je crains que la deuxième loi sur la taxe foncière ne soit bientôt adoptée et que les propriétaires de nombreux biens immobiliers, comme moi, ne soient fortement imposés.

Obtenez des conseils d'experts sur les orientations d'investissement appropriées dans un avenir proche.

Thien Son

Immobilier dans la partie est de Hô Chi Minh-Ville, ville de Thu Duc, novembre 2023. Photo : Quynh Tran

Consultant:

Grâce aux informations ci-dessus, je vous propose une analyse et des conseils pour vous aider à avoir une vue d'ensemble de la santé financière de votre famille. Vous pourrez ainsi prendre des décisions d'investissement éclairées.

Commençons par analyser la situation financière. Le revenu salarial total de votre famille s'élève à environ 110 millions de VND par mois (en moyenne), auxquels s'ajoutent 24 millions de VND de revenus locatifs provenant de deux maisons. Les dépenses totales du ménage sont d'environ 50 millions de VND par mois (en supposant que ce montant comprenne le loyer de l'appartement de 13 millions de VND, les dépenses essentielles et les loisirs). Ainsi, le surplus mensuel du ménage sera de 84 millions de VND.

Votre famille dispose d'un excédent confortable, atteignant jusqu'à 63 %. Cependant, avec l'entrée imminente de votre aîné en CP et l'arrivée d'un nouveau membre, les besoins financiers vont augmenter, notamment en ce qui concerne les frais d'éducation et de santé. Il est donc nécessaire d'adopter une approche plus flexible et une planification rigoureuse afin de garantir la sécurité financière de la famille à long terme.

Nous évaluons ensuite le portefeuille d'actifs actuel : deux maisons en centre-ville d'une valeur de 12 milliards, un terrain à la campagne d'une valeur de 1 milliard et une épargne de 2 milliards. Le total des actifs s'élève à 15 milliards et le portefeuille est exempt de dettes.

Votre famille détient actuellement un important portefeuille d'actifs, principalement composé d'immobilier (87 %). Le rendement de cet investissement est faible car les taux d'intérêt sur l'épargne ont chuté à 5-6 % par an pour les dépôts à terme d'un an et le taux de croissance des prix des logements en centre-ville, selon les données de suivi de la FIDT, oscille en moyenne entre 8 et 9 % par an. Bien que l'immobilier offre souvent des rendements supérieurs aux taux d'intérêt sur l'épargne, une trop grande concentration sur un seul type d'actif comporte des risques et peut réduire la liquidité du portefeuille d'investissement.

Les taux d'intérêt sur les prêts sont actuellement bas, seulement 5 à 8 % pendant la période préférentielle et 9,5 à 10 % un an après cette période. C'est l'occasion d'utiliser l'effet de levier financier pour optimiser le rendement des investissements.

Nous allons maintenant aborder les facteurs à prendre en compte lors d'un investissement immobilier en banlieue. Vous envisagez de retirer 2 milliards de vos économies, ainsi que de contracter un prêt bancaire, pour acquérir un bien immobilier en banlieue pendant 5 ans. Cette stratégie vous permettra de diversifier votre portefeuille immobilier. Le taux de croissance de l'immobilier en banlieue oscille entre 12 et 15 % par an, mais elle réduira la liquidité de cette catégorie d'actifs.

Investir dans un terrain en banlieue sans les connaissances ni le temps nécessaires comporte un risque important de se tromper de terrain à fort potentiel. De plus, des problèmes liés à la légalité, à la liquidité et au potentiel de croissance du terrain peuvent survenir. Il est donc judicieux de faire appel à des courtiers compétents ou à des organismes réputés pour la recherche de biens immobiliers prometteurs en banlieue.

La possibilité d'une forte taxation des résidences secondaires sera également un facteur à prendre en compte. Actuellement, selon le calendrier prévu, le projet de loi relatif à la fiscalité immobilière sera présenté à l'Assemblée nationale pour consultation lors de sa 8e session (octobre 2024) et approuvé lors de sa 9e session (mai 2025). La date d'entrée en vigueur de cette loi et le barème d'imposition applicable aux mutations restent à préciser. Diversifier son portefeuille d'investissements et allouer une part appropriée de son patrimoine immobilier périurbain permettra de limiter l'impact fiscal sur les actifs.

Je souhaite apporter quelques précisions concernant les solutions de protection financière. Vous n'avez pas indiqué si toute la famille possède une assurance-vie ; je vous recommande donc de veiller à ce que chaque membre de la famille soit couvert par une assurance-vie et une assurance maladie. L'assurance vous protégera des aléas et assurera la stabilité de vos revenus. La cotisation annuelle recommandée représente entre 5 et 8 % de votre revenu annuel total.

Avant de poursuivre vos investissements, il vous faudra constituer une réserve pour votre famille afin d'assurer sa sécurité financière en cas d'urgence, généralement équivalente à 3 à 6 mois de dépenses. Concrètement, pour votre famille, cette réserve devrait se situer entre 150 et 300 millions de VND. Vous pouvez la répartir sur différents placements d'épargne à 1, 6 ou 12 mois.

Concernant les solutions d'investissement, voici mon analyse. L' économie traverse actuellement un nouveau cycle : reprise, croissance, saturation, puis récession. Chaque phase correspond à une classe d'actifs aux caractéristiques adaptées pour une croissance optimale.

Durant la phase de reprise du nouveau cycle, les valeurs mobilières en général, et les actions en particulier, devraient afficher la meilleure croissance. Par conséquent, pour obtenir une bonne performance de votre portefeuille, il est conseillé d'investir en actions dans les 2 à 3 prochaines années. Si vous manquez de temps, d'expérience et que vous avez une tolérance au risque relativement élevée, vous pouvez investir dans des certificats de parts de fonds, accumuler des actions ou confier vos investissements à des institutions financières réputées et choisir des segments d'investissement adaptés à votre profil de risque.

L'or représente également un placement adapté à la tolérance au risque. Actuellement, le cours du métal précieux est relativement élevé et fluctue. Lorsque le prix de l'or évolue favorablement, il peut être judicieux d'envisager d'en conserver. Toutefois, il est déconseillé d'y investir plus de 10 % du patrimoine familial.

En définitive, chaque décision d'investissement doit s'inscrire dans le cadre d'un plan financier global, conçu pour tenir compte de votre tolérance au risque, de vos objectifs financiers à long terme et des besoins immédiats de votre famille. Nous espérons que ces conseils vous aideront à gérer et à faire fructifier vos finances personnelles.

Vu Thi Huong
Expert en planification financière personnelle
Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs FIDT

Lien source: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html