Dois-je acheter plus de terrain en banlieue alors que je possède déjà trois propriétés ?

Les experts conseillent d’examiner attentivement l’achat de terrains en banlieue, car cela réduit la diversité des actifs lorsque vous possédez déjà deux maisons en centre-ville et un terrain à la campagne.

J'ai 38 ans et ma femme 33 ans. Nous avons un enfant de 5 ans et elle est enceinte de notre deuxième enfant. Je suis le seul à travailler dans la famille ; ma femme reste à la maison et gère son commerce en ligne, principalement les tâches ménagères. Mon revenu d'un emploi stable est d'environ 100 à 120 millions de VND par mois et les charges familiales s'élèvent à environ 50 millions.

Actuellement, je possède deux maisons en centre-ville, chacune coûtant environ 6 à 7 milliards de VND, et je les loue 12 millions de VND par mois, soit un total de 24 millions de VND. Toute la famille loue un appartement pour 13 millions de VND par mois. J'ai également un terrain à la campagne d'une valeur d'environ 1 milliard de VND et une épargne de 2 milliards de VND.

Le taux d'intérêt de l'épargne est bas, donc cette année, je souhaite retirer 2 milliards d'économies pour les investir. Je peux emprunter davantage grâce à des taux avantageux auprès de banques étrangères (fixes sur 3 ans, avec un taux d'intérêt annuel de 7 à 8 %) et rembourser ma dette en fonction du montant restant chaque mois.

Je travaille principalement pour un salaire, je ne suis pas doué en affaires, je peux accepter des risques relativement élevés et je ne connais pas bien le marché immobilier, notamment celui des terrains de banlieue. Jusqu'à présent, j'économise principalement pour acheter des maisons en centre-ville et les louer. J'ai entendu dire que cette année était une bonne période pour investir dans des terrains de banlieue, à condition que ce soit sur le long terme (3 à 5 ans). Cependant, je crains que la deuxième loi sur la taxe foncière ne soit bientôt adoptée ; les propriétaires de nombreux biens immobiliers comme moi devront payer beaucoup d'impôts.

Obtenez des conseils d’experts sur la direction d’investissement appropriée dans un avenir proche.

Thien Son

Immobilier dans la partie est de Hô-Chi-Minh-Ville, ville de Thu Duc, novembre 2023. Photo : Quynh Tran — Immobilier dans la partie est de Hô-Chi-Minh-Ville, ville de Thu Duc, novembre 2023. Photo : *Quynh Tran*

Consultant:

Grâce aux informations ci-dessus, je vous fournirai une analyse et des conseils pour vous aider à avoir une vue d'ensemble de la santé financière de votre famille. Vous pourrez ainsi prendre les décisions d'investissement les plus judicieuses.

Commençons par analyser la situation financière de votre famille. Le revenu salarial total mensuel moyen est d'environ 110 millions de VND, et les revenus locatifs de deux maisons s'élèvent à 24 millions. Les dépenses familiales totales s'élèvent à environ 50 millions de VND par mois (en incluant le loyer de l'appartement (13 millions), les dépenses essentielles et les loisirs). Ainsi, l'excédent mensuel de la famille s'élèvera à 84 millions de VND.

Votre famille dispose d'un excédent budgétaire conséquent, avec un ratio pouvant atteindre 63 %. Cependant, avec l'arrivée imminente de l'aîné en CP et l'arrivée d'un nouveau membre, les besoins financiers augmenteront, notamment en matière d'éducation et de santé. Cela nécessite davantage de flexibilité et une planification détaillée pour assurer la sécurité financière à long terme de la famille.

Ensuite, nous évaluons le portefeuille d'actifs actuel. Deux maisons en centre-ville d'une valeur de 12 milliards, un terrain à la campagne d'une valeur de 1 milliard, une épargne de 2 milliards. Le total des actifs s'élève à 15 milliards et aucune dette.

Votre famille détient actuellement un portefeuille d'actifs important, principalement concentré dans l'immobilier (87 %). Les rendements des placements sont faibles, car les taux d'intérêt de l'épargne chutent à 5-6 % par an pour les dépôts à terme à un an et, selon les données de suivi de FIDT, le taux de croissance des prix des maisons en centre-ville fluctue en moyenne de 8-9 % par an. Bien que l'immobilier offre souvent des rendements supérieurs aux taux d'intérêt de l'épargne, se concentrer trop sur un seul type d'actif comporte également des risques et peut réduire la liquidité du portefeuille d'investissement.

Les taux d'intérêt des prêts sont actuellement bas : seulement 5 à 8 % pendant la période préférentielle et 9,5 à 10 % un an après. C'est l'occasion d'utiliser l'effet de levier financier pour accroître la performance de vos investissements.

Nous aborderons ensuite les facteurs à prendre en compte lors d'un investissement dans l'immobilier de banlieue. Vous prévoyez de retirer 2 milliards de dollars de votre épargne, plus un prêt bancaire, pour détenir un bien immobilier de banlieue pendant 5 ans. Cette approche vous permettra de diversifier votre portefeuille immobilier. Le taux de croissance de l'immobilier de banlieue fluctue de 12 à 15 % par an, mais cela réduira la liquidité de la classe d'actifs que vous détenez.

Investir dans un terrain en banlieue sans les connaissances et le temps nécessaires comporte un risque important : ne pas choisir un terrain offrant un réel potentiel. De plus, vous pourriez être confronté à des risques liés à la légalité, à la liquidité et au potentiel de croissance de ce terrain. Il est donc important de faire appel à de bons courtiers ou de confier la recherche de biens immobiliers en banlieue à des organismes réputés.

La possibilité d'une fiscalité élevée sur les résidences secondaires sera également un facteur à prendre en compte. Actuellement, selon la feuille de route, le projet de loi sur la fiscalité foncière sera présenté à l'Assemblée nationale pour commentaires lors de sa 8e session (octobre 2024) et approuvé lors de sa 9e session (mai 2025). La date d'entrée en vigueur de la loi et le barème fiscal spécifique pour les transferts ne sont pas encore connus. Diversifier son portefeuille d'investissement et allouer un montant approprié, dans son bilan financier global, aux terrains périurbains limiteront l'impact de la fiscalité sur les actifs.

J'aimerais apporter des précisions sur les solutions de protection financière. Vous n'avez pas précisé si toute la famille avait une assurance-vie ou non. Je vous conseille donc de vous assurer que chaque membre de la famille possède une assurance-vie et une assurance-maladie. Une assurance vous protégera des risques imprévus et assurera la stabilité de vos revenus. La cotisation annuelle recommandée est de 5 à 8 % de votre revenu total annuel.

La prochaine catégorie d'actifs à préparer avant de continuer à investir consiste à constituer une réserve pour votre famille afin de garantir sa sécurité financière en cas d'urgence, généralement l'équivalent de 3 à 6 mois de dépenses. Dans le cas particulier de votre famille, cette réserve se situera entre 150 et 300 millions de VND. Cette réserve peut être divisée en épargnes de 1, 6 et 12 mois.

Concernant les solutions d'investissement, voici mon analyse : l' économie entre actuellement dans un nouveau cycle : reprise, croissance, saturation, récession. À chaque phase correspond une classe d'actifs présentant les caractéristiques nécessaires pour assurer une bonne croissance.

Durant la phase de reprise du nouveau cycle, les valeurs mobilières en général, et les actions en particulier, devraient connaître la meilleure croissance. Par conséquent, pour bénéficier d'une bonne croissance de vos actifs, vous devriez investir dans une classe d'actifs actions au cours des deux à trois prochaines années. Sans temps, expérience et une appétence au risque relativement élevée, vous pouvez investir dans des certificats de fonds, accumuler des actions ou confier vos investissements à des institutions financières réputées, en choisissant des segments d'investissement adaptés à votre niveau de risque.

L'or constituera également un investissement adapté à l'appétit pour le risque. Actuellement, le métal précieux est ancré à un prix assez élevé et connaît des fluctuations. Lorsque le cours de l'or sera suffisamment élevé, vous pourrez également envisager de le conserver. Cependant, il ne faut pas investir plus de 10 % du patrimoine total de la famille.

En fin de compte, chaque décision d'investissement que vous prenez doit être examinée dans le cadre d'un plan financier complet, conçu pour tenir compte de votre tolérance au risque, de vos objectifs financiers à long terme et des besoins immédiats de votre famille. Nous espérons que les conseils ci-dessus vous aideront à gérer et à développer vos finances personnelles.

Vu Thi Huong
Expert en planification financière personnelle
FIDT Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs

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